Vu les procédures suivantes :

I. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 juillet 2023 et le 14 février 2024, sous le numéro 2305202, la SCCV Sepia, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et associés, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 mai 2023 par lequel le maire de Kaysersberg Vignoble a retiré le permis de construire N°068 162 22 R0037 implicitement accordé ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Kaysersberg Vignoble une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

-

le motif de retrait fondé sur les dispositions de l’article UB 6.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Kaysersberg n’est pas motivé ;

-

le maire a commis une erreur de droit en lui opposant l’article UB 6.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Kaysersberg ;

-

il lui a opposé à tort les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article UB 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme précité.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 22 janvier 2024 et le 7 mars 2024, la commune de Kaysersberg Vignoble, représentée par M^e Cereja, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCCV Sepia la somme de 2 000 euros au titre des frais de litige.

Elle soutient que les moyens soulevés par la SCCV Sepia ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 2 avril 2024, la clôture d’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

II. Par une requête enregistrée le 19 janvier 2024, sous le numéro 2400445, la SCCV Sepia, représentée par la SELARL Soler-Couteaux et associés, demande au tribunal :

1°) de condamner la commune de Kaysersberg Vignoble à lui verser la somme globale de 805 081,60 euros, en réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis en raison de la faute commise par le maire, qui lui a, par un arrêté du 24 mai 2023, retiré un permis de construire portant sur la réalisation de deux bâtiments à usage d’habitation ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Kaysersberg Vignoble une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que la commune a commis une faute de nature à engager sa responsabilité dès lors que l’arrêté du 24 mai 2023 méconnait les dispositions des articles UB 6.1 et UB 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Kaysersberg.

La requête a été communiquée à la commune de Kaysersberg Vignoble qui n’a pas produit de mémoire.

Par une ordonnance du 12 septembre 2024, la clôture de l’instruction a été fixée au 27 septembre 2024.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Matthieu Latieule,

- les conclusions de M. Victor Pouget-Vitale, rapporteur public,

- les observations de M^e Grosjean, représentant la SCCV Sepia,

- et de M^e Isselin, représentant la commune de Kaysersberg Vignoble.

Une note en délibéré a été enregistrée dans le dossier n° 2400445 pour la SCCV Sepia le 27 juin 2025.

Considérant ce qui suit :

Le 29 décembre 2022, le SCCV Sepia a déposé une demande de permis de construire pour la réalisation de deux bâtiments comportant un total de 24 logements à usage d’habitation. Du fait du silence de l’administration, le permis de construire sollicité a été tacitement accordé le 29 mars 2022. Par un arrêté du 24 mai 2023, le maire de la commune de Kaysersberg Vignoble a procédé au retrait du permis de construire au motif qu’il était illégal au regard des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et des articles UB 6.1 et UB 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme. Le 18 septembre 2023, la SCCV Sepia a présenté une demande préalable d’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis en raison du retrait du permis de construire, qui a été implicitement rejetée. Par les présentes requêtes, la société requérante demande l’annulation de l’arrêté du 24 mai 2023 et la condamnation de la commune de Kaysersberg Vignoble à réparer ses préjudices.

Sur la jonction :

Les requêtes susvisées n° 2305202 et 2400445, concernent le même projet et ont fait l’objet d’une instruction commune, il y a donc lieu de les joindre pour statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté du 24 mai 2023 :

Aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. (…) ».

En premier lieu, aux termes de l’article UB 6.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Kaysersberg Vignoble : « Implantation des constructions par rapports aux voies et emprises publiques. Dans la zone UB stricte, si la configuration de la parcelle et la sécurité de la circulation publique le permettent, l’implantation des constructions principales sonnant sur rue doivent respecter un recul maximal de 3 mètres par rapport à la voie. Cette disposition ne s’applique pas aux extensions des constructions existantes, aux constructions implantées en deuxième profondeur, aux équipements publics et aux annexes dont l’implantation peut s’effectuer à l‘alignement de la voie ou en retrait de cet alignement. Le long de la route de Lapoutroie, il n’est pas fixé de recul maximum, l’implantation des constructions par rapport à la voie doit permettre une bonne insertion dans le tissue bâti existant. Dans tous les cas, l’implantation des constructions par rapport à la voie doit tenir compte des impératifs de sécurité liés à la circulation publique. »

En l’absence de mention particulière du règlement du plan local d’urbanisme de Kaysersberg Vignoble excluant les éléments indissociables de la construction pour la détermination de la distance d’implantation d’un bâtiment par rapport à la voie publique, les dispositions précitées doivent être regardées comme prenant en compte, pour apprécier les distances d’implantation, ces éléments indissociables, y compris les balcons.

En l’espèce, si la façade nue du bâtiment A en litige se situe à une distance de 3,91 mètres par rapport à la voie publique, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse, que les trois balcons aménagés sur cette façade, qui sont indissociables de cette dernière, sont implantés à une distance inférieure à 3 mètres par rapport à l’alignement. Dans ces conditions, le motif de retrait tiré du non-respect des dispositions précitées de l’article UB 6.1 du règlement du plan local d’urbanisme est entaché d’illégalité.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un site ou paysage de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient au juge d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l’impact de la construction projetée sur ce site, il lui appartient de prendre en compte l’ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d’autres législations.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet en litige se situerait dans un quartier revêtant des caractéristiques architecturales ou une harmonie particulières. Alors que les photographies produites à l’instance attestent de ce que les constructions existantes diffèrent par leur architecture ainsi que par les hauteurs des bâtiments et couleurs utilisées et que se trouvent d’ores et déjà, à proximité immédiate du terrain d’assiette du projet en litige, des hangars industriels, il ne ressort pas des pièces du dossier que le secteur ou les bâtiments s’y trouvant feraient l’objet d’une protection particulière ou présenteraient un intérêt patrimonial ou architectural propres. Si l’architecte des bâtiments de France, qui fait notamment état de la pauvreté architecturale du projet de nature à compromettre la bonne présentation du site, a émis un avis défavorable, cet avis simple ne liait pas le maire dans son application des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme. Or, les pièces du dossier font état d’un choix de matériaux d’une facture classique et d’une façade de teinte beige ne conduisant pas le projet en litige à avoir un impact négatif sur un site qui ne présente pas de qualité architecturale particulière. De surcroit, le projet n’est pas en situation de covisibilité avec des bâtiments remarquables. Ainsi, la société requérante est fondée à soutenir que c’est à tort que le maire de Kaysersberg Vignoble lui a opposé le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme pour retirer le permis de construire.

En dernier lieu, aux termes de l’article UB 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme de Kaysersberg Vignoble : « Les constructions devront présenter un aspect respectueux du caractère des lieux. Les constructions nouvelles devront par leur volumétrie, architecture et proportions s’insérer de manière harmonieuse dans le tissue bâti préexistant, le site et le paysage. En cas de parcelle en pente, les constructions devront s’adapter au profil du terrain. »

Ainsi qu’il a été dit au point 9, il ressort des pièces du dossier que l’insertion paysagère du projet respecte le caractère des lieux. Il ressort en outre des pièces du dossier que le pétitionnaire a adapté sa construction à la pente de la parcelle en proposant un projet composé de deux immeubles sur deux niveaux différents. Dans ces circonstances, le motif de retrait tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 11.1 du 1 du règlement du plan local d’urbanisme est entaché d’illégalité.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est, en l’état de l’instruction, de nature à justifier l’annulation de la décision attaquée.

Il résulte de tout ce qui précède que l’ensemble des motifs de retrait du permis de construire sont illégaux. Par suite, la SCCV Sepia est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 24 mai 2023 procédant au retrait du permis tacitement accordé le 29 mars 2022 aux fins de construire deux bâtiments comportant un total de 24 logements à usage d’habitation.

Sur les conclusions indemnitaires :

La société SCCV Sepia demande au tribunal de condamner la commune de Kaysersberg Vignoble à lui verser une somme de 805 081,60 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’illégalité de l’arrêté du 24 mai 2023, au titre des frais et dépenses engagés en pure perte pour la réalisation du projet et de l’indemnisation de la perte de bénéfices escomptés. Cependant, eu égard à l’effet de l’annulation de l’arrêté de retrait du 24 mai 2023, prononcée par le présent jugement, la SCCV Sepia se trouve à nouveau bénéficiaire du permis de construire tacite accordé le 29 mars 2022. Dans ces circonstances, et en l’absence de tout argumentaire ou explication de la société requérante en cours d’instruction de nature à démontrer que le projet envisagé aurait été définitivement abandonné du fait de l’intervention de l’arrêté du 24 mai 2023, celle-ci ne démontre pas que les frais exposés en vue la réalisation du projet l’auraient été en pure perte, ni que projet ne serait plus susceptible de générer des bénéfices. Par suite, le préjudice allégué n’étant pas établi dans son principe, les conclusions indemnitaires de la SCCV Sepia doivent être rejetées.

Sur les frais liés aux litiges

D’une part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCCV Sepia, qui n’est pas la partie perdante l’instance n° 2305202, la somme que la commune de Kaysersberg Vignoble demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens dans cette instance. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Kaysersberg Vignoble une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCCV Sepia et non compris dans les dépens dans l’instance n° 2305202.

D’autre part, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Kaysersberg Vignoble, qui n’est pas la partie perdante l’instance n° 2400445, la somme que la société requérante demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens dans cette instance.

D E C I D E :

Article 1er :

L’arrêté du 24 mai 2023 est annulé.

Article 2 :

La commune de Kaysersberg Vignoble versera à la SCCV Sepia une somme de 1 500 (mille cinq cents) euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative au titre de l’instance n° 2305202.

Article 3 :

Le surplus des conclusions des parties dans les deux instances est rejeté.

Article 4 :

Le présent jugement sera notifié à la SCCV Sepia et à la commune de Kaysersberg Vignoble.

Délibéré après l’audience du 26 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Dulmet, présidente,

M^me Eymaron, première conseillère,

M. Latieule, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 juillet 2025.

Le rapporteur,

M. LATIEULE

La présidente,

A. DULMET

La greffière,

J. BROSÉ

La République mande et ordonne au préfet du Haut-Rhin, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.