Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 23 octobre 2023, et deux mémoires, enregistrés les 15 avril et 13 juin 2024, la société par action simplifiée (SAS) Les Prés Bernard, représentée par M^e Angelot, demande au tribunal :

1°) de réduire, par application de la méthode d’évaluation définie à l’article 1498 du code général des impôts, la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2022 à raison d’un immeuble dont elle est propriétaire, sis 8 chemin du Haut Fer à Gérardmer (88140) ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 700 euros, au titre de l’article L. 761 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

dès lors que le bien immobilier dont elle est propriétaire à Gérardmer fait l’objet d’une exploitation commerciale, comprenant des services para-hôteliers proposés en sus de l’hébergement, il doit être classé dans la catégorie des locaux commerciaux, et non dans la catégorie des locaux d’habitation ;

le classement de son bien dans la catégorie « Locaux commerciaux – HOT 2 » aboutirait à une imposition inférieure à celle en litige ; le quantum du litige, tel que recalculé sur cette base par l’administration fiscale est erroné, la surface prise en compte et sa répartition n’étant pas correctes ;

s’agissant de l’entretien régulier des locaux, il entre dans les prévisions de plusieurs réponses ministérielles (Rep. VERCHERE, JO, 2 juillet 2013, n° 25887 page 6951 et Rep. FOULON, JO, 2 juillet 2013, n° 26280, page 6951), selon lesquelles les prestations para-hôtelières ne sont pas obligatoirement fournies gratuitement, c’est-à-dire incluses dans le forfait global, mais peuvent aussi être facturées en supplément du prix de la prestation d’hébergement ; de même, elle satisfait aux conditions rappelées par la doctrine administrative (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 n° 40), qui considère que la condition de nettoyage des locaux est remplie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l’exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service ;

s’agissant du petit déjeuner, elle répond aux indications du BOFIP (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912 n° 40) selon lesquelles le service petit-déjeuner est considéré comme étant proposé si l’exploitant est en mesure de fournir à ses locataires le petit-déjeuner en chambre ou dans un local dédié et permettant de consommer sur place les denrées ;

l’appréciation de la concurrence potentielle faite à une entreprise hôtelière, doit être appréciée au regard d’un ensemble d’indices ; à cet égard, les séjours de ses clients sont courts ; elle dispose d’un site internet professionnel doté d’un système de réservation et de paiement en ligne ; elle utilise un logiciel immobilier et l’offre d’hébergement est référencée sur Internet au même titre que des hôtels traditionnels ; le domaine des Fleurs est une marque déposée.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 21 février et 14 mai 2024, le directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

il est possible de s’interroger sur l’objet de la requête, dès lors que la simulation opérée par ses services fait apparaître que l’imposition du bien litigieux en tant qu’établissement hôtelier ou para-hôtelier aboutirait à une imposition d’un montant supérieur à celui auquel la requérante a été assujetti ; toutefois, une autre simulation, basée sur un classement hypothétique du bien dans la catégorie 2, « Hôtel supérieur » permettrait d’établir le quantum du litige à 345 euros ;

les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

La présidente du tribunal a désigné M. Goujon-Fischer, vice-président, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges visés audit article.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Goujon-Fischer, magistrat désigné,

— les conclusions de M^me Marini, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Angelot, représentant la SAS Les Prés Bernard.

Considérant ce qui suit :

La SAS Les Prés Bernard est propriétaire au 8 Chemin du Haut Fer à Gérardmer, dans les Vosges, d’un chalet, qu’elle propose à la location meublée saisonnière. Au titre de l’année 2022, ce local a été soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties pour un montant de 1 134 euros, après détermination de sa valeur locative selon la méthode applicable aux locaux affectés à l’habitation, définie à l’article 1496 du code général des impôts. Ayant soutenu que son chalet était le siège d’une activité para-hôtelière, elle a saisi en vain l’administration fiscale d’une réclamation, en demandant le bénéfice de la méthode d’évaluation applicable aux locaux professionnels, prévue à l’article 1498 de ce code, et le dégrèvement à due concurrence de son imposition. Elle demande au tribunal de réduire, par application de cette dernière méthode, le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à sa charge au titre de l’année 2022.

En premier lieu, aux termes de l’article 1496 du code général des impôts : « I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux (…) ». Aux termes de l’article 1498 du même code : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. / II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter. / Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II (…) ». Enfin Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe 2 au même code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : (…) Sous-groupe V : hôtels et locaux assimilables : / Catégorie 1 : hôtels confort (4 étoiles et plus, ou confort identique). / Catégorie 2 : hôtels supérieur (2 ou 3 étoiles, ou confort identique). / Catégorie 3 : hôtels standard (1 étoile, ou confort identique). / Catégorie 4 : foyers d’hébergement, centres d’accueil, auberges de jeunesse. / Catégorie 5 : hôtels-clubs, villages de vacances et résidences hôtelières (…) ».

En premier lieu, les dispositions du 4° de l’article 261 D du code général des impôts relatives aux locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation concernent uniquement les locations exonérées de taxe sur la valeur ajoutée et n’ont dès lors pas pour objet de définir les locaux professionnels auxquels s’appliquent, pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la méthode d’évaluation définie à l’article 1498 de ce code. Par suite, les parties ne sauraient invoquer utilement les prestations hôtelières énumérées au d) du 4° de l’article 261 D, dont la réunion est susceptible d’entrainer l’exclusion de certaines locations de logements meublés ou garnis à usage d’habitation du champ de cette exonération de taxe sur la valeur ajoutée.

En deuxième lieu, il résulte de l’instruction que le local proposé à la location saisonnière à Gérardmer par la SAS Les Prés Bernard est un chalet d’une surface habitable de 117 mètres carrés, comprenant les aménagements et équipements nécessaires au séjour de ses occupants, notamment une cuisine entièrement équipée permettant la préparation autonome des repas. Il est agrémenté d’une terrasse et d’une piscine de 30 mètres carrés chacune. La société requérante fait par ailleurs valoir qu’elle fournit à ses clients le linge de lit et de maisons, que sa gérante, domiciliée à quelques dizaine de mètres, est présente en permanence pour assurer un service de réception personnalisé, ainsi que pour répondre au téléphone, qu’outre le service de nettoyage de fin de séjour, une prestation de nettoyage est possible, sur commande, en cours de séjour et qu’elle propose des petits déjeuners et autres repas, préparés en sous-traitance, qu’elle facture aux clients.

Toutefois, et eu égard au caractère d’impôt réel de la taxe foncière sur les propriétés bâties, un logement meublé affecté à la location saisonnière ne saurait être regardé comme un local professionnel, au sens des dispositions précitées de l’article 1498 du code général des impôts, que dans le cas où les prestations hôtelières ou para-hôtelières dont il est le siège joue un rôle prépondérant dans le cadre de son affectation à la location, dans des conditions telles qu’elles permettent de l’assimiler à un hôtel, tel que ceux inclus dans la liste des sous-groupes et catégories de locaux professionnels, figurant à l’article 310 Q de l’annexe 2 au code général des impôts, dont les dispositions pertinentes sont également citées au point 2. Tel n’est pas le cas du chalet de la SAS Les Prés Bernard, dont il résulte de l’instruction qu’il permet aux clients qui le louent d’effectuer un séjour autonome, sans nécessairement recourir aux prestations mises à disposition par la société. Par suite, la SAS Les Prés Bernard n’est pas fondé à demander le bénéfice de la méthode d’évaluation propre aux locaux professionnels, définie à l’article 1498 du code général des impôts.

En dernier lieu, la SAS Les Prés Bernard ne saurait utilement se prévaloir de la doctrine administrative à laquelle elle se réfère dans ses écritures, qui se rapporte à un impôt distinct de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu de rejeter les conclusions en décharge de la SAS Les Prés Bernard et, par voie de conséquence, celles présentées au titre des frais de l’instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Les Prés Bernard est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Les Prés Bernard et au directeur départemental des finances publiques de Meurthe-et-Moselle.

Décision rendue publique par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

Le magistrat désigné

J.-F. Goujon-Fischer

Le greffier,

F. Richard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.