Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 4 novembre 2025, la société civile immobilière (SCI) Les Vergers de Bizy, représentée par la SELARL Carno Avocats, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice 2021 ainsi que des pénalités afférentes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens au titre de l’article R. 761-1 du code de justice administrative.

La SCI Les Vergers de Bizy soutient que :

le régime de l’article 239 ter du code général des impôts lui est applicable dès lors que l’opération d’achat et de revente après lotissement de terrains à bâtir, sans procéder à des constructions sur lesdits terrains ne suffit pas à remettre en cause son intention initiale de réaliser à ces opérations ;

le but qu’elle poursuivait était de procéder à des constructions en vue de leur revente conformément à son objet social ;

le caractère habituel de l’opération n’est pas démontré par le service vérificateur dès lors que les associés ne se livrent à aucune opération d’achat-revente en leur nom ou à travers des participations dans d’autres sociétés civiles ;

l’acquisition de deux parcelles le 13 février 2019 doit être regardée comme une opération unique et globale ;

si elle a vendu ces terrains après viabilisation avant de demander l’obtention du permis de construire, c’est en raison de la situation économique qui l’imposait.

Par un mémoire en défense, enregistré le 25 février 2026, le directeur régional des finances publiques de Normandie conclut au rejet de la requête.

Le directeur soutient qu’aucun moyen n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier, notamment celles produites par le directeur régional des finances publiques de Normandie le 21 avril 2026.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M. Minne, président de chambre,

et les conclusions de M^me Barray, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

La SCI Vergers de Bizy, créée le 10 avril 2018, exerce notamment une activité de lotisseur-aménageur. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période de janvier 2019 à décembre 2021 s’agissant de l’imposition de ses bénéfices, étendue au 30 juin 2022 en matière de taxe sur la valeur ajoutée. Par une proposition de rectification du 19 décembre 2022 établie suivant la procédure contradictoire de redressement, l’administration l’a informée que son activité présentait un caractère commercial l’assujettissant de plein droit à l’impôt sur les sociétés au titre de l’année 2021. Par un courrier du 19 janvier 2023, la société vérifiée a formulé des observations limitées à la majoration de 40 % appliquée sur le fondement de l’article 1729 du code général des impôts.

En vertu du 2 de l’article 206 du code général des impôts, relatif au champ d’application de l’impôt sur les sociétés, les sociétés civiles en sont également passibles si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35, sous réserve du régime dérogatoire prévu à l’article 239 ter du code général des impôts. Aux termes de l’article 239 ter de ce code : « I. Les dispositions du 2 de de l’article 206 ne sont pas applicables aux sociétés civiles créées après l’entrée en vigueur de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 et qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. (…) » Il résulte de ces dispositions qu’une société civile est réputée exercer une activité de marchand de biens passible de l’impôt sur les sociétés si elle réalise de manière habituelle des opérations immobilières procédant d’une intention spéculative. Toutefois, si son objet social comporte l’activité de construction-vente et qu’elle se livre effectivement à titre principal à une telle activité, une société civile peut être exemptée de l’impôt sur les sociétés.

En vertu de l’article R.* 194-1 du livre des procédures fiscales, lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré.

D’une part, il est constant que les stipulations du II des statuts de la SCI Les vergers de Bizy prévoient que son objet social comporte, notamment, l’activité d’acquisition et de construction de locaux et la vente d’immeubles construits.

D’autre part, pour remettre en cause le régime dérogatoire de l’article 239 ter du code général des impôts sous lequel la société requérante a placé les résultats de son activité de l’exercice 2021, le vérificateur a relevé qu’elle avait acquis le 13 février 2019 une parcelle de terrain à bâtir pour le prix de 400 000 euros TTC ainsi qu’une parcelle de terrain à bâtir pour le prix de 24 000 euros TTC, qu’elle avait divisé ces terrains en dix-huit lots à bâtir, trois lots d’espaces communs et un lot conservé par l’aménageur et y avait effectué des travaux de viabilisation en conformité avec le permis d’aménager délivré le 13 juillet 2017 mais qu’elle n’avait pas construit d’immeubles bâtis sur ces emplacements revendus, ni même sollicité de permis de construire. Si la société requérante soutient que son intention de réaliser des opérations de construction-vente était réelle lors de l’acquisition des terrains à bâtir, elle ne l’établit pas en se bornant à faire état de ce que la situation économique lui aurait imposé de vendre les lots viabilisés avant de demander des permis de construire alors qu’elle supporte la charge de la preuve pour avoir expressément accepté le redressement en matière d’impôt sur les sociétés. Si la société vérifiée invoque le caractère non habituel de l’opération d’achat-revente, qui n’aurait concerné en réalité qu’un seul tènement immobilier, elle n’apporte aucun élément sur les opérations qu’elle a effectuées au cours de l’exercice en cause alors que la division de l’ensemble en dix-sept lots revendus après viabilisation au cours des deux années suivant l’acquisition est conforme à son objet social qui autorise ce type d’opération spéculative. Par suite, en ayant estimé que les opérations d’achat-revente ne relevaient pas d’une activité effective de construction-vente au sens des dispositions précitées de l’article 239 ter du code général des impôts mais révélaient une activité commerciale de vente de terrains non construits, l’administration a fait une exacte application des dispositions du 2 de l’article 206 de ce code pour soumettre la SCI Les Vergers de Bizy à l’impôt sur les sociétés.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Les Vergers de Bizy n’est pas fondée à demander la décharge de la cotisation supplémentaire d’impôt sur les sociétés à laquelle elle a été assujettie au titre de l’exercice 2021 ainsi que des pénalités afférentes. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre des frais liés à l’instance doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Les Vergers de Bizy est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Les Vergers de Bizy et au directeur régional des finances publiques de Normandie.

Délibéré après l’audience du 19 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Minne, président,

M^me Ameline, première conseillère,

M. Deflinne, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juin 2026.

Le président-rapporteur,

signé

P. MINNE

L’assesseur le plus ancien,

signé

T. DEFLINNE

Le greffier,

signé

H. TOSTIVINT

La République mande et ordonne au directeur régional des finances publiques de Normandie en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.