Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 7 décembre 2023 et des mémoires enregistrés le 3 avril 2025 et le 19 juin 2025, la SARL DMIO, représentée par la SELARL Chambord Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 16 novembre 2023 par lequel le maire de Château-d’Oléron a refusé de lui délivrer un permis de construire pour la réalisation de deux logements et d’une piscine sur les parcelles cadastrées section AT n°242 et n°1222 situées 3 rue du Verger ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Château-d’Oléron de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Château-d’Oléron une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision a été prise par une autorité incompétente ;

- la réalisation d’un accès et de réseaux pour la construction de maisons à usage d’habitation ne sont pas interdits par le règlement en zone 1AU ;

- le maire ne pouvait opposer les dispositions relatives aux opérations d’ensemble implantées en zone 1AU alors que le projet ne prévoit aucune construction dans cette zone ; pour le même motif, le maire ne pouvait lui opposer le défaut de superficie supérieure à 3000 m² ;

- le projet est compatible avec l’OAP de la Chevalerie et n’en contrarie pas les objectifs ;

- la décision est illégale dès lors qu’elle avait obtenu un certificat d’urbanisme opérationnel délivré le 9 décembre 2020, prolongé jusqu’au 18 juin 2024 autorisant la réalisation d’un accès en zone 1AU ;

- la décision est illégale en raison de l’illégalité du règlement du PLU applicable en zone 1AU en tant qu’il fixe une superficie minimale de constructibilité de 3000 m², ce qui n’est plus autorisé depuis la loi n° 2014-366 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR.

Par des mémoires en défense enregistrés le 20 décembre 2024, le 4 juin 2025 et le 10 juillet 2025, la commune de Château-d’Oléron, représentée par la SCP Lavalette Avocats Conseil, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SARL DMIO au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Boutet,

- les conclusions de M^me Guilbaud, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Gélinier, représentant la SARL DMIO, et de M^e Verger, représentant la commune de Château-d’Oléron.

Considérant ce qui suit :

Par la présente requête, la SARL DMIO demande l’annulation de l’arrêté du 16 novembre 2023 par lequel le maire de Château-d’Oléron a refusé sa demande de permis de construire pour la réalisation de deux logements et d’une piscine sur les parcelles cadastrées section AT n°242 et n°1222 situées 3 rue du Verger.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’arrêté du 16 novembre 2023 a été signé par M. A… B…, 5ème adjoint, qui disposait d’une délégation de fonction et de signature prise par arrêté du 7 septembre 2023 du maire de Château-d’Oléron, régulièrement publié, concernant notamment les décisions relatives aux permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision attaquée doit être écarté.

En deuxième lieu, le règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune Château-d’Oléron dispose que : « La zone 1AU comprend des terrains à caractère naturel, destinés à être ouverts à l’urbanisation ». L’article 1AU 1.1 de ce règlement relatif aux interdiction et limitation de certains usages et affectation des sols constructions et activités précise que : « Sont admises en zone 1AU : Les constructions à usage d’habitations et leurs annexes, ainsi que les équipements, commerces et services complémentaires à l’habitat, lors de la réalisation d’une ou plusieurs opérations d’aménagement d’ensemble. / Pour toute opération, une superficie minimum de 3000 m2 sera requise, ou, le cas échéant, la superficie résiduelle de la zone (…) / Les travaux d’aménagement d’infrastructures routières ainsi que les affouillements et exhaussements du sol qui y sont liés. / Dans tous les cas, les opérations devront respecter les orientations d’aménagement et de programmation du PLU ».

Pour refuser de délivrer le permis de construire en litige, le maire de Château d’Oléron a relevé que la partie de l’unité foncière destinée à accueillir un chemin carrossable et les réseaux en sous-sol, correspondant à la parcelle AT 242, est située en zone 1AU du PLU et que les travaux et modes d’occupation des sols projetés ne sont pas autorisés dans cette zone, alors qu’ils ne sont pas rattachables à une opération d’ensemble de plus de 3000 m².

Le projet en litige prévoit de réaliser, sur une unité foncière d’une superficie totale de 1 390 m², deux constructions en zone UB (parcelle AT n° 1222) alors que le chemin d’accès et le passage de réseau (parcelle AT n°242 d’environ 150 m²) est prévu en zone 1AU. L’article 1AU 1.1 du règlement du PLU cité au point 4 prévoit de réserver les terrains classés en zone 1AU pour la réalisation d’opérations d’ensemble d’une superficie de plus de 3 000 m² et des équipements qui leur sont associés. S’il ne fait pas obstacle à la réalisation d’équipement de type voirie ou réseaux, il réserve cette possibilité aux équipement rattachables aux opérations d’ensemble d’une superficie d’au minimum 3 000 m². Dans ces conditions, le maire de Château-d’Oléron n’a pas fait une inexacte application du règlement de la zone 1AU du PLU en refusant d’autoriser le projet en litige au motif que la réalisation de voirie et de réseau est incompatible avec le règlement de cette zone, dès lors que ces équipements ne sont pas rattachables à une opération d’ensemble d’une superficie de plus de 3 000 m². La circonstance que les constructions projetées par le permis en litige soient réalisées en zone UB qui est régie par d’autres dispositions est sans incidence.

En deuxième lieu, si la société requérante soutient que l’arrêté est illégal parce que le projet est compatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) de la Chevalerie et n’en contrarie pas les objectifs, ce moyen invoqué est inopérant dès lors que la décision de refus de permis construire en litige n’est pas fondée sur ce motif.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : a) Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ; b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique (…) ».

Si la règle fixée par l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme confère à la personne à laquelle un certificat d’urbanisme a été délivré un droit à voir sa demande de permis de construire, déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme mentionnées dans ledit certificat, elle ne saurait toutefois avoir pour effet de justifier la délivrance par l’autorité administrative d’un permis de construire fondé sur une appréciation erronée de l’application desdites dispositions.

Il en résulte que la société requérante ne peut utilement se prévaloir du certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui lui a été délivré, sur le fondement du b) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, le 9 décembre 2020 et prolongé jusqu’au 18 juin 2024, lequel précise au demeurant que le projet de réalisation d’une construction individuelle, avec un accès en zone 1AU pourra être autorisé, sous réserve du respect des dispositions du PLU approuvé le 25 février 2020.

En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 151-20 du code de l’urbanisme : « Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. / Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone. Les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement. / Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme ».

La société requérante soutient que le règlement du PLU applicable en zone 1AU est illégal en tant qu’il fixe une superficie minimale de constructibilité de 3 000 m², alors que l’article 157 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR suppriment la possibilité pour un règlement de plan local d’urbanisme de fixer une superficie minimale de constructibilité. Toutefois, en l’espèce, le règlement du PLU applicable en zone 1AU exposé au point 3 se borne à limiter les possibilités de constructions aux opérations d’ensemble de plus de 3 000 m² ou de la superficie résiduelle de la zone sans pour autant limiter la densité des constructions au sein de ces opérations. Dans ces conditions, le règlement du PLU n’est pas illégal en tant qu’il fixe un seuil minimum de 3 000 m² pour la réalisation d’opération d’ensemble et l’exception d’illégalité soulevée doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de la décision du 16 novembre 2023 du maire de Château-d’Oléron présentées par la SARL DMIO doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative s’opposent à ce que soit mis à la charge de la commune de Château-d’Oléron, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SARL DMIO demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche de mettre à la charge de la SARL DMIO une somme de 1 200 euros à verser à la commune de Château-d’Oléron au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL DMIO est rejetée.

Article 2 : La SARL DMIO versera à la commune de Château-d’Oléron la somme de 1 200 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SARL DMIO et à la commune de de Château-d’Oléron.

Délibéré après l’audience du 16 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Le Bris, présidente,

M^me Boutet, première conseillère,

M^me Dumont, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

M. BOUTET

La présidente,

Signé

I. LE BRIS

La greffière,

Signé

D. MADRANGE

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

D. MADRANGE