Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 janvier 2024 et le 20 novembre 2025, la société Poitou Terrains, représentée par la SCP KPL Avocats, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 10 août 2023 par lequel la maire de Poitiers s’est opposée à sa déclaration préalable visant à détacher un terrain à bâtir d’une unité foncière située au n°12 rue des Rosiers, ensemble la décision du 5 décembre 2023 de rejet de son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre à la maire de Poitiers de lui délivrer une décision de non-opposition à sa déclaration préalable dans le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Poitiers une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision a été prise par une autorité incompétente ;

- elle est entachée d’erreurs de droit et de fait dès lors que le terrain en question ne peut pas être considéré comme un lotissement-jardin.

Par un mémoire en défense enregistré le 22 octobre 2025, la commune de Poitiers conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Boutet,

- les conclusions de M^me Guilbaud, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Pielberg, représentant la société Poitou Terrains.

Considérant ce qui suit :

La société Poitou Terrains a déposé le 24 juillet 2023 une déclaration préalable visant à détacher un terrain à bâtir d’une unité foncière située au n°12 rue des Rosiers à Poitiers correspondant à la parcelle cadastrée section IS n° 90, sur laquelle est déjà bâtie une maison d’habitation. Par la présente requête, la société Poitou Terrains demande l’annulation de l’arrêté du 10 août 2023 par lequel la maire de Potiers s’est opposée à sa déclaration préalable et de la décision du 5 décembre 2023 de rejet de son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Aux termes de l’article L. 442-9 du même code : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. / De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. / Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. / Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 115-6 ».

Il résulte de ces dispositions que l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme ne peut autoriser la division d’un lot compris dans un lotissement précédemment approuvé sur la demande d’un seul propriétaire sans méconnaître les dispositions du plan déterminant le nombre et la situation des lots et des clauses du cahier des charges qui, du fait de leur approbation par l’autorité préfectorale dans les conditions prévues par le code de l’urbanisme et de l’habitation, s’imposent tant au lotisseur et aux acquéreurs des lots dont elles fixent les droits et obligations qu’à l’autorité administrative. Cette autorité ne peut approuver une modification de ces dispositions que si lesdites modifications étaient proposées par l’ensemble des propriétaires intéressés, c’est-à-dire par les acquéreurs de lots ainsi que par le ou les lotisseurs, tant que l’opération de lotissement n’était pas achevée.

Pour s’opposer à la déclaration préalable en litige, la maire de Poitiers a visé les dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme et, après avoir relevé que le terrain d’assiette du projet est situé dans un lotissement-jardins, a considéré que la division à fin de construction sollicitée ne pouvait être autorisée alors que l’accord des colotis à l’unanimité est nécessaire pour modifier le plan de composition du lotissement.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain dont la société requérante demande la division correspond au lot n°14 du lotissement « Les Rosiers » établi par la société L’Entraide Familiale, approuvé par deux arrêtés préfectoraux du 27 août 1938 et du 2 juillet 1945. L’arrêté préfectoral du 27 août 1938 prévoyait la création de vingt-six jardins, en précisant que les lots n°1 à 19 seront aménagés de façon à ce que les jardiniers aient par la suite la possibilité de construire des habitations. L’arrêté préfectoral du 2 juillet 1945 dispose, dans son article 1er que « les lots n°1 à 17 seront exclusivement réservés à la construction d’immeubles à usage d’habitation » et que « les lors n°18 à 24 seront exclusivement réservés à l’usage de jardin ». Il résulte des modifications apportées par l’arrêté du 2 juillet 1945 que le terrain en litige, correspondant au lot n°14, doit être considéré comme relevant d’un lotissement tel qu’il est défini à l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, et non pas d’un lotissement-jardin. Par suite, la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir prévue à l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme est en l’espèce applicable. Il en résulte que la maire de Poitiers n’est pas fondée à s’opposer à la déclaration préalable de travaux déposée par la société Poitou Terrains au motif que le terrain en question était loti en vue de jardins et que sa division devait être soumise à l’accord des colotis.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 10 août 2023 et la décision du 5 décembre 2023 de la maire de Poitiers doivent être annulés.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de l’arrêté attaqué.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Le présent jugement implique que la maire de Poitiers délivre à la société Poitou Terrains une décision de non opposition à la déclaration préalable qu’elle a déposé le 24 juillet 2023 dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre la somme de 1 300 euros à la charge de la commune de Poitiers, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 10 août 2023 et la décision du 5 décembre 2023 de la maire de Poitiers sont annulés.

Article 2 : Il est enjoint à la maire de Poitiers de délivrer à la société Poitou Terrains une décision de non opposition à la déclaration préalable qu’elle a déposé le 24 juillet 2023 dans le délai de deux mois.

Article 3 : La commune de Poitiers versera à la société Poitou Terrains la somme de 1 300 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Poitou Terrains et à la commune de Poitiers.

Délibéré après l’audience du 5 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Le Bris, présidente,

M^me Boutet, première conseillère,

M^me Balsan-Jossa, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

La rapporteure,

Signé

M. BOUTET

La présidente,

Signé

I. LE BRIS

La greffière,

Signé

D. MADRANGE

La République mande et ordonne au préfet de la Vienne ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

D. MADRANGE