Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 30 novembre 2023, le 23 juin 2024, le

9 août 2024 et le 27 septembre 2024, M. B E et M^me C D, représentés par M^e Théobald, demandent au tribunal :

1°) d’ordonner avant-dire droit une expertise sur le fondement de l’article R. 621-1 du code de justice administrative, en vue de l’évaluation de la perte de la valeur vénale de leur maison consécutive aux permis de construire relatifs à un ensemble immobilier, délivrés par des arrêtés du maire de Bayonne du 27 novembre 2019 et du 2 novembre 2022 ;

2°) de condamner la commune de Bayonne à leur verser la somme de 300 000 euros, en réparation des préjudices subis du fait de l’illégalité de l’arrêté du 27 novembre 2019 par lequel le maire de Bayonne a délivré à la société civile de construction vente Villas Paulmy, à la société civile immobilière Usategi et à la société civile immobilière Sarabelle un permis de construire en vue de l’édification d’un ensemble immobilier comportant quatorze logements, et de l’arrêté du

2 novembre 2022 par lequel cette même autorité a délivré aux mêmes pétitionnaires un permis de construire modificatif relatif au même projet, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 et de leur capitalisation ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Bayonne une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— les arrêtés attaqués méconnaissent les articles UB 6, UB 7 et UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne ;

— l’illégalité de ces arrêtés est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de cette commune ;

— ils ont subi un préjudice de jouissance, un préjudice tiré des troubles dans leurs conditions d’existence, un préjudice lié à la perte de la valeur vénale de leur maison et un préjudice moral.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 juin 2024, le 7 août 2024 et le 9 septembre 2024, la commune de Bayonne, représentée par M^e Malbert, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. E et autre une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité ;

— les requérants ne rapportent pas la preuve de leurs préjudices ;

— de tels préjudices sont sans lien avec une éventuelle illégalité des permis de construire litigieux ;

— à titre subsidiaire, M. E et autre ont commis une faute de nature à exonérer entièrement la commune de sa responsabilité.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Aubry,

— les conclusions de M^me Duchesne, rapporteure publique,

— et les observations de M. E, et de M^e Dunyach, représentant la commune de Bayonne.

Une note en délibéré, présentée pour M. E et autre, a été enregistrée le 6 mai 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 27 novembre 2019, le maire de Bayonne a délivré à la société civile de construction vente Villas Paulmy, à la société civile immobilière Usategi et à la société civile immobilière Sarabelle un permis de construire en vue de l’édification d’un ensemble immobilier comportant quatorze logements. Par arrêté du 2 novembre 2022, cette même autorité a délivré aux mêmes pétitionnaires un permis de construire modificatif relatif à ce même projet. M. E et autre demandent la condamnation de la commune de Bayonne à leur réparer les préjudices qu’ils estiment avoir subis du fait de l’illégalité de ces deux arrêtés.

Sur les conclusions aux fins d’indemnité :

En ce qui concerne la responsabilité :

2. En premier lieu, aux termes de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne : " Implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies : Les dispositions du présent règlement s’appliquent aux constructions implantées le long d’emprises publiques et de voies ouvertes à la circulation générale. 6.1. Règles générales () Voies (et emprises publiques) inférieures ou égales à 10m d’emprise : Toute construction doit être implantée : – soit, avec un retrait minimal de 9m (10m en UBc ) par rapport à l’axe de la voie (ou de l’emprise publique) ; – soit, en retrait de la marge de recul lorsque celle -ci est mentionnée au document graphique. / Ouvrages en saillie sur les emprises publiques ou sur les voies ouvertes à la circulation générale : les seuils, socles, soubassements, bandeaux, corniches, appuis, encadrements, pilastres, garde-corps de balcons, auvents, marquises peuvent être édifiés en saillie de façade. Les surplombs sur la voie publique seront limités à 20 cm et devront respecter les dispositions du règlement municipal de voirie. / 6.2. Autres implantations – 6.2.1. Autres implantations admises ou imposées : D’autres implantations que celles définies à l’article 6.1. pourront être admises ou imposées : – pour respecter la trame bâtie aux abords du projet, il pourra être imposé d’aligner la construction sur la ou les constructions voisines ; / () ". Selon le lexique du même règlement, la notion de voie, telle qu’elle figure à l’article UB 6, recouvre les voies ouvertes à la circulation générale, c’est-à-dire toutes les voies publiques ou privées, existantes ou prévues au plan local d’urbanisme, quel que soient leur statut ou leur fonction (voies piétonnes, cyclistes, routes, chemins, voies en impasse même privées, etc). Le lexique précise également que pour l’application des dispositions précitées de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne, ne sont prises en compte que les voies ouvertes à la circulation générale desservant au moins trois propriétés et d’une largeur supérieure ou égale à

4 mètres.

3. L’ouverture d’une voie privée à la circulation publique se traduit par la volonté de ses propriétaires d’en accepter l’usage public et de renoncer à son usage purement privé. Le propriétaire d’une voie privée ouverte à la circulation est en droit d’en interdire à tout moment l’usage au public.

4. D’une part, le projet litigieux est situé aux abords d’une voie privée, laquelle appartient à la copropriété de la résidence Baiona Bihotza, qui présente une largeur supérieure à 4 mètres et qui dessert au moins trois propriétés. Si cette voie est fermée par un portail à hauteur de son accès donnant sur l’avenue Jean Molinié, et s’il ressort des pièces du dossier que, s’agissant de son accès par les allées de Paulmy, un panneau indique que son usage est réservé aux usagers d’une clinique, cette circonstance ne permet pas d’exclure l’affectation à la circulation générale d’une telle voie, dès lors que son accès n’est pas interdit par son propriétaire.

5. Il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par l’arrêté du maire de Bayonne du 27 novembre 2019 rappelé au point 1, n’est pas implantée dans la bande de retrait de 9 mètres par rapport à l’axe de la voie décrite au point précédent, laquelle présente une emprise inférieure à 10 mètres. Si la commune de Bayonne soutient qu’une autre implantation pouvait être imposée pour respecter la trame bâtie aux abords du projet, les constructions voisines ne sont pas alignées de manière uniforme les unes par rapport aux autres. Par suite, l’arrêté du

27 novembre 2019 méconnaît l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne.

6. D’autre part, le projet autorisé par le permis de construire délivré par l’arrêté du maire de Bayonne du 2 novembre 2022 rappelé au point 1, qui prévoit, notamment, le prolongement de trois balcons situés sur la façade sud de la construction projetée, ne crée aucune implantation nouvelle d’une construction. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance par cet arrêté des dispositions précitées de l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne est inopérant.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne : " Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives – 7.1. Règle générale : Zone UB () toute construction doit être : – implantée à 2m au moins des limites ou sur une des limites séparatives ; – et tout point de la construction doit être éloigné de la limite séparative d’une distance au moins égale à sa hauteur diminuée de 3 m (A H-3). Quand la hauteur du terrain naturel en limite séparative est supérieure à celle du terrain naturel sous la construction projetée, la hauteur de la construction est diminuée de la différence d’altitude entre ces deux points () / 7.3. Autres implantations – 7.3.1. Autres implantations admises ou imposées : D’autres implantations que celles qui sont définies à l’article 7.1 peuvent être admises ou imposées pour : – les saillies, telles que les débords de toits, contreforts, murets, et d’une manière générale, tous les éléments de construction ne déterminant pas un espace clos ou couvert l’implantation dans les marges de reculement, définies au 7.1 ci-dessus est admise ; / () – pour respecter la trame bâtie aux abords du projet, mettre en valeur un élément bâti, ou un ensemble bâti faisant l’objet d’une protection au titre [des dispositions de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme] ou, au titre des monuments historiques, il pourra être imposé une implantation entre 0 et 10 m de la ou les limites séparatives ; () « . Aux termes de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme : » Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. () ".

8. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la trame bâtie aux abords du projet ne respectait pas la règle générale d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives prescrite par les dispositions précitées de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne. Par ailleurs, si la maison des requérants, qui fait face à la limite séparative du terrain d’assiette du projet, est identifiée par ce document d’urbanisme comme un immeuble bâti à protéger et à mettre en valeur, la seule circonstance que l’implantation de cette construction respecte cette même règle générale ne démontre pas que ce projet ne mettrait pas en valeur, par sa proximité, cet immeuble. Par suite, en délivrant les arrêtés rappelés au point 1, sans faire usage de la dérogation prévue par le paragraphe 7.3.1 des dispositions précitées de l’article UB 7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne, le maire de cette commune n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation.

9. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 123-1 du code de l’urbanisme, en vigueur à la date d’adoption du plan local d’urbanisme de Bayonne, et dont les exigences ont été reprises à l’article L. 151-19 du même code, mentionné au point 8 : " () Les plans locaux d’urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés à l’article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l’interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l’implantation des constructions. / A ce titre, ils peuvent : () 7° Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou écologique et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur protection ; / () « . Aux termes de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne : » Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords : 11.1. Règles générales : Toute construction ou toute intervention architecturale doit respecter l’identité urbaine et paysagère du lieu dans lequel elle s’inscrit, ainsi que l’intérêt architectural de l’édifice qu’elle modifie. () Tous les travaux exécutés sur un bâtiment existant, et notamment sur ceux faisant l’objet d’une protection au titre du L. 151-19 du code de l’urbanisme, doivent être conçus en évitant toute dénaturation des caractéristiques constituant leurs intérêts. En outre, les projets situés à proximité immédiate des bâtiments repérés au titre du L. 151-19 doivent être élaborés dans la perspective d’une mise en valeur de ce patrimoine. () ".

10. Il résulte de ces dispositions que si les constructions projetées, situées à proximité immédiate de bâtiments à protéger, ne sont pas élaborées dans la perspective d’une mise en valeur de ce patrimoine, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

11. Le plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne identifie plusieurs maisons remarquables à protéger, lesquelles se trouvent, dans leur majorité, aux abords des allées de Paulmy, qui sont caractéristiques de la période art-déco et du style néo-basque de la première moitié du XXème siècle. Ce style, inspiré des fermes basques du Labourd, est marqué par une dissymétrie des toitures des maisons, la présence de colombages, le plus souvent de couleur rouge, et l’aménagement de balcons, de taille réduite. Les arrêtés litigieux autorisent, d’une part, l’édification d’un ensemble immobilier comportant quatorze logements, d’autre part, notamment, le prolongement de trois balcons aménagés sur la façade sud de cette construction. Celle-ci se situe aux abords des allées de Paulmy, à proximité immédiate de deux maisons individuelles d’habitation, dont celle appartenant aux requérants, inscrites comme des immeubles bâtis à protéger et à mettre en valeur en application des dispositions précitées de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme, dans un quartier également identifié au titre de ces mêmes dispositions, dans lequel prennent place plusieurs maisons d’habitation qui sont caractéristiques de la période et du style décrits précédemment. Le site d’implantation du projet présente donc un intérêt particulier.

12. D’une part, il ressort des pièces du dossier que, si l’ensemble immobilier projeté, composé de deux bâtiments, comporte des façades de couleur blanche et une toiture couverte par des tuiles romanes de couleur orangée, il présente une longueur de près de 40 mètres, une largeur de près de 10 mètres, et une hauteur au faîtage égale à 11,30 mètres. Eu égard à son volume, cette construction tranche donc avec le style néo-basque de la première moitié du XXème siècle des deux maisons rappelées au point précédent, lesquelles présentent une longueur et une largeur sensiblement plus réduites. Contrairement à ce que soutient la commune de Bayonne, les immeubles implantés à l’angle des allées de Paulmy et de l’avenue du Maréchal Foch ne s’inscrivent pas dans le style décrit au point 11, à la différence des deux maisons mentionnées au point précédent, situées à proximité immédiate de cet ensemble immobilier. Dans ces conditions, ce dernier n’a pas été élaboré dans la perspective d’une mise en valeur de ces deux maisons, alors même qu’ont été prises en compte les prescriptions de l’accord donné le 24 septembre 2019 par l’architecte des Bâtiments de France.

13. D’autre part, le style des balcons mentionnés au point 11, de forme arrondie, est étranger au style néo-basque décrit au même point, lequel est caractérisé par la présence, sur les maisons, de balcons de taille limitée, et sans saillie proéminente. Dès lors, par ses caractéristiques, le prolongement de ces balcons n’a pas non plus été élaboré dans la perspective d’une mise en valeur des maisons bénéficiant d’une protection au titre de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme. Par suite, en prenant les arrêtés du 27 novembre 2019 et du 2 novembre 2022, le maire de Bayonne a fait une inexacte application des dispositions précitées de l’article UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme de cette commune.

14. Il résulte de tout ce qui précède que l’illégalité des arrêtés du maire de Bayonne du 27 novembre 2019 et du 2 novembre 2022 est constitutive d’une faute de nature à engager la responsabilité de cette commune.

15. En dernier lieu, si, par jugement du 28 juin 2022, le tribunal a rejeté la requête de

M. E et autre dirigée contre l’arrêté du maire de Bayonne du 27 novembre 2019 rappelé au point 1 pour irrecevabilité, faute d’avoir accompli les formalités prescrites par l’article

R. 600-1 du code de l’urbanisme, cette circonstance ne constitue cependant pas une faute de nature à exonérer la responsabilité de la commune de Bayonne.

En ce qui concerne les préjudices :

16. En premier lieu, il résulte de l’instruction que, d’une part, la méconnaissance de la règle de retrait prévue à l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bayonne conduit nécessairement à un rapprochement d’une partie de l’ensemble immobilier autorisé par le permis de construire délivré par l’arrêté du 27 novembre 2019 vers la maison des requérants. D’autre part, le prolongement des balcons autorisé par le permis de construire modificatif délivré par l’arrêté du 2 novembre 2022 est de nature à créer des vues rapprochées et plongeantes vers la façade nord de la maison de M. E et autre qui est percée de plusieurs fenêtres donnant sur des pièces. Par suite, il sera fait une juste appréciation du préjudice de jouissance et de celui tiré des troubles dans les conditions d’existence invoqués par les requérants en les fixant à la somme totale de 10 000 euros.

17. En deuxième lieu, si les requérants produisent un document par lequel une agence immobilière a évalué le 9 septembre 2022, soit postérieurement à l’édification de l’ensemble immobilier autorisé par les permis de construire rappelés au point précédent, la valeur de leur maison d’habitation à la somme comprise entre 1 450 000 et 1 500 000 euros, ils ne démontrent pas de manière certaine que les illégalités des arrêtés litigieux relevées aux points 5, 12 et 13, auraient eu une incidence sur la valeur vénale de leur maison, estimée à une date antérieure à celle de ces décisions. Par suite, sans qu’il soit besoin d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée en ce sens par les requérants, le chef de préjudice tiré de la perte de valeur vénale de leur maison doit être écarté.

18. En dernier lieu, M. E, qui se prévaut de l’engagement de plusieurs démarches dans le cadre du présent litige qui l’oppose à la commune de Bayonne, ne justifie toutefois pas de l’existence d’un préjudice moral.

19. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Bayonne doit être condamnée à payer à M. E et autre une somme de 10 000 euros.

En ce qui concerne les intérêts et leur capitalisation :

20. Les requérants ont droit aux intérêts au taux légal sur la somme de 10 000 euros à compter du 31 juillet 2023, date de réception par la commune de Bayonne de leur demande préalable. Par ailleurs, leur capitalisation doit prendre effet à compter du 31 juillet 2024, date à laquelle ces intérêts étaient dus pour une année entière, et s’accomplir à nouveau à chaque échéance annuelle ultérieure.

Sur les frais liés à l’instance :

21. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. ».

22. En vertu des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, le tribunal ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l’autre partie des frais qu’elle a exposés à l’occasion du litige soumis au juge. Les conclusions présentées à ce titre par la commune de Bayonne doivent dès lors être rejetées. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de cette dernière une somme globale de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. E et autre et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Bayonne est condamnée à verser à M. E et autre une somme de 10 000 (dix mille) euros.

Article 2 : La commune de Bayonne versera à M. E et autre une somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la requête de M. E et autre sont rejetées pour le surplus.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Bayonne sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B E et à la commune de Bayonne.

Délibéré après l’audience du 29 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. de Saint-Exupéry de Castillon, président,

M^me Lepers Delepierre, conseillère,

M. Aubry, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025.

Le rapporteur,

L. AUBRY

Le président,

F. DE SAINT-EXUPERY

DE CASTILLON

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

La greffière,