TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU LUNDI 23 FEVRIER 2026 – 1 ère Chambre -

N° RG : 2024F01909

société TL Immobilier SASU C/ société PIEDRA IMMOBILIER SARL

DEMANDERESSE

société TL Immobilier,, [Adresse 1],

comparaissant par Maître Corinne LAPORTE, Avocat à la Cour,

DEFENDERESSE

* société PIEDRA IMMOBILIER SARL,, [Adresse 2],

comparaissant par Maître Vianney LE COQ de KERLAND, Avocat à la Cour, membre de l’AARPI, [Localité 1] – DE KERLAND, Avocats associés,

L’affaire a été entendue en audience publique le 3 novembre 2025 par Hervé BONNAN, Juge chargé d’instruire l’affaire, conformément aux dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, qui a fait rapport au tribunal dans son délibéré.

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :

* Pierre BALLON, Président de Chambre,

* Hervé BONNAN, Paul BERNARD, Naima LEURS, Ludovic PARTYKA, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Hervé BONNAN, juge remplissant les fonctions de Président de chambre en l’absence du Président titulaire,

Assisté de Fanny VOIZARD, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

La société TL Immobilier SASU et la société PIEDRA IMMOBILIER SARL exercent toutes deux l’activité de marchands de biens immobiliers.

La société PIEDRA IMMOBILIER SARL (anciennement POLYGONE) a acheté en 2021 un ensemble immobilier comportant une maison auprès de consorts, [M], immobilier situé dans la commune, [Localité 2] pour un montant de 425.000,00€.

La société PIEDRA IMMOBILIER SARL a conçu un projet de réhabilitation de la maison.

Deux permis de construire ont été déposés et obtenus le 31 janvier 2022 pour la surélévation de la maison avec création de logement, modification des ouvertures.

La société TL Immobilier SASU a acheté pour un prix de 620.000,00 € le dit bien par acte de vente du 21 septembre 2022 auprès de la société PIEDRA IMMOBILIER SARL.

L’acquéreur a repris le projet de réaménagement de l’immeuble.

Lors de travaux destinés à réaliser une piscine, il a été constaté la présence d’une nappe d’eau et le chantier a dû être stoppé. La société TL Immobilier SASU, acquéreur, a dû entreprendre une étude de sol et aussi envisager une pose de micropieux ainsi qu’une démolition du bâtiment existant.

La société TL Immobilier SASU a adressé une mise en demeure à la société POLYGONE, désormais PIEDRA IMMOBILIER, d’avoir à régler la somme de 240.000,00 € par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juillet 2024. Cette mise en demeure fut vaine.

Un acte extrajudiciaire a été diligenté par la société TL Immobilier SASU à la société PIEDRA IMMOBILIER SARL le 24 septembre 2024, le commissaire de justice ayant procédé selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, l’acte ayant été signifié à personne.

Par conclusions soutenues à la barre, la société TL Immobilier SASU demande au tribunal de céans de :

Vu les dispositions des articles 1103 et suivants,

* DECLARER la demande de la société TL IMMOBILIER recevable et bien fondée, et en conséquence :

* CONDAMNER la Société PIEDRA IMMOBILIER à lui payer la somme de 275.542,52 € à titre de dommages et intérêts assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

* CONDAMNER la Société PIEDRA IMMOBILIER à responsabilité limitée POLYGONE à payer la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* LA CONDAMNER aux entiers dépens.

Par conclusions également soutenues lors de l’audience, la société PIEDRA IMMOBILIER SARL demande au tribunal de céans de :

Vu l’article 56 du code de procédure civile

* Prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de fondement juridique invoqué,

A titre subsidiaire :

* Juger que l’action en garantie des vices cachés est prescrite ;

* Juger que la société PIEDRA IMMOBILIER n’a commis aucune faute contractuelle et que la société TL IMMOBILIER en sa qualité de professionnel commerçant a déclaré faire son affaire personnelle des travaux dont il a pu se rendre compte ;

* Débouter la SAS TL IMMOBILIER de toutes ses demandes, à défaut les réduire à de plus justes proportions.

En cas de condamnation, juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire au vu des circonstances de l’affaire.

* La condamner au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les parties étant représentées à l’audience, le tribunal statuera par jugement contradictoire selon les modalités de l’article 467 du code de procédure civile.

C’est en cet état de fait de droit que l’affaire vient à la présente audience.

MOYENS ET MOTIFS

Les parties étant représentées à l’audience, le tribunal statuera par jugement contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le tribunal ne répondra pas dans le dispositif du présent jugement aux formulations tendant à « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater » ou « prendre acte» ou à « juger que » figurant dans le dispositif des écritures des parties qui ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile, mais des moyens à leur soutien.

Conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal renvoie le surplus des moyens des parties aux conclusions qu’elles ont déposées à la barre.

Sur la prétendue nullité de l’assignation

La société PIEDRA IMMOBILIER SARL fait valoir que l’assignation est nulle car elle cite les articles 103 et suivants du code civil, ce qui représente la quasi-totalité du code et non pas en citant l’article 1103 du code civil.

Sur ce,

Au vu d’une jurisprudence établie, il apparait qu’une erreur manifeste de plume, ce qui est le cas en l’espèce, est sans incidence sauf si elle porte atteinte aux droits de la défense. Le tribunal considère que l’assignation est manifestement fondée sur les articles 1103 et suivants du code civil, au vu de la teneur des conclusions de la société TL Immobilier SASU et que la société PIEDRA IMMOBILIER SARL n’a subi aucun grief du fait de cette erreur.

Dès lors, le tribunal rejettera cette demande.

Sur le fond

À l’appui de ses prétentions, la société TL Immobilier SASU fait valoir que :

La vente s’est faite moyennant l’existence de deux permis de construire purgés de tout droit. C’est en construisant la piscine que le problème s’est révélé. Les prestataires en étude de sol ont été surpris qu’aucune étude de sol n’ait été réalisée.

Le coût des travaux s’élève à 109.223,00 € s’agissant de travaux que la société TL Immobilier SASU a dû engager.

La société TL Immobilier SASU a dû emprunter pour faire face à ces travaux et le montant des intérêts s’élève à 35.542,52 €. Le prix de l’acquisition est à l’évidence surévalué.

La valeur de l’immobilier est en effet estimée au 28 novembre 2023 seulement à 400.000,00 € par Madame, [N], [G], [O], expert immobilier, l’immeuble ayant été acquis pour un montant beaucoup trop élevé de 620.000,00 €.

A l’appui de ses prétentions la société PIEDRA IMMOBILIER SARL fait valoir que :

La société TL Immobilier SASU est un professionnel de l’immobilier qui connait la valeur des biens et aussi les documents qu’il convient de demander lors de la vente. La société PIEDRA IMMOBILIER SARL a vendu le bien en l’état, sans garantie contre les vices cachés ou apparents

L’acquéreur a déclaré à la vente qu’il faisait son affaire personnelle de la rénovation à entreprendre. Le projet de la société PIEDRA IMMOBILIER SARL ne comportait pas de piscine et l’extension envisagée par la suite a comporté une extension en ossature.

Créer une piscine conduit à créer des décompressions dans le sol environnant. De plus, une structure maçonnée de 49 m 2 avec surélévation de la toiture conduit à alourdir le poids de la maison.

Par ailleurs, la fourniture d’une étude de sol n’était pas obligatoire, ce que confirme le notaire.

La société TL Immobilier SASU, professionnel de l’achat de biens immobiliers, avait connaissance lors de l’achat de l’absence d’étude de sol et ne l’a pas demandée.

SUR CE,

Le tribunal rappelle les dispositions de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »,

L’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »,

L’article 1642 du code civil : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »,

L’article 1643 du code civil : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »,

Le tribunal mentionne l’acte de vente du 21 décembre 2022 page 3 : « L’acquéreur prend le bien dans l’état ou il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier sauf si l’acquéreur a également cette qualité ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur […] Précision étant faite que le bien est à rénover, intérieurement et extérieurement par les soins de l’acquéreur ce que celui-ci a pu constater par lui-même et déclare en faire son affaire personnelle… »,

page 18 : Transfert de permis de construire : « Une demande de transfert des deux permis délivrés en cours de validité a été déposé par la société TL Immobilier SASU … « L’acquéreur dument informé déclare ne pas faire du caractère définitif du transfert des deux permis une condition déterminante pour signer l’acte de vente et ainsi renoncer à la condition suspensive insérée dans la promesse de vente ayant précédé les présentes ainsi qu’à l’insertion d’une clause résolutoire aux présentes… ».

SUR CE,

Le tribunal observe que la nécessité de l’étude et la nécessité de recourir à une étude de sol puis à une mise en place de micropieux n’est apparue qu’après le démarrage de la construction et de la piscine, laquelle n’était pas prévue dans les projets de la société PIEDRA IMMOBILIER SARL.

Le tribunal constate que la vente a été opérée entre deux professionnels de l’immobilier, le notaire rappelant à juste titre que l’étude de sol ne fait pas partie des documents obligatoires à joindre à l’acte de vente.

Le tribunal constate qu’en l’espèce, le contrat de vente mentionne que l’acquisition est destinée à une rénovation, mais n’apporte cependant aucun détail précis quant au nouveau projet.

Au vu de l’article 1643 du code civil, le tribunal considère que le contrat de vente précité cité ci-dessus, précisément, exclut le vice caché entre les deux professionnels, le vendeur n’étant en conséquence pas tenu de garantir le vice

caché au vu de cette exclusion contenue dans le contrat. Ainsi, le vice caché ne peut être imputé à la société PIEDRA IMMOBILIER SARL.

L’acquéreur, qui est en l’espèce un professionnel, ne pouvait ignorer l’absence d’étude de sol et, au vu d’un projet différent ou plus ambitieux, il lui a été loisible de demander cette étude préalablement à la vente.

L’acquéreur professionnel, spécialiste des acquisitions immobilières, ne peut enfin davantage se prévaloir d’une évaluation du bien faite un an après l’acquisition pour étayer sa demande, en effet la valeur peut avoir évolué pour des raisons de marché immobilier.

Au vu de tout ce qui précède, le tribunal déboutera la société TL Immobilier SASU de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société PIEDRA IMMOBILIER SARL les frais irrépétibles qu’elle a dû engager, néanmoins le tribunal en réduira le quantum à la somme de 1.500,00 € que la société TL Immobilier SARL sera condamnée à lui payer.

Sur les dépens

La société TL Immobilier SASU, succombant au principal, elle supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute la société PIEDRA IMMOBILIER SARL pour ce qui est de la prétendue nullité de l’assignation faisant suite à une erreur de plume,

Déboute la société TL Immobilier SASU de toutes ses demandes,

Condamne la société TL Immobilier SASU à payer à la société PIEDRA IMMOBILIER SARL la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société TL Immobilier SASU aux entiers dépens de l’instance.

Dont frais de Greffe liquidés à la somme de : 67,45 €

Dont TVA : 11,24 €.