ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Contradictoire et en premier ressort

Rendue le 30 avril 2025

N° de Rôle : 2025R00026

Le 9 avril 2025,

Par devant Nous, M. Olivier DYER, statuant en matière de référé, en notre cabinet sis au dit tribunal, [Adresse 1], assisté de M^e GAUDICHEAU, greffier,

A été appelée l’affaire,

DEMANDEUR

SCI GALILEE, [Adresse 4], 423 504 968 RCS EVRY représentée par M^e BENSUSSAN Jean-Charles, [Adresse 5]

Comparant

DÉFENDEUR

SAS VIA TP, [Adresse 4], 419 706 221 RCS [Localité 6] représentée par M^e MATAR Alexandre, [Adresse 2] et M^e TZIRENSTCHIKOW [Adresse 3]

Comparant

Par exploit de Me [C] [W], commissaires de justice à [Localité 6] du 16 janvier 2025, d’avoir à comparaître devant Nous, le 12 février 2025 à 9 heures 00.

Ordonnance électronique prononcée publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, signée par M. DYER, juge délégué et par le greffier auquel la minute de la décision a été remise par le juge signataire.

EXPOSE DE FAITS

La SCI Galilée est une société immobilière dont l’activité consiste en la propriété, la gestion et l’administration de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, dont les gérants sont messieurs [E] [O] et [J] [R], ce dernier étant aussi l’ancien dirigeant de la société VIA TP ;

La société VIA TP est une société de travaux publique vendue à la société NATAN Holding par messieurs [E] [O] et [J] [R] détenteurs de 1.000 actions chacun, le 30 avril 2024 ;

La SCI Galilée et la société VIA TP ont signé le 28 octobre 1999 un bail commercial relatif à des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], « comportant un loyer mensuel de 6.000 FRF porté au cours des indexations et renouvellements tacites à la somme de 1.971.60 €TTC mensuels, conformément aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce » ;

Depuis la cession de la société VIA TP en avril 2024 cette dernière ne s’est acquittée d’aucun loyer malgré des courriers de relances, une mise en demeure le 8 août 2024 et un commandement de payer délivrés le 17 octobre 2024 par commissaire de justice ;

Ainsi est né la présente instance ;

PROCEDURE

Par assignation en référé déposée en date du 3 février 2025, adressée à la société VIA TP et remise selon les dispositions de l’articles 659 du CPC, et dans ses conclusions datées du 19 mars 2025 et remises à l’audience du même jour, la SCI Galilée demande au Juge des référés du tribunal de commerce d’Évry de :

Vu le commandement de payer rester infructueux ; Vu les loyers échus, la taxe foncière ; Vu la résiliation commerciale du bail par VIA TP et ses conclusions ; Vu l’article L145-4 du code de commerce ;

Il est demandé à Monsieur le Président ;

Condamner à titre provisionnel la société VIA TP à payer à la SCI GALILEE la somme de 13.801,20€ TTC au titre des loyers commerciaux et celle de 8.068.55 € au titre du prorata de surface et sur 10 mois de de la taxe foncière 2024, soit au total, la somme de 21.869.75 € moins le dépôt de garantie de 2.972,76 euros, soit la somme de 18.896.99 euros ;

Condamner à titre provisionnel la société VIA TP à payer à la SCI GALILEE au titre des 24 mois restant à courir sur la période triennale restant à courir jusqu’au 31 octobre 2026 au moment de la résiliation anticipée du bail commercial par VIA TP, soit la somme de 47.318,40 € TTC ;

Condamner à titre provisionnel la société VIA TP à payer à la SCI GALILEE au titre de la clause pénale prévue à l’article 9 du bail, soit la somme de 6.618.70 € TTC ;

Condamner société VIA TP au paiement de la somme de 3.600 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC au profit de la SCI GALILEE ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement et les frais de signification ;

Dans ses conclusions en réponse n°2 récapitulatives, remises au tribunal le 9 avril 2025, la société VIA TP demande au Juge des référés du tribunal de commerce d’Évry de :

Vu les articles 122 et 872 du Code de procédure civile ; Vu l’article 1347Code civil, vu le code de commerce sur le bail commercial ; Vu les jurisprudences et pièces versées au débat ;

Il est demande au Président du Tribunal de commerce d’Evry statuant en référé de :

JUGER la société VIA TP recevable et bien fondée ;

Par conséquent ;

JUGER qu’il y a eu compensation légale entre le dépôt de garantie versé par la société VIA TP de 2.972,76 euros et la créance de loyer de la SCI GALILEE ;

FIXER la créance de loyer de la SCI GALILEE à la somme de 16.743,24 euros ;

REJETER la demande de la SCI GALILEE de condamnation de VIA TP à lui verser les loyers postérieurs à la cession de l’immeuble le 28 janvier 2025

Reconventionnellement;

Condamner la SCI GALILEE à payer à VIA TP la somme 39.432 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’éviction ;

Ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction due par le bailleur et les loyers restant dus et condamner GALILEE à payer en conséquence à VIA TP la somme de 22.688,76 euros (39.432 euros- 16.743,24 euros) ;

En tout état de cause ;

REJETER la demande de la SCI GALILEE de condamnation de VIA TP à lui verser 6.618,70 euros au titre de la clause pénale en ce qu’il existe une contestation sérieuse quant à son quantum qui a vocation à être réduit par le juge du fond ;

Subsidiairement calculer les 10% contractuels sur la base des loyers dus jusqu’au 28 janvier 2025 et non jusqu’au 31 octobre 2026;

CONDAMNER la SCI GALILEE à payer à VIA TP la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Cette affaire a été enrôlée sous le n° 2025R00026

A l’audience du 9 avril 2025,

M^e Marie-Laure GASC-AOUN a comparu pour SCI GALILEE, demandeur ; M^e Alexandre MATAR a comparu pour SAS VIA TP, le défendeur ;

MOYENS DES PARTIES

Les prétentions et moyens des parties ont été exposés lors de l’audience. Ils sont contenus dans les pièces ou conclusions versées aux débats et ont fait l’objet d’un visa conformément aux dispositions prévues par l’article 455 du CPC ;

SUR QUOI, LE PRÉSIDENT

SUR LES LOYERS DUS

Attendu que la SCI Galilée, propriétaire d’un immeuble au [Adresse 4] à [Localité 7] sur Seine, et la société VIA TP ont renouvelé un contrat de bail relatif à cet immeuble pour une durée de 3 ans le 1 ier novembre 2023, contrat comprenant le règlement d’un loyer mensuel de 1.643 € HT, ce qu’aucune des deux parties ne contestent ;

Attendu que la société VIA TP a cessé de payer les loyers à la SCI Galilée depuis le mois d’avril 2024, soit au moment de la cession de cette société à de nouveaux actionnaires ;

Attendu que la SCI Galilée réclame la somme de 13.801,20 € TTC au titre des loyers commerciaux dus pour la période d’avril à octobre 2024 (10 mois) et la somme de 47.318,40 € TTC au titre des loyers à courir jusqu’à l’échéance originelle du bail soit le mois d’octobre 2026 (24 mois) ;

Attendu que la société VIA TP dit que l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 7] sur Seine aurait été vendu le 28 janvier 2025 et demande à la SCI Galilée de produire l’acte de vente, ce que cette dernière s’est refusée à faire ;

Attendu que la société VIA TP se dit prête à régler les loyers jusqu’au mois de janvier 2025 mois au cours duquel l’immeuble aurait changé de propriétaire, soit 19.716 € TTC ;

Attendu que la société VIA TP a versé à la SCI Galilée en 1999 un dépôt de garantie d’un montant de 2.972,76 € ce qu’aucune des parties ne conteste, dépôt que l’usage considère comme étant connexe à des créances de loyer ;

Nous condamnerons par provision la société VIA TP à payer à la SCI Galilée la somme de 19.716 € TTC au titre des loyer reconnus comme étant dus, moins la somme de 2.972,76 € au titre de remboursement de la caution soit la somme de 16.743,24 € TTC, et déboutera la SCI Galilée du surplus de sa demande car sujet à contestations sérieuses ;

SUR LA DEMANDE D’INDEMNITE D’EVICTION

Attendu que la société VIA TP a annoncé par LRAR le 24 octobre 2024 qu’elle libérait les locaux en date du 31 octobre 2024 et demandait à remettre les clés et faire un état des lieux à cette date sans que la société SCI Galilée n’ait officiellement manifesté sa volonté de ne pas renouveler le bail ;

Nous débouterons la société VIA TP de sa demande d’indemnité d’éviction de 39.432 € ;

SUR LES IMPOTS DUS

Attendu que le contrat de bail stipule à l’article 4 que le preneur remboursera au bailleur la part d’impôt foncier relative aux lieux loués ;

Attendu que la taxe foncière 2024 du [Adresse 4] à [Localité 7] sur Seine est de 15.945 €, que la SCI Galilée estime que la part supportée par les locaux loués par la société VIA TP est de 8.068,55 € pour 10 mois d’occupation mais que la SCI Galilée ne justifie pas cette somme et notamment la part de la surface des locaux loués par la société VIA TP par rapport à la surface totale des locaux du [Adresse 4] ;

Nous débouterons par provision la SCI Galilée de sa demande de remboursement de la taxe foncière pour l’année 2024 car insuffisamment définie dans son quantum ;

SUR LA CLAUSE PENALE

Attendu que le contrat de bail stipule à l’article 4 stipule qu'« En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le preneur sera tenu d’une indemnité égale à dix pour cent des sommes dues… » ;

Attendu que les sommes due au titre de non-paiement des loyers ou accessoires sont de 16.743,24 TTC ;

Nous condamnerons la société VIA TP à payer à la SCI Galilée la somme de 1.674,32 € au titre de clause pénale et débouterons la SCI Galilée du surplus de sa demande ;

SUR L’ARTICLE 700 du CPC

Attendu que la SCI Galilée a été dans l’obligation d’engager une action et d’exposer des frais, non compris dans les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

Nous condamnerons par provision la société VIA TP à payer à la SCI Galilée la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et la débouterons du surplus de sa demande ;

SUR LES DEPENS

Nous condamnerons par provision la société VIA TP, qui succombe majoritairement, aux dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamnons par provision la société VIA TP à payer à la SCI Galilée la somme de 16.743,24 € et débouterons la SCI Galilée du surplus de sa demande,

Déboutons société VIA TP de sa demande d’indemnité d’éviction,

Déboutons le SCI Galilée de sa demande de remboursement de la taxe foncière,

Condamnons par provision la société VIA TP à payer à la SCI Galilée la somme de 1.674,32 € au titre de clause pénale et déboutons la SCI Galilée du surplus de sa demande,

Condamnons la Société VIA TP à payer à la SCI Galilée la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC et déboutons la SCI Galilée du surplus de sa demande,

Condamnons la Société VIA TP aux entiers dépens en ce compris les frais de greffe liquidés à la somme de 38,65 euros,

Le greffier.

Le président.