TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 Mai 2025 6ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS LA BOUCHERIE [Adresse 1]

comparant par SCP HUVELIN et Associés [Adresse 2] et par M^e Philippe BENZEKRI [Adresse 3]

DEFENDEUR

SAS BOUCHERIE DES FINS GOURMETS [Adresse 4]

comparant par M^e Laurence BRUGUIER CRESPY[Adresse 5]et par M^e Hajer NEMRI[Adresse 6]

LE TRIBUNAL AYANT LE 10 Septembre 2024 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 Mai 2025,

EXPOSE DES FAITS

Par un courrier en date du 11 février 2022, la banque LCL informe la SAS La Boucherie des Fins Gourmets (ci-après « LBDFG ») de la bonne réception de sa demande de prêt en vue de l’acquisition du fonds de commerce exploité par la SAS La Boucherie.

Le 22 mars 2022, une promesse de vente sous conditions suspensives (ci-après « la Promesse ») est conclue entre La Boucherie et LBDFG sur le fonds de « boucherie, charcuterie, volailler, traiteur, épicerie fine et vente de vins à emporter » exploité sous l’enseigne « La Boucherie », situé à [Localité 1], [Adresse 7] ».

Le prix de cette cession est fixé à 235 000 € hors frais.

Une indemnité d’immobilisation est prévue dans la Promesse et fixée à la somme de 23 500 € (10% du prix de vente) séquestrée chez Maître [S], rédacteur de l’acte.

Cette cession envisagée est soumise à l’accomplissement de plusieurs conditions suspensives dont celle prévoyant l’obtention par LBDFG d’un prêt bancaire de 200 000 € remboursable sur 7 ans au taux d’intérêt maximum de 2,50% l’an hors assurance.

S’agissant de la condition suspensive relative au prêt, la Promesse prévoit deux exigences de délai cumulatives encadrant l’accomplissement de cette condition suspensive particulière :

* La demande de prêt devra être déposée dans le délai de quinze jours de l’acte, soit avant le 6 avril 2022.

* LBDFG devra informer La Boucherie de la réalisation ou non de cette condition le 16 mai 2022 au plus tard.

Par courriel du 18 mai 2022, La Boucherie informe Maître [S] de la non réception des documents attestant des démarches réalisées par LBDFG en vue de l’obtention dudit prêt

Le même jour, Maître [S], rédacteur de la Promesse, adresse à la Boucherie la demande de prêt envoyée par LBDFG au LCL et datée du 11 février 2022 et le courrier de refus de financement de la même banque en date du 22 avril 2022.

Par courriel du 19 mai 2022, La Boucherie demande à Maître [S], en sa qualité de séquestre, de lui verser l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 7 juin 2022 de son conseil, LBDFG s’oppose au déblocage des fonds au motif de l’existence de plusieurs autres conditions suspensives non accomplies.

Plusieurs relances sont adressées vainement par La Boucherie à LBDFG entre le 22 juin et le 19 octobre 2022.

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice, en date du 15 mars 2023, signifié à personne, La Boucherie fait assigner LBDFG devant ce tribunal.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n°2 déposées à l’audience de mise en état du 23 avril 2024, La Boucherie demande au tribunal de :

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu l’article 1304 alinéa 2 du code civil,

Vu 1'article 1304-3 alinéa 1er du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

* Dire que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie du fait de l’absence de loyauté et de diligence du bénéficiaire de la Promesse de vente,

En conséquence,

* Ordonner le versement à La Boucherie par LBDFG de la somme de 23 500 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation actuellement séquestrée chez Maître [S] et l’y condamner,

* Condamner LBDFG à verser à La Boucherie la somme de 1 021,61 € au titre des pertes de marchandises,

* Condamner LBDFG à verser à La Boucherie la somme de 25 076,69 € au titre des loyers réglés par La Boucherie du 16 mai 2022 au 30 avril 2023,

* Condamner LBDFG à verser à La Boucherie la somme de 2 108,31 € au titre de la poursuite du contrat avec la société de nettoyage Initiale,

* Condamner LBDFG à verser à La Boucherie la somme de 1 512,03 € correspondant aux factures d’EDF et de téléphonie,

* Condamner LBDFG à verser à La Boucherie la somme de 18 800 € au titre de la perte de chance,

* Condamner LBDFG à verser à La Boucherie la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral subi par elle,

* Condamner LBDFG à verser à La Boucherie la somme de 3 000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

* Rappeler que la décision est exécutoire par provision.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives régularisées à l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 10 septembre 2024, LBDFG demande au tribunal de :

Vu l’article 1137 du code civil,

* Annuler la Promesse de cession de fonds de commerce régularisée,

* Ordonner la restitution de l’indemnité d’immobilisation,

* Condamner la [K] à verser à LBDFG la somme de 25 000 € en réparation du préjudice subi,

* Débouter La Boucherie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* Condamner La Boucherie à payer à LBDFG la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 10 septembre 2024, les parties se présentent et confirment que les termes de leurs dernières conclusions représentent bien l’intégralité de leurs demandes au sens de l’article 446-2 du code de procédure civile.

A l’issue de cette même audience, le juge chargé d’instruire l’affaire, après avoir entendu les parties, qui ont développé oralement leurs dernières conclusions, clôt les débats et met le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, ce dont les parties sont informées, date reportée au 28 mai 2025.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la demande relative à l’indemnité d’immobilisation

La Boucherie expose que :

La demande de prêt déposée le 11 février 2022 est hors délai. Elle aurait dû être déposée dans les 15 jours de la régularisation de la Promesse de vente, soit entre le 22 mars 2022 et le 6 avril 2022.

Le refus de prêt du 22 avril 2022, relatif à la demande déposée le 11 février 2022, fait mention du capital sollicité (200 000 €) et de la durée (7 ans). Cependant, le taux d’intérêt maximum n’y figure pas.

Postérieurement à ce refus, le bénéficiaire n’a pas tenté de redéposer une demande de financement alors qu’il pouvait en déposer plusieurs et ce, jusqu’au 16 mai 2022.

En effet, sur la période du 22 avril au 16 mai 2022, le bénéficiaire n’a ni informé le promettant du refus de prêt ni déposé de nouvelle demande de prêt.

Le bénéficiaire n’a pas agi de bonne foi et a manqué à ses obligations de loyauté et de diligence dans le cadre de sa recherche de financement bancaire.

Il appartient au bénéficiaire de la Promesse de vente de prouver qu’il a sollicité l’obtention du prêt au taux prévu par la Promesse.

Les échanges de SMS survenus entre le promettant et le bénéficiaire établissent que :

* Les comptables des deux sociétés étaient en relation à compter du 26 janvier 2022,

A aucun moment, il n’est fait état de bilans moins avantageux communiqués,

* Le bénéficiaire tente de gagner du temps jusqu’à la date du 16 mai 2022.

La Boucherie ajoute que les échanges produits démontrent que le cessionnaire a eu communication de l’ensemble des documents comptables avant la signature de l’acte.

La Boucherie en conclut que :

* La condition suspensive d’obtention de prêt est réputée accomplie,

* L’indemnité d’immobilisation de 23 500 € doit être versée au promettant.

LBDFG répond que :

Plusieurs demandes de prêt ont été déposées par elle dans le délai imparti et le vendeur était régulièrement informé des démarches entreprises.

Les autres conditions suspensives n’ont pas été levées.

En outre, le bail locatif prévoyait un droit de préemption au profit du bailleur ainsi que l’obligation pour les parties d’adresser le projet d’acte trois mois à l’avance.

L’agrément du bailleur est également une condition suspensive qui a été omise dans les conditions suspensives.

Elle ajoute que les chiffres de la société ne lui ont pas été communiqués au stade de la Promesse et qu’une fois la Promesse signée, elle s’est rendue compte que le dernier bilan était catastrophique.

Le rédacteur de l’acte a fait signer une Promesse sans s’assurer du suivi de la réalisation des conditions suspensives.

SUR CE, LE TRIBUNAL MOTIVE COMME SUIT SA DECISION,

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1104 que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article 1304-3 du même code prévoit que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (….). » et l’article 1304-6 que « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive (…). »

Le tribunal observe que :

Les parties versent aux débats la « Promesse de vente de fonds de commerce sous conditions suspensives » signée le 22 mars 2022 entre La Boucherie, promettant, et LBDFG, bénéficiaire, aux termes de laquelle La Boucherie s’engage à céder à LBDFG, et LBDFG s’engage à acquérir auprès de La Boucherie, un fonds de commerce de « Boucherie / Charcuterie / Volailler / Traiteur / Epicerie fine » à l’enseigne « La Boucherie » exploité à [Localité 2] (Hauts-de-Seine) [Adresse 7], pour un prix de 235 000 €.

La Promesse de vente stipule dans la section « CONDITIONS SUSPENSIVES » que « (…) La réalisation des présentes conventions dans les deux formes de l’alternative est aussi subordonnée à l’accomplissement des cinq conditions suspensives suivantes :

1. Existence et capacité physique du bénéficiaire des présentes conventions n’obligeant pas ses héritiers ou ayants droits.

2. Total des dettes inscrites et superprivilégiées inférieur au prix de vente.

3. Obtention d’un certificat d’urbanisme ou d’une fiche d’immeuble confirmant exactement les déclarations faites ci-dessus à ce sujet par le promettant.

4. Qu’au jour de la signature de l’acte définitif de la vente :

* l’immeuble dans lequel se trouve le fonds de commerce ne soit pas situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité soumis au droit de préemption de la commune (article 258 de la loi n°2005-882 du 2 août 2005).

* ou, dans le cas où l’immeuble dans lequel est exploité le fonds se trouverait situé dans un tel périmètre que la commune ait, préalablement à la vente, renoncé par écrit ou tacitement (par un silence de deux mois à compter de la date de réception de la déclaration) à son droit de préemption suite à une déclaration préalable du promettant faite à la commune précisant le prix et les conditions de la cession.

5. Non exclusion du bénéficiaire par l’assurance garantissant l’organisme préteur étant ici précisé que le bénéficiaire s’oblige à respecter toutes surprimes éventuellement demandées.

6. Prêt pour l’acquisition du fonds de commerce

Obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs emprunts à l’effet de financer l’acquisition du fonds cidessus désigné, déclarant qu’il dispose d’un apport personnel de 65 000 euros, pour un besoin de financement de 260 430 euros (…).

En conséquence, le vendeur accepte que la présente cession se trouve soumise à la condition suspensive de l’octroi du prêt ci-après, que l’acquéreur se propose de contracter dans les Conditions suivantes :

* Montant maximum du prêt : 200 000 euros

* Durée maximum du prêt : 7 ans,

* Taux d’intérêt maximum : 2.5 % hors assurance.

Le bénéficiaire déclare à ce sujet qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ce crédit, sauf à ce que ce prêt soit garanti conformément aux attentes de la banque.

La condition suspensive n° 11 (sic) devra être levée au plus tard le 16 Mai 2022.

Le bénéficiaire s’engage expressément à déposer la ou les demandes de prêts dans les quinze jours des présentes et à fournir toutes pièces et documents justificatifs à l’appui de ces demandes.

Cette condition suspensive concernant le prêt sera considérée comme réalisée dès que le bénéficiaire aura reçu une ou plusieurs offres de prêt des organismes financiers sollicités par lui couvrant le montant total d’emprunt ci-dessus indiqué, mais ce, sous réserve de l’accord de la compagnie d’assurance.

La réalisation ou la non-réalisation de cette condition suspensive devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant ou à son Conseil, au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’un courrier électronique ou remise en mains propres contre décharge, adressée au plus tard le 16 Mai 2022.

Le cachet de la poste faisant foi : cette lettre devra être accompagnée de toutes pièces justificatives de l’octroi ou du refus du ou des prêts sollicités.

A défaut du respect de cette condition dans les délais ci-dessus indiqués, le bénéficiaire ou son substitué seront déchus du bénéfice de la présente condition suspensive et l’indemnité versée ce jour restera acquise au promettant dans le cas où le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de cession.

Toutefois, lesdites conditions suspensives étant stipulées, ainsi que tous les soussignés le déclarent, dans le seul intérêt du bénéficiaire, celui-ci pourra toujours y renoncer et décider notamment de financer son acquisition sans recours à l’emprunt, à charge par lui de notifier son intention à ce sujet, au promettant ou à son Conseil, au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en mains propres contre décharge, adressée au plus tard à la date indiquée, soit le 17 mai 2021. (sic) (…). »

Le tribunal relève que :

L’indemnité d’immobilisation est due en cas de non-respect de la condition suspensive afférente à l’obtention du prêt bancaire (page 36 de la Promesse susvisée).

La défenderesse a déposé une demande de prêt le 11 février 2022, soit antérieurement à la date de signature de la Promesse le 22 mars 2022. Cette demande a donné lieu à un refus de financement par l’établissement bancaire sollicité.

La défenderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du dépôt d’une demande de prêt sur la période du 22 mars au 6 avril 2022 prévue dans la Promesse, aux conditions de durée et de taux d’intérêt prévues par la Promesse de vente.

A titre surabondant, le tribunal observe que :

* La défenderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’état « catastrophique » du bilan comptable de la demanderesse, cédante du fonds de commerce litigieux.

* La défenderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que le refus de financement notifié par la banque sollicitée par elle est survenu en raison de l’état « catastrophique » du bilan comptable de la demanderesse.

En l’espèce, la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire est réputée acquise dans la mesure où le non-respect de la condition suspensive afférente à l’obtention du prêt bancaire suffit à justifier l’attribution au cédant de l’indemnité d’immobilisation.

En s’abstenant de déposer la demande de prêt sur la période convenue contractuellement, la défenderesse a manqué à son obligation de loyauté et manifesté sa volonté de ne pas réaliser la vente litigieuse.

En conséquence, le tribunal condamnera LBDFG à payer à La Boucherie la somme de 23 500 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez Maître [S].

Sur la demande de LBDFG au titre du dol

LBDFG fait valoir que :

Le refus d’octroi du prêt bancaire est lié à la mauvaise qualité des bilans communiqués par La Boucherie.

Le prix fixé était trop supérieur par rapport au bilan comptable communiqué.

La Promesse ne fait pas état de la communication du dernier bilan comptable de La Boucherie.

Dans ces conditions, LBDFG a été trompée.

Maître [S], rédacteur de l’acte, a fait signer la Promesse litigieuse sans s’assurer du suivi de la réalisation des conditions suspensives.

La Boucherie rétorque que le cessionnaire a eu communication de l’ensemble des documents comptables avant la signature de la Promesse de vente.

SUR CE, LE TRIBUNAL MOTIVE COMME SUIT SA DECISION :

L’article 1128 du code civil dispose que « Sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain. »

L’article 1130 du même code prévoit que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1131 du même code énonce que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

L’article 1132 du code civil précise que « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

L’article 1137 du même code dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Le tribunal observe que :

La Promesse est signée par la demanderesse et la défenderesse le 22 mars 2022.

La Promesse signée par LBDFG précise en page 39 que l’acquéreur « déclare enfin :

* avoir examiné à sa satisfaction le fonds de commerce objet des présentes ainsi que toutes ses aisances et dépendances,

* avoir également eu tout le loisir d’examiner les bilans comptables du fonds de commerce et le détail des fournitures de marchandises,

* avoir étudié avec soin sa capacité à procéder au remboursement du ou des crédits qu’il sollicite pour l’achat du fonds de commerce.

En conséquence, il déclare maintenir sa décision d’acquérir dans les conditions du présent acte et avoir été pleinement informé par le rédacteur des présentes qui a ainsi satisfait à son devoir de conseil. »

La Promesse stipule également dans la section « DECLARATIONS RELATIVES AUX LIVRES DE COMPTABILITE » que « Les parties déclarent vouloir, avant la signature de l’acte définitif de cession, viser conformément aux prescriptions de l’article L.141-2 du code de commerce, tous les livres de comptabilité tenus par le Vendeur et se référant aux derniers exercices d’exploitation précédant la vente (Bilans 2020 et 21). (…). »

La section « DOCUMENTS REMIS PAR LE VENDEUR A L’ACQUEREUR » énonce que « l’Acquéreur reconnaît avoir reçu du Vendeur préalablement à la signature des présentes les documents suivants :

1. (…)

9. Bilan LA BOUCHERIE 20

Bilan LA BOUCHERIE 21

(…)

Compta 21 (07 à 12/21)

Et en donne décharge entière et définitive au rédacteur des présentes. »

Le tribunal relève que :

LBDFG déclare, dans la Promesse, avoir reçu de La Boucherie toutes les informations comptables relatives aux exercices comptables 2020 et 2021, prévues dans la convention, susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur du fonds de commerce.

LBDFG n’a fait réaliser aucun audit comptable et financier des comptes de La Boucherie.

LBDFG ne rapporte ni la preuve qui lui incombe du caractère « catastrophique » des états comptables sur lesquels elle appuie sa demande au titre du dol, ni la preuve du caractère déterminant de cet élément dans son consentement.

Dès lors, LBDFG ne rapporte pas la preuve d’un dol ou de manœuvres dolosives ayant pu emporter son consentement à la Promesse.

En conséquence, le tribunal déboutera LBDFG de ce chef de demande.

Sur les autres demandes de La Boucherie

La Boucherie sollicite la condamnation de LBDFG au paiement de dommages et intérêts à raison de la non réalisation de la cession du fonds de commerce :

* Au titre des pertes de marchandises,

* Au titre des loyers réglés par elle sur la période du 16 mai 2022 au 30 avril 2023,

* Au titre de la poursuite du contrat nettoyage,

* Au titres des factures d’EDF et de téléphonie,

* Au titre de la perte de chance.

SUR CE, LE TRIBUNAL MOTIVE COMME SUIT SA DECISION :

L’article 1240 du code civile dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en œuvre du régime de la responsabilité extracontractuelle suppose la réunion de 3 conditions cumulatives : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le tribunal relève que :

La cession du fonds de commerce était soumise à des conditions suspensives qui ne se sont pas toutes réalisées.

La non-réalisation de toutes ou partie des conditions suspensives est un risque inhérent à ce type de transaction.

En tout état de cause, La Boucherie aurait eu à assumer les charges relatives à l’exploitation habituelle du fonds de commerce dont la cession était envisagée jusqu’à la date de cession effective.

Dès lors, il revenait à La Boucherie d’assumer les charges relatives à l’exploitation du fonds de commerce litigieux jusqu’à cette date.

Par ailleurs, La Boucherie ne justifie ni du principe ni du quantum de la perte de chance qu’elle allègue.

En conséquence, le tribunal déboutera la demanderesse de ses demandes de ces chefs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

La Boucherie sollicite la condamnation de LBDFG au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

La Boucherie, qui ne justifie ni du principe ni du montant des préjudices qu’elle allègue sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de LBDFG en réparation de son préjudice.

Page : 8 Affaire : 2023F00569

En conséquence, le tribunal déboutera La Boucherie de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Pour faire reconnaître ses droits, La Boucherie a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge,

En conséquence, le tribunal condamnera LBDFG à payer à La Boucherie la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus,

Et condamnera LBDFG aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement en premier ressort par un jugement contradictoire :

* Condamne la SAS La Boucherie des Fins Gourmets à payer à la SAS La Boucherie la somme de 23 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation séquestrée chez Maître [S],

* Déboute la SAS La Boucherie des Fins Gourmets de sa demande de nullité,

* Déboute la SAS La Boucherie de l’ensemble de ses demandes indemnitaires,

* Déboute la SAS La Boucherie de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

* Condamne la SAS La Boucherie des Fins Gourmets à payer à la SAS La Boucherie la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamne la SAS La Boucherie des Fins Gourmets aux dépens,

* Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 89,46 euros, dont TVA 14,91 euros.

Délibéré par M. BOURDOIS Jean-Patrick, président du délibéré, M^me KOOY Laurence et M. EL BARKANI Karim, (M. EL BARKANI Karim étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.