Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 3 juillet et 23 août 2023 et le 29 janvier 2024, M. E… C… et M^me B… C… doivent être regardés comme demandant au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler la décision tacite par laquelle le maire de la commune de Goupil-Othon ne s’est pas opposé à la déclaration préalable effectuée par M^me A… D… enregistrée le 21 novembre 2022 sous le n° DP 027 290 22 Z0010 concernant la pose d’un escalier extérieur sur une construction située 2 rue du Parc sur le territoire de la commune de Goupil-Othon ;

2°) de condamner la commune de Goupil-Othon à leur verser la somme de 2 000 euros en réparation des préjudices subis ;

3°) d’enjoindre à la commune de Goupil-Othon d’imposer à M^me D… l’installation d’un brise-vue pérenne ou de démolir l’escalier extérieur.

Ils soutiennent que :

- le dossier de déclaration préalable comporte de fausses déclarations relatives à la distance qui sépare l’escalier de la limite de la propriété, la nature de combles aménageables du grenier et le numéro de la parcelle cadastrale, dans le but de tromper l’administration ;

- la pétitionnaire n’a pas utilisé le formulaire cerfa réservé aux demandes de régularisation de travaux déjà effectués ;

- la décision contestée a été prise en méconnaissance des dispositions de l’article 678 du code civil leur causant un trouble anormal du voisinage ;

- les travaux de rénovation de la toiture entrainant un remplacement de l’ancienne couverture en tôles ondulées peintes par des ardoises ont été réalisés sans déclaration préalable, de telle sorte qu’il appartient à M^me D… de justifier de la réalité des dégâts affectant la toiture ;

- d’une part, les round-baller qu’ils ont installés, qui ne sont pas de la même hauteur que la maison de M. et M^me D…, ne permettent pas d’occulter la vue qu’offre l’escalier extérieur sur leur parcelle et d’autre part, rien n’établit que la cloison a été réalisée avant l’édification de l’escalier extérieur.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 janvier 2024, M^me A… D…, représentée par M^e Mesnildrey, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me C… en application de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en l’absence de notification du recours gracieux et du recours contentieux selon les modalités prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- les moyens soulevés par M. et M^me C… ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée le 31 août 2023 à la commune de Goupil-Othon, qui n’a pas produit d’observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Delacour,

- les conclusions de M^me Thielleux, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

Le 21 novembre 2022, M^me A… D… a présenté une déclaration préalable concernant la création d’un escalier extérieur d’une surface plancher de 0,95 m² donnant sur le grenier d’une maison individuelle sur un terrain situé 2 rue du Parc à Goupil-Othon, que l’intéressée a complétée le 7 février 2023. Par une décision intervenue tacitement le 7 mars 2023, dont M. et M^me C… demandent l’annulation, le maire de la commune de Goupil-Othon ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-35 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable au litige : « La déclaration préalable précise : (…) b) La localisation et la superficie du ou des terrains ; c) La nature des travaux ou du changement de destination ; d) S’il y a lieu, la surface de plancher et la destination et la sous-destination des constructions projetées définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; i) S’il y a lieu, les demandes d’autorisation et les déclarations dont le projet a déjà fait l’objet au titre d’une autre législation que celle du code de l’urbanisme ; (…) Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ».

D’une part, la circonstance que le dossier de déclaration préalable ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions précitées du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, ne serait susceptible d’entacher d’illégalité l’autorisation d’urbanisme que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier auraient été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’autre part, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme.

La procédure de la déclaration de travaux ayant pour seul objet d’assurer la conformité des travaux avec la législation et la réglementation d’urbanisme, l’éventuelle erreur, au sein du dossier de demande, sur la distance qui sépare l’escalier à édifier de la limite de propriété, à la supposer établie, ne permet pas d’établir que l’administration aurait été induite en erreur sur la conformité au regard des règles d’urbanisme, dès lors que les requérants se bornent à invoquer la méconnaissance de l’article 678 du code civil, sans influence sur la régularité de la construction dont il s’agit au regard des règles d’urbanisme. La fraude ne saurait pas plus être regardée comme établie.

Les requérants soutiennent également que le grenier auquel l’escalier autorisé par la décision attaquée donnera accès doit être qualifié de combles aménageables. Toutefois, cette circonstance, à la supposer même établie, ne saurait suffire à elle-seule à démontrer, en l’absence d’invocation d’une règle d’urbanisme qui aurait été méconnue et alors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que la pétitionnaire entendait également aménager ces combles par les travaux ayant fait l’objet de la déclaration préalable en cause, que cette dernière a cherché à tromper l’administration dans le but d’échapper à l’application de la réglementation d’urbanisme applicable. Il ne ressort pas plus des pièces du dossier que cette déclaration tenant à la création d’un accès vers un grenier perdu aurait été de nature à induire en erreur l’administration.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que l’inexactitude tenant au numéro de parcelle cadastrée était susceptible d’induire en erreur l’administration sur la localisation de la construction dont l’adresse était indiquée sur la déclaration préalable.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que des omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier aient été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité des projets à la réglementation applicable, ni que la décision de non-opposition à déclaration préalable a été obtenue à la suite de manœuvres frauduleuses.

En deuxième lieu, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’autorité administrative n’a pas pu statuer en toute connaissance de cause sur la nature exacte du projet en litige et sa conformité par rapport à la réglementation d’urbanisme. En particulier, il ressort des pièces du dossier que le maire de la commune de Goupil-Othon était informé que l’autorisation sollicitée visait à la régularisation de travaux réalisés. Le moyen tiré de l’usage d’un mauvais formulaire Cerfa, à l’appui duquel les requérants n’invoquent d’ailleurs aucun texte particulier, doit donc en tout état de cause être écarté.

En troisième lieu, selon l’article 678 du code civil : « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. ».

Les requérants soutiennent que la construction sur laquelle portait la déclaration de travaux a été édifiée en méconnaissance des dispositions de l’article 678 du code civil qui régit les vues directes sur les propriétés voisines. Toutefois, alors qu’une autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve du respect des droits que les tiers peuvent tenir de semblables servitudes, la procédure de la déclaration de travaux ayant pour seul objet d’assurer la conformité des travaux avec la législation et la réglementation d’urbanisme, lesquelles ne comportent pas les servitudes de droit privé, cette violation des règles du code civil, à la supposer établie, est sans influence sur la régularité de la construction dont il s’agit. Si les requérants affirment en outre que les round-baller qu’ils ont installés, dont la hauteur est inférieure à celle de la maison de M. et M^me D…, ne permettent pas d’occulter la vue qu’offre l’escalier extérieur sur leur parcelle et relèvent que rien n’établit que la cloison se trouvant sur leur propriété a été réalisée avant l’édification de l’escalier extérieur, ces considérations demeurent sans incidence sur la légalité de la décision de non-opposition à déclaration préalable contestée.

En dernier lieu, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

Si M. et M^me C… soutiennent que l’ancienne couverture en tôles ondulées peintes de la maison individuelle de M^me D… a été remplacée par des ardoises, il n’est pas établi, ni même allégué, alors que les requérants affirment que ces travaux ont débuté le 19 juin 2023, que ces travaux auraient été réalisés antérieurement à la décision contestée, de telle sorte que la pétitionnaire ne saurait être regardée comme ayant méconnu son obligation de présenter une demande portant sur les travaux irrégulièrement effectués en même temps que les nouveaux travaux envisagés sur le même bâtiment. Il suit de là que l’absence de déclaration préalable à tels travaux demeure sans incidence sur la légalité de la décision de non-opposition à déclaration préalable.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées par M. et M^me C… tendant à l’annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable délivrée à M^me D… doivent, sans qu’il soit besoin d’examiner la fin de non-recevoir soulevée en défense, être rejetées, ainsi que par voie de conséquence, celles à fin d’injonction.

Sur les conclusions indemnitaires :

En l’absence d’illégalité fautive de la décision par laquelle le maire de la commune de Goupil-Othon ne s’est pas opposé à la déclaration préalable des travaux de pose d’un escalier extérieur sur une construction située sur la parcelle cadastrée AB415, les conclusions indemnitaires ne peuvent qu’être rejetées, sans qu’il soit besoin d’examiner leur recevabilité.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants une somme de 1 000 euros à verser à M^me D… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me C… est rejetée.

Article 2 : M. et M^me C… verseront une somme de 1 000 euros à M^me D… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. E… C… et M^me B… C…, à M^me A… D… et à la commune de Goupil-Othon.

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Galle, présidente,

M. Bellec, premier conseiller,

M^me Delacour, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

L. Delacour

La présidente,

Signé

C. Galle

La greffière,

Signé

A. Hussein

La République mande et ordonne au préfet de l’Eure en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.