Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 14 décembre 2023 et des mémoires du 22 septembre et 4 novembre 2025, M^me C… B…, épouse F…, et M. E… D…, représentés par M^e Furio-Frisch, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision implicite du préfet des Alpes-Maritimes valant permis de construire tacite d’une maison individuelle sur les parcelles cadastrées section B n°1849 et n°1853 située 1728 route de Castagniers sur le territoire de la commune de Castagniers au bénéfice de la société civile immobilière LEA ;

2°) de mettre à la charge de la SCI LEA et de l’Etat la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur recours est recevable et ils disposent d’un intérêt à agir ;

- la décision a été prise par une autorité incompétente ;

- l’affichage du permis de construire n’est pas conforme à l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme ;

- le dossier de permis de construire est incomplet et méconnaît les dispositions des articles R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

- l’affichage du permis de construire tacite n’est pas régulier et méconnaît l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de la zone UFc4 du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur ;

- il méconnaît les dispositions de l’article 2.2.1 et 15 du règlement général du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur ;

- et il méconnaît les dispositions des articles 2.2.2, 2.1.3.1 et 2.13.2, 2.4, 2.5, 3.1 et 3.2.2 de la sous-zone du secteur UFc1 du règlement du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 octobre 2025, le préfet des Alpes-Maritimes, conclut au rejet de la requête.

Le préfet des Alpes-Maritimes soutient qu’aucun moyen soulevé n’est fondé.

La requête a été communiquée à la société civile immobilière LEA qui n’a pas produit d’observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le décret 2008-229 du 7 mars 2008 ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique 29 janvier 2026 :

le rapport de M. Bulit,

les conclusions de M. Holzer, rapporteur public,

et les observations de M^e Furio-Frisch pour les requérants, le préfet des Alpes-Maritimes et la SCI LEA n’étant ni présents ni représentés.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (ci-après, « SCI ») LEA a déposé le 13 juillet 2023 une demande de permis de construire n° PC 0603423J0003 pour la réalisation d’une maison individuelle avec piscine sur les parcelles cadastrées section B n°1849 et n°1853, située 1728 Route de Castagniers. A la suite du silence gardé par le préfet des Alpes-Maritimes durant un délai de deux mois, la SCI LEA a ainsi obtenu un permis tacite. M^me B… et M. D…, propriétaires des parcelles cadastrées voisines, demandent au Tribunal d’annuler cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’absence de conformité de l’affichage du permis de construire tacite :

Les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de l’absence de conformité de l’affichage du permis litigieux aux dispositions de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme pour en contester la légalité.

En ce qui concerne la complétude du dossier de permis de construire :

D’une part, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant :1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ;e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ». Et d’autre part, aux termes de l’article R. 431-9 du même l’urbanisme, « le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. ». Enfin aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse » ;

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, compte tenu des autres pièces figurant dans ce dossier, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

M^me B… et M. D… soutiennent que les dispositions précitées ont été méconnues dès lors que le projet architectural était insuffisamment détaillé, que le dossier présentait nombre d’incohérences, que le dossier comprenait un plan de masse non coté en trois dimensions et n’indiquant pas les plantations maintenues, supprimées ou créées et enfin que le document graphique était trompeur concernant les équipements détaillés d’assainissement et leur parcours ainsi que l’existence d’une servitude de passage traversant le terrain d’assiette du projet et permettant d’y accéder, de sorte que le maire n’aurait pas été mis en mesure d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ni son impact visuel.

En l’espèce, premièrement, il ressort des pièces du dossier que le plan de masse indique les différents réseaux desservant la future construction grâce à une légende colorée. Si ce document n’indique pas les arbres situés sur le terrain d’assiette du projet qui seront conservés, les arbres supprimés et ceux replantés ainsi que ceux qui seront plantés, les plans intitulés « PCMI02a » et « PCMI02c » indiquent les arbres présents sur le terrain d’assiette et ceux qui seront déplacés ou transplantés par une légende colorée. Cependant, ni ledit plan de masse ni aucun autre document du dossier de permis de construire n’a permis à l’autorité chargée d’instruire cette autorisation d’urbanisme d’être en mesure de connaître les distances exactes d’implantation du projet par rapport aux différentes limites séparatives du terrain d’assiette. D’ailleurs, il est constant que ledit plan de masse ne comportait pas de cotes en trois dimensions, et que, si les différents plans de coupe ont permis au service instructeur d’apprécier les dimensions exactes de la construction projetée, ils ne lui ont cependant pas permis d’apprécier son exacte implantation sur la parcelle d’emprise. Ainsi, il est à juste titre soutenu par les requérants que le service instructeur n’était donc pas en mesure de vérifier quelles prescriptions du plan local d’urbanisme devaient s’appliquer puisqu’il est constant que le terrain d’assiette du projet est à la fois situé en zone Nb et en zone UFC1 du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur (ci-après, « PLUm »).

Deuxièmement, il ressort également des pièces du dossier que la notice architecturale du projet indique seulement qu’environ 20 oliviers sont présents sur le terrain d’assiette et décrit succinctement la topographie du site sans décrire le paysage avoisinant en dépit de différentes photographies permettent de visualiser l’environnement proche et lointain du projet et notamment les autres maisons individuelles d’habitation présentes à côté du terrain d’assiette. Au demeurant, la notice architecturale et son document graphique, exigé par les dispositions précitées, ne permet pas d’apprécier l’aménagement du terrain, l’implantation et les volumes de cette construction nouvelle au regard de l’environnement et des constructions avoisinantes malgré des images de modélisation du projet représentant uniquement la future construction et une partie de son terrain d’assiette. En outre, les pièces du dossier de permis ne permettent pas davantage d’apprécier le traitement des espaces libres et les éventuels aménagements et clôtures en bordure du terrain.

Enfin, troisièmement, si les requérants font valoir que le dossier de permis de construire serait incomplet dès lors que le plan de masse ne fait pas apparaître la servitude de passage permettant l’accès au terrain d’assiette, il ressort des données des sites Géoportail et Google Street View, accessibles tant au juge qu’aux parties, que, s’agissant de la servitude de passage, le terrain d’assiette du projet est desservi par une voie privée sans issue, traversant différentes parcelles cadastrales et carrossable puisqu’elle dessert deux autres maisons individuelles d’habitation. En outre, la notice descriptive du projet indique que l’accès au terrain d’assiette se fera par « un chemin d’accès qui est en partie une servitude de passage sur la parcelle B490, et qui mène au niveau du garage où l’on retrouve quatre stationnements, deux à l’extérieur et deux couverts. Le chemin d’accès au garage sera réalisé en revêtement stabilisé type sable ou gravier non imperméable. ». Toutefois le terrain d’assiette du projet est enclavé en dépit du fait qu’il borde la route dite de Castagniers et il n’est pas démontré qu’un accès direct à cette voie publique serait possible, en dépit de la circonstance que la notice explicative indique que le projet disposerait d’un accès à cette voie publique par une servitude de passage traversant la parcelle cadastrée B490. Dans ces conditions, le plan de masse doit être regardé comme comportant des inexactitudes dès lors que l’accès au terrain d’assiette n’est pas indiqué sur ce document, qui n’indique d’ailleurs pas le fait que ledit chemin privé traverse le terrain d’assiette du projet pour desservir les propriétés des requérants. Dès lors, qu’il appartient à l’autorité compétente de s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, cette inexactitude a été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

Il résulte de tout ce qui précède que les nombreuses omissions, telles que sus-analysées, dans le dossier de permis de construire litigieux étaient de nature fausser l’appréciation du service instructeur au regard des règles d’urbanisme, en outre, le dossier de la demande de permis de construire en litige est effectivement atteint d’insuffisances et d’incomplétudes particulièrement manifestes de nature à affecter d’illégalité ledit permis de construire. Par suite, le moyen susmentionné doit être accueilli.

En ce qui concerne la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Et aux termes de l’article 2.2.1 du règlement du PLUm : « L’expression architecturale peut recourir en façades et en toitures à des matériaux contemporains et à des techniques modernes dès lors qu’elle présente un aspect compatible avec le caractère de l’environnement bâti, qu’elle s’inscrit harmonieusement dans le paysage urbain ou naturel et qu’elle respecte la topographie. Exceptionnellement, un recours à un pastiche d’une architecture locale peut être admis. La création et la recherche architecturales peuvent intégrer l’innovation et les solutions énergétiques nouvelles, bioclimatiques et environnementales. Toutes les parties visibles depuis l’espace extérieur employées pour le traitement des façades et des couvertures doivent rÈpondre ‡ un souci de qualitÈ architecturale et être en harmonie avec le caractère des constructions existantes dans l’environnement proche. L’implantation des constructions sera choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum nécessaire à l’implantation du bâti. ». D’une part, dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme invoquées par les requérants ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du PLU que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. D’autre part, pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage naturel ou urbain au sens de ces dispositions, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

En l’espèce, il est constant que le terrain d’assiette du projet est situé en sous-zone UFc du PLUm, laquelle zone correspond à la date de l’arrêté en litige en une zone d’habitat pavillonnaire de faible densité. Il ressort également des pièces du dossier, ainsi que des données des sites Géoportail et Google Maps, accessibles tant au juge qu’aux parties, que le projet a vocation à s’implanter dans un espace naturel partiellement boisé composé essentiellement d’oliviers, qu’il est séparé au nord d’un hameau d’habitation par la route dite de Castagniers et qu’il est situé entre deux autres maisons individuelles d’habitations présentes sur les parcelles cadastrées voisines B490 et B403. Le secteur d’implantation de la construction est donc situé dans un environnement encore relativement préservé de l’urbanisation et, de par son emplacement, participe au mitage dudit secteur. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la villa projetée, d’une superficie de plancher de 166,9 mètres carrés, de niveau R+1, doit comporter des façades « d’un enduit frottasse fin rouge nissart » et présente un style architectural moderne se distinguant des autres maisons d’habitations environnantes. Dans ces conditions, il doit être considéré que le projet autorisé est de nature à porter atteinte, par son aspect extérieur et son implantation dans un espace naturel, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants et les requérants sont ainsi fondés à soutenir que la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article 2.2.1 de la zone UFc1 du PLUm.

En ce qui concerne la méconnaissance de l’article 2.1.2 de la sous-zone du secteur UFc1 du règlement du PLUm :

Aux termes de l’article 2.1.2 de la sous-zone du secteur UFc1 du règlement du PLUm : « La hauteur maximale des constructions à l’égout est fixée à 7 m. ».

En l’espèce, les pièces du dossier et notamment les plans du dossier de permis de construire révèlent une méconnaissance de la règle de hauteur maximale à l’égout du toit fixée à 7 mètres puisque le plan de la façade nord-ouest révèle une hauteur à l’égout de 7,9 mètres et cela même en prenant en compte la cote à l’égout du toit la plus favorable au projet. Par ailleurs, il ressort également du plan de façade sud-ouest que le calcul des hauteurs permet de relever des hauteurs dépassant la hauteur fixée par les dispositions précitées et nettement supérieures à celles indiquée par la société pétitionnaires. Par suite, et dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît les règles imposées par le PLUM en matière de hauteur et le moyen formulé à ce titre doit être accueilli.

Il résulte de tout ce qui précède que M^me B… et M. D… sont fondés à demander l’annulation de la décision implicite du préfet des Alpes-Maritimes valant permis de construire tacite. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n’est susceptible, en l’état de l’instruction, de fonder cette annulation.

En ce qui concerne l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…), estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

En l’espèce, les vices identifiés aux points 6 à 9 du présent jugement, tenant à ce que le dossier du permis de construire litigieux est atteint d’insuffisances et d’incomplétudes particulièrement manifestes de nature à affecter d’illégalité ladite autorisation d’urbanisme et le vice identifié au point 11 du présent jugement, tenant à ce que ledit permis de construire n’est pas conforme aux dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article 2.2.1 du règlement du PLUm, sont insusceptibles de toute régularisation. Par suite, il n’y a pas lieu de faire application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Il résulte donc de tout ce qui précède que M^me B… et M. D… sont fondés à demander l’annulation de la décision implicite du préfet des Alpes-Maritimes valant permis de construire tacite.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l’Etat le versement à M^me B… et M. D… d’une somme totale de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La décision implicite du préfet des Alpes-Maritimes valant permis de construire tacite au bénéfice de la société civile immobilière LEA est annulée.

Article 2 : L’ Etat versera la somme de 1 500 euros à M^me B… et M. D… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me C… B…, épouse F…, à M. E… D…, au préfet des Alpes-Maritimes et à la société civile immobilière LEA .

Copie en sera adressée à la commune de Castagniers.

Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Bulit, conseiller,

M^me A…, première-conseillère,

Assistés de M^me Suner, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 19 février 2026.

Le rapporteur,

signé

J. Bulit

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa La greffière,

signé

V. Suner

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière