Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 26 juillet 2024, la SA UMR, représentée par M^e Thomazeau, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 janvier 2024 par lequel la maire de Paris a accordé le permis de construire, valant permis de démolir, enregistré sous le n° PC 075 115 23 V0032, à la SAS Bouygues Immobilier et à la SASU GR Foncière de participations, pour la construction d’un immeuble à destination d’habitation et de commerce ainsi que le changement de destination de locaux existants, sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 29 sises 58-60 boulevard Garibaldi et 1-3 rue Jean Daudin dans le 15ème arrondissement de Paris ;

2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société UMR soutient que :

- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence du signataire de l’acte ;

- il méconnaît l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme dès lors que le dossier de demande de permis de construire ne comprend aucun document justifiant qu’une servitude de cours communes sera instituée lors de l’édification de la construction projetée ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UG 10.4.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la ville de Paris ;

- il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mars 2025, la SAS Bouygues Immobilier et la SASU GR Foncière de participations, représentées par la SCP Lacourte Raquin Tatar (M^e Gauthier), concluent :

1°) à titre principal, au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600- 5-1 ;

3°) à ce que la société requérante leur verse une somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à titre principal, la requête est irrecevable dès lors qu’elle n’a pas été introduite dans le délai de recours contentieux de deux mois et que la société requérante ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

- à titre subsidiaire, les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 mai 2025, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens invoqués par la société UMR ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 20 mai 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 10 juin 2025.

Par un courrier du 16 janvier 2026, le tribunal a informé les parties de ce qu’il était susceptible de surseoir à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, en vue de la régularisation du permis de construire dès lors que les pétitionnaires n’ont pas fourni, à l’appui de leur demande, les documents justifiant de ce que des servitudes de cours communes seront instituées lors de l’édification de la construction projetée en méconnaissance de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire, enregistré le 21 janvier 2026, la SAS Bouygues Immobilier et la SASU GR Foncière de participations ont formulé des observations en réponse à ce courrier.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me A…,

- les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public,

- et les observations de M^e Goncalves, pour les sociétés Bouygues Immobilier et GR Foncière de participations.

Considérant ce qui suit :

1. Le 12 juin 2023, la SAS Bouygues Immobilier et la SASU GR Foncière de participations ont déposé conjointement une demande de permis de construire, valant permis de démolir, pour la construction d’un immeuble à destination d’habitation et de commerce ainsi que le changement de destination de locaux existants, sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 29 sises 58-60 boulevard Garibaldi et 1-3 rue Jean Daudin dans le 15ème arrondissement de Paris Par un arrêté du 26 janvier 2024, la maire de Paris a accordé l’autorisation demandée. La SA UMR demande l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité externe :

2. Aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire (…) est : a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme (…) ».

3. En l’espèce, l’arrêté litigieux du 26 janvier 2024 a été signé par M. B… C…, chef du service du permis de construire et du paysage de la rue, qui bénéficiait d’une délégation de signature de la maire de Paris par un arrêté du 4 décembre 2023, régulièrement publié au bulletin officiel de la Ville de Paris le 6 décembre 2023, à l’effet notamment de signer les permis de construire et de démolir. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’acte doit être écarté.

En ce qui concerne la légalité interne :

4. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-32 du code de l’urbanisme : « Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes ».

5. Il résulte de ces dispositions que, lorsque l’institution d’une servitude de cours communes est requise pour l’édification d’une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l’autorité administrative sans qu’aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu’une telle servitude sera instituée lors de l’édification de la construction projetée.

6. Il ressort des pièces du dossier que les sociétés pétitionnaires ont fourni à l’appui de leur demande de permis de construire une attestation du 12 janvier 2024, établie par un notaire certifiant avoir reçu, le 29 mars 2023, une promesse de vente de la parcelle d’assiette du projet au bénéfice des deux sociétés pétitionnaires, et selon laquelle il y aura lieu de constituer deux servitudes de cours communes sur les parcelles cadastrées section CD n°s 28 et 61. L’attestation précise que ces servitudes, instituées à titre gratuit, prendront la forme de servitudes non altius tollendi à partir du rez-de-chaussée ou du R+1, en fonction des ouvrages actuellement existants sur la parcelle, sur une profondeur de respectivement 8,91 et 13,99 mètres entre les constructions édifiées, ainsi qu’en attestent les plans annexés. Si l’attestation ajoute que ces servitudes devront être validées par les propriétaires des fonds servants, il ressort des pièces du dossier que ces derniers sont les mêmes que les vendeurs du terrain d’assiette du projet. Par suite, dans les circonstances de l’espèce, les documents fournis à l’appui du dossier de demande de permis de construire sont suffisants pour établir la constitution de servitudes de cours communes lors de l’édification de la construction projetée. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431- 32 du code de l’urbanisme doit, dès lors, être écarté.

7. En second lieu, aux termes de l’article UG 10.4 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif au gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain : « UG.10.4.1 – Dispositions générales : / Le point d’attache du gabarit-enveloppe est pris sur le plancher du niveau le plus bas comportant des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales s’éclairant sur la façade du bâtiment en vis-à-vis. /Le gabarit-enveloppe d’une construction ou partie de construction à édifier en vis-à-vis de la façade d’un bâtiment comportant des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales se compose successivement : a – d’une verticale de hauteur H égale au prospect P mesuré entre les constructions en vis-à-vis augmenté de 4 mètres : H = P + 4,00 m / b – d’une oblique de pente 1/1 élevée au sommet de la verticale et limitée à la hauteur plafond. / La façade ou partie de façade de la construction à édifier ne peut comporter de baies constituant l’éclairement premier de pièces principales que si le gabarit-enveloppe défini ci-dessus, appliqué au bâtiment en vis-à-vis, qu’il comporte ou non des baies, est respecté. »

8. Il résulte de ces dispositions que la façade de la construction à édifier doit respecter le gabarit-enveloppe appliqué au bâtiment en vis-à-vis, ce gabarit imposant une certaine distance entre la nouvelle construction et l’existante. Le point d’attache du gabarit-enveloppe de la construction à édifier doit ainsi être pris sur le plancher du niveau le plus bas comportant des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales de la construction lui faisant face, et non de la construction nouvelle. En revanche, pour l’application du troisième alinéa de cet article, il convient de se placer depuis la construction nouvelle afin de déterminer si sa façade peut ou non comporter des baies constituant l’éclairement premier de pièces principales. Or, si la société requérante fait valoir que le gabarit-enveloppe n’est pas respecté depuis la façade de la construction nouvelle, située en face de la parcelle cadastrée section CD n° 28, et qui comporterait de telles baies, elle ne prend pas en compte dans son calcul la verticale H d’où s’élève l’oblique de pente 1/1. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 10.4 du règlement du plan local d’urbanisme ne peut qu’être écarté.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

10. Il ressort des pièces du dossier que le projet a pour objet d’édifier un immeuble de cinq étages après démolition d’un bâtiment existant comprenant deux niveaux. Si la société requérante fait valoir « l’impression d’étouffement » que va engendrer la construction nouvelle, eu égard en particulier à l’existence d’un bâtiment en R+1 boulevard Garibaldi, accolé à la future construction, l’immeuble projeté est aligné sur la hauteur de l’autre immeuble sur le pignon duquel il est adossé ainsi que sur celle des deux autres bâtiments situés rue Jean Daudin. La perte d’ensoleillement engendrée par le projet est par ailleurs sans incidence sur l’atteinte que serait susceptible de porter la construction envisagée à l’environnement urbain ou naturel au sein duquel elle s’insère. La maire de Paris n’a ainsi pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en accordant le permis de construire sollicité au regard des dispositions précitées.

11. Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que la société UMR n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 26 janvier 2024.

Sur frais liés au litige :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par la société UMR au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

13. Il y a lieu, en revanche, de faire applicable de ces dispositions et de mettre à la charge de la société requérante une somme globale de 1 800 euros au titre des frais exposés par les sociétés Bouygues Immobilier et GR Foncière de participations et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la société UMR est rejetée.

Article 2 : La société UMR versera aux sociétés Bouygues Immobilier et GR Foncière de participations la somme de 1 800 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SA UMR, à la SAS Bouygues Immobilier, à la SASU GR Foncière de participations et à la Ville de Paris.

Délibéré après l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Nathalie Amat, présidente,

M. Gaël Raimbault, premier conseiller,

M^me Sybille Mareuse, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 février 2026.

La rapporteure,

signé

S. A…

La présidente,

signé

N. Amat

La greffière,

signé

L. Thomas

La République mande et ordonne au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.