Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 19 décembre 2024, et des mémoires enregistrés les 29 et 30 juin 2025, 18 et 31 octobre 2025, ainsi que 21 novembre 2025, la société civile immobilière (SCI) La Mandevilla doit être regardée, dans le dernier état de ses écritures, comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2024, en raison de biens immobiliers situés 28 rue Rebufat à Toulon ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- s’agissant des lots n°s 1 et 5, elle doit faire l’objet d’une exonération de la taxe foncière dès lors que les conditions prévues à l’article 1389 du code général des impôts sont remplies, à savoir l’immeuble est inhabitable en raison d’importants travaux de réhabilitation, la vacance ou l’inexploitation est indépendante de sa volonté et la situation a un caractère temporaire lié à des circonstances particulières ;

- les travaux effectués sur le lot n°1 pour un montant de plus de 72 000 euros ont porté sur la totalité du logement et étaient dus à la nécessité de mettre en conformité les lieux au regard des normes de salubrité et sécurité imposées aux bailleurs, notamment les dispositions de l’article D. 323-3 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que de normes de décence et de performance énergétique imposées par la législation (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié, loi dite « Climat et Résilience » de 2021 et article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; un certificat d’inhabitabilité a été établi par la société Domty Construction ; le logement, qui n’était pas occupé à titre gratuit contrairement aux allégations de l’administration, a été ainsi vacant pendant dix mois ;

- s’agissant du lot n° 5, son locataire a quitté de manière impromptue les lieux le 30 juin 2024 ; elle a dû faire repeindre la totalité des murs de l’appartement et elle a eu du mal à le relouer en période estivale, si bien que l’appartement n’a pu trouver preneur qu’au 1er novembre 2024, soit une absence de location pendant quatre mois ;

- elle s’est ainsi bornée à accomplir des travaux n’ayant pas d’autre objet que de rendre les locaux propres à la location ;

- la cotisation de taxe foncière avait fait l’objet d’un dégrèvement en 2013 pour les lots n°s 4 et 5, à la suite de lourds travaux effectués, et il y a lieu de s’interroger sur la position de l’administration à l’égard du nouveau dégrèvement sollicité ; l’absence de dégrèvement en 2024 constitue une rupture de l’égalité devant les charges publiques et porte atteinte au principe de confiance légitime ;

- un logement classé D par un « diagnostic des performances énergétiques » en 2024 risque d’être interdit à la location en 2028 s’il n’est pas rénové ;

- le Conseil constitutionnel a reconnu, dans sa décision n° 2016-612 QPC du 24 février 2017, la conformité des dispositions de l’article 1389 du code général des impôts à la Constitution ;

- le lot n° 1 a fait l’objet de travaux équivalent à une reconstruction et n’était donc pas imposable à la taxe foncière, ceci étant précisé que seuls les immeubles achevés au 1er janvier de l’imposition sont soumis à la taxe foncière (articles 1380 et 1415 du code général des impôts), et qu’il n’avait ainsi aucune valeur locative.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 juin, 17 octobre et 14 novembre 2025, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la SCI requérante ne sont pas fondés.

Un nouveau mémoire en défense, enregistré le 16 décembre 2025 et présenté par le directeur départemental des finances publiques du Var, n’a pas été communiqué en application de l’article R. 611-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de la construction et de l’habitation ;

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

- la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 ;

- le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M^me A…, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative, pour statuer sur les litiges relevant de cet article.

La magistrate désignée a dispensé la rapporteure publique, sur sa proposition, de prononcer des conclusions à l’audience.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 30 mars 2026 :

- le rapport de M^me A…,

- et les observations de M. B… pour la SCI La Mandevilla.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) La Mandevilla est propriétaire de plusieurs appartements situés 28 rue Rebufat à Toulon (83000) pour lesquels elle a été assujettie au titre de l’année 2024 à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par une demande déposée le 18 novembre 2024, elle a sollicité un dégrèvement partiel de cette imposition au motif tiré de l’accomplissement de travaux en 2024, sur les lots n°s 1 et 5, lesquels ont été vacants du 1er janvier au 31 octobre 2024 pour le premier et du 1er juillet au 31 octobre 2024 pour le second. Cette demande a été rejetée par décision du 21 novembre 2024. Par la présente requête, la SCI requérante doit être regardée comme demandant au tribunal de prononcer la décharge de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2024 à raison de ces deux lots.

2. Aux termes de l’article 1380 du code général des impôts : « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ». Aux termes de l’article 1415 du code général des impôts : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Aux termes de l’article 1389 du même code : « I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée (…) ».

3. Il résulte de ces dispositions que le contribuable qui prétend obtenir le bénéfice de la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties doit apporter la preuve que l’immeuble était destiné à la location à usage d’habitation, qu’il a accompli toutes diligences en vue de permettre cette location, et que la vacance est indépendante de sa volonté. Par ailleurs, le caractère involontaire de la vacance s’apprécie eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin.

4. Pour demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’année 2024, la SCI requérante soutient qu’elle remplit les conditions requises par l’article 1389 du code général des impôts pour bénéficier d’une exonération, s’agissant des lots d’habitation n°s 1 et 5, en faisant valoir que la vacance des biens a duré plus de trois mois, qu’elle est indépendante de sa volonté dans la mesure où elle a dû entreprendre des travaux de grande ampleur pour rendre les logements habitables et conformes aux normes requises, et que ces deux appartements sont normalement affectés à la location.

5. En l’espèce, l’administration fiscale fait toutefois valoir sans être sérieusement contredite que les biens situés 28 rue Rebufat à Toulon, dans un quartier résidentiel proche du centre-ville et bénéficiant d’une bonne réputation, ont été déclarés, lors de leur apport à la SCI, par acte du 21 octobre 2004 rectifié le 26 janvier 2005, pour de faibles montants respectifs de 29 880 euros, s’agissant du lot n° 1, et 28 355 euros, s’agissant du lot n° 5, laissant présumer que la société contribuable avait acquis les biens en pleine connaissance de cause, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas, l’intéressée précisant elle-même qu’elle avait dû effectuer de lourds travaux en 2013 s’agissant du lot n° 1. Par suite, à supposer même que l’origine de la vacance pour le lot n° 1 puisse résulter de la nécessité d’entreprendre des travaux de grande ampleur afin de respecter les normes d’habilité permettant la location, il n’en demeure pas moins que la vacance ne peut être regardée comme imputable à des circonstances indépendantes de la volonté du bailleur. En outre, si la contribuable fait valoir qu’un bien classé D par un « diagnostic des performances énergétiques » ne pourra plus être loué au 1er janvier 2028, elle n’indique pas précisément les textes applicables et, en toute hypothèse, eu égard à son activité de location, elle ne pouvait ignorer le sens de l’évolution normative dans le domaine immobilier en général et celui du logement locatif en particulier, depuis l’entrée en vigueur des lois de 2019 et 2021 susvisées visant à améliorer les conditions d’isolation des logements énergivores et accélérer leur rénovation de manière à atteindre à terme la neutralité carbone. Par ailleurs, s’il résulte des pièces produites par la requérante, notamment des photographies et factures acquittées, qu’elle a entrepris des travaux de grande ampleur visant à une rénovation de l’appartement, elle ne s’est pas bornée à de simples travaux de mise aux normes, dont elle ne précise pas la nature exacte, ni celle des travaux auxquels elle se serait trouvée obligée pour ce motif, rendant le bien impropre à la location, ni d’ailleurs, en quoi lesdits travaux n’auraient pu être réalisés en présence de locataires selon un programme progressif. S’agissant par ailleurs du lot n° 5, la nécessité de repeindre l’appartement après le départ impromptu du locataire et les difficultés pour louer à nouveau le bien en raison de la période estivale, lesquelles ne sont pas démontrées en l’absence d’éléments sur les diligences que la société aurait accomplies pour relouer rapidement le bien, ne suffisent pas pour en déduire que la vacance de l’appartement serait indépendante de sa volonté. Par suite, SCI Mandevilla, qui a acheté l’ensemble immobilier en connaissant l’état initial des lots, n’établit pas que la vacance des logements en cause, en faisant état de leur caractère inhabitable en raison de travaux, serait indépendante de sa volonté au sens et pour l’application des dispositions précitées du I de l’article 1389 du code général des impôts. Enfin, s’agissant du lot n°1, la seule circonstance qu’un immeuble fasse l’objet de travaux qui, sans emporter démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l’année d’imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l’application de l’article 1380 du code général des impôts. Par suite, la SCI Mandevilla n’est pas davantage fondée à soutenir que le lot n° 1 aurait fait l’objet de travaux équivalent à une reconstruction et n’était donc pas imposable à la taxe foncière, conformément aux articles 1380 et 1415 du même code.

6. Par ailleurs, la SCI Mandevilla soutient que la cotisation de taxe foncière avait fait l’objet d’un dégrèvement en 2013 pour les lots n°s 4 et 5, à la suite de lourds travaux effectués, et que les versions du texte applicable, soit les dispositions de l’article 1389 du code général des impôts, n’ont pas varié entre 2013 et 2024. Elle en déduit que l’absence de dégrèvement en 2024 constitue une rupture de l’égalité devant les charges publiques et porte atteinte au principe de confiance légitime. Cependant, la circonstance que la société ait pu obtenir une exonération de la taxe foncière pour une année d’imposition et des travaux différents et pour au moins un lot différent de ceux en litige, ne peut être regardée comme une prise de position formelle du service sur sa situation de fait au regard du dispositif légal précité, au sens de l’article L. 80 B du livre des procédure fiscales, dont elle pourrait se prévaloir. Un tel constat ne peut davantage constituer, en tout état de cause, une rupture d’égalité devant les charges publiques, ni une atteinte au principe de confiance légitime, qui fait partie des principes généraux du droit de l’Union européenne, et ne trouve au demeurant à s’appliquer dans l’ordre juridique national que dans le cas où la situation juridique dont a à connaître le juge administratif français est régie par ce droit, ce qui n’est pas en l’espèce le cas.

7. Enfin, si la société Mandevilla constate que, par sa décision n° 2016-612 QPC du 24 février 2017, le Conseil constitutionnel a déclaré le I de l’article 1389 du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2000-1352 du 30 décembre 2000 de finances pour 2001, conforme à la Constitution, un tel moyen est toutefois inopérant, l’administration fiscale ayant précisément appliqué ces dispositions.

8. Il résulte de tout ce qui précède que la société Mandevilla n’est pas fondée à demander la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l’année 2024. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Mandevilla est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Mandevilla et au directeur départemental des finances publiques du Var.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 avril 2026.

La magistrate désignée,

Signé

M. A…

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice, à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

Et par délégation,

La greffière.