Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 13 juin 2022 et 5 décembre 2024, la SA Un Toit pour Tous, représentée par M^e Rosier, demande au tribunal :

1°) de condamner la région Occitanie à lui verser la somme de 743 362,86 euros au titre de l’indemnité de résiliation du bail emphytéotique conclu le 20 juin 1997, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de sa réclamation préalable et de leur capitalisation ;

2°) de mettre à la charge de la région Occitanie la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la résiliation, à son initiative, du bail emphytéotique portant sur la construction d’une résidence de logements étudiants « Les Arbousiers » dans l’enceinte du lycée professionnel hôtelier Marie Curie à Saint-Jean-du-Gard, conclu le 20 juin 1997 avec l’Etat, dans les droits et obligations duquel la région Occitanie est subrogée, lui ouvre contractuellement droit à une indemnité équivalente au montant du coût de la construction de 1 886 097,97 euros, déduction faite de la subvention régionale initialement versée à hauteur de 106 714,31 euros et des loyers et charges perçus au titre des locations en cours pour un montant de 1 036 020,80 euros, soit la somme de 743 362,86 euros ;

— cette demande n’a pas le même objet, ne repose pas sur le même fait générateur que son action précédente visant à obtenir l’indemnisation des dépenses engagées utilement pour l’opération et celles exposées pour l’exécution du bail ainsi que des gains dont elle a été privée du fait de la nullité de ce dernier dans l’instance n° 1602753 ; le présent recours relève du plein contentieux puisqu’il n’a pas pour objet de contester une décision administrative en vue d’obtenir son annulation mais d’obtenir le versement d’une somme d’argent ; en tout état de cause la décision implicite de rejet, née le 11 avril 2022, ne saurait être regardée comme confirmative de celle née le 22 octobre 2019 dans la mesure où il n’y a pas identité d’objet des demandes et que les circonstances de fait ont évolué entre les deux ;

— la délibération du 23 février 2001 ne relève d’aucune des hypothèses limitatives de caducité en l’absence de texte prévoyant sa péremption passé un certain délai ou la disparition de la situation qu’elle a pour objet de régir, alors que les circonstances de fait ayant conduit à son adoption et résultant de l’échec de la signature de la convention tripartie de location de la résidence, n’ont pas changées puisqu’elles constituent le motif pour lequel la résiliation du bail a été engagée ;

— la circonstance que le rectorat ne donne pas son accord à la région pour la transformation de cette résidence en internat, accord prévu par la délibération pour les seules modalités la gestion de la structure d’hébergement, est sans incidence sur son droit à indemnité de résiliation ;

— le non versement de cette indemnité est fautif compte tenu de la prise d’effet de la résiliation depuis le 12 août 2022 et la région ne peut s’en exonérer au motif tiré de carences survenues dans la gestion locative de la résidence qu’elle n’avait pas pour vocation d’assumer.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 décembre 2022, la région Occitanie, représenté par Me de Faÿ, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SA Un Toit Pour Tous la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête en excès de pouvoir est tardive dans la mesure où elle tend à contester le refus implicite d’exécuter la délibération du 23 février 2001, né le 16 décembre 2019 et devenu définitif, dès lors qu’en l’absence de tout changement dans les circonstances de droit ou de fait, la nouvelle décision implicite née le 11 avril 2022 est purement confirmative ;

— la SA Un Toit Pour Tous ne peut se prévaloir d’aucun droit à indemnité dans la mesure où la délibération du 23 février 2001 est caduque du fait du changement radical des circonstances de fait ayant présidé à son adoption, qu’elle n’est pas créatrice de droit dès lors que son exécution était subordonnée à une condition qui n’a jamais été réalisée et que le comportement de la requérante y fait obstacle ;

— le quantum de l’indemnité réclamée n’est, en tout état de cause, pas justifié ; il convient d’adopter une interprétation stricte de la délibération en ce qu’elle prévoit une indemnité dérogatoire ; le montant de la subvention d’équipement également perçue à hauteur de 10 976,33 euros doit être déduit du coût de la construction ; aucun justificatif validé par un expert-comptable ne permet d’étayer le montant des fonds propres apportés par la requérante à hauteur de 93 178,44 euros, comme en atteste son aveu d’une précédente erreur sur ce même poste évalué à 169 402,95 euros dans l’instance n° 1602753, de même que pour le montant des impôts et taxes réglés jusqu’en 2021 à hauteur de 133 454 euros, qui ne peuvent être pris en compte dans le coût de construction ; le montant des intérêts du prêt souscrit auprès du Crédit foncier s’élève, selon le tableau d’amortissement produit, à 4 612 253,33 francs, soit 703 133,49 euros et non à 768 802,76 euros ; les tableaux retraçant les montants des loyers et charges à déduire du coût de la construction ne sont pas eux-mêmes authentifiés par un expert-comptable et n’ont aucune valeur probante alors qu’ils comportent des incohérences avec des montants différents au titre de l’année 2005.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Vosgien, rapporteure,

— les conclusions de M. Chaussard, rapporteur public,

— et les observations de M^e Silleres, substituant M^e Rosier, représentant la SA Un Toit Pour Tous, et de Me de Faÿ, représentant la région Occitanie.

Considérant ce qui suit :

1. L’Etat et la région Languedoc-Roussillon, devenue Occitanie, ont conclu avec la SA Un Toit Pour Tous, le 20 juin 1997, un bail emphytéotique d’une durée de soixante-cinq ans à compter du 1er septembre 1997, par lequel l’Etat a mis à la disposition de cette dernière les parcelles cadastrées lieudit « Cachar » section B n°1802 et 1805 en vue de la construction d’un ensemble immobilier de trente-six logements, un local collectif résidentiel, dix garages et parkings dans l’enceinte du lycée professionnel Marie Curie à Saint-Jean-du-Gard dont la région Occitanie devait, au terme du contrat ou en cas de résiliation anticipée de celui-ci, devenir propriétaire. Un projet de convention tripartite avec la région Occitanie a été établi le 17 octobre 1996 prévoyant que la SA Un Toit Pour Tous donne à bail la résidence de logements étudiants dite « Les Arbousiers », une fois celle-ci réalisée, au lycée professionnel Marie Curie, moyennant le versement d’une redevance annuelle par ce dernier alors chargé de la gestion locative desdits logements pour toute la durée restante du bail emphytéotique. Cette convention n’ayant pas été signée par la région et étant restée inappliquée, la SA Un Toit Pour Tous a assuré la gestion locative de la résidence jusqu’à sa fermeture en septembre 2015. Aux termes d’un procès-verbal de mise à disposition, établi le 12 décembre 2014 dans le cadre du transfert des biens immobiliers des établissements d’enseignement secondaire de l’Etat prévu à l’article 79 de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004, la région Occitanie est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier objet du bail emphytéotique, à compter du 1er janvier 2005. Par un courrier reçu le 22 août 2019 et resté sans réponse, la SA Un Toit Pour Tous a mis en demeure la région Occitanie soit de signer le projet initial de convention tripartite relative à la gestion locative de la résidence en cause, soit d’exécuter la délibération du 23 février 2001 en tant qu’elle prévoit la résiliation du bail emphytéotique moyennant le versement d’une indemnité au preneur. Par deux courriers reçus le 11 février 2022, la SA Un Toit Pour Tous, d’une part, informait la région Occitanie de sa décision de résilier ledit bail dans un délai de six mois en application de ses conditions générales, compte tenu du remboursement intégral des prêts souscrits pour financer l’opération de construction et, d’autre part, sollicitait le versement d’une indemnité en application de la délibération du 23 février 2001. Par un courrier du 28 avril 2022, la région Occitanie prenait acte de cette résiliation prenant effet au 12 août suivant. Par sa requête, la SA Un Toit Pour Tous demande au tribunal de condamner la région Occitanie à lui verser la somme de 743 362,86 euros au titre de l’indemnité de résiliation de ce bail emphytéotique.

Sur les conclusions à fin d’indemnisation :

2. D’une part, aux termes des conditions générales du bail emphytéotique en litige : « / () Après remboursement intégral des prêts ayant servi à l’édification des constructions et en cas d’inexécution de l’une des conditions imposées au preneur, l’Etat aura la faculté de prononcer la résiliation du bail sans qu’il soit nécessaire de remplir aucune formalité devant les tribunaux, si le preneur ne s’est pas conformé à ses obligations dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure qui lui en sera faite. () / Dans la même hypothèse de remboursement intégral des prêts et hors le cas d’inexécution de l’une des obligations du preneur, chacune des parties pourra résilier le présent bail à toute époque, à charge de prévenir l’autre partie au moins six mois à l’avance. () ». Ce contrat stipule également qu’à son expiration « ou lors de sa résiliation pour quelque cause que ce soit, la région Languedoc-Roussillon deviendra propriétaire de plein droit, sans indemnité, des constructions et installations réalisées par le preneur qui devra les lui remettre en bon état de gros œuvre et d’entretien. ».

3. Aucune stipulation de ce bail emphytéotique ne prévoit qu’en cas de résiliation unilatérale décidée par l’une ou l’autre des parties à l’issue du remboursement intégral des prêts souscrits pour financer l’opération et hors le cas d’inexécution par le preneur de l’une de ses obligations, la région Languedoc-Roussillon, devenue Occitanie, soit tenue de verser au preneur, la SA Un Toit Pour Tous, une indemnité moyennant le transfert des biens immobiliers dans son patrimoine.

4. D’autre part, il résulte de l’instruction que, compte tenu des observations du contrôle de légalité et du contrôle budgétaire des actes des établissements publics locaux d’enseignement (EPLE) concernant le caractère illicite du projet de convention de gestion locative de la résidence de logements, objet dudit bail, ayant conduit au refus de la région Occitanie de signer cette convention, restée inappliquée depuis, le conseil régional a, par une délibération du 23 février 2001, adopté le principe d’une résiliation conventionnelle du bail sous réserve de l’accord des services du rectorat quant aux mesures à prendre relativement à la gestion de la structure d’hébergement sous la forme d’un internat classique, en précisant que cette résiliation emporterait transfert de la structure d’hébergement à la région et versement d’une indemnité par celle-ci à la SA Un Toit Pour Tous. A supposer que, par cette délibération, la région Occitanie a ainsi entendu modifier unilatéralement les stipulations contractuelles du bail en litige pour un motif d’intérêt général ou que les parties au contrat aient entendu s’en approprier les termes pour lui conférer d’un commun accord une valeur contractuelle, il ne résulte pas de ses termes que l’indemnité de résiliation qu’elle prévoit en cas de résiliation conventionnelle serait due au preneur en cas de résiliation unilatéralement décidée par ce dernier.

5. Au regard de ces éléments, il ne résulte pas de l’instruction que la région Occitanie serait contractuellement tenue de verser une indemnité à la SA Un Toit Pour Tous qui a résilié unilatéralement le bail en cause. En refusant d’y procéder, elle n’a donc pas méconnu ses obligations contractuelles ni commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de la société requérante.

6. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, la SA Un Toit Pour Tous n’est pas fondée à demander la condamnation de la région Occitanie à lui verser la somme de 743 362,86 euros au titre de l’indemnité due à raison de la résiliation du bail emphytéotique conclu le 20 juin 1997. Les conclusions qu’elle a présentées à cette fin doivent, dès lors, être rejetées.

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

7. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la région Occitanie, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, au titre des frais exposés par la SA Un Toit Pour Tous et non compris dans les dépens. Par ailleurs, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux demandes présentées sur ce même fondement par la région Occitanie.

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SA Un Toit Pour Tous est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la région Occitanie présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SA Un Toit Pour Tous et à la région Occitanie.

Délibéré après l’audience du 15 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Roux, président,

M^me Vosgien, première conseillère,

M^me Béréhouc, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

La rapporteure,

S. VOSGIEN

Le président,

G. ROUXLa greffière,

B. ROUSSELET-ARRIGONI

La République mande et ordonne au préfet du Gard en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,