Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 25 août 2022, 10 et 19 janvier 2023, M. B… G… D… et M^me A… H… E… épouse D…, représentés par M^e Desanges, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Fréjus a délivré un permis de démolir et de construire à M. C… F… en vue de l’extension d’une maison d’habitation sur un terrain situé au 58 allée des Ceps sur le territoire de la commune de Fréjus (83 600), ensemble la décision de rejet de son recours gracieux du 30 juin 2022 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Fréjus les dépens, ainsi que la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont un intérêt leur donnant qualité pour agir ;

- le dossier de permis de construire déposé par le pétitionnaire est incomplet et méconnait les dispositions des articles L. 431-2, R. 431-8, R. 431-9 et R.431-10 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté attaqué méconnait le principe d’équilibre du secteur prévu par l’article UC 5 A du règlement du plan local d’urbanisme et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- il méconnait les hauteurs maximales des constructions prévues par l’article UC 4B du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait les limites de surface à construire prévues par l’article DS-UC 4 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait les dispositions de l’article DS-UC 6 (6.3 et 6.5) du règlement du plan local d’urbanisme, relatives au traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions ;

- l’ouvrage en cours d’édification ne respecte pas le permis de construire obtenu.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 octobre 2022, la commune de Fréjus, représentée par M^e Valette-Berthelsen, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 février 2023, M. F…, représenté par M^e Hawadier, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la requête est irrecevable en raison d’un défaut d’intérêt à agir des requérants ;

- les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Soddu ;

- les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Hawadier, représentant M. F…, en présence de ce dernier.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 11 avril 2022, le maire de la commune de Fréjus a délivré un permis de démolir et de construire à M. C… F…, afin de réaliser l’extension d’une habitation existante située au 58 allée des Ceps, sur la parcelle cadastrée section AL n°65. Par un courrier du 30 juin 2022, le maire de la commune de Fréjus a rejeté le recours gracieux formé, le 9 juin 2022, par M. B… G… D… et M^me A… H… E… épouse D…, propriétaires voisins du lot cadastré section AL n° 66, tendant à l’annulation du permis de démolir et de construire délivré à M. F…. Un permis de construire modificatif a été délivré au pétitionnaire par le maire de la commune de Fréjus le 14 décembre 2022. Par leur requête, les requérants demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 11 avril 2022, précité, ensemble la décision de rejet de leurs recours gracieux demandant le retrait de cette autorisation d’urbanisme du 30 juin 2022.

Sur le cadre juridique :

2. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

3. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif qui a été délivré au pétitionnaire le 14 décembre 2022 par le maire de la commune de Fréjus portait notamment sur la démolition d’un abri voiture (carport), la modification de la surface du terrain portée à 1 915 mètres carrés, la réduction de l’emprise au sol et de la surface de plancher, la modification de l’aspect extérieur et de l’aménagement des abords et le déplacement du bassin de rétention.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incomplétude des dossiers de demande de permis :

4. Aux termes de l’article L. 431-2 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs. / Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. (…) ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : « Le projet architectural comprend également : (…) / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;/ d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ». Aux termes de l’article UC 4 B 1) du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus, dans sa rédaction applicable au litige : « Le terrain naturel avant travaux doit obligatoirement être défini par un plan altimétrique détaillé rattaché au Nivellement Général de la France (N.G.F.). (…) »

5. En premier lieu, le dossier de permis de construire initial du pétitionnaire comporte des plans de masse intitulés « Plan de géomètre – Page PCMI 02a A1 » et « Plan de masse de projet – Page PCMI 02 b », mentionnant les coordonnées et le nivellement par rapport au nivellement général de France (NGF), et permettant une appréhension du projet par rapport aux règles d’urbanisme. Par ailleurs, les plans de coupe intitulés « Coupe AA – Page PCMI 03 », « Façade Sud existant/projet – Page PCMI 05a », « Façade Ouest existant/projet – Page PCMI 05b », «Façade Nord existant/projet – Page PCMI 05c » et « Façade Est existant/projet – Page PCMI 05d » comportent les coordonnées et le nivellement par rapport au nivellement général de France. Par suite, cette branche du moyen doit être écarté.

6. En deuxième lieu, le projet de démolition de l’abri voitures est clairement identifié sur le plan de masse intitulé « Plan de géomètre – Page PCMI 02a A1 », ainsi que sur les planches photographiques intitulée « Photo reportage – PCMI 07/08/ A2 » du permis modificatif du 14 décembre 2022, régularisant ainsi le permis initial. Par suite, cette branche du moyen dirigée contre le permis de construire initial doit être écartée comme inopérante.

7. En troisième et dernier lieu, le plan intitulé « Plan de masse de projet – Page PCMI 02 b » du projet de permis de construire modificatif du 14 décembre 2022 identifie, les six arbres existants conservés, les six arbres supprimés et les quinze arbres d’essences méditerranéennes à planter dans le cadre du projet en litige au titre de la compensation. Les planches photographiques du permis modificatif intitulées « ARBRES SUPPRIMES » et « ARBRES PLANTES » détaillent la localisation et les essences supprimées, ainsi que l’implantation et les essences plantées dans le cadre du projet. Par suite, cette branche du moyen dirigée contre le permis de construire initial, ainsi régularisé, doit être également écartée comme inopérante.

8. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de permis de construire en litige doit être écarté dans toutes ses branches.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect de l’équilibre du secteur :

9. Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Aux termes de l’article UC 5 A du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus, dans sa rédaction applicable au litige : « Les constructions, ainsi que les clôtures et les murs, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / Tout travaux réalisé sur des éléments bâtis ou paysagers repérés au plan de zonage, faisant l’objet d’une protection spéciale au titre des articles L. 151-19 et L. 151-23 du Code de l’Urbanisme doivent respecter les dispositions particulières fixées aux articles PE 3 du titre 2 du présent règlement page 29. Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages naturels et bâtis. / Leur implantation est choisie de telle sorte que les mouvements de sol soient réduits au strict minimum en privilégiant une assise au plus près du terrain naturel, sans terrassements inutiles. / L’utilisation des énergies renouvelables devra être privilégiée. Toutefois, la mise en place des équipements nécessaires doit être étudiée de manière à s’intégrer parfaitement dans la construction sans apporter de nuisances visuelles pour l’environnement. Les éoliennes et les micro-éoliennes sont interdites. »

10. Les requérants, qui se bornent à soutenir que le projet en litige serait susceptible de porter atteinte au caractère et à l’intérêt des lieux avoisinants, n’assortissent pas leur moyen des précisions suffisantes permettant au juge d’en apprécier le bien-fondé.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect de la hauteur de la construction :

11. Aux termes de l’article UC 4 B du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus, dans sa rédaction applicable au litige : « UC 4-B 1) conditions de mesure des constructions / Le terrain naturel avant travaux doit obligatoirement être défini par un plan altimétrique détaillé rattaché au Nivellement Général de la France (N.G.F.). / La hauteur absolue est définie par la différence d’altitude entre le point le plus haut de la construction (faitage ou acrotère) et le point le plus bas des façades au niveau du terrain aménagé. / La hauteur à l’aplomb de l’égout de la toiture est définie par la différence d’altitude entre l’égout de la couverture ou de l’acrotère et le terrain naturel situé à l’aplomb et existant avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet. / UC 4-B 2) hauteur absolue des constructions / Les constructions auront une hauteur absolue de 7,50 m avec : / – Si le terrain naturel dans la zone d’emprise du projet présente une pente inférieure à 15 % : / La hauteur à l’aplomb de l’égout de la toiture ou de l’acrotère la plus défavorable sera de 6,50m maximum mesurée à partir du terrain naturel existant avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet, / – Si le terrain naturel dans la zone d’emprise du projet présente une pente supérieure à 15 % : / Tout le volume de la construction s’inscrira dans un plan parallèle situé à 6,50m maximum du terrain naturel existant avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet. »

12. Le dossier de permis de construire modificatif du 14 décembre 2022 comporte des plans de masse intitulés « FACADE SUD – PCMI 05a » et « FACADE OUEST – PCMI 05b » « FACADE NORD – PCMI 05c », « FACADE EST – PCMI 05d » mentionnant les coordonnées et le nivellement par rapport au nivellement général de France (NGF), et permettant une appréhension du projet par rapport aux règles d’urbanisme. Les plans de masse permettent également de vérifier que la hauteur de l’ouvrage projeté est inférieure à la limite de hauteur de construction fixée à 7,50 mètres et de hauteur à l’aplomb de l’égout de la toiture fixée à 6,50 mètres, ainsi que d’identifier les cotes altimétriques NGF prises au niveau du terrain naturel existant et au faitage de la toiture du projet, qui constitue le point le plus haut de la construction. Si les requérants font valoir que la hauteur de la construction en litige aurait dû être inférieure à une hauteur de 6,50 mètres dès lors que le terrain naturel dans la zone d’emprise du projet présente une pente supérieure à 15 %, ils ne l’établissent pas par la seule référence à un constat d’huissier du 27 octobre 2022, au demeurant non communiqué. Par suite, le moyen tiré du non-respect de la hauteur de la construction dirigé contre le permis de construire initial est inopérant.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect des limites de surface à construire :

13. D’une part, aux termes de l’article UC 4 A du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus, dans sa rédaction applicable au litige : « L’emprise au sol maximale des constructions est fixée à : (…) / – 10% dans le secteur UCc. ».

14. D’autre part, aux termes de l’article A 424-8 du code de l’urbanisme : « (…) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. »

15. Les requérants soutiennent que la superficie de la parcelle cadastrée section AL n° 65 figurant sur le plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire initial est erronée. Il ressort des mentions figurant sur l’acte de propriété de M. et M^me F… daté du 10 mars 1976 que la superficie cadastrale de leur propriété est d’environ 1 725m2, alors que le bornage fixe une superficie réelle de 1 976 m2. Le plan de masse et de morcellement de l’ancien lotissement « La cité Romaine de la Tour de Mare » du 15 novembre 1985, produit à l’instance, confirme que le lot n° 203, devenu la parcelle cadastrée section AL n° 65, est d’une superficie de 1 976 m2. Par ailleurs, le permis modificatif du 14 décembre 2022, qui a pour objet de prendre en compte la superficie réelle et actuelle de la parcelle des requérants suite au bornage réalisé par un géomètre expert le 11 juillet 2022, retient une surface de 1 915 m2, au demeurant non contestée, et autorise une surface de plancher de 191,50 m2, qui représente la surface maximale autorisée par les dispositions précitées de l’article UC 4 A du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus. Le permis modificatif, qui tient compte de la superficie du terrain telle qu’elle ressort du bornage précité, a ainsi pour effet de régulariser le permis de construire initial sur ce point. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 4 A précité, dans sa rédaction applicable au litige, est inopérant.

En ce qui concerne le moyen tiré du traitement environnemental et paysager des espaces non bâtis et abords des constructions :

16. En premier lieu, aux termes du 6.3 de l’article UC 4 A du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus, dans sa rédaction applicable au litige : « Les arbres existants dans la zone de projet ne peuvent être abattus qu’à la condition d’avoir été préalablement inventoriés et être ensuite replantés nombre pour nombre et avec des essences méditerranéennes locales. / Tout arbre de haute tige abattu doit être compensé par la plantation d’un arbre de haute tige tel que définie par le lexique des Dispositions Générales. / Les arbres ne devront pas être abattus dans les zones de recul. »

17. Il ressort de ce qui a été exposé au point 7 que le plan intitulé « Plan de masse de projet – Page PCMI 02 b », dans la version du permis modificatif identifie précisément les six arbres existants conservés, les six arbres supprimés et les quinze arbres d’essences méditerranéennes à planter dans le cadre du projet en litige au titre de la compensation. Par ailleurs, si les requérants soutiennent que M. F… a abattu fin mars 2022 toute la haie plantée au sud de sa parcelle, ils n’établissent pas que cette haie serait constituée d’arbres de haute tige. Au demeurant, il ressort des termes de la notice de présentation de la demande de permis modificatif qu’aucun arbre de haute tige ne sera supprimé. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 6.3 de l’article UC 4 A du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus, dirigé contre le permis de construire initial ainsi régularisé, est inopérant.

18. En second lieu, aux termes du 6.5 de l’article UC 4 A du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus, dans sa rédaction applicable au litige : « La superficie minimale maintenue sous forme d’espaces verts et perméables est fixée à : (…) / – 50 % de l’unité foncière dans les secteurs UCc. ».

19. Pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 12, les requérants ne sont pas fondés à se prévaloir de « l’incertitude de la superficie exacte du terrain dont est propriétaire le pétitionnaire ». Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que la superficie des espaces verts dans le cadre du projet modificatif en litige représente 994 m2 pour un minimum de 957,70 m2. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 6.5 de l’article UC 4 A du règlement d’urbanisme du plan local d’urbanisme de la commune de Fréjus, dans sa rédaction applicable au litige, est inopérant et ne peut être qu’écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect du permis de construire délivré :

20. Le moyen tiré du non-respect du permis de construire délivré, qui est afférent aux conditions d’exécution de l’autorisation de construire, est sans influence sur la légalité du permis de construire en litige. Par suite, ce moyen est inopérant.

Sur les frais liés au litige :

21. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Fréjus, qui n’est pas partie perdante dans la présente instance. Les conclusions tendant au paiement des dépens doivent, également et en tout état de cause, être rejetées, aucun dépens n’ayant été exposé au cours de la présente instance.

22. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et M^me D… le versement d’une somme de 1 500 euros tant à la commune de Fréjus qu’à M. F… au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête M. et M^me D… est rejetée.

Article 2 : M. et M^me D… verseront une somme de 1 500 euros à la commune de Fréjus et à M. F… chacun au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… G… D…, à M^me A… H… E… épouse D…, à la commune de Fréjus et à M. C… F….

Délibéré après l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Bernabeu, présidente,

M. Hamon, premier conseiller,

M^me Soddu, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026.

La rapporteure,

Signé

N. SODDU

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La présidente,

Signé

M. BERNABEU

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Par délégation de la greffière en chef,

La greffière.