Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 26 septembre 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Beaumont, représentée par M^e Attali-Balensi, doit être regardée comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et majorations, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, pour un montant total de 33 730 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat les dépens, ainsi que la somme de 3 000 au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- sa requête est recevable ;

- elle remplit les conditions fixées par l’article 268 du code général des impôts pour pouvoir bénéficier de la taxe sur la valeur ajoutée sur marge, dès lors qu’il y a identité juridique entre le bien acquis et le bien vendu, conformément à la doctrine administrative référencée au BOI-CTX-DG-20-10-10 paragraphe n° 270 ;

- la division parcellaire est antérieure à l’acquisition du bien par la société ;

- le moyen opposé par le service tiré de ce que la division parcellaire aurait dû être réalisée par le vendeur et non par l’acquéreur est inopérant, dès lors qu’aucun texte n’impose que la division soir réalisée par le vendeur.

Par un mémoire en défense, enregistré le 31 mars 2023, la directrice du contrôle fiscal sud-est-outre-mer conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée ;

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- l’arrêt C-299/20 de la Cour de justice de l’Union européenne du 30 septembre 2021 ;

- l’ordonnance C-191/21 de la Cour de justice de l’Union européenne du 10 février 2022 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Soddu ;

- et les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La société par actions simplifiées (SAS) Beaumont, située au 1155 avenue Dei Reganeu, Pôle immobilier Pergolèse, sur la commune de Bandol (83 150), exerce une activité de marchand de biens, depuis le 1er octobre 2011. Suite aux cessions des sociétés Fontac et Sidic le 1er juillet 2019, le capital de la société est détenu à 100% par la société à responsabilité limitée (SARL) Equinoxe, dont l’activité principale est la réalisation d’opérations de promotion immobilière et de marchand de biens. M. B… A… a été nommé, depuis le 18 janvier 2023, président et directeur général de cette société. La société requérante a fait l’objet d’un contrôle sur pièces sur la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020. Par une proposition de rectification en date du 22 juin 2021, la société requérante a été informée de rappels de taxe sur la valeur ajoutée au titre de l’exercice clos 2020, au motif que la vente du terrain à bâtir, situé au 330 avenue Des Argelas, Les Vallons sur la commune de Saint-Raphaël, qui résulte d’une division parcellaire, aurait dû être taxée sur le prix total de la vente des biens et non pas uniquement sur la marge dégagée par la vente du terrain à bâtir. Les impositions supplémentaires en matière de taxe sur la valeur ajoutée ont été mises en recouvrement, le 13 août 2021, pour un montant total de 33 730 euros. Les réclamations de la société requérante des 23 mars et 9 juin 2022 ont été rejetées par des décisions des 12 avril et 27 juillet 2022. Par sa requête, la SAS Beaumont demande au tribunal de la décharger, en droits et majorations, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée auxquels elle a été assujettie au titre de la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, pour un montant total de 33 730 euros.

Sur l’application de la loi fiscale :

2. Le I de l’article 257 du code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles, lesquelles comprennent les livraisons à titre onéreux de terrains à bâtir, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. En vertu du 2 du b. de l’article 266 du même code, l’assiette de la taxe est en principe constituée par le prix de cession.

3. Aux termes de l’article 392 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée : « Les Etats membres peuvent prévoir que, pour les livraisons de bâtiments et de terrains à bâtir achetés en vue de la revente par un assujetti qui n’a pas eu droit à déduction à l’occasion de l’acquisition, la base d’imposition est constituée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ». Aux termes de l’article 268 du code général des impôts, pris pour la transposition de ces dispositions: « S’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir, (…) si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d’imposition est constituée par la différence entre : / 1° D’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ; / 2° D’autre part, selon le cas : / a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble ; / (…) ».

4. Dans son arrêt du 30 septembre 2021 Icade Promotion SAS (aff. C-299/20), la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 392 de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 doit être interprété en ce sens qu’il permet d’appliquer le régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque leur acquisition a été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe que lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de taxe sur la valeur ajoutée qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. Toutefois, en dehors de ces cas, cette disposition ne s’applique pas à des opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée.

5. La Cour de justice a également dit pour droit que l’article 392 de la directive 2006/112/CE doit être interprété en ce sens qu’il exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité.

6. Dans son ordonnance du 10 février 2022 Ministre de l’économie, des finances et de la relance c. Les Anges d’Eux SARL, Echo 5 SARL et Cletimmo SAS (aff. C-191/21), la Cour de justice de l’Union européenne a précisé que le régime dérogatoire prévu à l’article 392 de la directive TVA s’applique aux seuls terrains à bâtir qui, définis comme tels par les États membres, sont achetés en vue de la revente et qu’ainsi, l’application du régime de la taxation sur la marge suppose, en vertu de cet article 392, une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu. Elle a ajouté qu’il s’agit dès lors de vérifier, en tenant compte des définitions prévues par la législation nationale et de toutes les circonstances dans lesquelles se sont déroulées les opérations en cause, si les biens acquis par le contribuable relèvent de la notion de « terrain à bâtir » au sens de l’article 12§3 de la directive TVA et, ainsi, du champ d’application de son article 392.

7. Il résulte également des dispositions de l’article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive du 28 novembre 2006 dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment.

8. Il résulte de l’instruction que la société Beaumont a fait l’acquisition le 15 novembre 2017 d’un bien immobilier situé au 330 avenue Des Argelas, les Vallons sur la commune de Saint-Raphaël, cadastré sous la référence AC n° 202 d’une surface de 34 ares 05 centiares, composé d’une propriété bâtie, d’un garage, d’une piscine avec dépendance et d’un terrain en nature de jardin. Elle a procédé, selon le document d’arpentage dressé par géomètre expert le 20 mars 2018, à une division parcellaire du bien en deux parcelles, l’une comportant la propriété bâtie, le garage, la piscine avec dépendance et un terrain en nature de jardin d’une surface de 17 ares 50 centiares, l’autre un terrain d’une surface de 16 ares 55 centiares. Elle a ensuite revendu, par un acte authentique du 14 novembre 2018, la propriété bâtie, le garage, la piscine avec dépendance et une partie du terrain, et par un acte authentique du 16 décembre 2019, la surface restante terrain à bâtir. Elle a placé ces cessions, pour leur assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, sous le régime de la marge prévu par l’article 268 du code général des impôts. L’administration, estimant que la partie du terrain acquis avec la propriété bâtie et revendu comme un terrain à bâtir, soit 16 ares 55 centiare, n’avait pas été acquise par la société Beaumont en qualité de terrain à bâtir, a remis en cause l’application de ce régime, en l’absence d’identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu. Ainsi, compte tenu de ce qui a été exposé aux points précédents, la société Beaumont n’est pas fondée à contester cette remise en cause du régime de la taxe sur la valeur ajoutée sur la marge aux motifs que l’acquisition à l’origine de la création de ce terrain n’avait pas été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, que la condition d’identité juridique ne s’appliquerait pas et qu’une déclaration préalable lui avait été délivrée préalablement à l’acquisition du terrain. Dans ces conditions, le bien immobilier en litige ne présentant à la date de l’acquisition et de la revente une même identité juridique, c’est à bon droit que le service a considéré que la cession du 16 décembre 2019 ne pouvait être soumise au régime de taxation sur la marge prévue par les dispositions de l’article 268 du code général des impôts précité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 268 du code général des impôts précité, doit être écarté.

Sur l’interprétation de la loi fiscale :

9. La société Beaumont n’est pas fondée à se prévaloir de la doctrine administrative publiée au BOI-CTX-DG-20-10-10 paragraphe n° 270, qui ne comporte pas une interprétation de la loi fiscale différente de celle dont le présent jugement fait application.

Sur les intérêts :

10. Si la société requérante conteste les intérêts de retard mis à sa charge, elle ne formule aucun moyen spécifique au soutien de cette contestation. Au demeurant, il résulte de ce qui a été exposé précédemment que la société Beaumont n’est pas fondée à soutenir que les intérêts de retard qui lui ont été appliqués seraient infondés par voie de conséquence de l’absence de bien-fondé des impositions litigieuses.

Sur les frais liés au litige :

11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions présentées par la société Beaumont doivent être rejetées. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et celles relatives aux dépens doivent également être rejetées.

D E C I D E:

Article 1er : La requête de la société Beaumont est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société par actions simplifiée Beaumont et à la directrice du contrôle fiscal sud-est-outre-mer.

Délibéré après l’audience du 17 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Bernabeu, présidente,

M. Hamon, premier conseiller,

M^me Soddu, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025.

La rapporteure,

Signé

N. SODDU

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La présidente,

Signé

M. BERNABEU

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Par délégation de la greffière en chef,

La greffière.