Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 29 juin 2021, M^me F D, représentée par M^e Banere, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 12 janvier 2021 par lequel le maire de Cannes a délivré à M. G et M^me E un permis de construire ;

2°) d’annuler la décision par laquelle le maire de Cannes a implicitement refusé de faire droit à sa demande du 8 mars 2021 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cannes une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la décision attaquée a été signée par une autorité incompétente ;

— le projet autorisé ne respecte pas la hauteur ;

— il ne respecte pas les règles de construction sur les limites séparatives ;

— il ne respecte pas les règles sur le stationnement ;

— il ne respecte pas les servitudes de gestion des eaux ;

— le pétitionnaire n’a pas fourni d’acte notarié de servitude ;

— il ne respecte pas les servitudes de vues sensibles ;

— le projet porte entraine un trouble de jouissance et une perte d’ensoleillement ;

— il ne respecte les dimensions relatives aux ouvertures de passage ;

— les plans établis relatifs à la surface imperméabilisée sont inexacts ;

— le projet ne respecte pas les préconisations pour les performances environnementales et énergétiques ;

— le projet est exposé à un risque d’incendie ;

— il est exposé à un risque sismique ;

— il ne prévoit pas suffisamment d’espace verts ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire, enregistré le 14 septembre 2021, M. B G, conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 20 octobre 2021 et le 10 février 2022, la commune de Cannes conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par ordonnance du 5 septembre 2023 la clôture d’instruction a été fixée au 5 octobre 2023 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 9 avril 2024 :

— le rapport de M^me Chaumont, première conseillère,

— les conclusions de M^me Moutry, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 12 janvier 2021, le maire de la commune de Cannes a délivré à M. G un permis de construire n° PC 06029200072 en vue de la démolition et construction d’une maison d’habitation. M^me D a formé un recours gracieux par courrier du 8 mars 2021, réceptionné en mairie le 9 mars suivant et l’envoi de pièces complémentaires réceptionnées le 12 avril 2021. Dans le silence de l’autorité communale, une décision implicite de rejet est née le 12 juin 2021. Par la présente requête, M^me D demande au tribunal d’annuler le permis de construire du 12 janvier 2021 ainsi que la décision implicite du maire de la commune de Cannes rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté du 12 janvier 2021 :

2. L’arrêté du 12 janvier 2021 dont la légalité est contestée a été signé pour le maire de la commune de Cannes par M^me A C, en qualité de 8ème adjointe déléguée. La commune de Cannes a versé aux débat un arrêté municipal n° 20-2859 du 2 juin 2020 portant délégation de fonction et de signature à M^me C pour les affaires relevant, notamment, de l’urbanisme. Il ressort des pièces du dossier que cet arrêté a été reçu en préfecture le 2 juin 2020 et qu’il a été régulièrement publié au recueil des actes administratifs de la commune de Cannes le 30 juin 2020 et affiché en mairie. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit être écarté.

En ce qui concerne la légalité du projet contesté au regard des dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Cannes :

Quant au moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur :

3. Aux termes de l’article 1 du PLU relatif aux règles d’urbanisme communes et modalités d’application « : » 1. Règles générales relatives aux hauteurs : () Règles dérogatoires : Ne sont pas pris en compte dans le calcul de la hauteur maximale : () – les entrées de garage et leurs rampes d’accès, les sous-sols situés intégralement sous le niveau du sol avant travaux et leurs entrées () ".

4. En application de ces dispositions, il n’est pas tenu compte, dans la hauteur de la construction autorisée, des garages en sous-sols.

5. D’une part, il est constant que la construction autorisée par l’arrêté litigieux est située en zone UBf de la commune de Cannes. D’autre part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse joint à la demande de permis, que le terrain naturel du pétitionnaire présente une cote altimétrique de 53,95 NGF et le haut du garage en sous-sol présente une cote altimétrique de 55,92 NGF. D’après ce même plan de coupe, la façade de la maison projetée s’élève à 8,19 mètres de hauteur par rapport à la cote du garage. Ainsi la construction autorisée présente une hauteur inférieure à 9 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur doit être écarté.

Quant au moyen tiré du manquement aux règles sur les limites séparatives :

6. Aux termes de l’article U3 du règlement du PLU relatif aux implantations des constructions par rapport aux limites séparatives de propriété : « () Sauf dispositions contraires portées dans les dispositions générales ou aux documents graphiques (emplacements réservés, mages de recul ou dans les polygones d’implantation), les constructions doivent respecter les dispositions suivantes : () Dans le secteur UBf, les constructions doivent être implantées dans une bande de 16 m, sur une ou plusieurs limites séparatives ou en respectant un recul minimal de 3 m. () Aucune construction n’est autorisée au-delà de cette bande de 16 m à l’exception des balcons () ».

7. En l’espèce, il ressort des plans produits au dossier que la construction projetée est bien implantée dans la bande des 16 mètres prévue par les dispositions précitées du PLU, en particulier le balcon situé en R+1. En tout état de cause, les dispositions précitées prévoient expressément une exception s’agissant des balcons, dont la construction est autorisée au-delà de la bande des 16 mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des limites séparatives ne peut qu’être écarté.

Quant au moyen tiré du manquement aux règles relatives au stationnement :

8. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice descriptive, que le PLU exige au moins quatre places de stationnement et que le projet en prévoit deux en sous-sol du bâtiment et deux en surface accessibles depuis l’impasse Mouraille. Si la requérante soutient que le pétitionnaire ne bénéficie d’aucune servitude de passage sur l’impasse Mouraille, les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers. Au demeurant, la commune fait valoir en défense que le pétitionnaire a déposé un permis de construire modificatif le 9 juillet 2021 afin de supprimer les aires de stationnement en surface accessibles depuis l’impasse Mouraille pour les remplacer par du stationnement en rez-de-chaussée du bâtiment d’habitation avec accès depuis la rue de Belfort. Il ressort des pièces du dossier que cette demande de permis de construire modificatif a été accordée par un arrêté du 26 octobre 2021. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des règles de stationnement doit être écarté.

Quant au moyen tiré du manquement aux règles relatives aux espaces verts :

9. Il ressort des dispositions du 5.3 de l’article U5 du règlement PLU relatif au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions que, dans le secteur UBf, la superficie des terrains doit être aménagée de la sorte que les espaces verts de pleine terre représentent un coefficient minimum de 30%, soit 190 m² pour le projet envisagé.

10. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice descriptive, que pour le projet envisagé, la superficie d’espaces verts en pleine terre prévoit 337 m² d’espace verts, que toute la partie de la propriété située au sud de la construction sera traitée en jardin d’agrément, aménagée en pelouses et parterres de fleurs et que deux pins seront plantés. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance des règle relatives aux espaces verts doit être écarté.

Quant au moyen tiré du manquement aux règles relatives aux ouvertures de passage :

11. Aux termes de l’article 7 du règlement du PLU relatif aux règles générales relatives à la desserte et aux accès : « Pour les constructions /opérations neuves, le portail d’accès à l’opération sera implanté en retrait d’au moins 5 mètres par rapport au domaine public, et se prolongera par deux pans coupés à 45°. / Si le retrait n’est pas possible techniquement : un portail coulissant de 5 mètres de large minimum pour l’habitat individuel () sera installé () ».

12. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans du projet litigieux, qu’il est prévu, pour accéder aux places de stationnement, un accès d’une largeur de 6 mètres. Si M^me D soutient que cette ouverture de 6 mètres sera occultée par un portail coulissant dont l’insertion latérale ne peut se faire que sur 3,8 mètres, laissant ainsi une ouverture de passage inférieur au minimum imposé par le PLU, elle ne l’établit pas, alors que le pétitionnaire indique, sans être utilement contesté, que le portail coulissant pourrait comporter des panneaux en quinconce et que des solutions existent pour garantir une ouverture utile conforme au PLU. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que les ouvertures de passage ne respecteraient pas le PLU doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect des servitudes de gestion des eaux :

13. D’une part, M^me D soutient que l’arrêté contesté méconnaît les prescriptions du service de gestion des eaux dès lors que la parcelle n’a pas accès à l’impasse Mouraille. Il ressort des pièces du dossier, en particulier de l’avis émis par le Pôle cycle de l’eau de la communauté d’agglomération de Cannes et du Pays de Lérins du 5 novembre 2020, que la surverse du bassin de rétention devra être gérée à la parcelle. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance des servitudes de gestion des eaux doit être écarté.

14. D’autre part, si le permis de construire prévoit la fourniture d’un acte notarié de servitude, il ne ressort pas des pièces du dossier que le pétitionnaire bénéficie d’une servitude, en particulier sur l’impasse Mouraille. Ainsi, dès lors que le pétitionnaire n’avait pas à produire cet acte, le moyen tiré de l’absence d’acte de servitude doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect des vues sensibles :

15. M^me D soutient que le projet autorisé par le permis de construire litigieux méconnaît la servitude de vue sensible dont elle bénéficie. Toutefois, la commune fait valoir en défense, sans être contestée, que cette servitude de vue sensible impose aux riverains situés au nord de la rue de Belfort de ne pas élever de constructions qui priveraient de la vue sur les collines cannoises les riverains situés au sud de la voie. Il est constant que la propriété de M^me D et celle de M. G, pétitionnaire, sont contiguës et situées au sud de la rue de Belfort. Ainsi, le projet de construction autorisé par le permis de construire litigieux ne porte pas atteinte à la servitude de vue sensible dont bénéficie M^me D. Par suite, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du trouble de jouissance :

16. La circonstance que la construction autorisée entrainerait un trouble de jouissance et une perte d’ensoleillement est sans influence sur la légalité du permis de construire dont il est demandé l’annulation.

En ce qui concerne le risque incendie et le risque sismique :

17. Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

18. Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique permettant d’octroyer un permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

19. En l’espèce, d’une part, il n’est pas démontré que le terrain d’assiette du projet serait exposé à un risque d’incendie particulier, la requérante n’apportant aucun élément probant quant au degré de gravité d’un tel risque alors que le secteur est une zone résidentielle comportant plusieurs dizaines d’habitations. Il n’est pas non plus établi, ni même allégué que la voie de desserte, en l’occurrence la rue de Belfort, ne permettrait pas l’approche des véhicules des services d’incendie et de secours.

20. D’autre part, il ressort des pièces du dossier, notamment de l’attestation du bureau d’études techniques Giudice, que le terrain d’assiette du projet se situe en zone 3 d’aléa modéré de risque sismique. Il ressort également de cette attestation que les études pour la réalisation du projet litigieux ont été réalisées en prenant en compte les règles liées au plan de prévention des risques prévisibles de mouvements de terrain, qu’il tient compte des contraintes de la morphologie du site ainsi que de la pente du terrain afin de prévenir tout risque de déplacement du sol d’origine naturelle ou d’activités humaines et que les fondations et l’ensemble de la structure ont été conçus pour être adaptés à ces risques.

21. Dans ces conditions, le maire n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en délivrant le permis sollicité.

En ce qui concerne le respect des performances environnementales et énergétiques :

22. Aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () j) L’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation () ou, lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées aux articles R. 172-11 et R. 172-12 de ce code, un document établi par le maitre d’ouvrage attestant de la prise en compte de la règlementation thermique, en application de l’article R. 122-22 de ce code () ». Et aux termes de l’article 1 des dispositions relatives à la performance environnementale et à la valorisation du patrimoine bâti et paysager du PLU : « Conformément aux articles L. 111-16 et L. 111-17 du code de l’urbanisme, les matériaux renouvelables, les procédés de construction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre et l’installation de dispositifs favorisant la production d’énergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique sont autorisés dans le PLU à l’exception de la zone UA () ».

23. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le formulaire d’attestation de la prise en compte de la règlementation thermique mentionnée aux dispositions précitées du code de l’urbanisme était joint au dossier de permis de construire. D’autre part, si le PLU autorise le recours à des matériaux renouvelables et à des procédés de reconstruction permettant d’éviter l’émission de gaz à effet de serre ainsi que l’installation de dispositifs favorisant la production d’énergie renouvelable, il n’impose pas de recourir à ces dispositifs.

24. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-16 du code de l’urbanisme et de l’article 1 des dispositions relatives à la performance environnementale et à la valorisation du patrimoine bâti et paysager du PLU doit être écarté.

25. Il ressort de l’attestation produite au dossier que le pétitionnaire a indiqué avoir pris en compte le règlement thermique lors du dépôt du permis de construire. Ainsi, le moyen imprécis, tiré de la méconnaissance des performances environnementales et énergétiques, doit être écarté.

En ce qui concerne les eaux pluviales :

26. Aux termes de l’article 4 du règlement du PLU : " Sauf dispositions particulières prévue au présent règlement, tout projet d’aménagement ou de construction est tenu de présenter un dispositif de gestion intégrée des eaux pluviales. Ainsi, pour tout projet, les eaux pluviales doivent être gérées prioritairement in situ : – tout d’abord en réduisant au maximum l’imperméabilisation et favorisant l’infiltration lorsque la nature du sous-sol (perméabilité, présence de la nappe) et la règlementation en vigueur le permet ; / – puis en retenant prioritairement les eaux pluviales grâce aux techniques alternatives de rétention à la parcelle type noues ou bassins enherbés ou paysagers, fossés, jardins, toits stockant dans le respect des autres dispositions du présent règlement ; / – et en dernier recours en retenant les eaux pluviales grâce à un bassin de rétention en béton en complément ou substitution des solutions précédentes lorsque ces dernières ne peuvent pas être mise en œuvre. Le bassin pourra être enterré s’il n’y a pas d’autre solution () ".

27. M^me D soutient que les plans relatifs à la surface imperméabilisée sont inexacts. Toutefois, à la supposée établie, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du permis de construire dès lors qu’il n’est pas établi, ni même allégué que le projet litigieux n’aurait pas respecté les prescriptions du permis de construire concernant la gestion des eaux pluviales, en particulier celles de l’étude hydrologique et hydraulique. Sur ce point, il ressort du document intitulé « Etude hydrologique et hydraulique – Dimensionnement du bassin écréteur » que le projet prévoyant une augmentation des surfaces minéralisées de 160m² et le rejet des eaux pluviales par infiltration ne pouvant pas être envisagé, il est préconisé la mise en place d’un bassin écreteur, qui devra être implanté côté sud-est, dont la sortie sera renvoyée au réseau pluvial public traversant le terrain, d’une surface de 45 m3. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le bassin prévu par le projet litigieux ne respecterait pas ces préconisations. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que les plans relatifs à la surface imperméabilisée, au demeurant imprécis, doit être écarté.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

28. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Et aux termes de l’article U4 du règlement du PLU : " Dispositions générales : Au titre de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, les constructions à édifier ou à modifier ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation de perspectives monumentales. Elles doivent présenter une unité d’aspect et de matériaux compatible avec la bonne économie de la construction et la tenue générale de l’agglomération. Le permis de construire peut-être refusé si les travaux projetés sont de nature à rompre l’harmonie de l’ensemble. Dès lors qu’une construction existante présente un intérêt architectural au regard notamment de sa composition, de son ordonnancement et des matériaux constructifs employés, tous les travaux réalisés, y compris les ravalements, doivent mettre en valeur les caractéristiques de ladite construction. Ces dispositions ne font pas obstacle à la réalisation d’extensions de conception architecturale contemporaine, dès lors que sont mis en valeur les éléments d’intérêt de la construction initiale. La démolition de tout ou partie d’immeuble est soumise à permis de démolir et peut être interdite pour un motif d’ordre esthétique ou historique correspondant à l’un des objets suivants : / la préservation de certains alignements de bâti jugés significatifs et participant à la continuité urbaine () ou à la définition d’espaces urbains primordiaux () ; / la préservation des éléments architecturaux de qualité remarquable et témoins du patrimoine architectural et historique de la ville. () La conception des constructions devra assurer une continuité harmonieuse avec les bâtiments existants (aspect des matériaux et modénature de façades notamment), essentiellement dans le cas de bâtiments accolés () ".

29. Les dispositions PLU ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. En outre, ces dispositions ont pour objet de régir, non les démolitions, mais les constructions, le cas échéant s’accompagnant des démolitions nécessaires.

30. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une telle atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.

31. Il ressort des pièces du dossier le terrain d’assiette du projet est situé rue de Belfort, dans un secteur UBf du PLU de la commune de Cannes. La zone UBf est une zone de forte densité et correspond aux faubourgs de part et d’autre du boulevard Carnot. Il ressort également des pièces du dossier que le projet se situe dans un site inscrit.

32. La rue de Belfort comporte essentiellement des constructions pavillonnaires, composées de maisons de plain-pied ou en R+2 et situées, sur la gauche de la voie, en contrehaut ainsi que de quelques constructions d’habitat collectif en R+2 ou R+3. Par ailleurs, il ressort de la notice descriptive que la construction autorisée consiste en la démolition partielle de la construction existante afin de reprendre en sous-œuvre les mitoyens et la partie du bâtiment conservée et en la construction d’une maison d’habitation individuelle étagée sur trois niveaux d’habitation et d’une hauteur ne dépassant pas 9 mètres à l’égout. Il ressort également des pièces du dossier que la définition volumétrique et architecturale du projet ne rompt pas avec les constructions situées à proximité le long de la rue de Belfort. Enfin, s’il ressort des pièces du dossier que l’architecte des Bâtiments de France a émis un avis favorable le 7 octobre 2020 assorti d’une prescription, la proposition de prescription porte sur le mur de soutènement situé rue de Belfort, lequel devra être parementé en pierres maçonnées, et non sur la construction elle-même. Dès lors, le projet litigieux ne saurait être regardé comme portant atteinte au site urbain dans lequel il s’inscrit. Par suite, la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté attaqué méconnaîtrait les dispositions de l’article U4 du règlement du plan local d’urbanisme et R. 111-27 du code de l’urbanisme.

33. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 12 janvier 2021 par lequel le maire de Cannes a délivré à M. G et M^me E un permis de construire, doivent être rejetées. Par voie de conséquence, les conclusions à fin d’annulation de la décision née du silence gardé par le maire de Cannes sur le recours gracieux présenté par la requérante le 8 mars 2021 doivent également être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

34. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Cannes, qui n’est pas la partie perdante à l’instance, la somme demandée par la requérante au titre des frais qu’elle a exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me D est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M^me F D, à la commune de Cannes et à M. G et à M^me E.

Délibéré après l’audience du 9 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M. Pascal, président,

M^me Chaumont, première conseillère,

M^me Duroux, première conseillère,

Assistés de M^me Bianchi, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024.

La rapporteure,

signé

A-C. CHAUMONT

Le président,

signé

F. PASCAL La greffière,

signé

L. BIANCHI

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière.