Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rialto, représenté par M^e Orengo, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 10 avril 2024 par lequel le maire de Nice a délivré à la société à responsabilité limitée (SARL) BHI un permis de construire ayant pour objet la surélévation d’un immeuble de quatre niveaux situé 57 rue de la Buffa, ainsi que la modification de ses façades, ensemble la décision du 25 juillet 2024 rejetant son recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Nice une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- sa requête est recevable ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ; ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les articles R. 111-27 du code de l’urbanisme et 2.2 applicable à la zone UBb du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice-Côte d’Azur (PLUm), ainsi que les dispositions pertinentes du règlement de l’ancienne aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;

- l’article 2.5 applicable à la zone UBb du règlement du PLUm est illégal par voie d’exception.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 mars 2025, la commune de Nice, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la société BHI, qui n’a pas produit d’observations.

Par ordonnance du 28 mars 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 2 juillet 2025 :

- le rapport de M. Garcia, rapporteur,

- les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

- et les observations de M^e Brau, substituant M^e Orengo, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rialto.

Considérant ce qui suit :

La société BHI a déposé le 12 janvier 2024 une demande de permis de construire ayant pour objet de surélever un immeuble de quatre niveaux situé 57 rue de la Buffa à Nice sur une parcelle cadastrée section KV n°206, afin de créer cinq logements supplémentaires,. Par un arrêté du 10 avril 2024, le maire de Nice a délivré le permis de construire sollicité. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rialto a effectué un recours gracieux contre cet arrêté, rejeté par une décision du 25 juillet 2024. Par la présente requête, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rialto demande l’annulation de ces deux décisions.

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; (…) c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

Il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire de la société BHI comprend un document coté PC6 montrant l’insertion de l’immeuble litigieux après surélévation depuis le 55 rue de la Buffa, soit au croisement entre la rue de la Buffa et la rue de Rivoli d’où le projet en litige est le plus visible. Si le syndicat requérant soutient que ce document ne permet pas de visualiser la toiture de l’immeuble sur lequel est envisagée la surélévation, alors qu’un tel projet, qui s’accole au mur pignon de l’immeuble Le Rialto, conduit à obstruer une cage d’escalier et certaines ouvertures de cet immeuble, le projet architectural comprend une planche photographique comportant trois photographies permettant de situer l’immeuble à surélever dans son environnement proche depuis trois angles de vue différents, ainsi qu’une photographie aérienne et trois photographies. Par ailleurs, aucune disposition du code de l’urbanisme n’impose que le projet soit présenté par rapport à chacune des constructions environnantes. Dans ces conditions, et alors que le permis de construire en litige demeure délivré sous réserve des droits des tiers, le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de permis de construire ne peut qu’être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 151-44 du code de l’urbanisme : « Afin d’assurer le stationnement des véhicules motorisés ou des vélos hors des voies publiques, dans le respect des objectifs de diminution de déplacements motorisés, de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et de réduction de la consommation d’espace ainsi que de l’imperméabilisation des sols, le règlement peut prévoir des obligations de réalisation d’aires de stationnement dans les conditions mentionnées aux articles L. 151-30 à L. 151-37 et dans les conditions du présent paragraphe. Ces obligations tiennent compte de la qualité de la desserte en transport collectif, de la densité urbaine et des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement ouvertes au public à proximité. ».

Si le syndicat requérant entend exciper de l’illégalité de l’article 2.5 applicable à la zone UBb du règlement du PLUm en tant qu’il dispense le projet en litige de la création d’aires de stationnement supplémentaires, il résulte des termes mêmes de l’article R. 151-44 du code de l’urbanisme que les auteurs du règlement d’un PLU ne sont pas tenus de prévoir des obligations de réalisation d’aires de stationnement. Par ailleurs, la sous-zone UBb, dans laquelle se situe le projet et qui correspond aux quartiers urbains denses de Nice, est desservie par le train, deux lignes de tramway et plusieurs lignes de bus. Dans ces conditions, les auteurs du PLUm n’ont pas méconnu les dispositions de l’article R. 151-44 du code de l’urbanisme en n’imposant pas d’obligation de réalisation d’aires de stationnement pour certains projets de surélévation en sous-zone UBb en fonction de la surface de plancher créée et en fonction de la situation du terrain d’assiette tenant compte de sa proximité des transports en commun. Il s’ensuit que le moyen tiré de l’illégalité par voie d’exception du règlement du PLUm ne peut qu’être écarté.

En troisième lieu, d’une part, aux termes de l’article 2.2 applicable à la zone UBb du règlement du PLUm : « L’expression architecturale peut recourir en façades et en toitures à des matériaux contemporains et à des techniques modernes dès lors qu’elle présente un aspect compatible avec le caractère de l’environnement bâti, qu’elle s’inscrit harmonieusement dans le paysage urbain ou naturel et qu’elle respecte la topographie. Exceptionnellement, un recours à un pastiche d’une architecture locale peut être admis. La création et la recherche architecturales peuvent intégrer l’innovation et les solutions énergétiques nouvelles, bioclimatiques et environnementales. Toutes les parties visibles depuis l’espace extérieur employées pour le traitement des façades et des couvertures doivent répondre à un souci de qualité architecturale et être en harmonie avec le caractère des constructions existantes dans l’environnement proche. L’implantation des constructions sera choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum nécessaire à l’implantation du bâti. (…) ». Aux termes de l’article 2.1 du I du règlement de l’ancienne AVAP – devenue site patrimonial remarquable – de Nice : « Les prescriptions de l’AVAP constituent une servitude d’utilité publique. Ses dispositions (zonage, règlement) sont annexées aux dispositions du PLUm et compatibles avec les orientations du PADD de ce document. Dans le cas de dispositions différentes entre l’AVAP et le document d’urbanisme opposable, c’est la règle la plus contraignante qui s’applique. L’AVAP est une norme qui s’impose au PLUm. ».

Si le syndicat requérant se prévaut des dispositions du PLUm ainsi que de celles du règlement de l’AVAP, il résulte des termes mêmes de l’article 2.1 précité que les prescriptions imposées par ce dernier document, qui sont plus contraignantes ainsi qu’il est exposé au point 9, priment sur celles du PLUm. Par suite, le moyen tiré de l’inexacte application des dispositions de l’article 2.2 applicable à la zone UBb du règlement du PLUm ne peut qu’être écarté comme inopérant.

D’autre part, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article R. 423-54 du même code : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord (…) de l’architecte des Bâtiments de France. ». Aux termes de l’article 2.1 du IV de ce même règlement : « De manière générale, la surélévation de tout ou partie d’un édifice situé dans le périmètre de l’AVAP au-delà de la corniche ou de l’égout de toiture est interdite. Sont autorisées de manière exceptionnelle : La surélévation de tout ou partie d’un édifice au-delà de la corniche ou de l’égout de toiture, à condition : • de ne pas altérer la composition d’ensemble de l’immeuble et ses qualités architecturales, • qu’elle justifie d’un projet harmonieux au regard de son intégration par rapport aux immeubles avoisinants et au contexte patrimonial dans lequel il s’inscrit, (…) de rejoindre au maximum les gabarits avoisinants et/ou les hauteurs générales de l’îlot (dans le cas d’un immeuble entre deux immeubles plus hauts), avec une marge de plus ou moins 1 mètre et un rapport de proportion harmonieux entre la surélévation et le bâti existant. ». Aux termes de l’article 3.1.5 du IV de ce même règlement : « Sont autorisées de manière exceptionnelle : (…) Une interprétation contemporaine d’une toiture au-dessus de la corniche ou de l’égout de toiture d’un bâtiment existant, à condition que le projet justifie d’un traitement de toiture qualitatif dans le paysage par ses matériaux, et d’une harmonie avec les façades du bâtiment par une notice argumentaire. ».

Les dispositions du règlement de l’ancienne AVAP invoquées par le syndicat requérant ont le même objet que celles, également invoquées, de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement de l’ancienne AVAP que doit être appréciée la légalité de l’arrêté attaqué.

Tout d’abord, s’agissant du gabarit de la surélévation projetée, la notice descriptive relève que l’immeuble à surélever est un immeuble en R+4 qui s’inscrit « dans une séquence architecturale d’immeuble de gabarit R+5 rue de la Buffa et rue de Rivoli », à l’exception de l’immeuble mitoyen situé au 53 rue de la Buffa, et que le projet litigieux tend justement à « restituer l’unité des gabarits » de cette séquence architecturale. Si le syndicat requérant estime que le projet litigieux va créer une rupture de hauteur entre l’immeuble à surélever et l’immeuble situé au 53 rue de la Buffa, qui sont tous les deux, en l’état, en R+4, l’architecte des bâtiments de France a donné son accord au projet sous réserve de la réalisation concomitante de la surélévation de cet immeuble mitoyen et le permis litigieux a été délivré moyennant le respect de cette prescription afin d’éviter toute discontinuité de gabarit, alors d’ailleurs qu’un permis de construire ayant pour objet de surélever l’immeuble mitoyen a été délivré le même jour que le permis litigieux. Si le syndicat requérant soutient qu’il n’existe aucune garantie que ces deux permis, délivrés à des pétitionnaires différents, soient mis en œuvre concomitamment, cette circonstance relève d’une problématique d’exécution de ces autorisations, laquelle est sans incidence sur la légalité du permis de construire en litige. En outre, si le syndicat requérant estime que le projet, qui porte sur un immeuble de style « Art Déco » édifié dans l’entre-deux-guerres, accentuera les discordances entre cet immeuble et les immeubles environnants, conçus dans le style « Belle Epoque », il ressort toutefois du règlement graphique de l’AVAP, que l’immeuble Le Rialto relève du « classicisme moderne », et que l’immeuble situé 17 rue de Rivoli relève de l’époque contemporaine. Enfin, le syndicat requérant déplore l’usage du zinc naturel, s’agissant de la façade du niveau supplémentaire, et estime que la surélévation projetée aurait dû être pourvue d’une toiture à double pente en tuiles canal, à l’instar de la grande majorité des immeubles du secteur. Toutefois, les dispositions du règlement de l’AVAP relatives à l’insertion paysagère des surélévations n’imposent pas l’utilisation de tuiles canal, alors que deux immeubles situés à proximité sont recouverts d’une toiture en zinc, à savoir le Palais Cronstadt et la résidence « Le Saint-Pierre ». Dans ces conditions, le projet de surélévation litigieux doit être regardé comme « harmonieux au regard de son intégration par rapport aux immeubles avoisinants » au sens des dispositions du règlement de l’AVAP relatives à l’insertion paysagère des surélévations, alors, au demeurant, que l’architecte des bâtiments de France a donné son accord en estimant qu’il concernait un « projet de qualité ».

En quatrième et dernier lieu, dans la mesure où le projet litigieux est une surélévation, le syndicat requérant ne peut utilement se prévaloir des prescriptions du règlement de l’AVAP relatives à l’implantation et au gabarit des constructions nouvelles selon lesquelles « une construction neuve s’attachera à respecter les gabarits des avoisinants et de l’îlot ». De même, il ne peut davantage se prévaloir des prescriptions relatives à la composition architecturale et à l’aspect extérieur des constructions nouvelles selon lesquelles, d’une part, « tout projet d’architecture contemporaine (…) implique une intégration harmonieuse dans son environnement analysé à l’échelle de l’îlot », d’autre part, « la composition des façades devra être soignée et en harmonie avec le rythme de composition des avoisinants » et, enfin, « les toitures seront également intégrées dans leur environnement, généralement en pente avec des débords de toits soignés et des tuiles canal ». Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rialto n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 10 avril 2024 par lequel le maire de Nice a délivré à la société BHI un permis de construire ayant pour objet la surélévation d’un immeuble de quatre niveaux ainsi que la modification de ses façades, située 57 rue de la Buffa, ensemble la décision du 25 juillet 2024 rejetant son recours gracieux dirigé contre cet arrêté. Sa requête ne peut donc qu’être rejetée en toutes ses conclusions, y compris celles présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du Syndicat des copropriétaires Le Rialto est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Rialto, à la société BHI et à la commune de Nice.

Délibéré après l’audience du 2 juillet 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025.

Le rapporteur,

Signé

A. GARCIA

Le président,

Signé

A. MYARA

La greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière