TRIBUNAL DE COMMERCE D’ANNECY

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du code de procédure civile) : 57,99 € HT, 11,60 € TVA, 69,59 € TTC

Copie exécutoire délivrée le 08/04/2025 à SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY Copie exécutoire délivrée le 08/04/2025 à M^e LEVANTI Emmanuel

EXPOSE DU LITIGE

LA PROCEDURE :

Par assignation régulièrement délivrée le 19/06/2023, la société 4C INVEST (4C ci-après) a actionné la société CHAMPS LOQUETS devant le Tribunal de commerce d’Annecy aux fins de la voir condamnée à lui verser au principal la somme de 150 000 € de Dommages et Intérêts, et celle de 2 500 € en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

L’affaire a été enrôlée sous la référence 2023J00189. Après plusieurs renvois acceptés par les parties, elle a été plaidée au cours de l’audience du 11/02/2025, mise en délibéré et le prononcé de jugement fixé au 1 er avril 2025 par mise à disposition au greffe, cette date ayant été prorogée au 08/04/2025.

LES FAITS :

Selon acte authentique en date du 13/12/2022, la société 4C, représentée par sa présidente Mme [O] [I] [S], épouse [R], a acquis sur la commune de [Localité 1] un chalet appartenant à la société CHAMPS LOQUETS, dont Mr [L] est le gérant, pour un prix de 4 920 000 €. La société CHAMPS LOQUETS l’avait elle-même acquis le 13/09/2022 auprès de la société BELVOIR. Au titre de cette vente, en tant qu’intermédiaire, la société JMCD (enseigne [X] [U]) a perçu une commission d’une valeur de 236 160 € TTC.

Au regard du présent litige, l’acte notarié comporte dans ses dispositions :

* Une vente en l’Etat du bien,

* La mention selon laquelle le Vendeur est un Professionnel de l’Immobilier,

* Le Vendeur s’engage sur la mise en route de la piscine, sauna et hammam, l’installation électrique et le chauffage.

En complément d’une jouissance par la famille [R], le chalet est destiné également à la location saisonnière. Une panne de chaudière intervenue rapidement dans le chalet et empêchant tout chauffage, va empêcher cette jouissance.

Le 04/01/2023, par l’intermédiaire de son avocat, la société 4C met en demeure le vendeur de procéder au plus tôt à la réparation de la chaudière, et souligne que faute de chauffage et d’eau chaude, des réservations de locations ont dû être annulées. Il mentionne également qu’une indemnisation sera réclamée par la suite.

Le 12/01/2023, Me [F], en présence d’un dépanneur M. [B], après plusieurs tentatives de démarrage infructueuses constate la panne sur la chaudière de marque DE DIETRICH.

Le 17/01/2023, 4C donne mandat non exclusif à la société JMCD, exploitant sous l’enseigne HOMEBOOKER pour la recherche saisonnière de locataires.

Des échanges de mails interviennent entre les parties au cours des semaines qui ont suivi :

* Pour M. [L], celui-ci s’engage par l’intermédiaire de la société E2S, entreprise qui a installé la chaudière, à tout mettre en œuvre pour une remise en route au plus tôt, y compris par le remplacement de la chaudière défectueuse. En ce sens, il informe 4C qu’il a signé un devis de changement du matériel.

* Pour la société 4C, celle-ci réclame régulièrement auprès du vendeur de pouvoir utiliser le chalet le plus rapidement possible, compte tenu des pertes de location générées par la situation.

Le 31/01/2023, M. [L], par mail, informe que l’origine de la panne a été détectée : il s’agit d’un compteur de gaz défectueux, empêchant un débit régulier d’énergie. Il précise que la chaudière est en fonctionnement normal depuis la veille 13 h 00 et selon son régime maximal. Selon plusieurs mails successifs entre le 01/02 et le 04/02/2023, Mr [L] confirme la réparation de la chaudière.

Le 05/04/2023, l’avocat de 4C adresse au vendeur une mise en demeure d’avoir à lui régler la somme de 150.000 € au titre du préjudice résultant de sa perte de locations saisonnière.

M. [L] a refusé de régler cette somme.

C’est en l’état que la société 4C s’adresse à justice.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La société 4C INVEST

Le demandeur fonde son action sur les dispositions des articles 1231-1 et 1231-2 du Code civil, ainsi que sur leurs jurisprudences.

Par application de l’acte du 13/12/2022, le vendeur avait pour obligation de la « mise en route de la piscine, sauna et hammam, l’installation électrique et le chauffage ».N’ayant pas respecté cette obligation, elle est responsable d’un trouble de jouissance envers la société 4C INVEST qu’il convient de réparer au regard de la perte de chance engendrée (ici l’impossibilité de louer le chalet). Le défendeur a reconnu sa responsabilité en la matière, mais n’a pas accepté de l’indemniser à hauteur de son réel préjudice.

Dès le 09/01/2023 (en réalité dès le 04/01/2023), la société CHAMPS LOQUET a été informée de la panne de chauffage. Mais il a fallu attendre le 5 février pour un fonctionnement normal du système chauffage, étant précisé que ce dernier n’est toujours pas conforme aux normes en vigueur. A cette date, les vacances de février avaient déjà débuté, et la location correspondante n’a pu être obtenue avant mars 2023, du fait que compte tenu du coût d’une telle location, celle-ci doit être anticipée par les locataires.

La société [X] [U], qui a reçu en Janvier 2023 un mandat de location saisonnière du bien, a estimé la perte de loyers pour la période correspondante à la somme de 185 000 €, valeur pour laquelle le défendeur sera condamné.

La société 4 C INVEST souligne que l’installation de chauffage n’est toujours pas conforme aux normes de sorte que le bien ne peut pas être proposé à la location. Afin de permettre à 4 C INVEST de disposer d’une chaudière parfaitement conforme, il convient de la changer. En conséquence, le tribunal devra condamner la société CHAMPS LOQUET à lui verser la somme de 22.554 €, étant précisé par ailleurs, que ce coût ne comprend pas le remplacement du conduit de fumée, qui lui aussi, ne respecte pas les règles de l’art.

En complément, il est apparu des tâches d’humidité sur les plafonds du chalet. Un constat d’huissier du 04/01/2024 a recensé ces désordres. A ce titre, la société 4C INVEST, estime un coût de réparation à hauteur de 15.000 €.

Outre l’exécution provisoire, le demandeur sollicite une indemnité en application de l’article 700 du CPC à hauteur de 2 500 €.

En conséquence, la société 4C INVEST demande au tribunal de : Statuant notamment au regard des dispositions des.articles 1231 et suivants du code civil, et sous réserve de l’application de l’article 12 du Code de procédure civile.

* JUGER que la société CHAMPS LOQUET a manqué à ses obligations contractuelles JUGER que ces manquements sont à l’origine du préjudice de la société 4C INVEST ;

En conséquence,

* CONDAMNER la société CHAMPS LOQUET à payer à la société 4C INVEST la somme de 185.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance;

* CONDAMNER la société CHAMPS LOQUET à payer à la société 4C INVEST là somme de 22 554 € au titre du changement de chaudière ;

* CONDAMNER la société CHAMPS LOQUET à payer à la société 4C INVEST la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts ;

* RAPPELER que le jugement est exécutoire de plein droit et qu’il n’y a pas lieu d’y déroger ;

* CONDAMNER la société CHAMPS LOQUET à payer à la société 4CINVEST une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du. Code de Procédure Civile outre les entiers dépens de l’instance en ce. compris le coût du commandement et du constat de commissaire de justice.

La société CHAMPS LOQUETS

Le défendeur rétorque :

* Que compte tenu qu’il est établi selon les écritures mêmes du demandeur, que le chalet n’était pas destiné à la location pendant les fêtes de fin d’année, aucune indemnisation ne peut être réclamée par la société 4C INVEST au titre de cette période ;

* Qu’aucune preuve n’est produite par le demandeur, s’agissant d’annulations de réservations intervenues entre mi janvier et mars 2023 ;

* Que l’indemnisation au profit du demandeur ne peut se concevoir que pour un mois et demi d’absence de loyers ;

* Que les tarifs de location présentés par 4C pour se faire indemniser sont prohibitifs ;

* Qu’au principal, 4C devra être déboutée de ses demandes, et que subsidiairement la période d’indemnisation devra être limitée à 45 jours et selon des tarifs correspondant à la réalité ;

* Que sa demande d’indemnisation de remplacement de la chaudière s’appuie sur un devis E2S de Janvier 2023, auquel il n’a pas été donné suite, compte tenu que la solution technique applicable aux désordres est entièrement différente du diagnostic E2S de l’époque ;

* Qu’enfin, au regard des frais de défense qu’elle a dû engager, il conviendra de condamner 4C Invest à lui verser la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du CPC ;

En conséquence, le défendeur sollicite du tribunal : Vu les articles 1231 et suivants du Code civil,

* Constater qu’en l’état la société 4AC ne démontre aucun préjudice autre qu’un trouble de jouissance de son chalet du 14 décembre 2022 au 31 janvier 2023 ;

En conséquence,

* Débouter la société 4C de toute demande de préjudice excédant celui en lien avec un trouble de jouissance de son chalet pendant 45 jours ;

* Condamner la société 4C à verser à la concluante une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Recevabilité de la demande :

L’article 1134 du Code civil précise : Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Les parties ont conclu le 13/12/2022 une convention par acte notarié portant sur la cession d’un chalet situé sur la commune de [Localité 1] pour un prix global de 4 920 000 € TTC. Ce chalet a pour vocation d’être loué de manière saisonnière auprès d’une clientèle touristique.

Au regard du présent litige, cette convention comporte :

* La vente en l’état de l’immeuble,

* Compte tenu du fait que l’immeuble a été inoccupé pendant une durée significative, l’obligation pour le vendeur de remettre en route diverses installations dont celle de la chaudière.

Il est établi que la société CHAMPS LOQUET n’a pas respecté son obligation de remise en route de la chaudière au moment de l’entrée en jouissance du bien, et d’une part qu’elle a tardé à solliciter les entreprises pour la réparation de l’installation, d’autre part que la remise en état de, la chaudière telle qu’elle fonctionnait auparavant n’est intervenue qu’en date du 04/02/2023, soit plus d’un mois et demi après l’entrée en jouissance prévue au contrat.

Il en résulte que la société CHAMPS LOQUET a provoqué un préjudice de défaut de jouissance du bien et subséquemment empêché ce bien d’être proposé à la location dès son acquisition. Le défendeur, dans ses écritures reconnait sa responsabilité en la matière.

En présence d’un préjudice réel et démontré, l’action de la société 4C INVEST envers le défendeur sera déclarée recevable.

Etendue du préjudice :

Pour sa défense, la société CHAMPS LOQUET démontre qu’à compter du 04/02/2023 la chaudière était en état de fonctionner à l’identique de son usage précédent, dès lors que l’origine de la panne de la chaudière a été trouvée et que toutes les pièces défaillantes de la chaudière ont été remplacées.

Parallèlement, la société 4C INVEST démontre qu’il existe un délai nécessaire entre la date de remise en route de l’installation de chauffage et la location du bien auprès de la clientèle. Ce délai sera arrêté par le tribunal à 15 jours. Au regard de la date de l’acte de cession, il résulte que cette situation empêchait l’acquéreur de pouvoir louer le chalet avant début janvier 2023.

Si l’obligation du défendeur était d’assurer la remise en route de l’installation de la chaudière, au regard de la mention figurant dans l’acte authentique à savoir la vente du bien en l’état, celle-ci était limitée en un fonctionnement identique à celui existant avant la vente, et ne pouvait consister en la livraison d’une installation de chauffage neuve et parfaitement conforme à la réglementation en vigueur. Cette mise en conformité relève de la responsabilité de l’acquéreur.

En conséquence, la société 4C INVEST sera déboutée de sa demande de se voir indemniser de la valeur de remplacement de la chaudière, dont elle ne produit par ailleurs pas la facture.

Il en résulte qu’ayant été empêchée par la faute du vendeur de pouvoir mettre en location le chalet pendant tout le mois de Janvier 2023 et pendant une période complémentaire de 15 jours en raison de l’inertie pour trouver des clients, le préjudice de perte de chance pour privation de jouissance de la

société 4C INVEST sera arrêté à 40 jours (45 jours – 5 jours de carence tenant compte qu’en Janvier, le taux d’occupation n’est pas de 100 % du Samedi au Samedi), répartis en semaines comme suit :

* 3,5 semaines sur janvier,

* 2 semaines sur février.

Evaluation du préjudice :

Le tribunal constate que c’est par convenance personnelle que la société 4C INVEST n’a pas proposé le chalet à la location à compter du 15/02/2023, date à laquelle l’obligation du vendeur était levée. Inversement, le défendeur conteste la valorisation présentée par la société 4C INVEST, sans apporter de son côté la moindre justification des prix de location pratiqués sur [Localité 1] pour un chalet de cette surface et comportant des prestations (hammam, piscine) alors que lui-même est agent immobilier.

Le tribunal relève qu’en application d’un mandat de location, la société 4C INVEST devait recourir pour la période de janvier et février 2023 à l’agence HOMEBOOKER.

Compte tenu que la seule période de location du chalet est intervenue au cours de la période estivale de 2023 auprès des dirigeants de la société 4 C INVEST, la facture de location présentée par le demandeur sera écartée pour les raisons suivantes:

1. La période exacte de début et de fin de location n’est pas précisée ;

2. Des incohérences de tarification sont présentes en particulier :

a. s’agissant d’un nombre exagéré d’heures de ménage (65 heures),

* Les prestations de réception Arrivée/Départ sont facturées pour la totalité des nuitées (26), alors que seule une prestation d’Arrivée et une prestation de départ sont facturables,

c. Aucune explication n’est fournie pour la blanchisserie.

3. Les valeurs de nuitées pratiquées dans un objectif de réduction des pertes comptables de la société n’est pas représentative des prix du marché ;

Le tribunal rappelle qu’en matière d’indemnisation d’un préjudice, celle-ci s’effectue sur une base Hors TVA, et qu’il doit être tenu compte des différents frais et charges directs que l’indemnisé aurait supporté au titre de son activité normale, et dans les circonstances de celle-ci.

A défaut de contestation sérieuse de la part du défendeur des prix de marché, Il sera retenu par conséquent la valorisation de location telle qu’elle résulte des conditions financières du mandat de location saisonnière conclu entre la société 4C INVEST et la société HOMEBOOKER, à savoir :

* Période de janvier : 15 000 € TTC X 3,5 semaines= 52 500 € TTC,

* Période de février pour 15 jours : 20 000 X 2 semaines = 40 000 € TTC,

* Sous total : 92 500 € TTC pour une période de 40 jours ;

A cette somme, il convient de retrancher :

* La TVA de 10 % soit la somme arrondie à 8 410€,

* La commission de 25 % TTC revenant à [X] [U] soit la somme de 23 125 €,

* Les frais de blanchisserie, conciergerie, ménage, estimés à 15 % .soit la somme de 13 875€, Soit la somme globale à déduire de 45.410 €

En conséquence, le défendeur sera condamné à verser à la société 4C INVEST le solde (92.500 – 45.410) soit la somme de 47 090 €.

Autres demandes :

Ne démontrant ni un lien de causalité entre la réparation de l’installation de chauffage et les traces d’humidité constatées en janvier 2024 sur le chalet, ni l’ampleur des travaux nécessaires à une remise en état, et en raison d’une acquisition en l’état du bien immobilier, la société 4C INVEST sera déboutée de sa demande de Dommages et Intérêts de 15 000 €.

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société 4C INVEST les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour la défense de ses droits, la société CHAMPS LOQUETS sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du CPC.

L’exécution provisoire de la présente décision sera confirmée.

La société CHAMPS LOQUETS qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, le Tribunal de commerce d’Annecy,

DECLARE recevable l’action de la société 4C INVEST à l’encontre de la société CHAMPS LOQUETS ;

CONDAMNE la société CHAMPS LOQUETS de verser à la société 4C INVEST la somme de 47 000 € en réparation de son préjudice de privation de jouissance ;

DEBOUTE la société 4C INVEST de sa demande d’indemnisation de remplacement de la chaudière ;

DEBOUTE la société 4C INVEST de sa demande de Dommages et Intérêts ;

CONDAMNE la société CHAMPS LOQUETS de verser à la société 4C INVEST la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du CPC ;

CONFIRME l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE la société CHAMPS LOQUETS aux dépens.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier Signe electroniquement par Bruno GAILLARD, un greffier ayant assure la mise a disposition.