Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 14 septembre 2023, la société FAMCA, représentée par M^e Jorion, demande au juge des référés, statuant en application des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1°) d’ordonner la suspension de l’exécution de la décision n° D2023/071 du 4 mai 2023 par laquelle le président de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a exercé le droit de préemption urbain d’un bien situé au 33, avenue Jean Jaurès à Clamart (92140), et de la décision du 17 juillet 2023 portant rejet de son recours gracieux ;

2°) d’enjoindre à l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris de lui proposer d’acquérir le bien au prix auquel il l’aura acquis, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence est remplie, dès lors qu’elle agit en qualité d’acquéreur évincé ; que contrairement à l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris, elle a intérêt à ce que le projet se réalise rapidement ; qu’il y a un risque que la préemption devienne irréversible ;

Il existe plusieurs moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision contestée :

— la décision a été prise par une autorité incompétente ;

— la décision est entachée d’un vice substantiel de procédure dès lors qu’il n’est pas établi que l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a reçu l’avis de la direction de l’immobilier de l’Etat avant la décision de préemption ;

— la décision est insuffisamment motivée au regard des dispositions de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ;

— la déclaration d’aliéner est illégale compte tenu du fait qu’elle a été adressée par l’ancien propriétaire de l’ensemble immobilier ;

— la délibération du 29 janvier 2019 par laquelle l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a approuvé la modification du périmètre du droit de préemption urbain renforcé sur la commune de Clamart n’a pas été produite ; qu’il en résulte un manque de base légale dès lors qu’il n’est pas établi que cette délibération a fait l’objet des formalités de publicité mentionnées à l’article R. 211-2 et R. 211-3 du code de l’urbanisme ;

— la décision contestée est potentiellement tardive au regard des dispositions des articles L. 213-2, L. 213-3, D. 213-13-1 et D. 213-13-2 du code de l’urbanisme ;

— l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris ne justifie pas de la réalité d’un projet au regard de la combinaison des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme de sorte que la décision de préemption est irrégulière ;

— elle a été prise en violation de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, dès lors que le projet de « dynamisation des commerces » ne peut être considéré comme un projet d’action ou une opération d’aménagement au sens de cet article.

Par des mémoire en défense enregistrés les 27 et 28 septembre 2023, l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris conclut au rejet de la requête en l’absence d’urgence et de moyens de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision et à la mise à la charge de la société requérante la somme de 4.000 euros au titre des frais liés à l’instance.

Vu :

— la requête n° 2312098, enregistrée le 14 septembre 2023, par laquelle la société FAMCA demande l’annulation de la décision attaquée ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. Thobaty, vice-président, en application de l’article L. 511-2 du code de justice administrative, pour statuer sur les requêtes en référé.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 28 septembre 2023 à 9 heures 30.

Ont été entendu, au cours de l’audience publique, tenue en présence de M. Grospierre, greffier d’audience :

— le rapport de M. Thobaty, juge des référés,

— les observations de M^e Jorion, représentant la société FAMCA qui conclut aux mêmes fins en abandonnant les moyens tirés d’une incompétence de l’auteur de la décision et de l’absence d’avis de la direction de l’immobilier de l’Etat ;

— les observations de M^e Kobo pour l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens.

La clôture d’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

1. Le 18 novembre 2014, la société FAMCA a conclu une promesse unilatérale de vente avec M. et M^me A en vue de l’acquisition d’un ensemble immobilier situé au 33 avenue Jean Jaurès, cadastré section AE n° 38 à Clamart (92140) au prix de 1 100 000 euros. Une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée le 4 décembre 2014 à la commune de Clamart. Les époux A s’étant maintenu dans les lieux et refusant de signer un acte authentique de cession immobilière, la société FAMCA a saisi le juge judicaire qui par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 17 novembre 2022, a déclarée parfaite la vente de l’ensemble immobilier à la société FAMCA. M^e Araux, notaire des vendeurs, a alors adressé le 3 février 2023 une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner à la commune de Clamart. Par une décision n° D2023/071 du 4 mai 2023, le président de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a décidé d’exercer un droit de préemption sur ce bien immobilier. Par la présente requête, la société FAMCA demande au juge des référés, statuant sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, de suspendre l’exécution de cette décision.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ». Aux termes du premier alinéa de l’article R. 522-1 dudit code : « La requête visant au prononcé de mesures d’urgence doit () justifier de l’urgence de l’affaire ».

Sur la condition tenant à l’urgence :

3. La condition d’urgence à laquelle est subordonné le prononcé d’une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d’une demande tendant à la suspension d’une telle décision, d’apprécier concrètement, compte-tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue.

4. Eu égard à l’objet d’une décision de préemption et à ses effets à l’égard de l’acquéreur évincé, cette condition doit en principe être regardée comme satisfaite lorsque celui-ci demande la suspension d’une telle décision. Dans les circonstances de l’espèce, aucun motif ne permet de combattre la présomption d’urgence qui s’attache à la demande de suspension d’une décision de préemption.

Sur l’existence d’un moyen de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

5. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l’adaptation des territoires au recul du trait de côte, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement ». Aux termes de son article L. 211-1 : « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan, dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d’eau destinée à l’alimentation des collectivités humaines définis en application de l’article L. 1321-2 du code de la santé publique, dans les zones et secteurs définis par un plan de prévention des risques technologiques en application de l’article L. 515-16 du code de l’environnement, dans les zones soumises aux servitudes prévues au II de l’article L. 211-12 du même code, sur tout ou partie des espaces urbains et des secteurs occupés par une urbanisation diffuse délimités conformément aux articles L. 5112-1 et L. 5112-2 du code général de la propriété des personnes publiques, ainsi que sur tout ou partie de leur territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé en application de l’article L. 313-1 du présent code lorsqu’il n’a pas été créé de zone d’aménagement différé ou de périmètre provisoire de zone d’aménagement différé sur ces territoires ». Aux termes de son article L. 300-1 : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser. / L’aménagement, au sens du présent livre, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations ».

6. Aux termes de son article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ou, en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d’être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d’Etat. La déclaration d’intention d’aliéner peut être dématérialisée. Le cas échéant, cette déclaration comporte également les informations dues au titre des articles L. 303-2 et L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation. / Lorsque la contrepartie de l’aliénation fait l’objet d’un paiement en nature, la déclaration doit mentionner le prix d’estimation de cette contrepartie () Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. / Lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, le titulaire du droit de préemption transmet sans délai copie de la déclaration d’intention d’aliéner au responsable départemental des services fiscaux. La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. Le notaire la transmet aux titulaires de droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage, aux personnes bénéficiaires de servitudes, aux fermiers et aux locataires mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner. / Le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret ».

7. Le titulaire du droit de préemption sur un bien ne saurait légalement l’exercer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, si la déclaration d’intention de l’aliéner a été faite par une personne qui, à la date de cette déclaration, n’est pas propriétaire du bien.

8. Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Aux termes de son article 1589: « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Aux termes de son article 1196 : « Dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. / Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi () » Aux termes de son article 710-1 : « Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative ».

9. Si le 3 février 2023, le notaire missionné par les époux A a adressé une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner à la commune de Clamart sur l’ensemble immobilier situé au 33 avenue Jean Jaurès, cadastré section AE n° 38 à Clamart (92140), il résulte de l’instruction qu’à cette date la vente de ce bien par les époux A à la société FAMCA avait été déclarée parfaite par un arrêt de la cour d’appel de Versailles du 17 novembre 2022. Si l’établissement public requérant se prévaut d’un arrêt 18-143172 du 19 septembre 2019 par lequel la cour de cassation a jugé que les parties peuvent différer le transfert effectif d’une propriété immobilière à une date ultérieure à celle à laquelle une vente est devenue parfaite, il résulte des termes même de cet arrêt que la cour de cassation a reconnu l’autorité de force jugée du jugement qui a déclaré parfaite la vente à la date de la conclusion de la promesse de vente et a seulement entendu fait application de l’article 1583 du code civil qui distingue caractère parfait de la vente et transfert de propriété. L’autorité de la chose jugée par la cour d’appel de Versailles du 17 novembre 2022 qui « Déclare parfaite la vente de l’immeuble situé 33 avenue Jean Jaurès à Clamart (Hauts de Seine) entre monsieur et Madame A et la société FAMCA pour le prix convenu dans la promesse de vente du 18 novembre 2014, soit 1.203.200 euros » s’opposait, d’une part, à ce que le notaire des époux A, qui n’étaient plus propriétaires du bien, adressent le 3 février 2023 une déclaration d’intention d’aliéner à la commune de Clamart, et, d’autre part à ce que l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris exerce un droit de préemption sur ce bien à la suite d’une déclaration d’intention d’aliéner faite par une personne qui, à la date de cette déclaration, n’était pas propriétaire du bien.

10. En l’état de l’instruction les moyens tirés de ce que l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris ne pouvait exercer un droit de préemption en raison de l’irrégularité de la déclaration d’aliéner et de ce que la décision de préemption était tardive sont de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption litigieuse.

11. Aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptibles de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ». Aucun autre moyen n’est susceptible de fonder, en l’état du dossier, la suspension de la décision attaquée.

12. Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de prononcer la suspension demandée par la société FAMCA, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de la décision attaquée.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

13. Il résulte des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et peut, même d’office, ou pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

14. Ces dispositions font obstacle aux conclusions de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris dirigées contre la société FAMCA qui n’est pas, dans la présente instance de référé, la partie perdante. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris, la somme de 1.500 au titre des frais liés à l’instance exposés par la société FAMCA en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de la décision de la décision n° D2023/071 du 4 mai 2023 par laquelle le président de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a exercé le droit de préemption urbain d’un bien situé au 33, avenue Jean Jaurès à Clamart (92140), et de la décision du 17 juillet 2023 portant rejet d’un recours gracieux est suspendue jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de ces décisions.

Article 2 : L’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris versera à la société FAMCA la somme de 1.500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête et les conclusions de l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris tendant à l’application de l’l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à l’établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris et à la société FAMCA. Une copie sera adressée à la commune de Clamart.

Fait à Cergy, le 5 octobre 2023.

Le juge des référés,

signé

G. Thobaty

La République mande au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.