TRIBUNAL DE COMMERCE DE CHAMBERY

Jugement du 22 avril 2026

Références : 2024F00391

ENTRE :

Mme [Y] [P]

[Adresse 1] [Localité 1]

Représentée par M^e Dominique LAPLAGNE ([Localité 2]) ayant comme correspondant M^e Lisa LEGRAND ([Localité 3])

PARTIE EN DEMANDE,

d’une part,

SAS EVIDENTS

[Adresse 2] [Localité 4]

Représentée par Me [Localité 5] DUVERNE-HANACHOWICZ ([Localité 6]) ayant comme correspondant M^e Michel SAILLET ([Localité 3])

PARTIE EN DEFENSE,

d’autre part,

JUGEMENT RENDU, PRONONCE et SIGNE DANS LES CONDITIONS SUIVANTES :

Juge chargé d’instruire l’affaire : M^me Isabelle PARRIAUT

Date d’audience publique des débats : 18 février 2026

Formation du délibéré : M^me Isabelle PARRIAUT

M. [Z] [S]

M. [C] [U]

Date de prononcé (1) : 22 avril 2026

Présidente signataire ayant dirigé les débats : M^me Isabelle PARRIAUT

Jugement signé électroniquement par le greffier mentionné en dernière page

(1) la présidente a annoncé à l’audience que le jugement sera rendu par mise à disposition au greffe (art. 450 du code de procédure civile),

LES FAITS :

Mme [Y] [P] exerce la profession d’agent immobilier spécialisé dans la cession de fonds de commerce d’hôtels, bars et restaurants.

La SAS EVIDENTS, présidée par M. [H] [B], est une société holding dont l’activité comprend notamment la gestion et l’exploitation d’établissements hôteliers et de restauration.

Au cours du mois de mai 2024, Mme [Y] [P] a été informée de l’existence d’un projet de cession de l’hôtel-restaurant « [Adresse 3] », situé à [Localité 7], par M. [M] [A], intervenant auprès de la SAS TAKE OFF MAR, société propriétaire dudit établissement, ellemême propriété de la SARL SINGLE FIN.

Mme [Y] [P] a pris contact avec M. [J] [O], directeur d’un établissement hôtelier exploité par la SAS EVIDENTS, afin de lui présenter un projet d’acquisition concernant le bien précité.

M. [M] [A], dépositaire des clés, a reçu sur site lors d’une première visite le 13 juin 2024, Mme [Y] [P] et M. [H] [B], puis le 14 juin 2024 sur demande de ce dernier, Mme [Y] [P] et M. [J] [O].

A la suite de ces visites, des échanges sont intervenus entre Mme [Y] [P], les différentes parties concernées et leurs conseils respectifs, concernant la transmission d’informations et de documents relatifs à l’établissement « [Adresse 3] » et l’éventuelle poursuite d’un projet de cession.

Une offre d’acquisition a été formulée par la SAS EVIDENTS auprès de la SAS TAKE OFF MAR au cours du mois de juillet 2024, offre qui a abouti le 15 novembre 2024 à la signature d’un acte de cession des titres de cette dernière par la SARL SINGLE FIN au profit de la SAS EVIDENTS.

Par courriel en date du 25 septembre 2024, Mme [Y] [P] a adressé aux conseils de la SAS TAKE OFF MAR, avec copie à la SAS EVIDENTS, une note d’honoraires d’un montant de 201.600,00 euros.

Cette demande en paiement adressée aux deux entités est restée vaine.

LA PROCEDURE :

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, Mme [Y] [P] a fait assigner devant ce tribunal, la SAS EVIDENTS.

Lors de l’audience des débats du 18 février 2026, le tribunal a demandé à la SAS EVIDENTS dans le cadre d’une note en délibéré, la communication de l’acte de cession précité.

Le document a été remis au greffe le 25 février 2026 par le conseil de la SAS EVIDENTS.

LES PRETENTIONS :

Aux termes de son assignation et de ses conclusions n° 3, annoncées lors de l’audience des débats comme des conclusions récapitulatives, reçues au greffe le 08 janvier 2026 et dont le contenu a été repris oralement lors de cette audience, Mme [Y] [P] demande au tribunal de :

Prononcer la recevabilité et le bien-fondé des actions en responsabilité initiées par Mme [Y] [P] à l’encontre de la SAS EVIDENTS,

Condamner la SAS EVIDENTS à payer à Mme [Y] [P] :

* La somme de 201.600,00 euros à titre de dommages et intérêts,

* La somme de 5.000,00 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Les dépens,

Débouter la SAS EVIDENTS de ses demandes contraires et reconventionnelles,

Sous toutes réserves.

Dans ses conclusions n° 2 annoncées lors de l’audience des débats comme des conclusions récapitulatives, reçues au greffe le 10 avril 2025 et dont le contenu a été repris oralement lors de cette audience, la SAS EVIDENTS demande au tribunal de :

Vu les articles 1101 et suivants, 1240, 1241 et 1353 du code civil, Vu les dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Vu l’article 700 du code de procédure civile, Vu les jurisprudences citées, Vu les pièces versées au débat,

Débouter Mme [Y] [P] de toutes ses demandes,

Condamner Mme [Y] [P] à régler à la SAS EVIDENTS :

* La somme de 5.000,00 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* Les dépens,

Sous toutes réserves.

LES MOYENS :

Les moyens des parties sont développés dans leurs écritures ci-dessus visées. Ils consistent essentiellement :

* En ce qui concerne Mme [Y] [P], à soutenir que :

D’une part, Mme [Y] [P] rappelle qu’elle a accompli les diligences ayant permis la mise en relation entre les vendeurs de l’établissement « [Adresse 3] » et la SAS EVIDENTS, comprenant notamment l’organisation de visites et la transmission d’informations relatives au projet d’acquisition.

Elle fait valoir que les échanges intervenus entre les parties caractérisent une rencontre des volontés sur le principe de son intervention en qualité d’intermédiaire et invoque la mauvaise foi dont a fait preuve la SAS EVIDENTS en refusant la régularisation du mandat de recherche, rencontre de volonté qui justifie le paiement d’une commission, soit au titre dudit mandat, soit au titre d’un contrat d’apporteur d’affaires.

D’autre part, elle soutient que les clauses de la « Reconnaissance d’indications et de visite N° 21 » signées par la SAS EVIDENTS sont opposables à cette dernière même en l’absence des mentions manuscrites « lu et approuvé » ou « bon pour accord » qui ne remet pas en cause le comportement fautif de cette dernière. Elle invoque en conséquence la responsabilité délictuelle de la SAS EVIDENTS sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil et demande à ce titre le paiement de dommages et intérêts au titre de son éviction.

* En ce qui concerne la SAS EVIDENTS, à soutenir que :

La SAS EVIDENTS soutient que, n’étant pas en recherche d’un bien au moment du démarchage opéré par Mme [Y] [P], aucun mandat de recherche n’a été valablement conclu ni signé avec cette dernière, ce qui exclut toute rémunération d’agent immobilier en application de la loi du 02 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972.

De même, elle fait valoir qu’aucun accord préalable n’est intervenu avec Mme [Y] [P] sur le principe ou le montant d’une rémunération, condition nécessaire à la reconnaissance d’un contrat d’apporteur d’affaires et rappelle que les conditions requises pour la reconnaissance d’un tel contrat ne sont, dans tous les cas, pas respectées.

Elle rappelle que le document « Reconnaissance d’indications et de visite N° 21 » ne vaut pas mandat de recherche et que les clauses de ce document ne lui sont pas opposables dans la mesure où celles-ci n’ont pas été explicitement approuvées.

A contrario, elle souligne la mauvaise foi de Mme [Y] [P] et rappelle le principe de liberté contractuelle selon lequel aucune obligation ne peut naître d’un refus de contracter ; elle soutient en conséquence que les demandes indemnitaires de Mme [Y] [P] sont dépourvues de fondement.

DISCUSSION

Il apparaît à l’examen de l’assignation que la demande a été régulièrement engagée et qu’elle est recevable.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Ce principe général est précisé par l’article 1241 du même code, aux termes duquel : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Ainsi, Mme [Y] [P] entend obtenir le paiement d’une indemnité d’un montant de 201.600,00 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre, soit du non-paiement de sa note d’honoraires correspondant à un contrat tacite de mandat de recherche, soit du non-paiement de sa commission en tant qu’apporteur d’affaires.

Dès lors, il convient d’analyser de façon détaillée les pièces versées aux débats.

* Sur l’existence d’un engagement contractuel de la SAS EVIDENTS au titre d’un mandat de recherche :

D’une part, selon les dispositions de l’article 1984 du code civil, « Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».

Ainsi, un mandat de recherche est un contrat par lequel une personne (le mandant) confie à un professionnel (le mandataire) la mission de rechercher un bien immobilier ou un acquéreur. Ce contrat est soumis à des exigences de forme impératives.

Cette disposition pose le principe général du mandat, qui doit être accepté par le mandataire pour produire effet.

D’autre part, en matière immobilière, les dispositions de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) réglementent les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

Cet article précise qu’aucune rémunération n’est due ou ne peut être exigée avant la conclusion effective et non simplement tacite de l’opération et que le mandat doit être écrit, signé et comporter des mentions obligatoires.

Enfin, il est de jurisprudence constante que l’absence de formalisation écrite et signée du mandat de recherche entraîne la nullité du contrat et prive le mandataire de tout droit à commission ou indemnité.

* Vu le « MANDAT DE RECHERCHE » produit par Mme [Y] [P] :

En l’espèce, Mme [Y] [P] produit en pièce n°1 un «MANDAT DE RECHERCHE» adressé à M. [J] [O], intervenant pour la SAS EVIDENTS.

Ce mandat stipule précisément les noms et coordonnées du mandataire, soit Mme [Y] [P] mais ne mentionne ni le nom, ni la qualité du mandant potentiel et il n’est signé que par Mme [Y] [P].

Dans ces conditions, le tribunal constate que ledit mandat de recherche n’a jamais été signé par la SAS EVIDENTS et qu’il est resté à l’état de projet rédigé unilatéralement par Mme [Y] [P].

Cette absence de signature constitue un obstacle majeur à la reconnaissance d’un mandat de recherche, conformément aux dispositions de la loi Hoguet précitée et entraîne par conséquent la nullité du mandat produit et l’absence de droit à paiement d’honoraires.

* Vu le document « Reconnaissance d’indications et de visite N° 21 » produit par Mme [Y] [P] :

Le tribunal constate que la pièce n° 3 produite par Mme [Y] [P] « Reconnaissance d’indications et de visite N° 21 », même signée par la SAS EVIDENTS, ne mentionne pas :

* Les conditions de détermination de la rémunération,

* L’indication de la partie qui en aura la charge,

* Les modalités de reddition de compte, les moyens de diffusion des annonces,

* Ni, le cas échéant, les actions à réaliser en cas de clause d’exclusivité.

Or, le mandat de recherche, même de fait, doit respecter les conditions prévues par la loi Hoguet et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Le document précité ne peut en conséquence avoir valeur de mandat de recherche.

Les éléments produits au dossier ne permettent pas d’établir que les conditions nécessaires à la constitution d’un mandat de recherche sont réunies.

Par conséquent, à défaut de mandat régulièrement formalisé, condition sine qua non de sa validité et de l’opposabilité des droits du mandataire, l’existence d’un mandat de recherche ne peut être retenue. Toute demande en paiement d’honoraires ou commission ne peut qu’être rejetée.

* Sur l’existence d’un engagement contractuel de la SAS EVIDENTS au titre d’un contrat d’apporteur d’affaires :

Les dispositions des articles 1101, 1102 et 1103 du code civil définissent le contrat comme un accord de volontés destiné à créer des obligations et précisent que la liberté contractuelle permet de choisir le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

De plus, il est de jurisprudence constante que pour caractériser l’existence d’un contrat d’apporteur d’affaires, il y ait accord sur la prestation de mise en relation et la détermination commune d’une contrepartie, même en l’absence de mandat écrit signé. Plusieurs éléments doivent être réunis :

* L’existence d’un accord, même oral, entre les parties sur la prestation consistant à mettre en relation deux personnes qui négocieront directement entre elles,

* L’exécution effective de cette prestation par l’intermédiaire,

* La détermination commune d’une contrepartie à cette prestation, c’est-à-dire un accord sur la rémunération due.

En l’espèce, le tribunal constate que Mme [Y] [P] ne produit aux débats aucun contrat d’apporteur d’affaires signé par la SAS EVIDENTS.

Néanmoins, si la preuve de l’existence du contrat incombe à celui qui réclame son exécution, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, sans formalisme particulier, notamment par des échanges de courriels, SMS ou tout autre élément démontrant la volonté des parties.

Il convient dès lors d’examiner si, au vu des documents produits, les conditions précitées sont réunies.

D’une part, le tribunal peut lire en pièce n°4 produite par la SAS EVIDENTS, que par courriel en date du 02 juin 2024 ayant pour objet « proposition d’un site de premier ordre sur la Côte Basque », Mme [Y] [P] propose un rendez-vous le 06 juin 2024 à M. [J] [O] agissant pour le compte de la SAS EVIDENTS.

Dans le courriel de réponse du même jour, ce dernier accepte ledit rendez-vous, sans poser de question sur le sujet de la rencontre, ce qui permet au tribunal de conclure que le destinataire était déjà au courant de l’éventuel projet d’achat.

Ainsi, une première visite de l’établissement « Les Baigneuses » est organisée le 13 juin 2024 puis une seconde le 14 juin 2024 à la demande M. [H] [B] lui-même.

Ce même jour, M. [H] [B] demande à Mme [Y] [P] par SMS, des éléments concernant l’exploitation dudit établissement, ce qui traduit un début d’intérêt pour le dossier (Pièce n° 22 de Mme [Y] [P]).

A ce stade, ces considérations permettent néanmoins au tribunal de constater que, malgré l’intérêt sérieux marqué par M. [H] [B] après visite du site, il est constant que la première proposition assimilable à une future collaboration entre la SAS EVIDENTS et Mme [Y] [P] a été effectuée à la seule initiative de cette dernière mais qu’aucun échange n’a eu lieu sur son rôle précis ni sa rémunération dans le cadre d’une éventuelle future transaction.

D’autre part, dans un courrier en date du 27 juillet 2024, le tribunal peut lire que Mme [Y] [P] reconnait elle-même la genèse de la rencontre avec la SAS EVIDENTS :

« (…) Monsieur [A] nous a dit avoir plusieurs dossiers (…) Dans ces dossiers il y avait celui des baigneuses. J’ai pensé à votre Société, (…) et me suis rapprochée de votre Directeur [J] [O] je lui ai demandé, si éventuellement vous pourriez être intéressé par la reprise d’un établissement situé sur la côte Basque je lui ai confirmé par mail le 2 juin-6 juin je lui ai adressé en pièce jointe un mandat de recherche à compléter par vos soins suivant vos recherches précises (…) ». (Pièce n° 8 de Mme [Y] [P]).

Dès lors, le tribunal considère que cette reconnaissance vient confirmer que Mme [Y] [P] ne pouvait raisonnablement croire à la date du 27 juillet 2024 en l’existence d’un contrat d’apporteur d’affaires engageant la SAS EVIDENTS.

Enfin, le 19 juillet 2024, M. [H] [B] écrit par SMS à Mme [Y] [P] :

« (…) nous traiterons dans un deuxième temps les honoraires des parties concernées (…) » (Pièce n° 23 de Mme [Y] [P]).

Cette mention traduit une absence d’accord préalable clair et ferme sur la rémunération.

Par conséquent, il apparait au tribunal que les conditions préalables n’étant pas requises, l’existence d’un contrat d’apporteur d’affaires entre Mme [Y] [P] et la SAS EVIDENTS n’est pas caractérisée.

* Sur le comportement fautif de la SAS EVIDENTS :

* Sur la validité de la «Reconnaissance d’indications et de visite N° 21 » et l’opposabilité des clauses afférentes :

En l’absence de reconnaissance de mandat de recherche ou contrat d’apporteur d’affaires, Mme [Y] [P] se prévaut du document « Reconnaissance d’indications et de visite N° 21 » pour solliciter des dommages et intérêts.

Le tribunal constate qu’il est explicitement indiqué sur ledit document, les coordonnées du cabinet immobilier de Mme [Y] [P], celles de la SAS EVIDENTS agissant en qualité d’acquéreur éventuel ainsi que le nom et l’adresse du bien visité, soit «[Adresse 4] » situé à Biarritz.

De même, une clause d’engagement et de reconnaissance du client stipule :

« reconnaissons : – avoir demandé et reçu à l’instant de votre cabinet les noms, adresses et conditions de vente des affaires désignées ci-contre et qui nous ont été présentées par votre intermédiaire.

En conséquence, nous nous engageons expressément :

* (…), – (…),

* à nous interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de vous évincer lors de l’achat de l’une ou de plusieurs de ces affaires.

En cas de violation de nos engagements ci-dessus, nous nous rendrons passibles de dommages-intérêts en réparation du préjudice que nous vous aurons causé ».

Cette clause apparaît de manière lisible, claire et précise et ledit document est signé par Mme [Y] [P] et la SAS EVIDENTS.

Cette dernière en réfute néanmoins son opposabilité au motif que sa signature n’est pas précédée des mentions manuscrites « lu et approuvé » et/ou « bon pour accord ».

Or, il est de jurisprudence constante que l’absence de ces mentions n’est en aucun cas significative du défaut de rencontre des volontés. En effet, lesdites mentions constituent une formalité dépourvue de toute portée et il est à préciser qu’elles ne sont pas requises pour la validité d’une transaction.

Par conséquent, l’absence de cette mention ne fait pas obstacle à l’opposabilité de la clause précitée à la SAS EVIDENTS.

* Sur la responsabilité délictuelle de la SAS EVIDENTS :

La clause précitée de la « Reconnaissance d’indications et de visite N° 21 » crée une obligation spécifique engageant la SAS EVIDENTS à s’interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence d’évincer Mme [Y] [P] lors de l’achat, sous peine de devoir verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

En l’espèce, vu les pièces versées aux débats, il est établi que M. [H] [B], représentant de la SAS EVIDENTS a coordonné avec Mme [Y] [P] plusieurs visites du bien, demandé à cette dernière la transmission de documents essentiels et régulièrement communiqué avec elle sur l’avancement du projet de cession.

Mais M. [H] [B] a ensuite transmis directement son offre d’achat « aux vendeurs (…) honoraires inclus (…) » en demandant par SMS à Mme [Y] [P] de ne pas intervenir dans cette négociation. (Pièce n° 23 de Mme [Y] [P]), tout en refusant de signer le mandat de recherche présenté par Mme [Y] [P].

Ainsi, même si la SAS EVIDENTS a communiqué avec Mme [Y] [P] sur l’avancement de ses négociations avec les vendeurs et a indiqué que le paiement des honoraires serait à la charge de ces derniers, elle a contourné son engagement en traitant directement avec les vendeurs et leurs avocats, marginalisant Mme [Y] [P] malgré son rôle central, ce qui a eu pour conséquence de priver cette dernière de toute rémunération.

Le tribunal considère que cette attitude caractérise une volonté d’éviction fautive de la SAS EVIDENTS à l’égard de Mme [Y] [P].

Dès lors, le tribunal considère que la SAS EVIDENTS a fait preuve d’un comportement fautif ayant entraîné le défaut de paiement de la commission due à Mme [Y] [P], malgré la reconnaissance de son rôle d’intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier justifiant l’octroi de dommages-intérêts.

En conséquence, il convient de constater que la SAS EVIDENTS a engagé sa responsabilité délictuelle et doit réparer le préjudice subi.

* Sur le montant des dommages et intérêts au titre du préjudice subi :

Lorsque l’agent immobilier est évincé de l’opération qu’il a contribué à initier, le préjudice financier qui en résulte s’apprécie au regard de la rémunération dont il a été privé. La jurisprudence retient à cet égard que l’indemnisation peut être évaluée par référence à la commission que l’agent aurait perçue si l’opération avait été réalisée dans des conditions normales.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Mme [Y] [P] estimait sa rémunération à 4 % du prix de l’opération, ce qui l’avait conduite, sur la base de l’offre initiale formulée à hauteur de 4.200.000,00 euros, à établir une note d’honoraires de 168.000,00 euros HT, soit 201.600,00 TTC.

Le tribunal retient que le taux de commission revendiqué par Madame [Y] [P] est conforme aux usages de la profession.

Toutefois, l’opération s’est finalement réalisée par acte de cession de titres en date du 15 novembre 2024 pour un montant de 3.938.449,00 euros, lequel constitue la base pertinente pour apprécier la rémunération dont Mme [Y] [P] a été privée.

Dans ces conditions, le préjudice résultant de son éviction doit être évalué par référence à la commission qu’elle aurait pu percevoir si l’opération avait été conclue dans le respect de son intervention, soit 4 % du prix effectivement réalisé.

De plus, Mme [Y] [P] étant assujettie à la TVA, les dommages et intérêts doivent être alloués HT, la TVA ne constituant pas un préjudice.

Il y a donc lieu de fixer le montant des dommages et intérêts dus à Mme [Y] [P] à la somme de 157.537,96 euros, correspondant à 4 % de la somme de 3.938.449,00 euros.

* Sur les autres demandes :

Il est équitable d’accorder à Mme [Y] [P] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le tribunal fixe à la somme de 3.000,00 euros.

Les dépens doivent être mis à la charge de la SAS EVIDENTS qui perd son procès.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare régulières, recevables et partiellement fondées les demandes de Mme [Y] [P] à l’encontre de la SAS EVIDENTS,

Condamne la SAS EVIDENTS à payer, en deniers ou quittances valables, à Mme [Y] [P] :

* La somme de 157.537,96 euros H.T à titre de dommages et intérêts au titre de la cause susénoncée,

* La somme de 3.000,00 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* Les dépens,

Déboute la SAS EVIDENTS de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [Y] [P],

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Rejette toutes autres demandes,

Liquide les frais de greffe à la somme de 66,13 euros TTC avec TVA = 20 %, comprenant les frais de mise au rôle et de la présente décision.