Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 15 octobre 2023, M. I… C… et M^me H… D…, représentés par M^e Hugon de Villers, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 12 avril 2023 par laquelle l’établissement public foncier d’Occitanie a décidé d’exercer son droit de préemption à l’occasion de la vente des parcelles cadastrées section AI n°499, 500, 595 et 564 au lieu-dit Les Dunes sur le territoire de la commune de Vias, ensemble la décision implicite née le 15 août rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de l’établissement public foncier d’Occitanie la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que la décision :

n’a pas été notifiée dans les règles et délais requis ;

a été prise par une autorité incompétente ;

est illégale en ce que les parcelles ne se situent pas dans la ZAD Côte Ouest ;

est entachée d’une erreur de droit et d’un erreur d’appréciation en ce que la préemption ne répond pas à un motif d’intérêt général (1), ne participe pas l’un des objectifs de la ZAD (2) et en ce que le prix de cession n’est pas excessif (3).

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 octobre 2025, l’établissement public foncier d’Occitanie, représenté par la SCP CGCB&Associés, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. A… ;

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Gilliocq, représentant l’établissement public foncier d’Occitanie.

Considérant ce qui suit :

Par une décision du 12 avril 2023, l’établissement public foncier d’Occitanie a décidé d’exercer son droit de préemption à l’occasion de la vente à M^me G… des parcelles cadastrées section AI n°499, 500, 595 et 564 au lieu-dit Les Dunes sur le territoire de la commune de Vias. Par un courrier reçu le 15 juin 2023, M. C… et M^me D…, propriétaires des parcelles, ont adressé un recours gracieux. Par leur requête, M. C… et M^me D… demandent l’annulation de la décision du 12 avril 2023 portant préemption et de la décision implicite née le 15 août 2023 rejetant leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 212-1 du code de l’urbanisme : « Des zones d’aménagement différé peuvent être créées, par décision motivée du représentant de l’Etat dans le département, sur proposition ou après avis de la commune et après avis de l’établissement public de coopération intercommunale ayant les compétences visées au deuxième alinéa de l’article L. 211-2. / (…) ». Aux termes de l’article L. 212-2 du même code : « Dans les zones d’aménagement différé, un droit de préemption, qui peut être exercé pendant une période de six ans renouvelable à compter de la publication de l’acte qui a créé la zone, sous réserve de ce qui est dit à l’article L. 212-2-1, est ouvert soit à une collectivité publique ou à un établissement public y ayant vocation, soit au concessionnaire d’une opération d’aménagement. / L’acte créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption. / (…) ». Aux termes de l’article R. 212-2 de ce code : « La décision créant une zone d’aménagement différé fait l’objet : / (…) / b) D’une publication au recueil des actes administratifs du ou des départements intéressés s’il s’agit d’un arrêté. / Mention en est insérée dans deux journaux publiés dans le ou les départements concernés. Une copie de la décision créant la zone d’aménagement différé et un plan précisant le périmètre de cette zone sont déposés à la mairie de chacune des communes concernées. / Les effets juridiques attachés à la création de la zone ont pour point de départ, dans le cas prévu au a) ci-dessus, la publication au Journal officiel et, dans les autres cas, l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées ci-dessus. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ».

L’acte de création d’une zone d’aménagement différé qui rend applicable au sein de cette zone les dispositions du code de l’urbanisme qui régissent l’exercice du droit de préemption, constitue une base légale des décisions de préemption prises dans son périmètre.

Par une décision du 6 avril 2023 prise sur le fondement de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales et l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme, le maire de la commune de Vias a décidé de délégué à l’EPF d’Occitane son droit de préemption dans le cadre de la vente des parcelles en litiges par M. C… et M^me D…. M^me B… F…, La signataire de la décision en litige en sa qualité de directrice générale de l’EPF d’Occitanie, a reçu délégation du conseil d’administration de l’EPF d’Occitanie, suivant une délibération n°C2017- 88 du 23 octobre 2017, à l’effet d’exercer les droits de préemption par le code de l’urbanisme dont l’établissement est titulaire ou délégataire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de la décision du 12 avril 2023 manque en fait et doit être écarté.

En deuxième lieu, le moyen tiré de ce que la décision du 12 avril 2023 n’aurait pas été notifiée dans les règles et délais requis n’est pas assorti des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.

En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que les parcelles préemptées se situent toutes dans le périmètre de la zone d’aménagement différé (ZAD) « Cote Ouest » délimité sur le territoire de la commune de Vias par l’arrêté préfectoral n°217-04-08361 du 27 avril 2017. Par suite, ledit moyen doit être écarté.

En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. / (…) / Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone. / (…) ». Aux termes des dispositions de l’article L. 300-1 du même code dans sa rédaction applicable au litige : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. / L’aménagement, au sens du présent livre, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations ».

Lorsqu’une collectivité exerce dans une zone d’aménagement différé le droit de préemption dont elle est titulaire à des fins de constitution de réserves foncières en se référant aux motivations générales de l’acte qui crée cette zone, elle n’a pas à justifier de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement à la date de sa décision. Toutefois, la collectivité ne peut légalement exercer ce droit si la préemption est dépourvue d’utilité pour atteindre les objectifs en vue desquels la zone a été créée. Il appartient au juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens, de s’assurer de l’absence d’erreur manifeste dans cette appréciation.

D’une part, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté préfectoral de création de la ZAD Côte Ouest a pour objectif la constitution de réserves foncières nécessaire au réaménagement de la côte ouest qui a été développé dans le cadre de l’appel à projet national lancé en 2012 de stratégie nationale de gestion intégrée du trait de côte pour une expérimentation de « recomposition spatiale des territoires menacés par les risques littoraux » visant notamment la relocalisation à moyen terme des activités menacées par le recul du trait de côte, maintenir et développer les activités de loisir et de tourisme en reconstituant un espace balnéaire accessible, lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne et dangereux et sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine non bâti. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier qu’une convention tripartite d’anticipation foncière « Recul stratégique du trait de côte » a été signée le 12 novembre 2015 entre la communauté d’agglomération Hérault Méditerranée, la commune de Vias et l’EPF d’Occitanie et qu’une convention pré-opérationnelle « Recul stratégique Côte Ouest de Vias » a été signée le 20 décembre 2019 entre les mêmes parties, dont l’objectif est l’acquisition foncière sur un périmètre de 347 hectares incluant la ZAD Côte Ouest. Ensuite, il est constant que l’organisation d’un recul stratégique de l’urbanisation dans les zones soumis à l’érosion du trait de côte est prévue par le SCoT du Biterrois approuvé le 26 juin 2013 prévoyant que les documents d’urbanisme doivent prévoir la constitution de réserves foncières en arrière de la bande littorale afin de relocalisation. Or, de tels objectifs correspondent bien à ceux définis par l’article L.300-1 du code de l’urbanisme précité contrairement à ce que soutiennent les requérants dans un but d’intérêt général. D’autre part, la circonstance, au demeurant non établie par les requérants, tenant à ce que d’autres parcelles du secteur n’auraient pas fait l’objet de préemption est sans incidence sur la légalité de la décision en litige. Par suite, le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation et le moyen tiré de l’erreur de droit doivent être écartés.

En cinquième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme : « Lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption ; / b) Soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère ; / c) Soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Dans le cas d’une vente envisagée moyennant le versement d’une rente viagère, le titulaire du droit de préemption et, le cas échéant, la juridiction doivent respecter les conditions de paiements proposées par le vendeur. Toutefois, le titulaire peut proposer, et la juridiction fixer, la révision du montant de cette rente et du capital éventuel. ». En vertu du (c) de l’article R. 213-8 du même code, lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré, le titulaire du droit de préemption peut notifier au propriétaire son offre d’acquérir à un prix proposé par lui. En vertu de l’article R. 213- 10 du même code, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de cette offre pour notifier sa réponse au titulaire du droit de préemption et, en particulier, lui notifier « qu’il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés ».

Il ressort des pièces du dossier que l’EPF a décidé de proposer un prix fixé par ses soins à 13 800 euros compte tenu du prix jugé excessif de 60 000 euros de la déclaration d’intention d’aliéner, conformément au c) de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme, laquelle mention ne constitue pas le fondement de la décision de préemption mais seulement une modalité d’exercice de ce droit. Par suite, la décision en litige satisfait aux prescriptions de l’article R. 213- 8 du code de l’urbanisme et le moyen tenant à sa méconnaissance doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la requête doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que l’EPF d’Occitanie, qui n’a pas la qualité de partie perdante, verse à M. C… et M^me D… la somme qu’ils réclament au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. C… et M^me D… le versement à l’établissement public foncier d’Occitanie d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions.

D E C I D E  :

Article 1er : La requête de M. C… et M^me D… est rejetée.

Article 2 : M. C… et M^me D… verseront la somme de 1 500 euros à l’établissement public foncier d’Occitanie au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. I… C… premièrement désigné dans la requête et à l’établissement public foncier d’Occitanie.

Copie en sera adressée à la commune de Vias et au préfet de l’Hérault.

Délibéré après l’audience du 19 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026.

Le rapporteur,

N. A…

La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. E…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 9 avril 2026,

La greffière,

M. E…