RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE CHARTRES

21/05/2025 JUGEMENT DU VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT-CINQ

PARTIE(S) EN DEMANDE :

* UNITED FRANCE 2021 PROPCO SNC

[Adresse 1], RCS NANTERRE 895 157 642*,

DEMANDEUR – représenté(e) par

Maître [D] [G], membre de la SELAS ANGLE DROIT – [Adresse 6] Et Maître BORDIER Odile, avocat au Barreau de Chartres, [Adresse 3].

PARTIE(S) EN DEFENSE :

* SELARL PJA représentée par Maître [O] [E], immatriculée au RCS CHARTRES sous le numéro de SIREN 512 335 167dont le siège social est situé [Adresse 5], désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CHAUDRONNERIE ET TOLERIE DE [Localité 7] (CTL), [Adresse 2], RCS EVRY 344 993 100,

DÉFENDEUR – représenté(e) par

Maître Frédérique VANNIER membre de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, Avocat, [Adresse 4].

Débats en audience publique le 20/02/2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Assistés lors des débats par Maître Sébastien FERTRÉ, greffier.

Décision contradictoire et en premier ressort.

Jugement prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21/03/2025, date indiquée à l’issue des débats conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, prorogé au 21/05/2025 et signé par Madame Sandrine FOUCAULT, président, et par Maître Sébastien FERTRÉ, greffier , à qui le président a remis la minute.

DIRE DES PARTIES,

La société UNITED FRANCE 2021 PROPCO explique qu’elle a formé un recours le 06/12/2024 contre l’ordonnance n°2024JC00527 du juge commissaire du 20/11/2024 qui a débouté sa demande de résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers postérieurement à la date d’ouverture du redressement judiciaire.

La société UNITED FRANCE 2021 PROPCO expose les éléments suivants :

* Suivant bail commercial en date du 29/10/2014, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à la société CTL des locaux situés à [Adresse 8] pour une durée de 9 années entières et consécutives prenant effet le 24/10/2014 pour se terminer le 23/10/2023 moyennant un loyer annuel de 62.801,22 € HT. (Pièce I)

* L’immeuble a donné lieu à mutation et est devenu propriété de la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO

* Le 08/06/2023, la société CTL a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciair e par jugement du tribunal de commerce de CHARTRES désignant Me [C] en qualité d’administrateur judiciaire et Me [E] en qualité de mandataire judiciaire. (Pièce 3)

* Par courrier du 18/08/2023, la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO a déclaré sa créance entre les mains de Me [E] pour la somme 36.547,38€ TTC à titre privilégié au titre des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

A cette occasion, elle lui a indiqué que la locataire n’était pas à jour du règlement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure collective et qu’elle restait ainsi redevable à ce titre de la somme de 41.473,11 € TTC arrêtée provisoirement au 06/07/2023, précisant qu’à défaut de règlement dans les meilleurs délais, elle se réservait le droit de poursuivre la résiliation du bail.

* Un règlement partiel de la dette du 08/06/2023 au 31/08/2023 est intervenu le 06/09/2023 pour un montant de 23.726,14 €.

* Une nouvelle mise en demeure sera adressée à la société CTL le 23/01/2024 concernant un arriéré de loyers d’un montant de 40.981,48 €.

* Par jugement du 25/01/2024, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en liquidation judiciaire. (Pièce 4)

* Le 07/02/2024, la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO a sollicité auprès de Me [E] le paiement des arriérés de loyers en lui demandant de lui faire connaître sa décision sur la poursuite du bail.

* Sur requête présentée par Me [E] es-qualité de liquidateur le 22/03/2024, le juge-commissaire a, suivant ordonnance rendu le 09/04/2024, autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la société CTL au profit de la SAS ALPA METALIK moyennant le prix de 5 600 €. (Pièce 5), autorisant cette dernière à prendre possession des locaux objet du bail dès le lendemain de l’ordonnance.

* le 09/04/2024 suite à requête de Me [E] es qualité de liquidateur, le juge-commissaire a autorisé par ordonnance la vente de gré à gré du fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la société CTL au profit de la SAS ALPA METALIK moyennant le prix de 5 600 €. (Pièce 5), et autorisant cette dernière à prendre possession des locaux objet du bail dès le lendemain de l’ordonnance.

* Le 18/06/2024, un projet d’acte de cession du fonds de commerce a été adressé au bailleur pour signature. La société UNITED FRANCE 2021 PROPCO a conditionné son intervention à l’acte au règlement du dépôt de garantie et des loyers depuis la prise de possession des locaux par la société ALPA METALIK (mail du 12 et 19 juin 2024+ pièce 30 UNITED France)

* Le 08/07/2024, la bailleresse a saisi le juge-commissaire d’une demande de résiliation du bail commercial pour non-paiement des loyers et charges postérieures.

* Le 20/11/2024, le juge-commissaire a rendu une ordonnance déboutant la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO de sa demande de résiliation.

C’est dans ces conditions que la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO a formé opposition contre l’ordonnance du juge commissaire auprès du tribunal de commerce de Chartres.

Au soutien de son opposition, la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO explique:

* que la lecture de l’article L 642-8 du code de commerce, seul le Tribunal peut confier la gestion de l’entreprise au repreneur dans l’attente des actes nécessaires à la réalisation de la cession et que l’article L 642-19 n’autorise pas le juge commissaire à faire de même

* qu’en conséquence, le juge commissaire n’était pas compétent pour autoriser la prise de possession des locaux au lendemain de son ordonnance dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce.

* que si un projet d’acte de cession a été proposé à la signature du bailleur, ce dernier avait conditionné au règlement immédiat du dépôt de garantie et ne saurait signer un acte de cession sans ces mentions

* que seul l’acte de cession permet le transfert de propriété

* que la cession de gré à gré lors d’une liquidation judiciaire reste soumise au droit commun et seul l’acte de cession vaut transfert de propriété, et la vente n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à l’ordonnance du juge commissaire.

* qu’en conséquence il n’y a pas eu de cession effective du droit au bail à la suite de l’ordonnance du juge commissaire du 09/04/2024, ce qui lui donne le droit de réclamer la résiliation de plein droit du bail, la vente n’étant pas opposable au vendeur en l’absence de publicité. Et que la charge des risques si les actes ne sont pas signés reste dans les mains du liquidateur.

* que les dettes de loyers et taxes postérieures au jugement d’ouvertures du 08/07/23 s’élevaient à la date du commandement de payer (soit le 27/12/2024) à 132 680,35€

Elle demande au tribunal :

* ANNULER l’ordonnance n° 2024JC00527 rendue par Monsieur le Juge-Commissaire du Tribunal de commerce de Chartres, tant en ce qu’elle a rejeté les demandes de la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO que tant qu’elle a condamné cette dernière à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile

* DEBOUTER la SELARL PJA, représentée par Maître [O] [E], de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Statuant à nouveau,

* CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial qui lie la société CHAUDRONNERIE ET TOLERIE DE [Localité 7] — CTL et la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO

* CONDAMNER la SELARL PJA, représentée par maître [O] [E], à payer à la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO la somme de 5.000,00€ sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la SELARL PJA, représentée par Maître [O] [E], aux entiers dépens des deux instances

La SELARL PJA rétorque que :

* pour demander l’annulation d’une ordonnance du juge-commissaire, il est nécessaire de démontrer une violation procédurale, telle qu’une atteinte au principe du contradictoire, ou encore un excès de pouvoir du juge.

* Qu’en l’espèce, la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO ne soulève, dans ses conclusions, ni la violation d’une règle procédurale, ni un excès de pouvoir du juge commissaire, de sorte qu’elle est irrecevable à demander l’annulation de l’ordonnance du juge commissaire.

* que l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, prévue à l’article L. 641-12, 3°, du code de commerce, ne peut être engagée avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture,

* que le prononcé de la liquidation judiciaire à la date du 25/01/2024 n’a ouvert aucun nouveau délai de trois mois qui a commencé à courir à compter du jugement de redressement judiciaire du 06/06/2023

* de plus qu’il est établi que le bailleur a reçu un paiement de sa dette locative le 06/09/2023, de sorte qu’un nouveau délai de trois mois a de nouveau couru à cette date pour expirer le 06/12/2023.

* Qu’aucun nouveau paiement n’est intervenu depuis le 06/09/2023 les loyers et charges au cours de la procédure collective.

* aucune demande de résiliation de plein droit n’a été présentée au Juge commissaire, avant le 08/07/2024.

* Le bail était donc toujours en cours au moment de la présentation de la requête de cession du fonds de commerce par Me [E] le 28/03/2024 et de l’ordonnance du 09/04/2024 qui autorise la cession de gré à gré.

* Qu’en l’absence de toute résiliation, le liquidateur pouvait parfaitement céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent.

* Qu’en conséquence, la cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail sollicitée par Me [E] dans sa requête du 22/03/2024 est parfaitement valable et régulière.

* Le juge-commissaire a autorisé la vente de gré à gré du fonds de commerce suivant ordonnance 2024JC243 du 09/04/2024. L’ordonnance n’a fait l’objet d’aucun recours

* Que l’article L 642-19 n’interdit aucunement au juge commissaire de statuer sur la prise de possession des locaux

* Que la prise de possession effective du fonds de commerce ordonnée par le juge-commissaire oblige le bénéficiaire à exécuter les obligations nées des contrats transférés comme accessoires du fonds.

* que le transfert des droits et des obligations du contrat cédé prend effet soit à la date de la conclusion des actes de cession, soit de la prise de possession par le repreneur.

* il n’est pas contesté, ni contestable que la société ALPA METALIK a pris possession des locaux le 10/04/2024 en vertu d’une autorisation valablement donnée par le juge commissaire dans son ordonnance.

* Dès lors, les droits et obligations du bail du 29/10/2014 ont été transférés au repreneur à la date du 10/04/2024.

Elle demande au tribunal :

A TITRE PRINCIPAL,

Déclarer la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO irrecevable à demander l’annulation de l’ordonnance du juge commissaire.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Vu l’article L 641-12 du code de commerce,

* Débouter la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO de sa demande de résiliation de plein droit du bail commercial.

En conséquence,

* Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge commissaire le 20 novembre 2024

A TITRE INFINIMENT SUBSIAIRE,

* Donner acte à Me [E] ès-qualités de liquidateur de la société CTL qu’il s’en rapporte à justice sur la demande de constatation de résiliation de plein droit du bail.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

* Condamner la société UNITED FRANCE 2021 PROPCO à payer à la SELARL PJA représentée par Me [E] es-qualité de liquidateur de la société CTL la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* la condamner aux entiers dépens.

SUR CE,

VU les dispositions de l’article R.621-21 du Code de Commerce, VU l’Article L 622-14 2°) du Code de Commerce, VU les Articles L 641-11-1 ll, L 641-12 du Code de Commerce, VU la jurisprudence visée, VU les pièces versées aux débats,

Vu l’ordonnance n°2024JC00527 du 20/11/2024. rejetant la requête de SNC UNITED FRANCE 2021 PROPCO en demande de résiliation du bail commercial,

Attendu que ladite ordonnance a été notifiée conformément au premier alinéa de l’article R.642-23 du code de commerce ;

Attendu que le délai de recours devant le tribunal de la procédure est dix jours par application du décret n° 2005-1677 du 28 décembre 2005 et Vu le Récépissé de déclaration de recours à ordonnance du Juge-Commissaire du 06/12/2024 ;

Attendu qu’à l’appui de sa demande d’annulation de l’ordonnance n°2024JC00527, la société SNC UNITED FRANCE 2021 PROPCO soulève d’une part que le juge commissaire n’était pas compétent pour autoriser la prise de possession des locaux par le repreneur avant la signature de l’acte de cession, et d’autre part que cette ordonnance était en contrariété avec les intérêts des créanciers ;

Attendu que ces points ne concernent pas l’ordonnance n°2024JC00527 sur la résiliation de bail, mais l’ordonnance 2024JC243 d’autorisation de cession de gré à gré du 09/04/2024 ;

Attendu que le recours contre une ordonnance du juge-commissaire est ouvert aux tiers dont les droits et obligations sont affectés par la décision, le Tribunal constate aucun appel, aucune opposition, tierce-opposition ou recours en révision et qu’en l’absence d’opposition, cette ordonnance a acquis l’autorité de la chose jugée

Attendu qu’aucune demande de résiliation de bail n’a été reçue avant le 08/07/2024, soit 4 mois après l’autorisation du juge commissaire sur la cession de fonds de commerce ;

Attendu que L’ article 1583 du Code civil dispose à propos de la vente « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » ;

Attendu qu’il est constaté que l’acquéreur SAS ALPA METALIK a bien versé la somme pour valider son offre dans les mains de Maitre [E] es qualité, et en a pris possession le lendemain, soit le 10/04/2024, comme le prévoyait l’ordonnance n°2024JC00243 ;

Attendu que si la vente de gré à gré d’un bien compris dans l’actif du débiteur en liquidation judiciaire n’est réalisée que par l’accomplissement d’actes postérieurs à la décision du juge commissaire qui l’autorise, la cession de ce bien n’en est pas moins parfaite dès l’ordonnance sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée et oblige son bénéficiaire à exécuter les obligations nées des contrats ;

Attendu que la société SNC UNITED FRANCE 2021 PROPCO ne soulève ni ne démontre de violation procédurale ou excès de pouvoir au soutien de sa demande ;

En conséquence, le tribunal déclarera la société SNC UNITED FRANCE 2021 PROPCO irrecevable dans ses demandes ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SELARL PJA représentée par Me [E] esqualité de liquidateur de la société CTL les frais qu’elle a dû exposer dans la présente instance pour faire valoir ses droits ;

Attendu que les dépens de la présente instance seront laissés à la charge de la société SNC UNITED FRANCE 2021 PROPCO.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Après communication au Ministère Public,

DECLARE la société SNC UNITED FRANCE 2021 PROPCO irrecevable dans ses demandes,

CONFIRME dans son intégralité l’ordonnance du juge commissaire rendue le 20 novembre 2024 sous le numéro 2024JC00527,

CONDAMNE la société SNC UNITED FRANCE 2021 PROPCO à payer à la SELARL PJA, représentée par Maître [O] [E], ès qualités, de liquidateur judiciaire de la société CHAUDRONNERIE ET TOLERIE DE [Localité 7] SARL (CTL), la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société SNC UNITED FRANCE 2021 PROPCO aux entiers dépens de la présente instance. Lesdits dépens afférents aux frais de jugement liquidés à la somme de 88,38 € TTC, en ceux non compris les frais de signification du présent jugement et de ses suites s’il y a lieu.

Ainsi jugé et prononcé

Le Greffier Sébastien FERTRÉ

Le Président Sandrine FOUCAULT

Signe electroniquement par Sandrine FOUCAULT

Signe electroniquement par Sebastien FERTRÉ, greffier.