Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 novembre 2024 et 25 septembre 2025, M^me A… C… et M. E… D…, représentés par M^e Collet (SCP Via avocats), demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 5 juillet 2024 par lequel le maire de la commune de Saint- Lunaire a délivré à la SNC Batimalo un permis de construire valant division et permis de démolir pour la construction d’un immeuble collectif de 30 logements, de deux immeubles intermédiaires de 15 logements et de deux maisons individuelles sur les terrains cadastrés section AS nos 157, 181 et 183 situés à La Ville Grignon sur le territoire de la commune de Saint-Lunaire, ainsi que la décision du 10 septembre 2024 de rejet de leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Lunaire la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- l’arrêté du 5 juillet 2024 est entaché d’un vice d’incompétence ;

- il méconnaît l’article 2.1 C du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Saint-Lunaire ;

- il méconnaît l’article 2.3 B de ce règlement ;

- il méconnaît l’article 2.5 de ce même règlement ;

- il méconnaît l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 4 juillet 2025 et 3 octobre 2025, la SNC Batimalo, représentée par M^e Le Derf-Daniel (Selarl Ares) conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M^me C… et M. D… la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 26 septembre 2025 et 7 octobre 2025, la commune de Saint-Lunaire, représentée par M^e Rouhaud (Selarl Lexcap) conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M^me C… et M. D… la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Villebesseix,

- les conclusions de M. Martin, rapporteur public,

- et les observations de M^e Leduc, représentant M^me C… et M. D…, et de M^e Oueslati, représentant la commune de Saint-Lunaire.

Considérant ce qui suit :

Le 22 décembre 2023, la SNC Batimalo a déposé une demande de permis de construire, complétée le 16 avril 2024, portant sur la démolition d’un entrepôt existant, la division des terrains et la construction d’un collectif de trente logements, de deux bâtiments intermédiaires de quinze logements et deux maisons individuelles sur des terrains cadastrés section AS nos 157, 181 et 183 situés à La Ville Grignon sur le territoire de la commune de Saint-Lunaire. Le maire de cette commune a accordé le permis sollicité par un arrêté du 5 juillet 2024. M^me C… et M. D… ont formé un recours gracieux contre ce permis le 26 août 2024, reçu par la commune le 28 août suivant. Par une décision du 10 septembre 2024, le maire de Saint-Lunaire a rejeté leur recours. M^me C… et M. D… demandent l’annulation de ces deux décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré du vice d’incompétence :

L’arrêté du 5 juillet 2024 a été signé par M^me B…, première adjointe déléguée à l’urbanisme et l’aménagement en vertu d’un arrêté du 28 mai 2020, régulièrement affiché et transmis à la préfecture. Par suite, le moyen tiré du vice d’incompétence doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.1 C du règlement du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 2.1 du règlement du plan local d’urbanisme, relatif à la volumétrie et la hauteur maximale des constructions, dans sa version alors en vigueur : « PRINCIPE GENERAL / Le gabarit des constructions est fixé à 7.50 mètres à l’égout du toit (attiques envisageables lorsque ce type d’étage terminal reposant sur une corniche est pratiqué dans un environnement proche). Ce gabarit ne s’applique pas aux annexes. /Pour les logements individuels : la largeur maximale du pignon est fixée à 8m. /Lorsque la construction s’implantera dans un « espace interstitiel » (terrain nu situé entre 2 parcelles bâties) ou en continuité d’un bâtiment référent existant ou constituera l’extension ou la surélévation d’un bâtiment existant, une hauteur égale ou intermédiaire (à 0,50 m près à l’égout du toit) à celle(s) des bâtiments voisins, riverains ou du bâtiment existant pourra être autorisée ou imposée. /Lorsque le projet de construction intéresse un équipement d’intérêt général (EX : clinique, hôpital, maison de retraite…), une hauteur supplémentaire de 2 m à l’égout du toit pourra être autorisée. /Au sein de secteurs de centralité commerciale identifiés dans le Règlement Graphique, une hauteur minimale des rez-de-chaussée des constructions principales de 3,5 mètres sous poutres pourra être imposée en cas de démolitions/reconstructions. /Une hauteur différente pourra également être imposée pour la restitution des données d’origine d’un bâtiment patrimonial ou pour une compatibilité architecturale avec l’environnement bâti avoisinant formant le caractère des lieux. / CAS PARTICULIER /Constructions dans la pente : Suivant la pente naturelle du terrain, un immeuble pourra présenter deux hauteurs différentes. Le dépassement de hauteur est autorisé, dans l’emprise de la construction, pour la façade qui s’implante au point le plus bas du terrain naturel avant travaux, dans la limite d’une hauteur équivalente à un étage droit, en rez-de-chaussée. ». Le règlement du plan local d’urbanisme comporte une définition du gabarit aux termes de laquelle celui-ci désigne : « l’ensemble des plans verticaux, horizontaux ou obliques constituant la forme extérieure de la construction. Il résulte de la combinaison des règles de hauteur, de prospects et d’emprise au sol. /H1 : La hauteur de la façade des constructions, mesurée du sol naturel existant avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet, jusqu’au sommet de la façade (les façades des attiques ne sont pas comprises dans le calcul de la hauteur). Le sommet de la façade correspond au point d’intersection entre la face verticale du bâtiment et un plan incliné partant de ce point et formant toiture ou couverture. Ce point peut appartenir à la construction ou être l’intersection de la projection des deux plans de la façade d’une part et de la toiture d’autre part. /H2 : La hauteur maximale est calculée à l’égout du toit. ».

En l’espèce, les requérants soutiennent que la règle de hauteur prévue par cet article n’est pas respectée s’agissant du bâtiment B sur la façade ouest. Cependant, il ressort clairement des termes du règlement du plan local d’urbanisme que les façades des attiques ne sont pas comprises dans le calcul de la hauteur. En outre, s’agissant de la façade ouest, le règlement du plan local d’urbanisme prévoit que pour les constructions implantées sur un terrain en pente, comme c’est le cas en l’espèce, un dépassement de hauteur est autorisé, dans l’emprise de la construction, pour la façade qui s’implante au point le plus bas du terrain naturel avant travaux, dans la limite d’une hauteur équivalente à un étage droit, en rez-de-chaussée. Ainsi le projet pouvait prévoir un dépassement de la hauteur autorisée compte tenu de la déclivité du terrain. Enfin, la défense fait valoir sans être contestée, que les requérants ont calculé la hauteur d’une des façades sud au regard de cotes correspondant au terrain naturel et à l’égout du toit au droit de la coupe et non pas du terrain naturel au droit du volume du bâtiment. Il ressort des pièces du dossier et notamment du dossier du plan de coupe nord/sud que le terrain naturel au droit du volume est situé à une cote de 32,23 NGF et que l’égout du toit atteint une cote de 39,40 NGF. Par suite, la règle de hauteur de 7,50 m est respectée. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.1 C du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.3 B du règlement du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 2.3 B du règlement du plan local d’urbanisme, relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère : « Au titre de l’article R 111-27 du code de l’urbanisme, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. /Aussi, tout projet de construction devra présenter un volume, une implantation et un aspect satisfaisants, permettant une bonne intégration dans l’environnement tout en tenant compte du site général dans lequel il s’inscrit et notamment la qualité et l’identité globale du centre-bourg, l’ambiance de la rue, l’architecture des constructions voisines ainsi que la végétation existante. (…) ».

En l’espèce, le terrain d’assiette du projet se situe dans un quartier pavillonnaire qui ne bénéficie d’aucune protection particulière et au sein duquel les constructions ne sont pas homogènes. S’il apparaît que certaines peuvent présenter un certain intérêt architectural, les dispositions précitées n’interdisent pas la réalisation d’immeubles collectifs en zone UB. Par ailleurs, les bâtiments projetés présentent des dimensions modestes puisqu’ils seront réalisés en R+1 ou R+1+comble. Il ressort de la notice architecturale, des plans de façade et des documents d’insertion que des efforts ont été réalisés sur le choix des matériaux, de l’implantation et des volumes pour assurer l’intégration harmonieuse du projet qui vient remplacer un entrepôt. Par ailleurs, l’article précité n’interdit pas la suppression d’arbres. Si le projet supprime des plantations existantes, il est prévu d’en planter d’autres ce qui permettra d’augmenter la surface végétalisée sur l’unité foncière. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.3 B du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.5 du règlement du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 2.5 du règlement du plan local d’urbanisme : « Le nombre de places de stationnement minimum imposé est reporté dans le tableau ci-après, en fonction des destinations. / Le nombre de places imposé est calculé par rapport au total des surfaces de plancher, des capacités ou du nombre de logements de l’opération. Si le nombre exigé de places est fractionné, il doit être arrondi au nombre entier supérieur. / Aucune norme quantitative de stationnement n’est fixée en cas de changement de destination : / – entre sous-destinations de la catégorie « commerce », / – du logement vers le commerce dans les secteurs de centralité indiqué au Plan de zonage. (…) ». Cet article comporte un tableau requérant pour les constructions à usage d’habitation collective « 1 place de stationnement par tranche complète de 50 m² de surface de plancher avec minimum 1 place par logement » outre « 1 place supplémentaire pour 2 logements », « pour les constructions réalisées dans le cadre d’une opération d’aménagement », et pour les constructions à usage d’habitation individuelle « 2 places de stationnement par logement réalisées sur une enclave privative sur le terrain de la construction », outre « pour les constructions réalisées dans le cadre d’une opération d’aménagement, 1 place supplémentaire pour 2 logements ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la réalisation de 60 places de stationnements dont 38 places situées en sous-sol. Ainsi, contrairement aux allégations des requérants, le projet ne comporte pas seulement 18 places de stationnement pour les logements collectifs. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 2.5 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme :

Aux termes du second alinéa de l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme : « Le schéma de cohérence territoriale précise, en tenant compte des paysages, de l’environnement, des particularités locales et de la capacité d’accueil du territoire, les modalités d’application des dispositions du présent chapitre. Il détermine les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés prévus à l’article L. 121-8, et en définit la localisation. ». Aux termes de l’article L. 121-8 de ce code : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. (…) ».

Il résulte de ces dispositions que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais que, en revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

Il résulte également de ces dispositions qu’il appartient à l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol de s’assurer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral, notamment celles de l’article L. 121- 8 du code de l’urbanisme qui prévoient que l’extension de l’urbanisation ne peut se réaliser qu’en continuité avec les agglomérations et villages existants. A ce titre, l’autorité administrative s’assure de la conformité d’une autorisation d’urbanisme avec l’article L. 121-8 de ce code compte tenu des dispositions du schéma de cohérence territoriale applicable, déterminant les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu’elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral.

Le document d’orientation et d’objectifs du schéma de cohérence territoriale du pays de Saint-Malo a identifié La Ville Grignon, Ville-Agan, comme une agglomération au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Il ressort des pièces du dossier que ce secteur comporte plus d’une centaine de constructions implantées de manière structurée, sur plusieurs rangs, et dense le long des voies de communication sans discontinuer. Ce secteur n’est donc pas, contrairement à ce que soutiennent les requérants, une zone d’urbanisation diffuse. Le projet s’insère au sein même de cette zone sur une parcelle construite entourée de terrains bâtis. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté de permis de construire du 5 juillet 2024 et de la décision du 10 septembre 2024 de rejet du recours gracieux des requérants doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Lunaire, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M^me C… et M. D… demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M^me C… et M. D… une somme de 750 euros au titre des frais exposés par la commune de Saint-Lunaire et non compris dans les dépens et une somme de 750 euros au titre des frais exposés par la SNC Batimalo et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de M^me C… et M. D… est rejetée.

Article 2 : M^me C… et M. D… verseront la somme de 750 euros à la commune de Saint- Lunaire et la somme de 750 euros à la SNC Batimalo au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me A… C… et M. E… D…, à la SNC Batimalo et à la commune de Saint-Lunaire.

Délibéré après l’audience du 15 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M. Vennéguès, président,

M^me Pellerin, première conseillère,

M^me Villebesseix, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026.

La rapporteure,

signé

J. Villebesseix

Le président,

signé

P. Vennéguès

La greffière,

signé

I. Le Vaillant

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.