Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 13 mai et 12 novembre 2024, 26 juin 2025, 26 mars 2026, non communiqué, et 9 avril 2026, M^me B… et M. C… A…, représentés par M^e Medjati, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 20 novembre 2023 par lequel la maire de Paris a délivré à la SAS Zambery un permis de construire pour la réhabilitation et modification des liaisons verticales avec ravalement des façades d’un ensemble de bâtiments à usage d’habitation et surélévation de deux niveaux d’un bâtiment du R-1 jusqu’au R+3, situés 32-34, rue des Solitaires, à Paris, ensemble le rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la Ville de Paris une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le projet méconnaît les dispositions de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris ;

- il méconnaît les dispositions des articles R. 111-27 du code de l’urbanisme et UG 11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UG 15 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il n’est pas éligible à la dérogation fondée sur l’article L. 156-2 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 septembre 2024, 13 février 2025 et 15 avril 2026, non communiqué, la SAS Zambery, représentée par M^e Teboul Astruc, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UG 15 du règlement du plan local d’urbanisme est inopérant ;

- les autres moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 mars 2026, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient qu’aucun des moyens soulevés par les requérants n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des collectivités territoriales ;

- le code de l’urbanisme ;

- le règlement du plan local d’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Frieyro,

- les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public,

- et les observations de M^e Medjati, représentant Mme et M. A…, et de M^e Borderieux, substituant M^e Astruc, représentant la société Zambery.

Considérant ce qui suit :

1.

Le 14 février 2023, la SAS Zambery a déposé une demande de permis de construire pour la réhabilitation et modification des liaisons verticales avec ravalement des façades d’un ensemble de bâtiments à usage d’habitation et surélévation de deux niveaux d’un bâtiment du R-1 jusqu’au R+3, situés 32-34, rue des Solitaires, à Paris. Par un arrêté du 20 novembre 2023, la maire de Paris a délivré le permis sollicité, sous réserve de prescriptions. M. et M^me A…, dont le recours gracieux a été implicitement rejeté, demandent l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme :

2.

Aux termes du point UG 7.1 de l’article UG 7 du règlement du plan local d’urbanisme : « Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l’article UG.10.3, l’implantation d’une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d’éclairement d’un immeuble voisin ou à l’aspect du paysage urbain, et notamment à l’insertion de la construction dans le bâti environnant ».

3.

Au sens des dispositions précédemment citées, l’atteinte grave aux conditions d’éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d’ensoleillement. Lorsqu’une obstruction significative résulte de la perte totale d’éclairement d’une pièce d’au moins un des appartements de l’immeuble voisin, la gravité de l’atteinte doit s’apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d’éclairement d’ensemble du ou des appartements concernés.

4.

Il ressort des pièces du dossier, et notamment du procès-verbal et des photographies jointes au constat d’huissier du 19 décembre 2023 produit par M. et M^me A…, que la surélévation projetée aura potentiellement pour effet de réduire l’ensoleillement des terrasses situées aux 3ème et 4ème étages de leur bien et, par suite, l’ensoleillement des pièces éclairées par les baies donnant sur ces terrasses. En revanche, il ne résulte nullement de cette étude, comme l’admettent d’ailleurs les requérants dans leurs écritures, que le projet entrainerait une perte totale d’éclairement d’au moins une de ces pièces. A cet égard, il ressort des pièces du dossier que les terrasses en cause, qui se situent à l’angle nord-est du bien de M. et M^me A…, conserveront une vue dégagée sur rue et ne seront pas totalement privées de lumière, tout comme les pièces donnant sur ces terrasses. Dans ces conditions, M. et M^me A…, ne sont pas fondés à soutenir que le projet attaqué, qui conduit à une simple perte d’ensoleillement de leur construction, méconnaît les dispositions précédemment citées.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 111-27 du code de l’urbanisme et UG 11 du règlement du plan local d’urbanisme :

5.

Les dispositions de l’article UG 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, qui sont d’ailleurs reprises au point UG 11.1, et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de l’article R. 111-27. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité d’une autorisation d’urbanisme.

6.

Aux termes de l’article UG.11.1.1 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les bâtiments en façades se présentent en général sous la forme des différents registres (soubassement, façade, couronnement) qui participent à la composition architecturale en particulier en bordure des voies et des espaces publics ; le marquage de ces registres peut être important, plus faible ou absent suivant les époques et types d’architecture. / (…) 2°- Façades sur rue et cour : / Composées d’un ou de plusieurs niveaux, les façades donnent à la construction son aspect général qui peut résulter de surélévations ou d’additions successives. La recherche d’une bonne cohérence d’ensemble ne doit pas nécessairement conduire à uniformiser le traitement des façades ; leur mise en valeur peut être recherchée à travers la restitution de matériaux d’origine, de reliefs (bow-windows, oriels, loggias, modénatures…), d’accessoires ou de décors anciens disparus. L’harmonie de la façade peut être améliorée par le remplacement de garde-corps, de menuiseries ou de volets et persiennes manquants ou disparates. / Des éléments nouveaux à caractère contemporain peuvent contribuer à en qualifier l’aspect. / Lorsque cela est possible, il est recommandé que les pignons, balcons et loggias soient végétalisés. / 3°- Couronnement : / Les travaux doivent chercher à restituer l’aspect d’origine ou améliorer la volumétrie de la partie supérieure des constructions. L’adjonction de volumes bâtis (lucarnes, prolongements de façades, vérandas…) ne peut être autorisée que dans la mesure où ils s’intègrent de façon harmonieuse dans la composition d’ensemble. / 4°- Couverture : / (…) la création de terrasses peut être refusée si celle-ci a pour conséquence de conduire à dénaturer l’aspect de la couverture. La réalisation d’édicules d’accès à des toitures-terrasses, permettant la mise en œuvre et l’entretien de leurs plantations, peut être autorisée. ».

7.

Eu égard à la teneur des dispositions de l’article UG.11, il appartient au juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens, d’apprécier si l’autorité administrative a pu légalement autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de cet article. Dans l’exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l’ensemble des dispositions de cet article et de la marge d’appréciation qu’elles laissent à l’autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d’urbanisme.

8.

Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu’il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d’intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d’urbanisme de la commune. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l’autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

9.

En l’espèce, le terrain d’assiette du projet se situe rue des Solitaires, dans le 19ème arrondissement, sur le territoire du quartier de Belleville. L’environnement bâti, principalement résidentiel, se compose de constructions de style hétérogène, tant de style faubourien que des bâtiments années 1930 et postérieurs, et sans réelle unité architecturale si ce n’est la prépondérance de façades en teinte claire calcaire et en brique ainsi que l’absence d’immeuble de très grande hauteur. En outre, l’étroitesse des voies participe à l’effet de densification. Il ressort des pièces du dossier que le permis contesté prévoit la surélévation de deux niveaux du bâtiment A en R+3 implanté entre deux bâtiments dont la hauteur est plus importante pour s’adosser à l’immeuble contigu le plus haut sans pour autant en dépasser le faitage. Ainsi, le bâtiment A, dont la façade implantée le long de la rue des Solitaires atteindra un R+4 compte tenu de l’inclinaison du terrain, doit permettre d’harmoniser la ligne de hauteur entre les trois bâtiments successifs. Cette même façade doit par ailleurs comporter un balcon filant en R+3 reprenant ainsi le rythme d’une des constructions voisines. Le gabarit du bâtiment B, situé à l’intérieur de la parcelle, ne sera quant à lui pas modifié. Enfin, il résulte des termes mêmes de l’arrêté attaqué que la maire de Paris a assorti le permis délivré de prescriptions tenant, d’une part, à la suppression de la réhausse d’acrotère afin de laisser apparaitre la rive du toit et mettre en valeur la toiture et le paysage et, d’autre part, à l’application sur les façades, d’une teinte claire calcaire, laquelle prédomine sur la plupart des constructions voisines modernes. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précédemment citées de l’article UG 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UG 15 du règlement du plan local d’urbanisme :

10.

Aux termes du point UG 15.3.2. de l’article UG 15 du règlement du plan local d’urbanisme : « Constructions nouvelles : / Les constructions nouvelles doivent être étudiées en intégrant les effets positifs de la végétalisation du bâti dans la perspective d’un bilan d’émission de CO2 aussi faible que possible en utilisant des matériaux à faible empreinte environnementale, en maîtrisant les consommations énergétiques et en privilégiant l’utilisation d’énergies renouvelables (solaire, géothermique, ou tout dispositif de récupération d’énergie, pompes à chaleur…) selon les contraintes liées au site et aux conditions particulières de réalisation du projet (…) ».

11.

En l’espèce, le permis litigieux, qui a pour objet la réhabilitation et modification des liaisons verticales avec ravalement des façades d’un ensemble de bâtiments à usage d’habitation et surélévation de deux niveaux d’un bâtiment du R-1 jusqu’au R+3, porte sur des constructions existantes. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions précédemment citées relatives aux constructions nouvelles.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme :

12.

En se bornant à indiquer que le « défaut d’insertion [architecturale] rend par ailleurs le projet inéligible à la dérogation fondée sur l’article L. 152-6 du code de l’urbanisme », les requérants n’assortissent pas leur moyen des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé.

13.

Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir soulevée en défense, que les conclusions à fin d’annulation présentées par M. et M^me A… doivent être rejetées.

Sur les frais de l’instance :

14.

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. et M^me A… demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. et M^me A… une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SAS Zambery et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me A… et M. A… est rejetée.

Article 2 : Mme et M. A… verseront une somme de 1 500 euros à la SAS Zambery au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me B… A…, à M. C… A…, à la Ville de Paris et à la SAS Zambery.

Délibéré après l’audience du 20 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Stoltz-Valette, présidente,

M. Frieyro, premier conseiller,

M. Claux, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026.

Le rapporteur,

signé

M. Frieyro

La présidente,

signé

A. Stoltz-Valette

La greffière,

signé

D. Antchandie

La République mande et ordonne au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.