TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU VENDREDI 6 JUIN 2025

* 7ème Chambre -

N° RG : 2024F01436 ( IP n° 2024I01633 )

SARL [S] [Y] [R] C/ SAS MAKE INVEST

[V]

* SARL [S] [Y] [R], [Adresse 1]

Bénéficiaire de l’ordonnance d’injonction de payer.

comparaissant par Maître Florian LE PENNEC, Avocat à la Cour, à la décharge de Maître Alexendra DECLERCQ, Avocat à la Cour, membre de de la SELARL AEQUO

C /

OPPOSANT

* SAS MAKE INVEST, [Adresse 2]

ayant formé opposition en date du 17 juillet 2024 à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 29 mai 2024 et signifiée le 18 juin 2024,

comparaissant par Maître Franck DELEAGE, Avocat au Barreau de Brive, membre de la SELARL Franck DELEAGE, [Adresse 3]

L’affaire a été entendue en audience publique le 28 février 2025 par Thierry PIECHAUD, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Jean-François BLOC’H, Président de Chambre,

* Christian JEANNE, Thierry PIECHAUD, Juliane CAPS PUPIN, Patrick BEGUERIE, Yves NOEL, Nathalie PRUVOST, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Jean-François BLOC’H, Président de Chambre,

Assisté de Johanna LISSARRE, Greffier assermenté,

JUGEMENT

FAITS ET PROCEDURE

La société MAKE IT dépose une demande de permis de construire pour une résidence de 6 appartements auprès de la mairie de [Localité 1] le 5 décembre 2018 pour lequel un permis de construire est délivré le 21 mars 2019.

Par arrêté du 20 juillet 2020, ce permis est transféré à la société MAKE INVEST SAS, dont Monsieur [J] [U] est le Président.

Fin 2021, pour assurer la gestion commerciale, juridique et technique, la société MAKE INVEST SAS cède 49 % de ses parts à la société ST PATRIMOINE SAS, cette dernière société évoluant dans la promotion immobilière.

En janvier 2022, la société ST PATRIMOINE SAS commence à gérer l’affaire de la société MAKE INVEST SAS sans opposition de cette dernière au sens de l’article 1301 du code civil et débute la recherche des entreprises, des agences immobilières, des partenaires financiers et prend contact avec la société [S] [Y] [R] SARL, en charge de l’opération.

Le 8 mars 2022, un contrat de mission est signé entre la société MAKE INVEST SAS et la société [S] [Y] [R] SARL en sa qualité d’architecte.

Le 28 novembre 2022, un pacte d’associés est signé entre la société EVEO DEVELOPPEMENTS SARL et la société ST PATRIMOINE SAS dans lequel cette dernière se devait, entres autres, d’assurer le suivi technique du projet, soit appel d’offre, devis, autorisation d’urbanisme, suivi des chantiers et TMA, réception des travaux, suivi et levée des réserves, suivi commercial, relation client et domaine administratif et comptable.

Le 17 juillet 2023, Monsieur [J] [U] transmet un mail indiquant qu’il souhaitait se retirer du projet et vendre ses parts sans plus-value.

Le 21 juillet 2023, Messieurs [I] [T] et [O] [B] [F], associés de Monsieur [J] [U], faisaient valoir leur droit de retrait et sommaient Monsieur [J] [U] de procéder à l’acquisition de leurs titres sous délais de 60 jours.

Suite à ces différents, Monsieur [J] [U] s’est rapproché du groupe SIGNATURE PROMOTION et une promesse de vente unilatérale est signée le 26 décembre 2023.

Le 17 janvier 2024, une demande de transfert de permis de construire est accordée par la mairie de [Localité 1].

Le 7 février 2024, l’association APPLO adresse une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant que le permis de construire est caduc puisqu’aucun travaux n’a été entrepris dans le délai de 3 ans à l’obtention de ce dernier et fait valoir que la péremption est acquise de manière définitive depuis le 6 avril 2023.

Le 29 mai 2024, sur requête de la société [S] [Y] [R] SARL, le Président du tribunal de commerce de BORDEAUX rend une ordonnance portant injonction à la société MAKE INVEST SAS de payer à la société [S] [Y] [R] SARL la somme de 34.560,00 € TTC. A cette ordonnance signifiée le 18 juin 2024, la société MAKE INVEST SAS forme opposition le 17 juillet 2024.

C’est sur convocation du greffe que l’affaire vient à l’audience.

Le 11 octobre 2024, lors de l’audience de premier rappel, le tribunal a fixé un calendrier de procédure et sommé les parties de conclure sur les exceptions de procédure et sur le fond du dossier. Seule la société MAKE INVEST SAS s’est exécutée. Le tribunal relève également que le jour de l’audience, la société [S] [Y] [R] SARL n’a soutenu aucun moyen, ni demande à l’oral concernant le fond de l’affaire.

Par conclusions développées à la barre, la société [S] [Y] [R] SARL demande au tribunal de :

Juger recevable l’action de la SARL [S] [Y] [R],

Se dessaisir de la présente procédure au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Renvoyer le dossier devant la 7 e chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux,

Débouter la société MAKE INVEST de l’intégralité de ses demandes.

Par conclusions également développées à la barre La société MAKE INVEST demande au tribunal de :

In limine litis

Dire et juger que l’action entreprise par la SARL [S] [Y] [R] au travers de la requête en injonction de payer à l’encontre de la société MAKE INVEST signifiée le 18 juin 2024 est irrecevable en raison du préalable obligatoire de conciliation prévu au contrat de mission de l’architecte du 8 mars 2022,

Annuler en conséquence l’ordonnance portant injonction de payer en date du 29 mai 2024,

À titre subsidiaire

Dire et juger que le tribunal de commerce de Bordeaux est incompétent en raison de la clause d’attribution de juridiction figurant au contrat de mission de l’architecte,

Renvoyer en conséquence la société [S] [Y] [R] à mieux se pourvoir en la déboutant de sa demande,

Condamner la société [S] [Y] [R] à payer une somme de 10.000,00 € au profit de la société MAKE INVEST au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

À titre infiniment subsidiaire

Dire et juger que la société [S] [Y] [R] a commis plusieurs fautes graves dans l’exécution de son contrat de mission du 8 mars 2022 justifiant de l’application du principe de l’exception d’inexécution et notamment du paiement de la facture à hauteur de 34.560,00 € figurant dans l’ordonnance portant injonction de payer du 29 mai 2024,

Annuler l’ordonnance portant injonction de payer du 29 mai 2024,

Débouter la société [S] [Y] [R] de sa demande en paiement à l’encontre de la société MAKE INVEST,

À titre reconventionnel

Constater la résiliation de plein de droit du contrat d’architecte du 8 mars 2022 à la date du 7 septembre 2024 c’est-à-dire 6 mois après l’arrêt du programme consécutif à la lettre de l’association APPLO au maire de [Localité 1] demandant la caducité du permis de construire du 21 mars 2019,

Dire et juger que les fautes commises par l’architecte sont suffisamment graves pour que sa responsabilité soit retenue et le préjudice de la société MAKE INVEST indemnisé,

Condamner la société [S] [Y] [R] à payer à la société MAKE INVEST les sommes suivantes :

* 31.600,00 € au titre des pénalités contractuelles de retard en raison du défaut de lancement des appels d’offres à la date du 7 septembre 2024 date de résiliation de plein droit du contrat d’architecte,

* 246.000,00 € pour les frais engagés dans le projet qui aurait dû être pris en charge par la SCCV court métrage,

* 149.600,00 € pour la perte de chance d’avoir pu réaliser un bénéfice substantiel sur l’opération si elle avait été menée à son terme,

* 20.000,00 € pour le préjudice moral et notamment pour le préjudice d’image de la société MAKE INVEST résultant des fautes commises par l’architecte.

Condamner la société [S] [Y] [R] à payer une somme de 10.000,00 € au profit de la société MAKE INVEST au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société [S] [Y] [R] aux entiers dépens en ce compris les frais d’exécution du jugement à intervenir,

Rappeler que provisoire est de droit nonobstant appel.

C’est en l’état de fait et de droit que l’affaire vient à l’audience.

A titre liminaire,

Le tribunal constate que la société MAKE INVEST SAS demande au tribunal d’annuler l’ordonnance d’injonction de payer au motif qu’il était expressément prévu dans le contrat une clause de médiation avant toute saisie d’une juridiction.

Le tribunal rappelle que l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer a rendu cette dernière caduque en saisissant automatiquement le tribunal au fond. A ce titre, cette dernière a perdu son effet.

Sur la demande d’exception d’incompétence matérielle formulée par la société MAKE INVEST SAS

Avant toute défense au fond, la société MAKE INVEST SAS formule une demande d’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux, qu’il convient d’examiner.

MOYENS DES PARTIES

Demanderesse à l’exception, la société MAKE INVEST SAS expose que le contrat d’architecture signé avec la société [S] [Y] [R] SARL fait état que tout litige se rapportant au contrat sera soumis au tribunal judiciaire de Bordeaux et que la société [S] [Y] [R] SARL n’est pas commerçante et, qu’à ce titre, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire.

La société [S] [Y] [R] SARL sollicite, quant à lui, que le tribunal de céans se déclare compétent à titre principal et, à titre subsidiaire, de se dessaisir de l’affaire au profit du tribunal judiciaire.

MOTIFS

Le tribunal rappelle les dispositions :

* de l’article 42 du code de procédure civile : « La juridiction territorialement compétente est, sauf disposition contraire, celle du lieu où demeure le défendeur.

* de l’article L. 721-3 du code de commerce : « Les tribunaux de commerce connaissent :

1° Des contestations relatives aux engagements entre commerçants, entre artisans, entre établissements de crédit, entre sociétés de financement ou entre eux;

2° De celles relatives aux sociétés commerciales ;

3° De celles relatives aux actes de commerce entre toutes personnes.

Toutefois, les parties peuvent, au moment où elles contractent, convenir de soumettre à l’arbitrage les contestations ci-dessus énumérées. Par exception, lorsque le cautionnement d’une dette commerciale n’a pas été souscrit dans le cadre de l’activité professionnelle de la caution, la clause compromissoire ne peut être opposée à celle-ci. S’il y a plusieurs défendeurs, le demandeur saisit, à son choix, la juridiction du lieu où demeure l’un d’eux.

Si le défendeur n’a ni domicile ni résidence connus, le demandeur peut saisir la juridiction du lieu où il demeure ou celle de son choix s’il demeure à l’étranger. »

Le tribunal constate que la société MAKE INVEST SAS est une société commerciale et, qu’à ce titre en sa qualité de défenderesse, elle a bien été attraite, suite au dépôt de la requête faite par la société [S] [Y]

[R] SARL, devant la juridiction matériellement et territorialement compétente à savoir le tribunal de commerce de Bordeaux.

Le tribunal rappelle que la société [S] [Y] [R] SARL a choisit la forme juridique de société à responsabilité limitée et, qu’à ce titre, elle dispose de la qualité de commerçant.

Le tribunal constate que c’est la société MAKE INVEST SAS qui formule une demande d’incompétence au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux en tant que défenderesse à la cause.

Le tribunal rappelle que le choix de la juridiction ne joue que pour la demanderesse.

En effet, même à considérer que la société [S] [Y] [R] SARL ne soit pas commerçante, à savoir, ayant le statut de société d’exercice libéral tel que SELARL, SELAFA SELAS ou SELCA, en attrayant une société commerçante, elle dispose du choix de l’attraire devant le tribunal judiciaire ou devant le tribunal de commerce. Son choix a été fait en déposant une requête en injonction de payer devant le tribunal de commerce de Bordeaux.

Pour finir, le tribunal constate que le contrat d’architecture qui a été signé entre les parties est un contrat type repris du modèle rédigé par l’ordre des architectes et qui a vocation à s’appliquer à des architectes ou des sociétés d’exercice libéral d’architecte et donc comporte une clause de compétence du tribunal judiciaire.

Or, cette clause est inopérante en matière de relation entre deux sociétés commerciales. De la même manière, le tribunal rappelle que la clause induisant une médiation devant l’ordre des architectes ne peut s’appliquer, les deux contractants étant des sociétés commerciales.

En conséquence, le tribunal de céans se déclarera compétent.

Au fond

Le tribunal renvoie pour un plus ample exposé des faits et prétentions initiales des parties, aux écritures susvisées par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et retient des moyens exposés par les parties que :

MOYENS

A titre reconventionnel, la société MAKE INVEST SAS fait valoir que le contrat signé le 8 mars 2022 avec la société [S] [Y] [R] SARL était un contrat de mission complète en sa qualité d’architecte. Elle écrit que de nombreuses irrégularités avaient été constatées dans la réalisation de ses différentes missions et en particulier dans la consultation et le choix des entreprises et dans l’absence de transmission des attestations d’assurance obligatoires des entreprises sélectionnées pourtant nécessaires à l’obtention des prêts bancaires.

La société MAKE INVEST SAS rappelle que la mission de l’architecte est également une mission de conseil et, qu’à ce titre, la société [S] [Y] [R] SARL s’était montrée défaillante en ce qui

concerne le suivi de l’autorisation d’urbanisme du programme, à savoir le permis de construire.

La société MAKE INVEST SAS note également que la société [S] [Y] [R] SARL, en ne fournissant pas les attestations d’assurance des entreprises retenues, avait retardé le financement et par conséquent, le lancement des appels d’offres aux entreprises et la signature des marchés de travaux.

La société MAKE INVEST SAS ajoute que la société [S] [Y] [R] SARL, pourtant débitrice de plusieurs obligations contractuelles, n’avait pas effectué sa mission de conseil dans l’objectif d’une demande prorogation du permis de construire et alors qu’il eut été possible de déposer un nouveau permis de construire, cette dernière avait manqué à l’identification de la difficulté.

MOTIFS

L’ordonnance portant injonction de payer en date du 29 mai 2024 a été signifiée le 18 juin 2024 à la société MAKE INVEST SAS, laquelle a formé opposition le 17 juillet 2024, soit dans le délai d’un mois de l’article 1416 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal dira l’opposition recevable en la forme.

Au fond,

Le tribunal rappelle les dispositions de :

* L’article 6 du code de procédure civile : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

* L’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

* L’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

* L’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

* L’article R. 424-17 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Les dispositions du présent article sont applicables à la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux ».

Le tribunal constate que le contrat de mission d’architecte dûment signé par les parties le 8 mars 2022, fait état de différents articles encadrant les relations entre ces dernières.

Le tribunal relève l’article 3.2.4 du contrat en son paragraphe suivant : « Après obtention du permis de construire : Lors de l’obtention du permis de

construire et après communication par le Maître d’Ouvrage de l’arrêté et de l’ensemble des ses annexes, l’Architecte attirera l’attention du Maître d’Ouvrage sur toutes les dispositions particulières que pourraient comporter cette autorisation ».

Le tribunal constate que le permis de construire PC03321418S0135 a donné lieu à un arrêté portant validation en date du 21 mars 2019.

Le tribunal note qu’aucune demande de prorogation effectuée dans les délais, soit deux mois avant l’expiration du délai de 3 ans, n’est versée au débat et constate, à la lecture du courrier de la mairie de [S], la caducité de ce dernier et le retrait de l’autorisation d’urbanisme.

Le tribunal observe que l’article 8.3 du contrat conclu entre les parties, soulève les « Autres cas de résiliation » et fait état de la résiliation de plein de droit par le Maître d’Ouvrage en cas je cite : « interruption du programme de plus de 6 mois du fait d’un recours administratif du permis de construire ou de toute autorisation d’urbanisme relative au programme ».

Le tribunal note que le courrier de l’association APPLO destiné à la mairie de [S] faisant état de la caducité du permis de construire cité, est daté du 7 février 2024 et fixera l’interruption du programme à cette date.

Le tribunal dira que le contrat d’architecte est résilié à la date du 7 septembre 2024, soit 6 mois après son interruption.

Le tribunal note qu’en contractant en sa qualité d’architecte et conformément à son devoir de conseil, la société [S] [Y] [R] SARL s’est engagée à accompagner la société MAKE INVEST SAS dans l’ensemble des dispositions particulières liées à l’obtention du permis de construire et, les démarches pour le maintien de ce dernier, par prorogation ou autre, ne peuvent être exclues de ces dispositions.

Le tribunal dira que la société [S] [Y] [R] SARL a commis une faute directement à l’origine d’une partie des préjudices subis par la société MAKE INVEST SAS.

Le tribunal rappelle également que le contrat a été signé entre professionnels et que la société MAKE INVEST SAS, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous activités principales d’acquisition de tous terrains et biens immobiliers, construction, rénovation, réhabilitation, aménagement et viabilisation de tous biens immobilier, vente de l’immeuble ou des immeubles construits et/ou rénovés, à tous tiers, avait les informations en matière d’échéances sur l’arrêté de permis de construire et qu’en sa qualité de maître d’ouvrage, elle ne pouvait l’ignorer.

À ce titre, usant de son pouvoir souverain, le tribunal de commerce de Bordeaux dira que la responsabilité sera engagée par la société [S] [Y] [R] SARL à hauteur de 30 %.

La société MAKE INVEST SAS sollicite que lui soit allouée la somme de 31.600,00 € au titre des pénalités contractuelles de retard en raison du défaut de lancement des appels d’offres à la date du 7 septembre 2024, date de résiliation du contrat d’architecte. Le tribunal y fera droit et condamnera la société [S] [Y] [R] SARL à payer 30 % de cette somme à la société MAKE INVEST SAS, soit 9.480,00 €.

La société MAKE INVEST SAS demande au tribunal de condamner la société [S] [Y] [R] SARL à lui régler les frais engagés dans le projet à hauteur de 246.000,00 €, somme correspondant au remboursement du compte-courant d’associés et constituant les dépenses engagées par le porteur de projet.

Au regard des demandes de la société MAKE INVEST SAS,des pièces transmises et, principalement, la promesse unilatérale de vente d’immeuble, établie par Maître [C] [N], Notaire associée de la SARL ÉTUDE MOREAU NOTAIRE, entre la société MAKE INVEST SAS et la SCCV COURT MÉTRAGE, ou le promettant, la société MAKE INVEST SAS, le tribunal déclare, entres autres, qu’ont été obtenues l’ensemble des autorisations d’urbanisme et ce y compris le permis de construire cité précédemment et dira que l’absence de conseil de la société [S] [Y] [R] SARL pour le maintien de la validité de l’autorisation d’urbanisme par la société MAKE INVEST SAS est un lien direct avec l’irrégularité d’un transfert de permis de construire absent de validité et condamnera la société [S] [Y] [R] SARL à payer 30 % de la somme de 246.000,00 € (prévue à la promesse) à la société MAKE INVEST SAS, soit 73.800,00 €.

La société MAKE INVEST SAS demande que la société [S] [Y] [R] SARL soit condamnée à lui verser la somme de 149.600,00 € pour la perte de chance d’avoir pu réaliser un bénéfice sur l’opération si elle avait été menée à son terme. Or, le tribunal constate que la société MAKE INVEST SAS ne démontre pas de lien de causalité entre la faute de l’architecte et ce préjudice. Le tribunal notera que seule la SCVV COURT METRAGE aurait pu se prévaloir d’une perte de chance d’avoir pu réaliser un bénéfice sur l’opération suite à la promesse de vente citée précédemment, ce qu’elle ne fait pas, et déboutera la société MAKE INVEST SAS de sa demande.

La société MAKE INVEST SAS demande que lui soit allouée la somme de 20.000,00 € pour le préjudice moral et le préjudice d’image. Le tribunal, au visa de la décision précédente et sans preuve d’un préjudice fondé, la déboutera de cette demande.

La société MAKE INVEST SAS sollicite la somme de 10.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal y fera droit mais en réduira le quantum à 3.000,00 € que la société [S] [Y] [R] SARL sera condamnée à lui payer.

Succombant à l’instance, la société [S] [Y] [R] SARL sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboutera la société [S] [Y] [R] SARL de l’ensemble de ses demandes,

Déboutera la société MAKE INVEST SAS en sa demande d’exception d’incompétence,

Dit l’opposition à l’injonction de payer recevable en la forme,

Au fond,

Condamnera la société [S] [Y] [R] SARL à payer à la société MAKE INVEST SAS la somme de 9.480,00 € ( NEUF MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGTS EUROS ) au titre des pénalités contractuelles de retard,

Condamnera la société [S] [Y] [R] SARL à payer à la société MAKE INVEST SAS la somme de 73.800,00 € (SOIXANTE TREIZE MILLE HUIT CENTS EUROS),

Déboutera la société MAKE INVEST SAS de sa demande de compensation de perte de chance.

Condamne la société [S] [Y] [R] SARL à payer à la société MAKE INVEST SAS la somme de 3.000,00 € ( TROIS MILLE EUROS ) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [S] [Y] [R] SARL aux entiers dépens.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 101,76 €

Dont T.V.A. : 13,15 €.