REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE D’AIX-EN-PROVENCE

Rôle 2025 010770

JUGEMENT DU 10/03/2026

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré du 27/01/2026

Président : Monsieur Serge BEDO

Juges : Monsieur Pierre-Yves RIFFAULT

Monsieur Daniel CHARLES

Greffier d’audience : Madame Johanne DEWEERDT

A l’issue des débats, le Président indique que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10/03/2026 (article 450 du code de procédure civile)

EN LA CAUSE DE :

SCI [Adresse 1] (SCI) [Adresse 2]

Comparant par Maître [P] [J]

demandeur, suivant ASSIGNATION RPVA

CONTRE :

COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX (SAS) [Adresse 3]

Comparant par Maîtres Cédric DUBUCQ et Etienne FEILDEL

Maître [E] [S] es qualité de mandataire judiciaire de la société COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX [Adresse 4]

non comparant et non représenté

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître [P] [J]

Par référence aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu pour le demandeur la SCI [Adresse 1] (SCI) : les actes d’assignation délivrés devant le Tribunal de Commerce d’Aix en Provence le 15 juillet 2025, les conclusions et le dossier déposés à l’audience du 27 janvier 2026,

Vu pour les défendeurs :

La COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX (SAS) : les conclusions et le dossier déposés à l’audience du 27 janvier 2026,

Maître [E] [S] es qualité de mandataire judiciaire de la société COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX : non comparant et non représenté à l’audience du 27 janvier 2026.

LES FAITS ET LA PROCEDURE

Le 21 juin 2023, la SCI [Adresse 1] a signé une promesse de vente unilatérale avec la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX portant sur l’intégralité d’un immeuble à usage commercial et d’habitation situé au [Adresse 5] pour un prix de 430 000 euros, avec le versement d’une indemnité d’immobilisation de 43 000 euros.

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation stipule :

* Cette indemnité, constituant le prix de l’exclusivité conférée au bénéficiaire, ne pourra faire l’objet d’une modification par le juge, les dispositions de l’article 1231-5 du code de commerce lui étant inapplicable,

* L’indemnité sera acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans les délais et conditions prévus.

Au terme de la promesse, la levée de l’option devait intervenir au plus tard le 27 octobre 2023 à 18 heures.

Il était précisé que la promesse serait réalisée soit par la signature de l’acte authentique, soit par la manifestation du bénéficiaire de sa volonté de réaliser la vente dans le délai imparti.

Le 07 février 2024, le conseil de la SCI [Adresse 1] a rappelé à la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX ses obligations et a constaté que la promesse unilatérale de vente du 21 juin 2023 était caduque.

En conséquence, conformément aux dispositions de l’acte, la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX a été mise en demeure de payer la somme de 43 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Le 21 février 2024, la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX a été déclarée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce d’Aix en Provence.

Le 27 mars 2024, la SCI DU [Adresse 6] a déclaré sa créance au passif de la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX pour le montant de 43 000 euros.

Le 12 mars 2025, le mandataire judiciaire a conclu qu’il était favorable à l’admission de la créance de 43 000 euros à titre chirographaire.

Le 22 mai 2025, par ordonnance, le juge commissaire a constaté dans la déclaration de créance une contestation sérieuse et a renvoyé l’examen de cette contestation devant la juridiction compétente au fond.

C’est en l’état que ce présente l’affaire devant la juridiction.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 27 janvier 2026, audience à laquelle elles se présentent par leurs conseils respectifs.

Après avoir entendu les observations, le président de l’audience a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, en application des dispositions du 2 e alinéa de l’article 450 du CPC.

LES DEMANDES DES PARTIES

La SCI [Adresse 1] demandeur, par l’acte d’assignation, ses dernières conclusions et ses déclarations à la barre, demande au tribunal :

Vu la promesse unilatérale de vente, Vu l’article L.111-3 du code des procédures civiles d’exécution, Vu les articles 1103 et 1124 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER que la SCI DU [Adresse 6] est recevable et bien fondée,

DIRE ET JUGER que la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX est redevable à l’égard de la SCI [Adresse 1] d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 43 000 euros, en vertu d’une promesse unilatérale authentique de vente du 21 juin 2023,

En conséquence,

FIXER le montant de la créance de la SCI DU [Adresse 6] à la somme de quarante trois mille euros (43 000 euros),

RAPPELER qu’il appartient au Juge commissaire de statuer sur l’admission de la créance, CONDAMNER la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX à verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX défendeur, par ses dernières conclusions et ses déclarations à la barre, demande au tribunal :

Vu les articles L624-2 et R.624-5 du code de commerce, Vu l’article 122 du Code de procédure civile, Vu l’article 1849 du Code civil, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces visées,

A titre principal sur l’irrecevabilité de la SCI

JUGER qu’il n’entre pas dans les pouvoirs juridictionnels de la juridiction saisie de fixer le montant d’une créance au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX, se pouvoir étant dévolu en application de l’article L624.2 du Code de commerce au juge commissaire de la procédure.

En conséquence

DECLARER la SCI [Adresse 1] irrecevable dans l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions présentées au sein de la présente procédure (RG n°2025 010770) initiée par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2025,

DEBOUTER la SCI DU [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire sur le mal fondé des demandes de la SCI

JUGER caduque la promesse unilatérale de vente conclue le 21 juin 2023 entre les parties faute de versement du dépôt de garantie dans les délais stipulés au sein de la promesse à peine de caducité,

JUGER nulle la promesse unilatérale de vente conclue le 21 juin 2023 entre les parties faute pour Madame [R] [D] de justifier avoir été dûment habilitée pour signer la promesse,

En conséquence

DEBOUTER la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera succinctement de la façon suivante :

A – Sur l’irrecevabilité des demandes

La SCI DU [Adresse 6] fait valoir que :

En droit :

L’article R624.5 du Code de commerce stipule :

«Lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte ».

En fait :

La demande vise précisément à trancher la contestation sérieuse relevée par le Juge commissaire.

La demande principale dont est saisi le tribunal est de DIRE ET JUGER que la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX est redevable à l’égard de la SCI [Adresse 1]

SAINT ANTOINE d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 43 000 euros en vertu de la promesse unilatérale du 21 juin 2023.

En conséquence,

De FIXER la créance de la SCI DU [Adresse 6] au passif de la procédure de redressement judiciaire de la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX à la somme de 43 000 euros à titre chirographaire échu.

La société demanderesse confond le terme « fixer la créance » avec celui d’admettre la créance ou inscrire la créance. La jurisprudence reprend de manière didactique cette distinction juridique, cour appel de Lyon du 25 septembre 2025 (RGn°24/00438).

En l’espèce la SCI [Adresse 1] sollicite la fixation de sa créance et non son admission pour laquelle il conviendra de revenir devant le juge commissaire.

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

En réplique :

En droit :

L’article 122 du Code de procédure civile énonce que :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée »

De manière constante, constitue ainsi une fin de non-recevoir l’absence de pouvoir juridictionnel d’une juridiction pour trancher la question dont elle est saisie.

En fait :

La société demanderesse aurait dû saisir le tribunal de l’examen de la seule contestation de la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX relative à la nullité et à la caducité de la promesse de vente.

En application des jurisprudences, les pouvoirs du tribunal de commerce saisi au fond, sont strictement limités à ce seul examen, le tribunal ne pouvant se prononcer sur l’admission de la créance, et notamment de fixer celle-ci au passif de la procédure collective.

La demande de la SCI DU [Adresse 6] échappant au pouvoir juridictionnel du tribunal de commerce d’Aix en Provence, est manifestement irrecevable.

B – Sur le mal fondé des demandes :

La COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX oppose deux moyens de contestations :

* La caducité de la promesse pour défaut de paiement du dépôt de garantie

* La nullité de la promesse pour défaut de pouvoir du représentant légal

* sur la caducité de la promesse pour défaut de paiement du dépôt de garantie

La SCI [Adresse 1] fait valoir que :

La promesse conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT fixe l’indemnité d’immobilisation à 43 000 euros. Sur cette somme le BENEFICIARE s’engage à verser à titre

de dépôt de garantie la somme de 20 000 euros au plus tard le 19 juillet 2023 à 9 heures, à défaut ladite promesse sera caduque sans indemnité de part et d’autre, si bon semble au PROMETTANT.

La COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX affirme que le non-paiement de la garantie aurait pour effet d’entrainer la caducité de la promesse. Elle oublie de mentionner que la caducité est subordonnée à la volonté du seul PROMETTANT qui seul pourrait s’en prévaloir « si bon semble au PROMETTANT ».

La SCI DU [Adresse 6], en qualité de PROMETTANT, n’a jamais exprimé la moindre volonté de voir la promesse frappée de caducité. Elle a mis en demeure le BENEFICIAIRE, de réitérer la vente le 07 février 2024.

La contestation sera écartée comme manifestement infondée.

En réplique :

La jurisprudence retient de matière constante que la promesse unilatérale de vente est caduque lorsque le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai imparti ou lorsque la levée intervient en dehors des conditions stipulées au contrat.

La COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX n’ayant jamais versé le dépôt de garantie, il en résulte de facto que la promesse est en réalité devenue caduque depuis le 19 juillet 2023.

Le tribunal devra prononcer la caducité de la promesse.

* sur la nullité de la promesse pour défaut de pouvoir du représentant de la SCI

La SCI [Adresse 1] affirme :

Madame [R] [D] a été désignée gérante le 24 mai 2023 en remplacement de Monsieur [X] [F] décédé le [Date décès 1] 2023.

La société était représentée par sa gérante en exercice lors de la signature le 21 juin 2023. Les associés avaient voté à l’unanimité le principe et les conditions de la vente et avaient donné tous pouvoirs à Monsieur [X] [F] pour signer les actes au terme d’une assemblée générale en date du 23 janvier 2023.

Cette autorisation a été réitérée dans les mêmes termes par une seconde assemblée du 20 juin 2023.

Madame [R] [D] a délégué ses pouvoirs à un clerc de notaire qui a signé la promesse.

La validité de la promesse est dès lors incontestable.

En réplique :

La COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX soutient que la promesse serait nulle au motif que Madame [R] [D] n’avait pas les pouvoirs pour la signer.

Il résulte des statuts que la SCI [Adresse 1] que « les gérants, ensemble ou séparément, ne peuvent accomplir aucun des actes suivants sans y avoir été

préalablement autorisés par une décision collective ordinaire des associées : acquérir ou vendre des biens et droits immobiliers »

Lors de la promesse de vente un procès-verbal de la SCI était annexé donnant pouvoir à Monsieur [X] [F].

La délégation de pouvoir donnée au notaire pour la signature de la promesse émane de Madame [R] [D] en qualité d’associée gérante.

Madame [R] [D] n’étant pas dûment habilitée pour signer la promesse ou déléguer sa signature, il en résulte que la promesse de vente est nulle, de sorte qu’aucune indemnité ne serait due.

Le tribunal devra prononcer la nullité de la promesse.

SUR CE LE TRIBUNAL

A titre liminaire le tribunal constate l’absence de Maître [E] [S] es qualité de mandataire judiciaire de la société COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX, régulièrement assigné par une signification faite « à personne ».

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’en cette circonstance il est néanmoins statué sur le fond et la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

En droit :

Sauf constat de l’existence d’une instance en cours, le juge-commissaire a une compétence exclusive pour décider de l’admission ou du rejet des créances déclarées et, après une décision d’incompétence du juge-commissaire pour trancher une contestation, les pouvoirs du juge compétent régulièrement saisi se limitent à l’examen de cette contestation.

En réalité, en présence d’une contestation sérieuse, il est de jurisprudence constante que le juge-commissaire doit surseoir à statuer sur l’admission de la créance et inviter les parties à saisir le juge «compétent » pour que soit tranchée la contestation sérieuse

Saisi de la contestation, le juge-commissaire a jugé cette contestation «sérieuse» en raison de la discussion sur la validité de la créance et, par conséquent, a retenu qu’elle ne relevait pas de son pouvoir juridictionnel. Ce faisant, il a sursis à statuer sur l’admission de la créance et rappelé que sa décision ouvrait aux parties un délai d’un mois pour saisir la juridiction compétente à peine de forclusion.

La Cour de cassation rappelle que lorsque le juge-commissaire est incompétent, il ne rejette pas la demande, mais sursoit à statuer dans l’attente de la décision tranchant le litige sur le fond. En effet, il reste saisi dans le cadre de la procédure d’admission de la créance, même si le quantum, voire l’existence même de la créance, sont en l’espèce contestés.

En fait :

L’ordonnance rendue par le tribunal de commerce d’Aix en Provence le 22 mai 2025 renvoie les parties devant la juridiction compétente pour que soit tranchée la contestation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] demande au tribunal de dire et juger que la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX est redevable à l’égard de la SCI

DU [Adresse 6] d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 43 000 euros, et sollicite la fixation de sa créance et non son admission pour laquelle il conviendra de revenir devant le juge commissaire.

Le tribunal rappelle que lorsque le juge commissaire a renvoyé au juge du fond une question, au motif qu’elle excédait ses pouvoirs, ledit juge du fond doit se limiter à l’examen de la question posée et, contrairement au cas d’une instance déjà en cours et interrompue par la survenance d’une procédure collective, sans fixer la créance au passif de la procédure.

Il appartient donc au tribunal saisi de cette demande de dire si la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX est redevable ou non d’une indemnité d’immobilisation à l’égard de la SCI [Adresse 1], sans fixer la créance au passif de la procédure, le juge-commissaire ayant une compétence exclusive le faire.

Le tribunal déclarera recevable l’action introduite par la SCI [Adresse 1].

Sur le bienfondé des demandes

Sur la caducité de la promesse pour défaut de paiement du dépôt de garantie

En droit :

L’article 1124 du code civil dispose :

« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

En fait :

Le PROMETTANT est libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation.

L’absence de paiement profite uniquement au PROMETTANT et non au BENEFICIAIRE.

La SCI [Adresse 1] aurait pu faire annuler la vente ce qui n’est pas le cas puisqu’elle a mis en demeure le BENEFICAIRE par courrier du 7 février 2024 de réitérer la vente.

Le tribunal déboutera la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX de sa demande de juger caduc la promesse de vente pour défaut de paiement du dépôt de garantie.

Sur la nullité de la promesse pour défaut de pouvoir du représentant de la SCI

En droit :

L’article 1153 du code de civil dispose :

« Le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés. »

En fait

Les associés de la SCI DU [Adresse 6] ont tenu une assemblée générale en date du 20 juin 2023, veille de la signature, avec pour objet la vente d’un immeuble situé à MARSEILLE.

Le procès-verbal dans sa résolution concernant la vente et les pouvoirs stipule :

« Lors de l’assemblée du 25 janvier 2023, les associés de la SCI ont voté à l’unanimité la résolution concernant la vente du bien immeuble situé [Adresse 5] et ont donné tous pouvoirs à Monsieur [X] [F].

Suite au décès de ce dernier, les associés réitèrent leur accord pour cette vente aux mêmes conditions et donne tous pouvoirs à Madame [R] [D], associée, nommée gérante en remplacement de Monsieur [X] [F], à l’effet d’effectuer toutes opérations nécessaires à la mise en œuvre des dites résolutions, de signer tout acte sous signature privée ou authentique et tout document relatifs résolution à adopter, d’accomplir toutes les formalités légales et de déléguer lesdits pouvoirs à tout notaire ou clerc de notaire de l’étude [N]-[H] et associés. »

En l’espèce, le procès-verbal de la SCI du 20 juin 2023 donne tous pouvoirs à Madame [R] [D].

Par acte du 20 juin 2023 établi en l’étude de Maître [H]-[N] & ASSOCIES, Madame [R] [D] a donné tous pouvoirs au profit de tout notaire ou collaborateur de l’office notarial [H]-[N] & ASSOCIES pour régulariser la promesse de vente ainsi que la vente qui en découle.

Le tribunal déboutera la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX de sa demande de juger nulle la promesse pour défaut de pouvoir du représentant de la SCI.

En considération de ce qui précède, le tribunal constate que la créance de la SCI [Adresse 1] sur la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX s’élève à la somme de 43 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

Sur l’application de l’article 700 CPC :

La SCI DU [Adresse 6] a dû engager des frais pour défendre ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal condamnera la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Il convient de condamner la société la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX, qui succombe, aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire :

Le Tribunal rappelle qu’au visa de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Au vu des circonstances de cette affaire, le Tribunal la trouvant justifiée, dira qu’il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

* DECLARE recevable l’action introduite par la SCI [Adresse 1],

* CONSTATE que la créance de la SCI DU [Adresse 6] sur la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX s’élève à la somme de 43 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

* RENVOI les parties à saisir le juge-commissaire pour qu’il statue sur l’admission ou le rejet de la créance,

* CONDAMNE la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

* CONDAMNE la COMPAGNIE FINANCIERE LEONCE VIELJEUX aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 76,32 euros TTC dont TVA 12,72 euros,

* RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu d’y déroger,

* DIT que la présente décision est prononcée par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, et que la minute de la décision est signée par Monsieur Serge BEDO, président d’audience et par Madame Alexandra PINO BRUGUIER, greffier présent lors de la remise de la décision.