REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 26/03/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023050736

ENTRE :

SARL DEMEURE BOREALE, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 500 715 693

Partie demanderesse : assistée de Maître Thomas CASSAGNE, Avocat (B350) et comparant par la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, agissant par Maître Guillaume DAUCHEL Avocat (W09)

ET :

Monsieur [R] [C] [T] [B], demeurant [Adresse 1] Partie défenderesse : assistée de la SELARL HORME AVOCATS, agissant par Maître Laetitia JOFFRIN, Avocat au barreau de Meaux et comparant par la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, agissant par Maître Elise ORTOLLAND Avocat (R231)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La société DEMEURE BOREALE exploite un fonds de commerce de vente et d’agencement de cuisines haut de gamme.

Sa gérante Madame [Y], ayant souhaité le mettre en vente, est entrée en relation avec M. [T]-[B] qui a signé le 3 février 2023 avec DEMEURE BOREALE une promesse de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives pour un prix de 120.000 €.

L’une des conditions convenues pour la vente était l’obtention par M. [T]-[B] d’un prêt bancaire, dans un délai expirant, après report, le 28 avril 2023, M. [T]-[B] s’obligeant à notifier au cédant au plus tard 48 heures après cette date l’obtention ou la nonobtention du prêt.

M. [T]-[B] n’ayant pas procédé à cette notification, DEMEURE BOREALE lui a demandé le paiement du dédit, d’un montant de 12 000 €. M. [T]-[B], mis en demeure, ne s’étant pas exécuté, DEMEURE BOREALE a saisi le tribunal.

LA PROCEDURE

DEMEURE BOREALE a, par acte extrajudiciaire du 24 août 2023, délivré selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, assigné M. [T]-[B] ; dans le dernier état de ses écritures (« conclusions n°3 ») remises à l’audience de procédure du 28 janvier 2025, elle demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du Code civil, de :

juger la demande de la société DEMEURE BOREALE recevable et bien fondée ; condamner M. [T]-[B] au paiement de la somme de 12.000 euros, assortie des intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure du 14 juin 2023 ; condamner M. [T]-[B] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Dans le dernier état de ses écritures (« conclusions récapitulatives en défense n°2 ») remises à l’audience de procédure du 18 octobre 2024, M. [T]-[B] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1186, 1187, 1231-5 et 2288 du Code civil, de :

déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [R] [C] [T]-[B] en ses demandes, fins et prétentions :

En conséquence,

A titre principal,

débouter purement et simplement la SARL DEMEURE BOREALE de ses demandes, fins et prétentions, dirigés contre Monsieur [R] [C] [T]-[B]

A titre subsidiaire,

réduire le quantum de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 6 000 €,

accorder à Monsieur [R] [C] [T]-[B] des délais de paiement, qui ne pourront

être inférieurs à 24 mois,

ordonner que les paiements de Monsieur [R] [C] [T]-[B] s’impute (sic) sur

le capital,

En tout état de cause,

écarter l’exécution provisoire de la décision,

condamner la SARL DEMEURE BOREALE à payer à Monsieur [R] [C] MAYOUFGRID la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner la SARL DEMEURE BOREALE aux dépens.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôts de conclusions. Elles ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

L’affaire, appelée à diverses audiences collégiales de procédure entre le 21 septembre 2023 et le 28 janvier 2025, a été confiée à un juge chargé de l’instruire dont l’audience a été fixée au 18 février 2025.

A l’audience du 18 février 2025, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe le 26 mars 2025.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance des moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation

Se référant à l’article 1103 du Code civil et à l’article « conditions suspensives » de la promesse de vente, DEMEURE BOREALE expose que M. [T]-[B] s’est obligé contractuellement à lui notifier l’obtention ou la non-obtention du prêt par LRAR adressée au plus tard 48 heures suivant l’expiration du délai prévu pour l’obtention du prêt, le non-respect de cette obligation ayant pour conséquence de lui interdire de se prévaloir de la condition suspensive d’obtention de prêt. Elle soutient que M. [T]-[B] est redevable, en conséquence, du paiement d’une indemnité d’immobilisation égale à 10% du prix convenu, soit 12 000 €.

En réplique, M. [T]-[B] conteste devoir cette somme, excipant de la caducité de la promesse de vente.

Il fait valoir que la promesse de vente ne contient pas de désignation précise des éléments corporels et incorporels composant le fonds de commerce et qu’il manque en particulier la liste des agencements et installations qui sont pourtant mentionnés comme figurant dans un état estimatif annexé à la promesse.

Il ajoute que, sollicité par la banque saisie de son dossier de prêt d’une demande d’informations complémentaires retransmise à DEMEURE BOREALE, il n’a reçu de celle-ci que les seuls comptes de l’exercice 2021 alors que le bilan 2022 était indispensable pour justifier la ventilation entre éléments corporels et incorporels et pour estimer ainsi le montant des droits d’enregistrement.

Invoquant l’article 1112-1 du Code civil, il expose que DEMEURE BOREALE « en méconnaissant son obligation pré-contractuelle d’information, en s’abstenant de fournir les informations nécessaires à la complète information de son acheteur et indirectement de la banque de ce dernier a mis cette promesse de cession en échec », d’autant que M. [T][B] n’est pas un professionnel des transactions financières.

En réponse, DEMEURE BOREALE soutient que l’absence de l’annexe détaillant les installations et agencements n’a pu avoir aucun effet sur le consentement de M. MAYOUFGRID dont le projet était de transformer le local pour un nouvel usage. Elle indique par ailleurs avoir transmis en avril 2023 les derniers comptes annuels disponibles à cette date, à savoir les comptes 2021.

Estimant que l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat peut s’analyser en une clause pénale en raison de son caractère excessif, M. [T]-[B] demande, dans le cas où il serait reconnu redevable de cette indemnité, que son montant soit réduit à 6 000 € et soit payable sur 24 mois.

DEMEURE BOREALE conteste que cette indemnité ait le caractère d’une clause pénale et juge son montant comme conforme aux usages dans ce type de transactions. Par ailleurs, elle soutient que M. [L]-[B] n’apporte aucune justification à sa demande de délais de paiement.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation

Attendu que l’article 1103 du Code civil énonce « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et que l’article 1112-1 du même Code dispose « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie ».

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier que DEMEURE BOREALE et M. [T]-[B] ont signé le 3 février 2023 une promesse de vente de fonds de commerce assortie de quatre conditions suspensives parmi lesquelles figurait l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 295 000 euros, d’une durée minimale de 6 ans et assortis d’un taux d’intérêt maximum de 6,31% l’an ; que M. [T]-[B] s’est obligé (page 11 de la promesse) à informer DEMEURE BOREALE par LRAR au plus tard 48 heures après l’expiration du délai prévu pour l’obtention de ce prêt de l’obtention ou de la non-obtention du prêt ; qu’il s’exposait, dans le cas où il ne s’acquitterait pas de cette obligation d’information, à ne plus pouvoir se prévaloir de cette condition suspensive ;

Attendu que M. [T]-[B] ne rapporte pas la preuve que la banque lui ait réclamé le bilan 2022 de DEMEURE BOREALE ni la répartition exacte entre les éléments corporels et incorporels du fonds de commerce objet de la transaction ; que les moyens allégués par M. [T]-[B] pour invoquer la caducité de la promesse de vente ne prospèrent donc pas ; que le tribunal constate que M. [T]-[B] n’est ainsi pas fondé à invoquer la caducité de la promesse de vente ;

Attendu qu’en s’abstenant de notifier à DEMEURE BOREALE l’obtention ou la non-obtention du prêt dans les 48 heures suivant le 28 avril 2023, M. [T]-[B] a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive de prêt ;

Attendu que DEMEURE BOREALE établit que la condition suspensive relative au droit de préemption du bailleur était levée dès le 16 février 2023 ; qu’il est établi que les deux autres conditions suspensives, relatives respectivement à l’obtention d’un certificat d’urbanisme et d’un état des inscriptions n’avaient vocation à être levées que dans les jours précédant l’acte réitératif de vente ;

Attendu que, la date du 2 mai 2023 étant passée, M. [T]-[B] était ainsi tenu de s’engager dans la réitération de la vente ; qu’ayant dépassé cette date, il s’est trouvé dans la situation de défaillance contractuelle mentionnée page 10 de la promesse de vente et est ainsi redevable envers DEMEURE BOREALE du paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

Le tribunal constate que M. [T]-[B] est redevable envers DEMEURE BOREALE d’une indemnité d’immobilisation de 12 000 € en principal, que cette somme constitue une créance certaine, liquide et exigible.

Sur la demande subsidiaire de réduction de l’indemnité d’immobilisation et de délais de paiement sur 24 mois

Attendu que le montant de l’indemnité d’immobilisation, fixée à 10% du prix de vente, est conforme aux usages en matière de vente de fonds de commerce ; que, rémunérant le préjudice causé au vendeur par l’échec de la vente du fait du candidat acquéreur, il n’a pas le caractère d’une clause pénale et ne peut donc être modulé par le juge ;

Attendu par ailleurs, que M. [T]-[B] ne démontre pas être dans une situation financière difficile qui pourrait justifier l’étalement du paiement de sa créance sur 24 mois ;

Le tribunal le déboutera de ses demandes subsidiaires de réduction de l’indemnité d’immobilisation et d’octroi de délais de paiement ;

Et condamnera M. [T]-[B] à payer à DEMEURE BOREALE la somme de 12 000 € en principal assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir, déboutant pour le surplus ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, DEMEURE BOREALE a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera M. [T]-[B] à payer à DEMEURE BOREALE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

Sur l’exécution provisoire

Attendu que l’article 514 du code de procédure civile énonce que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire » ; que M. [T]-[B] demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Attendu toutefois que M. [T]-[B] ne démontre pas en quoi la suspension de l’exécution provisoire est « incompatible avec la nature de l’affaire » ;

Le tribunal déboutera M. [T]-[B] de sa demande d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,

condamne Monsieur [R] [C] [T] [B] à payer à la SARL DEMEURE BOREALE la somme de 12 000 € en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

condamne Monsieur [R] [C] [T] [B] à payer à la SARL DEMEURE BOREALE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. déboute Monsieur [R] [C] [T] [B] de ses demandes subsidiaires de réduction de l’indemnité d’immobilisation et d’octroi de délais de paiement ;

déboute Monsieur [R] [C] [T] [B] de sa demande d’écarter l’exécution provisoire ;

déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

condamne Monsieur [R] [C] [T] [B] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 février 2025, en audience publique, devant M. Éric Vincent, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. JeanPaul Joye, M^me Cécile Bernheim et M. Éric Vincent.

Délibéré le 25 février 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Jean-Paul Joye, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président