Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 19 avril 2024, 26 juin et 11 juillet 2025, M. B… C… et M^me E… D…, épouse C…, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 20 octobre 2023 par lequel la maire de Paris a accordé à la SCI Paris 34 Fédération un permis de construire modificatif concernant la parcelle située 20-22, rue Dessaix, 34-42, rue de la Fédération et 5-7, rue Saint-Saëns, à Paris, ensemble le rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre respectivement à la charge de la Ville de Paris et de la SCI Paris 34 Fédération une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis modificatif litigieux a été délivré en méconnaissance de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme compte tenu de ce que, d’une part, la SCI Paris 34 Fédération a délibérément induit en erreur l’autorité administrative sur sa qualité pour déposer la demande de permis et, d’autre part, de ce que l’autorité administrative disposait, à la date de sa décision, d’éléments faisant apparaître l’absence de ladite qualité ;

- l’arrêté attaqué a été pris au terme d’une procédure irrégulière dès lors que l’architecte des Bâtiments de France n’a pas été saisi pour avis postérieurement à la production de pièces complémentaires dans le cadre de la demande de permis ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 mai 2025, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 27 juin 2025, la SCI Paris 34 Fédération, représentée par M^e Claude, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d’un intérêt leur donnant qualité pour agir à l’encontre de l’arrêté attaqué ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Frieyro,

- les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public,

- et les observations de M. C… et de M^e Duchateau, représentant la SCI Paris 34 Fédération.

Considérant ce qui suit :

Par un premier arrêté du 27 janvier 2022, la maire de Paris a accordé à la SCI Paris 34 Fédération un permis de construire pour la rénovation d’un immeuble de bureaux situé 20-22, rue Dessaix, 34-42, rue de la Fédération et 5-7, rue Saint-Saëns, à Paris. Le 22 mai 2023, la SCI Paris 34 Fédération, représentée par M. A…, a demandé la délivrance d’un permis de construire modificatif. Par un second arrêté en date du 20 octobre 2023, la maire de Paris lui a accordé le permis modificatif sollicité. Par la présente requête, M. C… et M^me D…, épouse C…, demandent l’annulation de ce second arrêté et de la décision implicite portant rejet de leur recours gracieux.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’absence de qualité du pétitionnaire pour déposer la demande de permis de construire litigieuse :

Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique ». Aux termes du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code : « La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ». En vertu de l’article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l’autorité compétente. Par ailleurs, le permis est délivré sous réserve du droit des tiers, il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l’article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte également de ces dispositions qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par l’assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l’administration sur la qualité qu’il invoque à l’appui de sa demande d’autorisation d’urbanisme, l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation des travaux envisagés par l’assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée.

En l’espèce, et d’une part, conformément à l’article R. 431-35 du code de l’urbanisme, la SCI Paris 34 Fédération a attesté de sa qualité pour déposer la déclaration préalable. La circonstance qu’elle ne justifiait pas de l’autorisation de l’assemblée générale de copropriété ne saurait, par elle-même, caractériser une fraude visant à tromper l’administration sur sa qualité. Dès lors, et alors que n’est par ailleurs pas en cause le droit de propriété dont dispose la société pétitionnaire, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la SCI Paris 34 Fédération aurait délibérément induit en erreur l’administration en déposant sa demande malgré l’existence à la date de l’arrêté attaqué, d’une contestation devant le juge judiciaire sur la validité de la délibération du syndic de copropriétaires l’autorisant à procéder à des travaux. D’autre part, si les requérants font valoir que le service instructeur avait été informé par deux courriers en date des 19 mai et 17 juin 2023 de l’existence du différend opposant la SCI Paris 34 Fédération et le syndic de copropriétaires et de l’existence de la procédure judiciaire, ces seuls éléments, ne sauraient être regardés comme faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne disposait, lors de la délivrance du permis contesté, d’aucun droit à la déposer. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du vice de procédure :

Aux termes de l’article L. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ».

En l’espèce, s’il résulte des termes mêmes de l’arrêté attaqué que le dossier de demande de permis de construire modificatif a été déposé le 22 mai 2023 et a fait l’objet de compléments le 27 juillet 2023, date à laquelle ont notamment été versés divers éléments de repérage relatifs aux surfaces taxables au titre de la redevance pour création de locaux de bureaux ainsi qu’une notice de sécurité et d’accessibilité et trois plans de niveaux, il ne ressort en revanche pas des pièces du dossier, que, compte tenu de leur objet et de leur portée, les documents complémentaires versés ultérieurement et dont il ne résulte aucune modification d’ampleur concernant l’aspect extérieur du projet et son insertion dans son environnement bâti, auraient rendu nécessaire une nouvelle consultation de l’architecte des Bâtiments de France, qui a émis un avis favorable au projet le 23 juin 2023, pour mettre le maire en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause. Dès lors, le moyen tiré de l’irrégularité de cet avis doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, un projet « peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que par un avis du 18 septembre 2023, intervenu à la suite d’un premier avis défavorable en date du 26 juin 2023 ayant conduit le pétitionnaire à modifier son projet pour prendre en compte les observations de la commission consultative de sécurité et d’accessibilité de la préfecture de police, cette dernière a donné un avis favorable au projet. Or, et contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne résulte d’aucune pièce du dossier et notamment pas des termes de ces avis que le pétitionnaire aurait délibérément omis de fournir des éléments afin d’induire en erreur l’autorité administrative sur la conformité du projet aux règles applicables en matière de sécurité et d’accessibilité. Dès lors, le moyen tiré de l’irrégularité de cet avis doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article UG 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme de la Ville de Paris : « Dispositions générales (…) L’autorisation de travaux peut être refusée ou n’être accordée que sous réserve de prescriptions si la construction, l’installation ou l’ouvrage, par sa situation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales (…) ». Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Les dispositions de l’article UG 11 du règlement du plan local d’urbanisme de Paris ont le même objet que celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles résultant de l’article R. 111-27. Dès lors, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité d’une autorisation d’urbanisme.

Il ressort des pièces du dossier que le permis modificatif contesté, qui porte sur un projet de réaménagement d’un immeuble existant, n’en modifiera pas les volumes et ne procédera qu’à des modifications mineures de son aspect extérieur. A cet égard, il résulte du dossier de demande que le permis modificatif prévoit, s’agissant des façades, le remplacement des portes d’accès rue de la Fédération, de l’ensemble des menuiseries du rez-de-chaussée et des stores extérieurs sur l’ensemble des façades donnant sur le jardin, l’installation d’échelons extérieurs accessibles en façade depuis le R+9 permettant l’accès aux pompiers à la terrasse du R+10 et la création de baies pour éclairer le volume en double hauteur au R+9, selon la même trame que les façades existantes. En outre, si le permis prévoit également des modifications s’agissant de l’aspect extérieur des toitures, celles-ci ne portent que sur le regroupement des deux édicules techniques du R+10 en un seul et même volume, l’homogénéisation des acrotères formant garde-corps de sécurité, le remplacement des groupes froids sur la toiture-terrasse et mise en œuvre d’un pare-vue acoustique en métal perforé et l’isolation par l’extérieur des locaux chauffés du R+10 avec finition en enduit ton clair en cohérence avec le reste du bâti. Dans ces conditions, eu égard à la portée de modifications prévues par le permis contesté et alors que l’architecte des Bâtiments de France a donné un avis favorable au projet le 23 juin 2023, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet litigieux porte atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants en méconnaissance de l’article UG 11 du règlement du plan local d’urbanisme.

Il résulte de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir opposée en défense, que M. C… et M^me D…, épouse C…, ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté attaqué.

Sur les frais liés à l’instance :

Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. C… et M^me D…, épouse C…, la somme que la SCI Paris 34 Fédération demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les dispositions du même article font par ailleurs obstacle à ce que les sommes demandées à ce titre par M. C… et M^me D…, épouse C…, soient mises à la charge de de la Ville de Paris et de la SCI Paris 34 Fédération qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… et M^me D…, épouse C…, est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la SCI Paris 34 Fédération présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C… et à M^me E… D…, épouse C…, à la Ville de Paris et à la SCI Paris 34 Fédération.

Délibéré après l’audience du 20 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Stoltz-Valette, présidente,

M. Frieyro, premier conseiller,

M. Claux, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 mai 2026.

Le rapporteur,

signé

M. Frieyro

La présidente,

signé

A. Stoltz-Valette

La greffière,

signé

D. Antchandie

La République mande et ordonne au préfet de la région Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.