Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 2, 27 septembre, 23 décembre 2022 et 7 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires « Green Valley », représenté par son syndic, doit être regardé comme demandant au tribunal d’annuler l’arrêté du 13 décembre 2021 par lequel le maire de Cagnes-sur-Mer ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par la société Juin Saint Hubert et M^me B pour le changement de destination de l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AM n° 451.

Il doit être regardé comme soutenant que :

— l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone UFb4 ;

— la création d’une école est source de nuisances pour les habitants de la copropriété ;

— le dossier joint à la déclaration préalable de travaux ne mentionnait pas la création de terrains de sport ;

— l’arrêté en litige n’a pas fait l’objet d’un affichage en méconnaissance des dispositions de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 décembre 2022, la commune de Cagnes-sur-Mer, représentée par M^e Fiorentino, conclut à l’irrecevabilité de la requête et à ce qu’une somme de 1 200 euros soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires Green Valley au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable en application des dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 mai et 21 août 2023, la société en nom collectif Juin Saint-Hubert, représentée par M^e Sacksick, conclut dans le dernier état de ses écritures à titre principal à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire à son rejet et en tout état de cause à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires Green Valley au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est manifestement irrecevable dès lors qu’elle ne comporte que des moyens inopérants ;

— elle est irrecevable dès lors que le syndic n’a pas qualité pour agir au nom du syndicat de copropriétaires ;

— les moyens soulevés par le syndicat requérant ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 30 mai 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 30 septembre 2023.

Par une intervention, enregistrée le 26 janvier 2024, la société par actions simplifiée Foncière immobilière, représentée par M^e Sacksick, demande que le tribunal rejette la requête du syndicat des copropriétaires « Green Valley » par les mêmes motifs que ceux exposés par la société Juin Saint-Hubert et à ce qu’une somme de 2 000 euros soit mise à la charge du syndicat requérant au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Soler,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

— et les observations de M. A, représentant le syndicat requérant et de M^e Fiorentino, représentant la commune de Cagnes-sur-Mer.

Considérant ce qui suit :

1. La société Juin Saint Hubert et M^me B ont déposé, le 30 août 2021, une déclaration préalable de travaux en vue du changement de destination de l’immeuble implanté sur la parcelle cadastrée section AM n° 451 située 6-8 impasse des Pommiers à Cagnes-sur-Mer, d’une villa à un établissement scolaire privé. Leur demande a été complétée le 27 octobre 2021. Par un arrêté du 13 décembre 2021, le maire de Cagnes-sur-Mer ne s’est pas opposé à cette déclaration. Par un courrier, reçu le 16 juin 2022 par la commune, le syndicat des copropriétaires « Green Valley » a formé un recours gracieux contre cet arrêté, rejeté par une décision du 26 août 2022. Par sa requête, le syndicat des copropriétaires « Green Valley » doit être regardé comme demandant au tribunal d’annuler l’arrêté du 13 décembre 2021.

Sur l’intervention de la société Foncière immobilière :

2. Aux termes de l’article R. 632-1 du code de justice administrative : « L’intervention est formée par mémoire distinct. / () / Le président de la formation de jugement ou le président de la chambre chargée de l’instruction ordonne, s’il y a lieu, que ce mémoire en intervention soit communiqué aux parties et fixe le délai imparti à celles-ci pour y répondre. / Néanmoins, le jugement de l’affaire principale qui est instruite ne peut être retardé par une intervention ».

3. L’introduction d’une intervention n’est pas subordonnée à une condition de délai autre que celle découlant de l’obligation pour l’intervenant d’agir avant la clôture de l’instruction. Devant les tribunaux administratifs, cette dernière résulte de la date limite fixée par l’ordonnance de clôture ou, à défaut d’une telle ordonnance, dépend, soit de la présentation par les parties de leurs observations orales, soit de l’appel de l’affaire à l’audience. Les dispositions du dernier alinéa de l’article R. 632-1 du code de justice administrative citées au point précédent ne frappent pas d’irrecevabilité une intervention au motif qu’elle concerne une affaire qui est en état d’être jugée. Elles dispensent seulement, en pareille hypothèse, le tribunal administratif de procéder à la communication aux parties d’une intervention qui serait produite à ce stade de la procédure hors le cas où la solution du litige au principal dépendrait d’un moyen invoqué uniquement par l’intervenant.

4. En l’espèce, l’intervention de la société Foncière immobilière a été présentée le 26 janvier 2024 tandis que l’instruction a été close le 30 septembre 2023. Dès lors, l’intervention de la société Foncière immobilière ne peut être admise.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article R.*421-17 du code de l’urbanisme : " Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / () / b) Les changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l’article R. 151-27; pour l’application du présent alinéa, les locaux accessoires d’un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal et le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination prévues à l’article R. 151-28 ; / () « . Aux termes de l’article R. 151-27 du même code dans sa rédaction applicable au litige : » Les destinations de constructions sont : / 1° Exploitation agricole et forestière ; / 2° Habitation ; / 3° Commerce et activités de service ; / 4° Equipements d’intérêt collectif et services publics ; / 5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire ".

6. D’autre part, aux termes de l’article 1.1 du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain applicable en secteur UFB4, dans sa rédaction applicable au litige, relatif aux usages, affectations des sols, types d’activités, destinations et sous-destinations interdits : " () / 1.1.3 Dans toute la zone sont interdit(e)s : / Les commerces de gros ; / Les entrepôts ; / Les industries ; / () / Spécificité(s) locale(s) / Sont également interdits à : / Cagnes-sur-Mer : les commerces de détails et les activités de service ; / () « . Le lexique du plan local d’urbanisme précise, s’agissant des destinations et sous-destinations de constructions : » Il existe 5 destinations en vigueur : / () / La destination de construction « équipements d’intérêt collectif et services publics » comprend les sous-destinations suivantes : / () / La sous-destination « établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale » : recouvre les équipements d’intérêts collectifs destinés à l’enseignement (maternel, primaire et secondaire, les établissements universitaires, y compris les locaux affectés à la recherche, les établissements d’enseignement supérieur) ainsi que les établissements destinés à la petite enfance ".

7. Il résulte des dispositions de l’article 1.1 du règlement du plan local d’urbanisme métropolitain citées au point précédent que les équipements d’intérêt collectif et services publics ne sont pas interdits en zone UFB4, quand bien même celle-ci serait dénommée « zone pavillonnaire ». Par suite, le syndicat requérant n’est pas fondé à soutenir que l’arrêté attaqué méconnaitrait les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone UFb4 et ce moyen doit être écarté.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

9. Les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve du droit des tiers, le syndicat requérant ne peut utilement se fonder, pour demander l’annulation de l’arrêté attaqué, sur les troubles anormaux de voisinage qu’occasionnerait le fonctionnement de l’école mais peut, s’il s’y croit fondé, demander réparation du préjudice allégué devant la juridiction judiciaire. Dès lors, le moyen tiré de ce que la création de l’école serait source de nuisances pour les habitants de la copropriété est inopérant et doit être écarté comme tel.

10. En troisième lieu, aux termes de l’article R.431-35 du code de l’urbanisme : " La déclaration préalable précise : / () / c) La nature des travaux ou du changement de destination ; / () / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ".

11. Si le syndicat requérant soutient que le dossier joint à la déclaration préalable de travaux ne mentionnait pas la création de terrains de sport, il ressort des pièces du dossier et notamment de la photographie produite par le syndicat requérant lui-même que ces aménagements constituent en réalité de simples équipements mobiliers et non des travaux. Dès lors, ces aménagements mobiliers n’avaient pas à être précisés dans la déclaration préalable de travaux portant changement de destination et ce moyen doit également être écarté.

12. En dernier lieu, aux termes de l’article R.424-15 du code de l’urbanisme : « Mention () de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté () et pendant toute la durée du chantier (). / Cet affichage mentionne également l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis (). / Un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme règle le contenu et les formes de l’affichage ».

13. Si le défaut d’affichage d’une autorisation d’urbanisme sur un terrain est, dans les conditions découlant du code de l’urbanisme, de nature à prolonger le délai ouvert aux tiers pour attaquer cette autorisation devant le juge de l’excès de pouvoir, un tel défaut est par lui-même sans incidence sur la légalité de ladite décision. Dès lors, le moyen tiré de ce que l’arrêté en litige n’aurait pas fait l’objet d’un affichage en méconnaissance des dispositions de l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme est inopérant et doit être écarté comme tel.

14. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur sa recevabilité, que la requête du syndicat des copropriétaires « Green Valley » doit être rejetée.

Sur les frais liés au litige :

15. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires « Green Valley » une somme de 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Cagnes-sur-Mer et non compris dans les dépens et une somme de 500 euros au titre des frais exposés par la société Juin Saint-Hubert et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires « Green Valley » est rejetée.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires « Green Valley » versera d’une part à la commune de Cagnes-sur-Mer et d’autre part à la société Juin Saint-Hubert une somme de 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires « Green Valley », à la commune de Cagnes-sur-Mer, à la société en nom collectif Juin Saint-Hubert et à la société par actions simplifiée Foncière immobilière.

Délibéré après l’audience du 5 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M. Myara, président,

M^me Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 mars 2025.

La rapporteure,

Signé

N. SOLER

Le président,

Signé

A. MYARALa greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Ou par délégation la greffière,