TRIBUNAL DE COMMERCE DE CANNES

JUGEMENT DU 05 FEVRIER 2026

N° Minute : 2026F00038 N° RG: 2024F00286

Date des débats : 4 décembre 2025 Délibéré annoncé au 05 Février 2026 Prononcé par mise à disposition au Greffe

COMPOSITION LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Eric ASTEGIANO, Président, M^me Jacqueline ARVISET, M^me Chafika RAPENNE, Assesseurs, Assistés de MIle Mélanie CASTELLACCI Commis- Greffier de la SELAS VAN SANT, présent uniquement lors des débats.

La minute a été signée par M. Eric ASTEGIANO Président du délibéré et M^lle Mélanie CASTELLACCI Commis-Greffier de la SELAS VAN SANT, présent lors du prononcé

DEMANDEUR(S)

SAS CUNY DEVELOPPEMENT [Adresse 1]

comparant par M^e Isabelle LECROCQ [Adresse 2] et par M^e Audrey CHELLY SZULMAN [Adresse 3]

DEFENDEUR(S)

SAS VALPROMO [Adresse 4] comparant par M^e Jérôme CELLIE [Adresse 5] et par M^e Valérie GINET [Adresse 6]

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte authentique du 21 septembre 2023, la SAS CUNY DEVELOPPEMENT a conclu avec la SAS VALPROMO une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 1], moyennant le prix de 2.520.000 € TTC.

La promesse de vente prévoyait une durée expirant le 31 juillet 2024 et était conclue sous conditions suspensives dont une condition relative à la justification par la SAS CUNY DEVELOPPEMENT d’un titre de propriété sur une parcelle de terrain de 2 m2 enclavée dans l’ensemble objet de la promesse de vente et propriété de l’Etat français.

Le 30 juillet 2024, l’Inspectrice des finances publiques habilitée par arrêté préfectoral autorisait la cession de ladite parcelle au profit de la société CUNY DEVELOPPEMENT et l’acte de vente était signé le 8 août 2024.

Par courrier du 1er août 2024, la SAS VALPROMO invoquait la caducité de la promesse de vente au motif que la SAS CUNY DEVELOPPEMENT ne justifiait pas d’une promesse de vente au titre de la parcelle précitée.

Par courrier en date du 9 août 2024, la SAS CUNY DEVELOPPEMENT a informé la SAS VALPROMO que l’acquisition de la parcelle SX [Cadastre 1] était désormais réalisée et qu’il lui appartenait désormais de lever l’option ou de payer 210.000 € d’indemnité d’immobilisation.

Par courrier en date du 19 août 2024, la SAS VALPROMO a réitéré sa position en affirmant que la condition suspensive n’avait pas été réalisé dans les délais et qu’en conséquence elle n’avait ni à accepter la vente ni à accepter le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte d’huissier en date du 30 octobre 2024, la SAS CUNY DEVELOPPEMENT a fait assigner la SAS VALPROMO, d’avoir à comparaître le 14 Novembre 2024 par devant les Magistrats composant le Tribunal de Commerce de Cannes.

Suivant dernières écritures, la SAS CUNY DEVELOPPEMENT, sollicite : Vu les faits et les pièces versées aux débats,

* DECLARER la société CUNY DEVELOPPEMENT recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes

* DEBOUTER la société VALPROMO de son exception d’incompétence

* CONDAMNER la société VALPROMO au paiement de la somme de 210 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

* DEBOUTER la société VAL PROM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

* RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit

* CONDAMNER la société VALPROMO au paiement de la somme de 8.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens

Dans ses conclusions, la SAS VALPROMO, requiert du Tribunal qu’il lui plaise de :

Vu les articles 1103, 1304, 1304-6 du Code civil ;

Vu l’article 44 du Code de procédure civile ;

Vu l’article L. 211-3-26 5° du Code de l’organisation judiciaire ;

Vu la promesse de vente du 21 septembre 2023 ;

In limine litis,

* Dire que la demande de la société CUNY DEVELOPPEMENT relève d’une action réelle immobilière

* Se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire ;

* Se déclarer incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de Colmar ;

Au fond,

Dire que la condition suspensive d’acquisition de la parcelle SX [Cadastre 1] à [Localité 1] n’a pas été réalisée dans le délai prévu par la promesse de vente du 21 septembre 2023 ;

En conséquence

* Dire et Juger que la promesse de vente est caduque à compter du 31 juillet 2024 à 16H01 ;

* Débouter la société CUNY DEVELOPPEMENT de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 210.000 euros ;

En tout état de cause,

* Débouter la société CUNY DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

* Ecarter l’exécution provisoire des demandes formulées par la société CUNY DEVELOPPEMENT ;

* Condamner la société CUNY DEVELOPPEMENT à 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

L’affaire est renvoyée maintes fois, à la demande des parties, pour une ultime date d’audience le 4 décembre 2025.

SUR CE, ATTENDU QUE,

Sur l’exception d’incompétence :

In limine litis, la partie défenderesse soulève l’exception d’incompétence du tribunal de céans au motif que le litige entre les parties relève d’une action réelle immobilière pour laquelle le Tribunal compétent est le Tribunal Judiciaire de Colmar.

Elle fait valoir à cet effet que l’instance introduite par la SAS CUNY DEVELOPPEMENT repose sur l’interprétation d’un acte authentique de vente d’une parcelle (SX [Cadastre 1]) et sur une problématique relative à l’acquisition, ou non, de cette parcelle à une date certaine.

La présente situation relève, selon elle, d’une action réelle immobilière qui, en application des dispositions de l’article R. 211-3-26 5° du Code de l’organisation judiciaire, relève de la compétence du Tribunal Judiciaire.

Il convient de dire que l’action réelle immobilière porte sur le droit de propriété d’un immeuble.

Or le présent litige concerne une demande de condamnation à paiement au titre d’une indemnité d’immobilisation en application d’une promesse unilatérale de vente, sans aucune revendication d’un droit réel, et ne peut donc être interprété comme relevant d’une action réelle immobilière.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d’exception d’incompétence et de se déclarer compétent en tant que juridiction du lieu où demeure la partie défenderesse.

Sur la demande de condamnation à paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation :

La SAS CUNY DEVELOPPEMENT sollicite la condamnation de la SAS VALPROMO au paiement de la somme de 210.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Elle soutient que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2024, laquelle était automatiquement prorogée afin de permettre au notaire de récupérer l’ensemble des pièces, sans que cette prorogation ne puisse excéder 30 jours.

Selon la partie demanderesse, la condition suspensive liée à l’acquisition de la parcelle de 2 m2 devait être réalisée dans les mêmes délais de validité que ceux de la promesse de vente, soit au plus tard le 31 août 2024.

Les Parties ont expressément entendu appliquer à cette condition suspensive, le délai de validité de la promesse et donc nécessairement sa prorogation de 30 jours.

La promesse de vente encourait donc une caducité au 31 août 2024 et non au 31 juillet comme le soutient la partie défenderesse.

Par ailleurs, l’acte de vente de la parcelle litigieuse ne visait qu’à formaliser le titre obtenu depuis le 30 juillet 2024 et notifié le même jour à la SAS VALPROMO. La condition suspensive était donc indubitablement réalisée au 30 juillet 2024.

Ce n’est pas la signature de l’acte de cession le 8 août qui permet d’expliquer le refus de la SAS VALPROMO de signer l’acte de vente.

La SAS VALPROMO a volontairement refusé de lever l’option qui lui était consentie.

C’est de parfaite mauvaise foi que cette dernière excipe une prétendue caducité de la promesse aux seules fins d’échapper au paiement de l’indemnisation d’immobilisation contractuellement fixée et acceptée.

Dès lors qu’à la date de leur renonciation, l’intégralité des conditions suspensives avaient été réalisées, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant intégralement en application de la clause éponyme de la promesse.

En défense, la SAS VALPROMO fait valoir que la partie demanderesse n’a jamais fourni de titre de propriété avant le 9 août 2024 alors que la date limite de réitération de la vente était le 31 juillet 2024, date butoir de la condition suspensive de fourniture d’un titre de propriété de la parcelle SX [Cadastre 1].

La partie défenderesse soutient que la SAS CUNY DEVELOPPEMENT a été défaillante dans l’accomplissement de la condition suspensive dans les délais prescrits, cela ayant pour conséquence la caducité de la promesse de vente et l’absence d’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation.

Elle fait valoir que seule une mention expresse dans la condition suspensive aurait été susceptible d’en proroger le délai, et que la prorogation du délai de réitération de la promesse de vente ne peut trouver à s’appliquer au délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive.

Elle expose que l’article consacré à la condition suspensive prévoit un délai pour l’acquisition de la parcelle par référence à la date de réitération, soit le 31 juillet 2024, et ne prévoit aucune prolongation du délai fixé, la condition suspensive devant nécessairement être réalisée avant la réitération de la promesse de vente.

La faculté de prolongation du délai concernant la réitération de la promesse de vente afin de porter à la connaissance du notaire des documents qui ne lui seraient pas encore parvenus, n’a pour objet de palier la non-réalisation d’une condition suspensive dans les délais.

La condition suspensive d’acquisition de la parcelle SX [Cadastre 1] n’a pas prévu la moindre prorogation possible.

Vu les pièces versées aux débats et vu les arguments précités de chacune des parties, il convient de constater que :

D’une part, les conditions suspensives prévues à la promesse de vente liant les parties stipulent, dans les conditions particulières relatives à la justification par le promettant d’un titre de la parcelle SX n°[Cadastre 1], que « la promesse de vente est conclue et acceptée … dans le délai de validité de la promesse. »

D’autre part, l’article « DELAI » de la promesse de vente stipule que

« La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2024, à seize heures.

En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai cidessus fixé.

Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. »

De plus, l’article « REALISATION » prévoit que :

« La réalisation de la promesse aura lieu par la levée d’option faite par le BENEFICIAIRE à l’intérieur de ce délai, suivie de la signature de l’acte authentique de vente au plus tard dans les trente jours suivants.

Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le BENEFICIAIRE.

Cette levée d’option sera effectuée par le BENEFICIAIRE auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes. »

Par courrier officiel en date du 30 juillet 2024, le notaire de la partie demanderesse (promettant) a informé la notaire de la partie défenderesse (bénéficiaire) que la condition suspensive n°4 relative à l’engagement d’acquisition de la parcelle SX n°[Cadastre 1] était réalisée en lui faisant parvenir le justificatif de l’autorisation de la promesse de vente entre la société CUNY DEVELOPPEMENT et l’Etat sur ladite parcelle.

L’acte authentique de vente du 08 août 2024, stipule que « La présente cession constitue une cession de gré à gré autorisée sur la base de l’article R.3211-7 alinéa 5 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) par un acte du 30 juillet 2024 délivré par Madame [R] [M], Inspectrice Principale des Finances Publiques, Responsable de la division Missions domaniales, habilitée aux termes d’un arrêté préfectoral portant subdélégation de signature pour les matières domaniales en date du 1er septembre 2023, susvisé. »

Enfin, l’article relatif à la justification par le promettant d’un titre de la parcelle SX n°[Cadastre 1] stipule précisément que la promesse est conclue sous la conditions suspensive de la justification d’un titre sous la forme d’une « promesse ou acte définitif ».

En conséquence, il convient de dire que :

L’ensemble des documents précités sont de nature à établir qu’à la date du 31 juillet 2024, date d’expiration de la promesse de vente, la SAS CUNY DEVELOPPEMENT a levé l’ensemble des conditions suspensives de la promesse de vente et que la caducité de la promesse ne peut donc être retenue ;

La SAS VALPROMO n’a pas levé l’option dans le délai contractuel et n’a pas réalisé l’acquisition des biens immobiliers, objets de la promesse de vente, alors que les conditions suspensives étaient levées ;

La SAS CUNY DEVELOPPEMENT est donc bien fondée dans sa demande de condamnation de la SAS VALPROMO au paiement de la somme de 210.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente en cas de non réalisation de la vente promise sans que la SAS VALPROMO ne puisse se prévaloir de motifs imputables au promettant.

Sur les dépens et les frais de l’instance exposés et non compris dans les dépens ;

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SAS VALPROMO aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 € à la SAS CUNY DEVELOPPEMENT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur la qualification du présent jugement ;

Le présent jugement est contradictoire, les parties ayant régulièrement comparu conformément à l’article 467 du Code précité ;

C’est en premier ressort qu’il est prononcé en ce qu’il est susceptible d’appel, le montant de la demande excédant le seuil de l’article R.721-6 du Code de commerce.

Sur l’exécution provisoire :

Vu la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement qui s’applique de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 1103, 1304, 1304-6 du Code civil ; Vu la promesse de vente du 21 septembre 2023 ; Vu les pièces produites ;

REJETTE la demande d’exception d’incompétence ;

ET SE DECLARE compétent ;

DEBOUTE la SAS VALPROMO de sa demande de caducité de la promesse de vente ;

CONDAMNE la SAS VALPROMO à payer à la SAS CUNY DEVELOPPEMENT la somme de 210.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la SAS VALPROMO aux dépens et à payer à la SAS CUNY DEVELOPPEMENT la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, applicable de droit.

Dépens : 66,13 € LE GREFFIER

LE PRESIDENT.