Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 13 septembre 2021 et 12 juin 2024, la société Foncière Lyonnaise, représentée par la société EIF, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017, 2018, 2019 et 2020 à raison d’un immeuble dont elle est propriétaire sis 168, rue de Rivoli à Paris (1er arrondissement), augmentée des intérêts moratoires en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales,

2°) de mettre à la charge de l’État une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— s’agissant des locaux à usage de bureaux occupés par l’administration : à titre principal, doit être écarté le local-type n°12 du procès-verbal des maisons exceptionnelles du 1er arrondissement de Paris au profit du local-type n°55 du procès-verbal des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, quartier Palais-Royal ; à titre subsidiaire, il doit être procédé à la rectification de l’erreur matérielle concernant le tarif unitaire du local-type n°12 pour retenir le tarif corrigé de 81,87 euros/m² ;

— s’agissant des locaux à usage de bureaux commerciaux : doit être écarté le local-type n°186 du procès-verbal des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, quartier Palais-Royal au profit du local-type n°5 du procès-verbal des maisons exceptionnelles du 1er arrondissement de Paris ;

— s’agissant des boutiques : seul doit être retenu le local-type n°7 du procès-verbal des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, quartier Palais Royal, les autres locaux-types retenus par le service étant invalides ou dépourvus de pertinence pour évaluer les boutiques concernées ;

— s’agissant du parking payant : le local-type n°4 du procès-verbal des maisons exceptionnelles du 1er arrondissement de Paris doit être retenu pour une valeur locative unitaire de 5,79 euros/m² et non de 10,58 euros/m².

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 mars 2022, le directeur régional des finances publiques d’Île-de-France et de Paris conclut au non-lieu à statuer dans la limite des décharges intervenues en cours d’instance et au rejet du surplus de la requête.

Il soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 17 juin 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 18 juillet 2024.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de Mme de Saint Chamas,

— et les conclusions de M. Coz, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Foncière Lyonnaise demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2017 à 2020 à raison de locaux dont elle est propriétaire sis 168, rue de Rivoli à Paris (1er arrondissement).

Sur l’étendue du litige :

2. Il résulte de l’instruction que le directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris a, dans le cadre de la présente instance, prononcé un dégrèvement partiel, d’un montant de 97 734 euros au titre de 2017, 91 709 euros au titre de 2018, 209 101 euros au titre de 2019 et 113 705 euros au titre de 2020, au titre de la cotisation de taxe foncière des entreprises et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les conclusions de la requérante sont, dans cette mesure, devenues sans objet et il n’y a pas lieu d’y statuer. Dans ces conditions, le quantum du litige se porte à 197 621 euros au titre de 2017, 187 296 euros au titre de 2018, 81 199 euros au titre de 2019 et 167 174 euros au titre de 2020.

Sur les conclusions à fin de réduction :

3. En vertu de l’article 1415 du code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Aux termes de l’article 1498 de ce code dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2017 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : () 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune (). b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date, / soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A Défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d’appréciation directe. "

4. D’autre part, aux termes du I de l’article 324 Z de l’annexe III au code général des impôts dans sa rédaction applicable à l’espèce : « L’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s’agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune, visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l’affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d’entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. » Aux termes de l’article 324 AA de la même annexe dans sa rédaction alors en vigueur : « La valeur locative cadastrale des biens () occupés par leur propriétaire () est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance. »

S’agissant des surfaces de bureaux :

5. D’une part, il résulte de l’instruction que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 d’une partie des surfaces de bureaux de l’immeuble appartenant à la société Foncière Lyonnaise a été déterminée par comparaison avec le local-type n° 12 du procès-verbal « Maisons exceptionnelles » des opérations de révision du quartier Palais Royal de la ville de Paris, d’un tarif au m² de 89,63 euros. Cependant, ainsi que le fait observer la société requérante, ce local-type ne peut être retenu comme terme de comparaison, faute pour le service de justifier que le bail afférent à ce local-type a été conclu à des conditions de prix normales.

6. La société Foncière Lyonnaise propose de retenir comme local de référence pour l’évaluation de ces surfaces, le local-type n° 155 inscrit au procès-verbal C des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, quartier Palais Royal. Il résulte toutefois de l’instruction que les locaux à cotiser, s’ils sont situés dans le même secteur géographique, ne sont pas comparables à ceux du local-type n°155, occupés par des administrations publiques (ministère de la Justice) dès lors qu’ils abritent des services d’entreprises privées du secteur bancaire et de l’industrie du luxe. L’administration propose comme nouveau terme de comparaison le local-type n°301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris, quartier Europe, d’une valeur locative unitaire de 81,77 euros/m² (après ajustement de +20 %), terme de comparaison retenu pour l’évaluation des locaux du GIE Groupement des cartes bancaires, situés dans le même secteur géographique que les locaux en cause et de destination similaire (bureaux occupés par une société privée), par l’arrêt n° 17PA00985 de la Cour administrative d’appel de Paris du 17 juin 2021. En se bornant à relever, sans plus de précisions, que l’éviction d’un même local-type (en l’espèce, le n°12) ne saurait, de manière automatique, conduire à confirmer le choix du même local de substitution, la société Foncière Lyonnaise n’apporte aucun élément de nature à critiquer utilement ce terme de comparaison proposé par l’administration. Dans ces circonstances, le local-type n°301 évoqué supra, après ajustement de +20% de sa valeur unitaire foncière, doit être regardé comme un terme de comparaison pertinent.

7. D’autre part, il résulte également de l’instruction qu’une autre partie des surfaces de bureaux a été valorisée en comparaison avec le local-type n°186 du procès-verbal des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, quartier Palais Royal. Il est constant que ce local-type ne constitue pas un terme de comparaison pertinent, auquel ne pourrait toutefois être substitué le local-type n°12 ainsi qu’il a été dit au point 5.

8. Le local de substitution proposé par la requérante, à savoir le local-type n°5 du procès-verbal des maisons exceptionnelles du 1er arrondissement de Paris, est situé dans le même secteur géographique que les locaux à évaluer. Toutefois, ainsi que le fait valoir l’administration, ce local-type n°5 n’est pas un local de bureau mais un « local professionnel spécialement aménagé pour l’exercice d’une activité particulière ». De plus, les locaux à cotiser ont été, lors de leur inscription à la nomenclature, mentionnés comme étant dans un état « très bon » contre « assez bon » pour ceux du local-type n°5. Dès lors, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pertinent.

9. Faute pour la requérante de justifier la différence de nature entre les deux types de locaux de bureaux à cotiser (« administratifs » et « commerciaux »), le local-type n°301 évoqué supra, après ajustement de +20% de sa valeur unitaire foncière, et proposé par l’administration comme nouveau terme de substitution, doit être regardé, ainsi qu’il a été dit au point 6, comme constituant un terme de comparaison pertinent des locaux de bureaux en litige.

10. Il résulte dès lors de ce qui précède que le local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris, quartier Europe, après ajustement du coefficient non discuté de 20% de sa valeur unitaire foncière, doit être regardé comme constituant un terme de comparaison pertinent des locaux de bureaux en litige.

S’agissant des boutiques :

11. La valeur des locaux à cotiser (boutiques d’antiquaires) a été déterminée par comparaison à celle de différents locaux-types, à savoir les locaux-types n°7, n° 44 et n°185 du procès-verbal des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, secteur Palais-Royal et les locaux-types n°19 et n°24 du procès-verbal des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, secteur Vendôme. Il est constant que les locaux-types n°185, n°44 et n°24 ne constituent pas des termes de comparaison pertinents.

12. L’administration propose comme local de substitution le local-type n°19, situé dans la même rue que les locaux à cotiser (à 700 mètres). Celui-ci héberge une activité d’horlogerie-joaillerie, n’a pas fait l’objet d’un changement de destination depuis son inscription au procès-verbal et présente une surface pondérée de 12 m² alors que les locaux à cotiser sont constitués d’invariants d’une surface comprise entre 9 et 30 m² pour leur immense majorité. Ce local-type constitue, eu égard à sa nature et ses caractéristiques, un terme de comparaison pertinent. Le local-type de substitution proposé par la société requérante, à savoir le local-type n°7, ancien commerce de timbres de collection également situé dans le même secteur géographique (26, avenue de l’Opéra, à 500 m des boutiques d’antiquaires en cause) ne constitue pas un meilleur terme de comparaison dès lors qu’il résulte de l’instruction qu’il a fait l’objet d’une déclaration de consistance et de caractéristiques n°6660-SD en date du 4 avril 2008 aux termes de laquelle la boutique est devenue un commerce de maroquinerie-bagagerie, d’une surface pondérée de 83,5 m². Dans ces circonstances, faute pour la requérante de contester utilement la pertinence du choix du local-type n°19 proposé par l’administration, celui-ci doit être considéré, en l’état de l’instruction, comme le meilleur local de comparaison approprié.

13. Il résulte dès lors de ce qui précède que le local-type n° 19 du procès-verbal des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, secteur Vendôme doit être regardé comme constituant un terme de comparaison pertinent des locaux de boutiques en litige.

S’agissant des surfaces de stationnement :

14. Il résulte de l’instruction que la valeur locative du local en cause (parc de stationnement payant de 111 places, d’une surface pondérée de 1 332 m²) a été déterminée par comparaison avec celle du local-type n°4 du procès-verbal « Maisons exceptionnelles » du 1er arrondissement de Paris, secteur Saint Germain l’Auxerrois. Ce local-type correspond à un parking de stationnement couvert de 546 places, d’une surface pondérée de 11 912 m² situé Rond-Point des Champs Elysées, dont la valeur locative unitaire s’établit à 5,79 euros/m², soit une valeur locative à l’élément spécifique (place de stationnement) de 126,99 euros/place. Pour procéder à l’évaluation de la valeur locative du local en cause, l’administration a multiplié cette valeur locative spécifique (126,99 euros/place) par le nombre de place du parking en cause (111 places) pour obtenir la valorisation globale du parking (14 095,90 euros). Par conséquent, la valeur locative de 10,58 euros/m² relevée par la requérante ne résulte pas d’une erreur matérielle mais de la proratisation à la surface (1 332 m²) de la valeur du parc de stationnement.

Sur les intérêts moratoires :

15. Aux termes de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales : « Quand l’État est condamné à un dégrèvement d’impôt par un tribunal ou quand un dégrèvement est prononcé par l’administration à la suite d’une réclamation tendant à la réparation d’une erreur commise dans l’assiette ou le calcul des impositions, les sommes déjà perçues sont remboursées au contribuable et donnent lieu au paiement d’intérêts moratoires dont le taux est celui de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 du code général des impôts () ».

16. En l’absence de litige né et actuel relatif à un refus de paiement des intérêts moratoires dus à la société requérante au titre de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, les conclusions de la requérante tendant au paiement de ces intérêts sont sans objet et, par suite, irrecevables.

Sur les frais liés au litige :

17. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la société Foncière lyonnaise et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions à fin de réduction de la cotisation foncière des entreprises et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2017 à 2020 présentées par la société Foncière lyonnaise à hauteur de 97 734 euros au titre de 2017, 91 709 euros au titre de 2018, 209 101 euros au titre de 2019 et 113 705 euros au titre de 2020.

Article 2 : La valeur locative des locaux de bureaux situés 168, rue de Rivoli à Paris (1er) sera fixée par référence au tarif unitaire au m² du local-type n° 301 du procès-verbal des locaux commerciaux du 8ème arrondissement de Paris, quartier Europe, majoré d’un coefficient d’ajustement de 20%.

Article 3 : La valeur locative des locaux de boutiques situés 168, rue de Rivoli à Paris (1er) sera fixée par référence au tarif unitaire au m² du local-type n° 19 du procès-verbal des locaux commerciaux du 1er arrondissement de Paris, secteur Vendôme.

Article 4 : L’Etat versera à la société Foncière Lyonnaise une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société Foncière Lyonnaise et au directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris.

Délibéré après l’audience du 19 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Sorin, président,

Mme de Saint Chamas, première conseillère,

M^me Benhamou, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juin 2025.

La rapporteure,

signé

M. de SAINT CHAMASLe président,

signé

J. SORINLa greffière,

signé

M.-C. POCHOT

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2119290/2-