Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 30 novembre 2023, M^me B… D…, représentée par M^e Magrini, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 avril 2023 par lequel le maire de Toulouse a délivré à la société JS Promotion un permis de construire, valant permis de démolir, un immeuble comprenant douze logements collectifs en R+2 sur sous-sol sur un terrain situé 12 chemin du Séminaire ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Toulouse une somme de 2000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

—  son recours n’est pas tardif dès lors que l’affichage du permis n’est pas régulier, le panneau d’affichage ne mentionnant pas si le projet prévoit des démolitions, et la surface des bâtiments à démolir ;

— le dossier de demande est insuffisant au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme en ce que le document d’insertion est insuffisant et révèle des incohérences ;

— l’arrêté attaqué a été délivré en méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que le projet autorisé présente un danger pour la sécurité routière ;

— les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives prévues à l’article 7 UL du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) sont méconnues ;

— le projet litigieux ne respecte pas les règles posées par le règlement du PLU au sein du secteur UL 11 en matière d’espaces libres ;

— l’aire de présentation des ordures ménagères projeté n’est pas conforme aux dispositions de l’article 4.4.2.2 des dispositions communes du règlement du PLU ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article 6 UL11 du règlement du PLU.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 mars 2024, la commune de Toulouse conclut au rejet de la requête ou, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou qu’une annulation partielle soit prononcée sur le fondement de l’article L. 600-5 du même code et à ce que, en toute hypothèse, une somme de 1 000 euros soit mise à la charge de la requérante en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est tardive ;

— les moyens soulevés par M^me D… ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 29 mai 2024, la clôture d’instruction a été fixée au 1er juillet suivant.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Lestarquit,

— les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Brouquieres, substituant M^e Magrini, représentant M^me D… et de M^me C…, représentant la commune de Toulouse.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 19 avril 2023, le maire de Toulouse a délivré à la société JS Promotion un permis de construire, valant permis de démolir, un immeuble comprenant douze logements collectifs en R+2 sur sous-sol sur un terrain situé 12 chemin du Séminaire. Par la présente instance, M^me B… D…, en sa qualité de voisine immédiate du projet, demande l’annulation de cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme :« Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. Son article A. 424-15 dispose que : « L’affichage sur le terrain du permis de construire, d’aménager ou de démolir explicite ou tacite ou l’affichage de la déclaration préalable, prévu par l’article R. 424-15, est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. ». Aux termes de son article A. 424-16 : « Le panneau prévu à l’article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; / (…) ; / d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ».

3. En imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions des articles R. 600-2, R. 424-15 et A. 424-16 et suivants du code de l’urbanisme ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d’apprécier l’importance et la consistance du projet. La surface des bâtiments à démolir est au nombre des mentions substantielles que doit comporter cet affichage. L’affichage ne peut, en principe, être regardé comme complet et régulier si cette mention fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle, alors qu’aucune autre indication ne permet aux tiers d’estimer cette surface.

4. Il ressort des pièces du dossier que le panneau d’affichage ne faisait pas état de la surface des bâtiments à démolir, en méconnaissance des dispositions de l’article A. 424-16 du code de l’urbanisme. Ainsi, au regard de la dimension des bâtiments à démolir pour la réalisation du projet, la requérante n’a pas été mise à même, par l’affichage litigieux, d’apprécier la consistance et l’importance du projet autorisé. Il s’ensuit que cet affichage n’a pas pu avoir pour effet de faire courir le délai de recours contentieux prévu à l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme. Ainsi, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Toulouse et tirée de la tardiveté de la requête ne peut qu’être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; / b) Le projet architectural défini par l’article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ». Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu (…) ». Aux termes de son article R. 431-10 : « Le projet architectural comprend également : / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (…) ».

6. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. D’une part, si l’insertion graphique fait figurer un pin situé à l’ouest de la parcelle du projet, il ressort du plan des espaces verts PC2 que celui-ci fait apparaître sans ambigüité que cet arbre sera abattu. Dans ces conditions, malgré l’erreur figurant sur l’insertion graphique, l’appréciation du service instructeur n’a pas été faussée. La première branche du moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande doit dont être écartée.

8. D’autre part, il ressort des pièces complémentaires PC 7 et 8 ainsi que des photographies apportées au dossier le 7 avril 2023, que ces dernières permettent d’apprécier l’environnement proche et lointain du terrain d’assiette du projet. Par suite, la seconde branche du moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire doit être écartée comme manquant en fait.

9. En deuxième lieu, M^me D… ne saurait utilement soutenir que le projet autorisé en ce qu’il prévoit l’édification d’un mur, de part et d’autre de l’accès audit projet, qui sera situé à moins de 4 mètres de la voie publique méconnaît ainsi les dispositions de l’article 6 UL du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la ville de Toulouse qui prévoient qu’en secteur UL11, notamment, toute construction doit être implantée à une distance minimale de 4 mètres par rapport à la limite des voies ouvertes à la circulation publique, dès lors que ces dispositions ne sont applicables qu’aux constructions ce que ne constitue pas un mur de clôture.

10. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l’article 7 UL du règlement du PLU qui régit les implantations par rapport aux limites séparatives : « 7.4. Secteur UL4, UL11[…] 7.4.2. Pour les unités foncières dont la façade sur voie est supérieure à 12 m, toute construction doit être implantée : d’ une limite séparative latérale à l’autre jusqu’à une hauteur absolue de 3 m mesurée sur la limite (hauteur de la construction mesurée conformément aux définitions situées dans l’annexe « Lexique – Définitions » du présent règlement), pour les limites séparatives latérales, à une distance au moins égale à 4 m pour les hauteurs supérieures à 3 m (hauteur de la construction mesurée conformément aux définitions situées dans l’annexe « Lexique –Définitions» du présent règlement) pour les autres limites séparatives, à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur de la construction mesurée, conformément aux définitions situées dans l’annexe « Lexique – Définitions » du présent règlement, avec un minimum de 4 m (A…/2, min. 4 m). ». Il résulte de ces dispositions que les distances de recul par rapport aux limites séparatives doivent être appréciées en tout point de la construction à l’horizontale.

11. En l’espèce, si le plan de masse de l’immeuble projeté fait figurer une implantation du bâtiment en rez-de-chaussée sur la limite latérale ouest, le bâtiment présente un retrait ponctuel par rapport à cette limite séparative de 1,80 m., lequel n’est pas autorisé par les dispositions du PLU citées au point précédent qui imposent à la construction d’être entièrement implantée sur la limite séparative. Par ailleurs, il ressort du plan de façades ouest qu’un balcon sera situé à une hauteur supérieure à 3 m. et présente une implantation en retrait de 1,90 m. alors qu’il devrait se situer à une distance d’implantation minimale de 4 m. par rapport aux limites séparatives latérales, conformément au règlement précité. Dans ces conditions, le moyen tiré des dispositions précitées de l’article 7 UL du règlement du PLU doit être accueilli dans ses deux branches.

12. En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l’article 13UL du PLU, au sein du secteur UL11, :« […] une superficie en pleine terre doit être aménagée en espace paysager avec de la terre meuble et comporter au moins un arbre de haute tige par tranche de 75 m² de surface exigée en pleine terre. / Cette superficie doit correspondre à au moins : / 25% de la surface de l’unité foncière si la surface minéralisée liée au stationnement des véhicules est égale ou supérieure à 15% de la surface de l’unité foncière. / 15% de la surface de l’unité foncière dans les autres cas. / De plus, pour les constructions supérieures à 300m² de surface de plancher, 10% d’espaces libres (voir la définition dans le lexique annexé au présent règlement) doivent être organisés de manière paysagère d’un seul tenant conformément aux dispositions communes de l’article 11 alinéa 11.10. ». En outre, le lexique annexé au règlement du PLU précise que les espaces libres s’entendent des espaces communs non construits, hors de toutes les circulations motorisées, des stationnements et des prospects minimum.

13. En l’espèce, s’il ressort des pièces du dossier, plus particulièrement de la pièce PC 4, que sont prévus sur la parcelle d’assiette du projet, d’une surface totale de 683 m², un espace de pleine terre comprenant dix arbres d’une surface de 187,60 m² ainsi qu’un espace libre d’une surface de 107,83 m², cette dernière surface est toutefois située dans l’espace consacré au prospect entre la façade et la limite latérale à l’est de l’unité foncière. Dans ces conditions, elle ne saurait être qualifiée d’espace libre au sens et pour l’application des dispositions précitées de l’article UL13 du PLU. Il s’ensuit que l’arrêté attaqué a, sur ce point, été délivré en méconnaissance de ces dispositions.

14. En cinquième lieu, aux termes de l’article 4.4.2.2 du règlement du PLU : « Les aires de présentation des conteneurs doivent être prévues et implantées en façade sur rue, sauf lorsque les bâtiments sont à l’alignement, et dans tous les cas elles devront être dissimulées sans compromettre leur accessibilité. »

15. Il ressort des pièces du dossier, en particulier du plan de masse et du plan d’aménagement intérieur du rez-de-chaussée, que le projet autorisé comprend une aire de présentation située en façade sur rue. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent ne peut qu’être écarté.

16. En sixième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

17. Il ressort des pièces du dossier que l’accès au projet se fera via une plateforme de 5 m. qui présente une bonne visibilité. En outre, aucun des éléments versés à l’instance ne permet de considérer que la voie de desserte du projet ne serait pas en capacité d’absorber le trafic supplémentaire induit par ledit projet quand bien même il en résulterait un éventuellement ralentissement aux heures dites de pointe, lequel ne saurait constituer un risque au sens des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, alors, en outre, que le gestionnaire de la voirie a rendu, le 31 mars 2023, un avis favorable. Par suite, c’est sans commettre d’erreur manifeste d’appréciation au regard de ces dispositions du code de l’urbanisme que le maire de Toulouse a délivré le permis litigieux.

18. Il résulte de tout ce qui précède que M^me D… est fondée à soutenir que l’arrêté attaqué a été délivré en méconnaissance des articles 7UL et 13 UL du règlement du PLU.

Sur l’application des articles L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

19. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». L’article L. 600-5-1 de ce code dispose : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

20. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

21. Les vices relevés aux points 11 et 13 ci-dessus, tenant à la méconnaissance des dispositions du point 7.4 de l’article 7UL du règlement du PLU et 13UL du même règlement, sont susceptibles d’être régularisés par la délivrance d’un permis de construire modificatif, la mesure de régularisation n’impliquant pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a lieu, dès lors, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, d’impartir à la commune de Toulouse et à la société JS Promotion un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent jugement aux fins de notifier au tribunal la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité de l’arrêté attaqué du 19 avril 2023 jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement pour notifier au tribunal un éventuel permis de construire régularisant les vices relevés aux points 11 et 13 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me B… D…, à la commune de Toulouse et à la société JS Promotion.

Délibéré après l’audience du 24 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Meunier-Garner, présidente,

M^me Lestarquit, première conseillère,

M^me Michel, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 octobre 2025 .

La rapporteure,

H. LESTARQUIT

La présidente,

M.-O. MEUNIER-GARNER

La greffière,

B. RODRIGUEZ

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,