Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 24 juillet 2024, la société à responsabilité limitée (SARL) Valentina promotion, représentée par M^e Jouanin, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de l’année 2019 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés pour la période du 1er janvier au 31 décembre de cette même année ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la procédure d’imposition est irrégulière dès lors que, contrairement aux énonciations de la proposition de rectification du 26 novembre 2020, les rehaussements contestés ne résultent pas d’un contrôle sur pièces mais d’une opération de vérification de comptabilité ;

— les impositions en cause résultent d’un détournement de procédure ;

— la cession à l’origine des rehaussements litigieux ne peut être qualifiée d’acte anormal de gestion, dès lors, en premier lieu, qu’une marge commerciale a été réalisée et, qu’en l’espèce, cette marge évaluée à 25,35 % est significative et supérieure aux marges réalisées par d’autres programmes, en deuxième lieu, que l’existence d’une intention libérale n’est pas démontrée et, en dernier lieu, que la cession remise en cause présentait un intérêt commercial et financier ;

— la méthodologie retenue pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier en cause est inadéquate dès lors, d’une part, qu’elle est issue d’une comparaison limitée aux cessions du même programme immobilier dit « D » et, d’autre part, que le prix retenu est supérieur à ceux appliqués pour la vente au prix du marché de biens comparables dans le ressort de la commune de Gagny ;

— les rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés sont infondés par voie de conséquence du caractère infondé du rehaussement de ses cotisations d’impôt sur les sociétés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 février 2025, le directeur chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La société Valentina promotion a produit un nouveau mémoire, enregistré le 27 mai 2025, qui n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code civil ;

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Hégésippe ;

— les conclusions de M^me Nour, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Jouanin pour la société Valentina.

Le directeur chargé de la direction de contrôle fiscal Ile-de-France n’était ni présent, ni représenté.

Considérant ce qui suit :

1. La société Valentina promotion est une société à responsabilité limitée (SARL), créée en 2016, qui a pour activité l’achat, la construction et la gestion de biens immobiliers. A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a remis en cause, comme minoré, le prix de cession d’un appartement, issu du programme immobilier dénommé « D », que cette société a vendu, le 21 octobre 2019, au prix de 195 000 euros à M. B C. Par une proposition de rectification du 26 novembre 2020, l’administration fiscale a notifié à la société Valentina promotion des rehaussements en matière d’impôt sur les sociétés et de taxe sur la valeur ajoutée au titre de l’année 2019. Les impositions correspondantes ont fait l’objet d’un avis de mise en recouvrement du 28 février 2022. La société intéressée a présenté, le 3 avril 2022, une réclamation préalable que l’administration fiscale a partiellement rejetée par une décision du 23 mai 2024. La société Valentina promotion demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés, l’ensemble au titre de l’année 2019, pour un montant total de 53 733 euros.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

2. Aux termes de l’article L. 10 du livre des procédures fiscales : « L’administration des impôts contrôle les déclarations ainsi que les actes utilisés pour l’établissement des impôts, droits, taxes et redevances. Elle contrôle, également les documents déposés en vue d’obtenir des déductions, restitutions ou remboursements, ou d’acquitter tout ou partie d’une imposition au moyen d’une créance sur l’Etat () ». Aux termes de l’article L. 13 du même livre : « I. – Les agents de l’administration des impôts vérifient sur place, en suivant les règles prévues par le présent livre, la comptabilité des contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables () ».

3. En premier lieu, il résulte de l’instruction que la proposition de rectification du 26 novembre 2020 a été établie à l’issue d’un contrôle au cours duquel l’administration fiscale a procédé à une analyse critique du prix de cession du bien vendu par la société Valentina promotion à M. B C en le rapprochant de la valeur vénale moyenne des biens immobiliers comparables. Ainsi, les annexes 1 et 2 de ladite proposition de rectification mentionnent les données en possession de l’administration relatives aux ventes, survenues au cours des années 2018 et 2019, de biens issus du même programme immobilier. Par ailleurs, l’administration fiscale fait valoir sans être contredite que le contrôle litigieux n’a nécessité ni la production d’éléments bancaires ni même la production d’éléments comptables. Dans ces conditions, tenant à l’intensité et à la nature du contrôle en cause lequel revêt le caractère d’un contrôle sur pièces, la société Valentina promotion n’est pas fondée à soutenir que la proposition de rectification dont elle a été destinataire résulte d’une opération de vérification de comptabilité. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté.

4. En second lieu, eu égard aux énonciations qui précèdent, l’allégation tirée de l’existence d’un détournement de procédure à l’origine des impositions litigieuses n’est pas établie. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté.

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne les cotisations d’impôt sur les sociétés :

5. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

6. S’agissant de la cession d’un élément d’actif circulant, il incombe à l’administration, afin d’apporter la preuve de l’anormalité de gestion, non seulement de démontrer que la cession a été réalisée à un prix significativement inférieur à la valeur vénale qu’elle a retenue, sans que le contribuable n’apporte d’élément de nature à remettre en cause cette évaluation, mais aussi d’établir que l’entreprise s’est délibérément appauvrie à des fins étrangères à son intérêt en procédant à la vente, dans ces conditions, d’un élément de son actif circulant.

S’agissant de la valeur vénale du bien cédé :

7. En premier lieu, il résulte de l’instruction que, pour déterminer la valeur vénale du bien immobilier cédé par la société Valentina promotion, l’administration fiscale a retenu comme termes de comparaison les appartements issus du même programme immobilier, considérés comme équivalents et évalués selon un prix moyen par tantième. Cette méthode, qui ne contrevient à aucune disposition législative ou règlementaire, consiste à déterminer les tantièmes de copropriété en tenant compte des caractéristiques de chaque partie privative, selon sa consistance, sa situation et sa superficie, puis d’y ajouter une quote-part relative à l’usage des parties communes. Si la société requérante soutient que les calculs de l’administration fiscale aboutissent à un résultat significativement supérieur au prix du marché, cette allégation n’est pas assortie d’une critique précise du recours à la méthode d’évaluation par tantième.

8. En second lieu, il résulte de l’instruction que la société Valentina promotion a cédé à M. B C, par acte du 21 octobre 2019, un appartement de trois pièces, situé au troisième étage, assorti d’une place de stationnement représentant 267 tantièmes au prix de 195 000 euros. Ayant évalué pour l’ensemble du programme un prix moyen par tantième à 1 148 euros, l’administration fiscale a conclu, après une décote de 10 % tenant compte de l’absence de frais de commercialisation, que le bien cédé à M. B C avait une valeur vénale d’environ 275 960 euros. Si la société requérante soutient que l’administration fiscale a limité le champ des comparables aux biens du même programme immobilier, cette circonstance est à elle seule insuffisante à établir le caractère erroné de cette appréciation. De plus, elle ne justifie pour le bien en cause d’aucune rencontre de volonté matérialisée par une proposition de vente sur le marché à un prix cohérent et de nature à se substituer à la valeur vénale retenue par l’administration fiscale. Plus encore, il résulte de l’instruction que la valeur vénale retenue par l’administration fiscale est similaire aux valeurs vénales du marché immobilier au cours de l’année 2019 comme l’illustrent, d’une part, le prix de vente des biens comparables au sein du programme « D » des lots listés à l’annexe 2 de la proposition de rectification et, d’autre part, le prix de vente des transactions de biens comparables réalisées dans la commune de Gagny au cours des années 2017 à 2019.

9. Il résulte des énonciations qui précèdent que la société Valentina promotion n’est pas fondée à soutenir que la méthodologie retenue par l’administration fiscale, pour déterminer la valeur vénale du bien cédé à M. B C, est erronée. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté dans toutes ses branches.

S’agissant de l’anormalité de la cession litigieuse :

10. Il résulte de l’instruction que l’écart entre la valeur vénale du bien en cause et le prix de la cession litigieuse est supérieur à 20% de sorte qu’il doit être qualifié de significatif. Par ailleurs, pour démontrer l’intention libérale d’appauvrir la société requérante, laquelle est présumée lorsque les parties sont en relation d’intérêts, l’administration fiscale fait valoir sans être sérieusement contredite que la société requérante, dont le cousin du cessionnaire M. A C occupe la fonction de gérant, est une sous-filiale de la société GBI elle-même détenue à 51 % par MM. Jacques et Henri C qui sont le père et l’oncle du cessionnaire M. B C. L’administration fiscale ajoute que MM. B et A C ont des liens d’affaires en qualité d’associés majoritaires de plusieurs sociétés du groupe familial dans lesquelles ils interviennent parfois en qualité de salariés. Si la société requérante soutient avoir réalisé une marge commerciale de 25,35 %, cette circonstance est sans incidence sur la présomption d’anormalité de la cession en cause dès lors que l’administration fiscale a caractérisé à la fois une cession à un prix significativement inférieur à la valeur vénale du bien immobilier et l’intention délibérée des contractants d’appauvrir la société. Enfin, si la société requérante fait mention de contraintes financières et de difficultés de commercialisation, aucune de ces allégations n’est en l’espèce de nature à justifier la nécessité de céder le bien immobilier en cause à un prix significativement inférieur à sa valeur vénale. Dans ces conditions, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que la cession litigieuse n’est pas constitutive d’un acte anormal de gestion. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne les rappels de taxe sur la valeur ajoutée :

11. Eu égard aux motifs énoncés aux points 2 à 10, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que les rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés doivent être déchargés par voie de conséquence du caractère infondé du rehaussement de ses cotisations d’impôt sur les sociétés. Par suite, le moyen soulevé en ce sens doit être écarté.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de la société Valentina promotion doit être rejetée dans toutes ses conclusions y compris celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société Valentina promotion est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Valentina promotion et au directeur chargé de la direction spécialisée de contrôle fiscal Ile-de-France.

Délibéré après l’audience du 5 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Robbe, président,

M. Breton, premier conseiller,

M. Hégésippe, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025.

Le rapporteur,

D. HEGESIPPE

Le président,

J. ROBBE La greffière,

A. KOUADIO TIACOH

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.