Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 11 janvier 2023, le 26 mai 2023, le 2 octobre 2023, le 23 janvier 2024 et le 30 août 2024, M^me B… A…, représentée par M^e Jobelot, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 11 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de La Croix-Valmer a délivré à la SCI Al-Qattan un permis de construire en vue de la démolition totale et de la reconstruction d’une villa et d’une piscine sur un terrain situé 28 boulevard des Roches sur le territoire communal, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de la Croix Valmer et de la SCI Al-Qattan une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- elle justifie d’un intérêt à agir ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme ; le formulaire Cerfa présente des irrégularités ; il est indiqué qu’il s’agit de travaux sur construction existante alors qu’il s’agit d’une nouvelle construction suite à démolition ; il n’est pas fait mention que le projet se situe dans un lotissement ; il n’est pas mentionné la construction d’un garage de 17 m² ; il est indiqué que le projet n’affecte pas le sous-sol alors que ce n’est pas le cas ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ; le plan de masse est lacunaire dès lors qu’il manque certaines cotes, qu’il ne précise pas les modalités de raccordement des réseaux ni les dimensions des places de stationnement ; il mentionne également la réfection d’un mur de soutènement en pierres sèches alors qu’il s’agit en réalité de la création d’un mur de soutènement ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme ; la notice architecturale est lacunaire dès lors qu’elle ne décrit pas l’état initial du terrain et de ses abords de façon complète, qu’elle ne décrit pas les partis retenus pour l’insertion du projet dans son environnement ; elle précise que le permis de construire n’emporte que des modifications mineures alors que la hauteur de la construction sera plus élevée que la précédente et que la surface plancher augmente de manière considérable ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ; le dossier ne comprend pas les plans de coupe AA du nouveau permis de construire ; il ne contient pas de plan des toitures ; le document graphique valant perspective d’insertion ne permet pas d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux autres constructions avoisinantes ; ces manquements n’ont pas permis au service pétitionnaire d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement ;

- le dossier de permis de construire est incomplet dès lors que le projet portant sur la démolition d’une construction existante, il aurait dû, à ce titre, comporter un plan de masse et des photos des constructions à démolir ;

- il méconnaît les dispositions de l’article R. 425-30 du code de l’urbanisme ; les travaux ne pouvaient pas être entrepris avant l’expiration d’un délai de 4 mois à compter du dépôt de la demande ; le projet nécessitait la consultation de l’architecte des bâtiments de France ;

- le projet est situé dans une zone soumise aux aléas feux de forêt et mouvements de terrain ; il n’est pas établi que des éléments aient été produits attestant de la prise en compte de ce risque ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC3 du règlement du plan local d’urbanisme ; en l’absence de plan de masse indiquant la cote des voiries, le service instructeur n’a pas pu apprécier le respect de ces dispositions ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC4 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) ; le plan de masse n’indiquant pas les raccordements aux réseaux, le service instructeur n’a pas pu apprécier le respect de ces dispositions ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC 6 du règlement du PLU ; le plan de masse n’indiquant pas les dimensions du portail, le service instructeur n’a pas pu apprécier le respect de ces dispositions ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC 10 du règlement du PLU ; en l’absence de plan de coupe à l’état initial, le niveau du terrain existant avant travaux et la hauteur n’ont pas pu être calculés et le service instructeur n’a pas pu apprécier le respect de ces dispositions ; un décaissement de plus de 3 mètres à partir du terrain naturel a été réalisé alors que la pente est supérieure à 20% ; l’adaptation mineure sollicitée n’est pas justifiée et n’est pas motivée ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC 11 du règlement du PLU ; aucun rang de génoises n’est prévu par le projet ; le mur de clôture au Sud n’existait pas auparavant ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC 12 du règlement du PLU ; la superficie du garage est inférieure au 25 m² requis, tout comme les autres places de stationnement prévues au projet ;

- il méconnaît les dispositions de l’article UC 13 du règlement du PLU ; la surface d’espace libre végétale n’est pas justifiée ; le terrain n’a pas été laissé à l’état naturel comme indiqué.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 juillet 2023 et le 8 juillet 2024, la commune de la Croix-Valmer, représentée par M^e Faure-Bonarcorsi, conclut :

1°) à titre principal, au rejet de la requête pour irrecevabilité ;

2°) à titre subsidiaire au rejet de la requête ;

3°) à titre infiniment subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

4°) à ce qu’il soit mis à la charge de M^me A… une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La commune de la Croix-Valmer soutient que :

- la requérante ne justifie pas d’un intérêt à agir ; cet intérêt à agir doit s’apprécier au regard du seul permis de construire du 11 juillet 2022 ; un premier permis de construire a été délivré le 16 juin 2021 portant sur la réhabilitation et l’extension de la construction existante ainsi que sur la création d’une piscine ; ce permis de construire n’a pas été contesté et est devenu définitif ; le permis de construire litigieux du 11 juillet 2022 ne porte que sur la démolition et la reconstruction de la villa existante outre quelques modifications mineures du projet initial, notamment les ouvertures dans les baies en façade Nord et Est, la modification des garde-corps et l’implantation de deux groupes de climatisation en façade Est du garage ;

- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 mars 2023, le 20 juillet 2023 et le 7 novembre 2023, la SCI AL-Qattan, représentée par M^e Matthieu, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la requérante une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Al-Qattan fait valoir que :

- La requérante ne justifie pas d’un intérêt à agir ;

- Les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 2 juillet 2024 la clôture d’instruction a été fixée au 30 août 2024 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 17 mars 2026 :

- le rapport de M^me Chaumont, première conseillère,

- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public,

- et les observations de M^e Zurflux, représentant M^me A…, de M^e Faure-Bonacorsi, représentant la commune de la Croix-Valmer et de M^e Mathieu, représentant la SCI Al-Quattan.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 16 juin 2021, le maire de la commune de La Croix-Valmer a délivré un permis de construire à la SCI Al-Qattan pour la réhabilitation et l’extension d’une villa existante et la création d’une piscine, sur un terrain situé 28 boulevard des Roches à La Croix-Valmer sur un terrain cadastré section BH n° 164, 165 et 166. Le 21 février 2022, la SCI Al-Qattan a déposé une demande de permis de construire aux fins de régularisation des travaux entamés et portant sur la démolition totale et la reconstruction de la villa. Par un arrêté du 11 juillet 2022, le maire de la commune a accordé le permis de construire sollicité. Par la présente requête, M^me A… demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 11 juillet 2022, ensemble la décision implicite rejetant son recours gracieux.

Sur la nature juridique de l’arrêté du 11 juillet 2022 :

2. Il appartient au juge de l’excès de pouvoir de donner aux décisions administratives qui lui sont déférées leur exacte qualification et notamment de requalifier un nouveau permis de construire en permis modificatif.

3. L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

4. Par un arrêté du 16 juin 2021, le maire de la commune de La Croix-Valmer a délivré un permis de construire à la SCI Al-Qattan pour la réhabilitation d’une maison existante avec création d’une piscine sur un terrain situé 28 boulevard des Roches sur le territoire communal. Alors même que ce permis de construire était toujours en vigueur et que les travaux n’étaient pas achevés, cette même autorité à délivré, au même pétitionnaire, un permis de construire pour la mise en conformité dans la réhabilitation d’une maison individuelle avec création d’une piscine et démolition. A cet égard, il ressort du dossier de permis de construire en litige que la demande a été présentée en vue de mettre en conformité les adaptations opérées en cours de réhabilitation, en raison, notamment, des risques concernant la stabilité et la pérennité de la maison existante. Au vu du contenu des deux dossiers de permis de construire, l’arrêté contesté délivre une autorisation pour un projet qui concerne une même villa, sur un même terrain et qui comporte seulement, outre la démolition de la bâtisse existante et sa reconstruction à l’identique, une augmentation de la surface de plancher créée de l’ordre de 31 m². Ainsi, ce second projet ne saurait être regardé comme apportant au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dans ces conditions, les travaux autorisés par le permis initial n’étant pas achevés, le second permis en litige du 11 juillet 2022 doit être regardé comme un permis de construire modificatif, et non comme un nouveau permis.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense tiré du défaut d’intérêt à agir de M^me A… :

5. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. Le présent article n’est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ».

6. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ou, lorsque le contentieux porte sur un permis de construire modificatif, des modifications apportées au projet.

7. Il est constant que M^me A… n’a intenté aucun recours contentieux à l’encontre du permis de construire initial délivré le 16 juin 2021, lequel est donc devenu définitif. Dans ces conditions, l’intérêt à agir de la requérante s’apprécie à l’aune des seules modifications autorisées par le permis de construire modificatif en litige.

8. Alors que le permis de construire initial prévoyait la réhabilitation d’une maison existante avec la création de deux extensions à l’Est et à l’Ouest et la création d’une piscine, le projet modificatif consiste en la reconstruction de la maison existante telle qu’issue du permis de construire initial en modifiant la hauteur à l’égout du toit de la façade Sud de 30 cm sur laquelle la requérante n’a aucune vue, en modifiant les ouvertures des baies en façade Nord et Est, en modifiant l’esthétique des garde-corps en fer forgé et en prévoyant l’ajout de deux groupes de climatisation en façade Est du garage.

9. D’une part, M^me A… soutient, pour justifier son intérêt à agir, que la construction autorisée la prive de la vue mer sur le port de Cavalaire-sur-Mer situé à l’Ouest et que l’extension autorisée a pour conséquence de créer des vues directes sur sa propriété. Toutefois, l’extension de l’habitation existante qui a pour effet d’obstruer en partie la vue de la requérante ne résulte pas des modifications apportées par le permis de construire modificatif litigieux mais du permis de construire initial qui n’a pas été contesté par la requérante. Il en va de même des ouvertures créées par cette extension, qui résultent du permis de construire initial et non du permis de construire modificatif.

10. D’autre part, le permis de construire modificatif, eu égard à son objet, n’apporte pas de modifications consistantes au projet initial de nature à affecter son implantation, ses dimensions ou son apparence. En outre si ce permis de construire prévoit la pose de deux blocs de climatisation en façade Est du garage, il ressort des pièces du dossier que ceux-ci seront situés à 8,14 m de la limite séparative de propriété, soit à près de 20 mètres de la maison de M^me A…, et donnent sur la cuisine de la requérante, de sorte que celle-ci ne saurait se prévaloir d’une atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de son bien en raison du fonctionnement de ces appareils. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense tiré du défaut d’intérêt pour agir de M^me A… doit être accueillie.

11. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M^me A… doit être rejetée.

Sur les frais de procédure :

12. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

13. Ces dispositions font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la commune de La Croix-Valmer et de la SCI Al Qatan, qui n’ont pas la qualité de parties perdantes dans la présente instance, la somme réclamée à ce titre par M^me A….

14. Il y a lieu de mettre à la charge de M^me A… une somme de 1 500 euros à verser à la commune de la Croix-Valmer et une somme de 1 500 euros à verser à la SCI Al Qatan au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

DECIDE

Article 1er : La requête de M^me A… est rejetée.

Article 2 : M^me A… versera une somme de 1 500 euros à la SCI Al Qatan et une somme de 1 500 euros à la commune de La Croix-Valmer au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me A…, à la commune de la Croix-Valmer et à la SCI Al-Qattan.

Délibéré après l’audience du 17 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M^me Chaumont, première conseillère,

M^me Le Gars, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026.

La rapporteure,

Signé :

A-C. CHAUMONT

Le président,

Signé :

J-M. PRIVAT

La greffière,

Signé :

K. BAILET

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous les commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.