Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 16 juin 2023, le 28 juin 2023 et le 4 juin 2024, la société Maison des Forestines et M^me D, représentées par M^e Vernet, doivent être regardés comme demandant au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 31 janvier 2023 par lequel le maire de Bourges a délivré un permis de construire modificatif n° PC 018 033 20 B0001 M04 à la société Forest Immo pour diverses modifications dont la modification de la devanture et un changement de destination pour une construction située au 3 rue Moyenne à Bourges ainsi que la décision du 14 avril 2023 par laquelle la même autorité a rejeté leur recours gracieux contre cet arrêté ;

2°) d’annuler l’arrêté du 30 mars 2020 du maire de Bourges portant permis de construire initial ;

3°) de les indemniser des préjudices subis ;

4°) d’ordonner une expertise afin de déterminer la hauteur de l’immeuble ;

5°) de mettre à la charge de la commune de Bourges et de la société Forest Immo une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et les entiers dépens.

Elles soutiennent que :

— elles justifient d’un intérêt à agir ;

— l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence ;

— le permis litigieux est entaché de fraude ;

— le permis litigieux n’a pas pu régulariser un permis de construire initial lui-même frauduleux ;

— le permis attaqué prévoit des changements de destination interdits par les baux civil et commercial dont bénéficient respectivement M^me D et la SARL Maison des Forestines ;

— il porte atteinte à leurs droits de locataires ;

— il méconnaît l’article US.0 du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Bourges ;

— l’annexe au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Bourges sur les secteurs sauvegardés est manquante sur la page du site de la commune de Bourges permettant de consulter le règlement du PLU.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 avril 2024, la commune de Bourges, représentée par la SELARL Arènes avocats conseils, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la SARL Maison des Forestines sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la SARL Maison des Forestines ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

— les moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 mai 2024, la société Forest Immo, représentée par M^e Woloch, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge des requérantes en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi que les entiers dépens.

Elle soutient que :

— la SARL Maison des Forestines ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

— les conclusions aux fins de déclaration d’illégalité du permis de construire initial sont irrecevables dès lors qu’il est devenu définitif ;

— les moyens tirés de l’illégalité du permis de construire initial et du permis de construire modificatif « A 02 » sont inopérants ;

— la fraude alléguée n’est pas établie ;

— les moyens tirés de l’illégalité des changements de destination sont inopérants ;

— le moyen tiré de l’illégalité du changement de façade n’est pas fondé.

Par ordonnance du 06 novembre 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 26 novembre 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code civil ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Ploteau,

— les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique,

— les observations de M^e Vernet, représentant les requérantes,

— et les observations de M^e Woloch, représentant la société Forest Immo.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 30 mars 2020, le maire de Bourges a délivré un permis de construire à la SCI des Aulnettes pour la réhabilitation de l’immeuble dit « E » située au 3 rue Moyenne à Bourges (Cher), partiellement détruit par un incendie survenu en 2015. Par un arrêté du 19 juillet 2021, un premier permis de construire modificatif a été délivré à la société titulaire du permis initial. Par un arrêté du 8 novembre 2021, un nouveau permis de construire modificatif a été accordé à la SCI des Aulnettes. Enfin, par un dernier arrêté du 31 janvier 2023, un troisième permis de construire modificatif a été délivré à la société Forest Immo, à laquelle les permis susmentionnés ont été transférées. Par un courrier du 28 mars 2023, la SARL Maison des Forestines et M^me D ont formé un recours gracieux contre cet arrêté, rejeté par le maire de Bourges le 14 avril 2023. Ces dernières demandent l’annulation des arrêtés du 30 mars 2020 et du 31 janvier 2023 et du rejet de leur recours gracieux du 14 avril 2023.

Sur la légalité de l’arrêté du 31 janvier 2023 et du rejet du recours gracieux :

2. En premier lieu, l’arrêté attaqué a été signé par M. B C, adjoint au maire délégué aux travaux et à l’urbanisme. Par un arrêté du 4 avril 2022, transmis à la préfecture le même jour et régulièrement affiché le 6 avril 2022, le maire de Bourges a donné délégation à ce dernier à l’effet de signer, notamment, les autorisations d’occupation du sol. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence doit être écarté.

3. En deuxième lieu, la caractérisation d’une fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres frauduleuses.

4. Les requérantes soutiennent que l’arrêté du 31 janvier 2023 portant délivrance d’un troisième permis modificatif dit « A 4 » est entaché de fraude eu égard à la dissimulation d’une surélévation du bâtiment.

5. Il ressort des pièces du dossier que la E est classée au sein du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) de la commune de Bourges en tant qu'« immeuble à conserver, dont la démolition, l’enlèvement, la modification ou l’altération sont interdits », au sein d’un secteur dans lequel la hauteur ne peut en principe dépasser 21 mètres. Si le règlement du PSMV prévoit néanmoins une possibilité de surélévation pour les immeubles protégés à ce titre, cette modification est soumise à des conditions particulières. En l’espèce, par un avis du 16 août 2021 rendu dans le cadre de l’instruction de la demande du deuxième permis de construire modificatif, l’architecte des bâtiments de France (ABF) a émis une prescription tenant à la conservation de la hauteur initiale de l’immeuble. Les requérantes soutiennent qu’une surélévation artificielle de l’état initial de l’immeuble a été réalisée afin de dissimuler le projet de surélévation de la E.

6. Pour démontrer l’existence d’une surélévation du bâtiment, les requérantes produisent un relevé établi par un géomètre démontrant qu’un écart de 36 centimètres a été constaté entre la hauteur indiquée sur les plans du dossier de demande du premier permis modificatif, présentant le projet comme reprenant à l’identique la hauteur initiale, et la hauteur actuelle de la construction, ces relevés étant corroborés par des photographies montrant le bâtiment initial, en particulier une photographie issue d’un article de presse réalisée lors de l’incendie, et des photographies montrant le bâtiment actuel. En outre, les requérantes soulignent l’existence d’incohérences entre les mesures figurant sur les plans de l’état existant issus du dossier de demande de permis initial et celles figurant sur les plans du projet de réhabilitation dans le dossier de permis de construire modificatif attaqué.

7. Toutefois, les modifications apportées par le permis modificatif litigieux concernent uniquement un changement d’affectation d’une partie des niveaux du rez-de-chaussée de commerce en bureaux, un changement d’affectation aux niveaux R+1 et R+2 de logements en bureaux, une modification du nombre de logements et une modification de la devanture d’un local commercial situé au rez-de-chaussée. Ainsi, aucune de ces modifications ne porte sur la hauteur du projet. Il ressort des pièces du dossier que la modification de cette hauteur opérée par rapport au bâtiment sinistré, et donc la dissimulation alléguée, résulte du permis de construire modificatif délivré le 8 novembre 2021 et non de celui faisant l’objet de la présente instance. En tout état de cause, les échanges de courriels produits par les requérantes pour démontrer l’intention frauduleuse du pétitionnaire, qui constitue une condition indispensable pour démontrer l’existence d’une fraude, ne concernent pas la délivrance du permis modificatif attaqué mais celle du permis modificatif délivré le 8 novembre 2021. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis modificatif attaqué est entaché de fraude doit être écarté.

8. En troisième lieu, les requérantes soutiennent que le permis initial est lui-même entaché de fraude et que le caractère frauduleux de ce permis entache la légalité du permis modificatif attaqué. Il ressort des plans du dossier de demande du permis de construire initial que ce dossier comportait des incohérences dès lors qu’il prévoyait de conserver la hauteur initiale du bâtiment tout en comportant des plans sur lesquels apparaissait nettement une surélévation du bâtiment, auquel un niveau supplémentaire avait été ajouté. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 3 qu’une information erronée ne suffit pas à caractériser une fraude, alors notamment que ce permis de construire a été assorti d’une prescription limitant la hauteur du projet à celle du bâtiment avant le sinistre. En outre, les courriels mentionnés au point 7, qui révéleraient l’existence d’une intention frauduleuse du pétitionnaire, concernent la délivrance du deuxième permis de construire modificatif et non du permis de construire initial. Dans ces conditions, il n’est pas établi que le permis de construire initial est entaché de fraude. Par suite, le moyen tiré de ce que le caractère frauduleux du permis initial entacherait d’illégalité le permis modificatif attaqué dans la présente instance ne peut qu’être écarté.

9. En quatrième lieu, aux termes de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. ».

10. Pour soutenir que les changements de destination prévus par le permis attaqué sont irréguliers, les requérantes se bornent à invoquer les baux commercial et civil qu’elles ont conclus. Il résulte des dispositions citées au point 9 que ce moyen doit être écarté comme inopérant. Il en va de même du moyen tiré de ce que ce permis porte atteinte à leurs droits de locataire en prévoyant l’attribution de leurs locaux à d’autres occupants. Il appartient aux requérantes, si elles s’y croient fondées, de faire valoir leurs droits en saisissant le tribunal judiciaire compétent.

11. En cinquième lieu, les requérantes soutiennent que les modifications prévues sur la façade d’un local commercial situé au rez-de-chaussée méconnaissent les dispositions de l’article U.S.0. du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de Bourges. Toutefois, cet article, intitulé « occupations du sol protégées », se borne à lister les éléments protégés, dont les immeubles répondant à l’appellation des « immeubles à conserver dont la démolition, l’enlèvement, la modification ou l’altération sont interdits », sans toutefois prévoir, en leur sein, aucune prescription. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant. Au surplus, il résulte des autres dispositions du plan de sauvegarde et de mise en valeur régissant les immeubles à conserver que des modifications des façades des immeubles à conserver sont permises, sous certaines conditions dont il n’est pas soutenu qu’elles seraient méconnues par le projet litigieux, prévoyant un remplacement des menuiseries et modénatures originelles par des menuiseries en aluminium gris anthracite pour des raisons de mise en conformité de la devanture aux normes relatives aux personnes à mobilité réduite (PMR) et à celles relatives à la sécurité incendie.

12. En dernier lieu, le moyen tiré de que l’annexe au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Bourges sur les secteurs sauvegardés est manquante sur la page du site de la commune de Bourges permettant de consulter le règlement du PLU, à le supposer soulevé, n’est pas assorti des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé. Par suite, il doit être écarté.

13. Il résulte de ce qui précède et sans qu’il soit besoin d’ordonner l’expertise sollicitée, que les conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté du 31 janvier 2023 et de la décision portant rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté doivent être rejetées. Il en va de même, par voie de conséquence, des conclusions indemnitaires de la requête.

Sur les conclusions en annulation de l’arrêté du 30 mars 2020 portant permis de construire initial :

14. Au soutien de leurs conclusions dirigées contre le permis de construire initial, les requérantes se bornent à invoquer son caractère frauduleux. Toutefois, il résulte de ce qui a été dit au point 8 du présent jugement que le caractère frauduleux du permis de construire initial n’est pas établi. Par suite, les conclusions tendant à l’annulation du permis de construire initial doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

15. En premier lieu, la présente instance n’ayant donné lieu à aucun dépens, les conclusions présentées par les requérantes sur ce point ne peuvent qu’être rejetées.

16. En second lieu, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes demandées par les requérantes soient mises à la charge de la commune de Bourges et de la société Forest Immo, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérantes les sommes demandées par la commune de Bourges et la société Forest Immo sur ce fondement.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me D et de la SARL Maison des Forestines est rejetée.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société Maison des Forestines, à la commune de Bourges et à la société Forest Immo.

Délibéré après l’audience du 16 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M. Gasnier, conseiller,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

La rapporteure,

Coralie PLOTEAU

Le président,

Denis LACASSAGNE La greffière,

Frédérique GAUTHIER

La République mande et ordonne au préfet du Cher en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.