Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 29 janvier 2025 et un mémoire enregistré le 24 avril 2025, la SCICV Le Petit Bois, représentée par la SCP Berenger-Blanc-Burtez-Doucède, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 29 juillet 2024 par lequel le maire de Saint-Raphaël lui a refusé la délivrance d’un permis de construire modificatif en vue de modifier la hauteur, façade, stationnement et pose de velux sur un immeuble situé 285, boulevard du Maréchal Alphonse Juin, parcelle cadastrale AW n°127, sur le territoire de la commune, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Raphaël une somme de 2 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la décision est insuffisamment motivée notamment en ce qui concerne le changement des prescriptions d’urbanisme applicables au terrain ;

- même s’ils mentionnent des cotes différentes, les plans altimétriques fournis au permis initial délivré le 11 février 2022, n’ont nullement pu induire en erreur l’administration car les règles de hauteur sont respectées ; elle n’a donc eu aucune intention frauduleuse.

Par un mémoire en défense enregistré le 20 mars 2025, la commune de Saint-Raphaël, agissant par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la requérante une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés les 16 et 22 mai 2025, M^me B… A…, représentée par la SELAS LGH & Associés par M^e Hennequin, déclare intervenir en défense à l’instance, ayant intérêt au maintien de la décision attaquée, sollicite la jonction des requêtes et demande que soit mise à la charge de la requérante la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative

Par une ordonnance du 14 octobre 2025, la clôture d’instruction a été fixée à cette même date, par application des articles R. 611-11 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Bonmati ;

- les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Osorio, pour M^me A…, intervenante.

Considérant ce qui suit :

1. Par sa présente requête, la SCICV Le Petit Bois demande l’annulation de l’arrêté du 29 juillet 2024 par lequel le maire de Saint-Raphaël lui a refusé la délivrance d’un permis de construire modificatif en vue de modifier la hauteur, façade, stationnement et pose de velux sur un immeuble situé 285, boulevard du Maréchal Alphonse Juin, parcelle cadastrale AW n°127, sur le territoire de la commune, ensemble de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.

Sur l’intervention en défense :

2. Il est constant que M^me A…, voisine immédiate du terrain d’assiette du projet, a intérêt au maintien de cet arrêté portant refus de permis de construire modificatif en ce qu’il refuse la régularisation du permis de construire initial dont elle a, par ailleurs, sollicité le retrait. Il s’ensuit que son intervention est recevable.

Sur la légalité de l’arrêté attaqué :

3. La société requérante soutient en premier lieu que l’arrêté attaqué serait insuffisamment motivé au regard des exigences combinées de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme selon lequel « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. // Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. // (…) » et de l’article L. 211-5 du code des relations entre le public et l’administration qui prévoit que « La motivation exigée par le présent chapitre doit être écrite et comporter l’énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent le fondement de la décision. ». Or, il ressort de ses termes-mêmes que la décision attaquée énonce de manière précise et détaillée l’intégralité des motifs de droit et de fait, tirés de la non-conformité du projet à l’article UC 3.2 du règlement du PLU et de la fraude qui entache le permis de construire initial que le permis modificatif sollicité avait pour objet de régulariser. Il s’ensuit que le moyen ci-dessus invoqué doit être écarté.

4. La société requérante conteste en second lieu le bien-fondé de l’arrêté attaqué en ce qu’il retient la fraude dont serait entaché le permis de construire initial, délivré le 11 février 2022, que sa demande avait pour objet de régulariser notamment en ce qui concerne le niveau du terrain naturel et, partant, la hauteur de la construction au regard des dispositions de l’article UC 3.2 du règlement du PLU.

5. Lorsqu’un permis de construire initial a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Toutefois, lorsqu’un permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité qui en résulte n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif.

6. Comme le fait valoir la commune de Saint-Raphaël, et ainsi que l’a estimé le tribunal dans son jugement rendu ce jour, 19 décembre 2025, sous le n°2502067, dont il y a lieu de s’approprier les motifs, en s’abstenant d’informer le service instructeur de ce que les cotes de terrain naturel mentionnées sur les plans de masse et plans de coupe initiaux correspondaient à celles des autorisations de construire délivrées en 1975 et 1986 pour l’édification de la villa à démolir puis de justifier de l’exactitude des cotes altimétriques alors que les données dont elle fait elle-même état, notamment un relevé altimétrique établi le 1er juillet 2022 et un plan topographique réalisé le 18 décembre 2023, accusent d’importantes différences allant jusqu’à plus de 2m, la société requérante doit être regardée comme ayant délibérément entretenu la confusion quant à la réalité du niveau du terrain naturel, faisant ainsi obstacle à ce que le service instructeur ait pu apprécier en toute connaissance de cause la régularité notamment, de la hauteur et des prospects de la construction projetée au regard des règles d’urbanisme applicables. C’est par suite, à bon droit que la commune a pu estimer que le permis de construire du 11 février 2022 n’aurait pu être obtenu si les cotes altimétriques réelles avaient été connues du service. Il s’ensuit que la pétitionnaire doit être regardée comme s’étant livrée de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme et qu’ainsi, le permis de construire initialement délivré ayant été obtenu par fraude, l’illégalité dont il est entaché ne pouvait être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif.

7. Il résulte ainsi de tout ce qui précède que la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté attaqué par lequel le maire de Saint-Raphaël lui a refusé la délivrance d’un permis modificatif en vue de la régularisation de la construction en litige est entaché d’illégalité et que la présente requête doit, en conséquence, être rejetée.

Sur les frais relatifs au litige :

8. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative dès lors, d’une part, que la requérante est partie perdante à l’instance, d’autre part, que M^me A…, intervenante en défense, n’ayant pas la qualité de partie, ces dispositions ne lui sont pas applicables et enfin, qu’il n’apparaît pas inéquitable, de laisser à la commune de Saint-Raphaël, qui n’a pas eu recours au ministère d’avocat, la charge de ses propres frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : L’intervention de M^me A… est admise.

Article 2 : La requête de la SCICV Le Petit Bois est rejetée.

Article 3 : Les conclusions de M^me A… et de la commune de Saint-Raphaël tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SCICV Le Petit Bois, à M^me B… A… et à la commune de Saint-Raphaël.

Délibéré après l’audience du 5 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M^me Ridoux, conseillère,

M^me Bonmati, magistrate honoraire.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025.

La rapporteure,

signé

D. Bonmati

Le président,

signé

J.-F. Sauton

Le greffier,

signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier.