NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2025 002119

TRIBUNAL DE COMMERCE DE SAINT MALO

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU REFERE DU 30/09/2025

DEMANDEUR(S) : [Adresse 1] [Localité 1] (SAS) [Adresse 2] [Localité 2]

REPRESENTANT(S): SELARL KERJEAN-LE [Adresse 3]

DEFENDEUR(S) : [Adresse 4] (SASU) [Adresse 5] [Localité 3]

REPRESENTANT(S) : [S] [D]

PRESIDENT : Didier DUGUEST GREFFIER : Rozenn DENIZANE

DEBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23/09/2025

Rôle Général : n° 2025 002119

EXPOSE DES FAITS CONSTANTS ET PERTINENTS

La société [Adresse 6], société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 881 254 288, est propriétaire d’un fonds de commerce d’hôtel exploité dans un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte sous seing privé du 9 mai 2022, la société HOTEL VILLA [Localité 1] a donné son fonds en location-gérance à la société LA VOILE BLEUE, société par actions simplifiée au capital de 1.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 913 392 429.

Le contrat de location-gérance prévoyait une redevance forfaitaire mensuelle de 5.000 € HT, soit 6.000 € TTC, incluant les loyers et charges des murs. Le bail avait une durée initiale de deux ans, du 10 mai 2022 au 9 mai 2024, et s’est poursuivi tacitement.

En 2022, l’hôtel a fait l’objet d’une fermeture administrative suite aux avis défavorables des commissions de sécurité des 22 décembre 2022 et 2 mars 2023, mettant en avant de nombreux manquements et la nécessité de travaux de mise en conformité.

La société LA VOILE BLEUE affirme avoir dû procéder à ces travaux pour un coût de 151.133 euros afin de pouvoir exploiter le fonds. Elle soutient que ces travaux n’étaient pas à sa charge et a obtenu un avis favorable pour la réouverture le 13 mars 2024.

À compter d’avril 2024, la société LA VOILE BLEUE a cessé le paiement des redevances mensuelles de location-gérance. Selon la société [Adresse 6], elle a également cessé d’entretenir le fonds, laissant les lieux se dégrader et devenir inexploités.

Par exploit d’huissier du 22 avril 2025, la société HOTEL VILLA [Localité 1] a fait délivrer à la société LA VOILE BLEUE un commandement de payer les redevances de location-gérance dans un délai d’un mois, sous peine de résiliation du contrat.

La société LA VOILE BLEUE n’ayant pas acquitté sa dette dans le délai imparti, la société [Adresse 6] l’a assignée en référé.

EXPOSE DE LA PROCEDURE

Par acte introductif d’instance en date du 15 juillet 2025, la société HOTEL VILLA [Localité 1] a fait assigner devant le Président du Tribunal de commerce de Saint-Malo, statuant en référé, la société LA VOILE BLEUE.

L’affaire a été plaidée à l’audience de référés du mardi 23 septembre 2025, les deux parties comparaissant, puis mise en délibéré pour qu’une ordonnance soit rendue à la date du 30 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

À l’issue des échanges entre les parties, la société [Adresse 6], de manderesse, sollicite du Juge des référés de :

Vu les articles 872, 873 et 873-1 du Code de procédure civile,

À titre principal :

CONDAMNER la société LA VOILE BLEUE à payer à la société [Adresse 6] une somme provisionnelle de 108.000 euros au titre des redevances de location-gérance impayées ;

DEBOUTER la société LA VOILE BLEUE de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location-gérance à la date du 23 mai 2025 ;

À titre subsidiaire :

CONSTATER la résiliation unilatérale du contrat de location-gérance par la société [Adresse 6] à la date de l’assignation ;

En toutes hypothèses :

ORDONNER l’expulsion de la société LA VOILE BLEUE et de tous occupants de son chef des locaux d’exploitation du fonds de commerce, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de l’ordonnance ;

CONDAMNER la société LA VOILE BLEUE à une indemnité d’occupation de 5.000 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNER la société LA VOILE BLEUE aux entiers dépens et à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demanderesse fait valoir que la société LA VOILE BLEUE a cessé de payer ses redevances depuis avril 2024, représentant une dette de 108.000 euros.

Elle soutient que le contrat est résolu de plein droit par l’effet de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire par résiliation unilatérale en raison du dépérissement du fonds.

Elle affirme que la société LA VOILE BLEUE a abandonné l’exploitation, laissé les lieux se dégrader et ne conteste pas le montant de sa dette.

Aux termes de ses conclusions en réponse, la société LA VOILE BLEUE, défenderesse, requiert du Juge des référés de :

Vu les articles 872 et 873 du Code civil,

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu les articles 606 du Code civil,

Vu les articles 1342 et suivants du Code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Il est demandé au Juge des référés du Tribunal de Commerce de SAINT MALO de :

RECEVOIR la société LA VOILE BLEUE dans ses écritures

A titre principal :

* DIRE que le Juge des référés n’est pas compétent pour trancher le litige et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

* REJETER la demande de paiement de provision ;

Si par extraordinaire, le Tribunal se reconnaissait compétent pour statuer :

CONSTATER le manquement à l’obligation de délivrance de la société [Adresse 8] et de la CONDAMNER au paiement de la somme de 151 133 € sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir ;

* ORDONNER la compensation des travaux et des redevances dues ;

En tout état de cause,

* ACCORDER des délais de paiement à la société LA VOILE BLEUE afin de lui permettre de solder sa dette et REJETER toute demande de résiliation du contrat de location gérance ;

* CONDAMNER la société [Adresse 8] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* CONDAMNER la société HOTEL VILLA SAINT MALO aux entiers dépens. La défenderesse conteste l’existence d’une urgence justifiant la saisine du juge des référés.

Elle soutient que la société [Adresse 6] a manqué à son obligation de délivrance en ne fournissant pas un local conforme, l’obligeant à effectuer des travaux de mise aux normes pour 151.133 euros qui ne sont pas à sa charge.

Elle demande la compensation de ces sommes avec les redevances dues et conteste le dépérissement allégué du fonds.

EXPOSE DES MOTIFS

Vu les prétentions et les moyens des parties,

Vu les articles 9, 872 et 873 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu les pièces fournies au débat,

Aux termes de l’article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 873 du même code, le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société HOTEL VILLA [Localité 1] sollicite en référé la constatation de la résiliation du contrat de location-gérance, l’expulsion de la société LA VOILE BLEUE et le paiement d’une provision de 108.000 euros au titre des redevances impayées.

Sur la condition d’urgence

Il convient de relever que la condition d’urgence, nécessaire à la compétence du juge des référés, n’apparaît pas caractérisée en l’espèce. En effet, la situation litigieuse perdure depuis avril 2024, soit plus de dix-sept mois, sans qu’aucun élément nouveau ne justifie une intervention urgente du juge des référés.

La société [Adresse 6] a d’ailleurs attendu plusieurs mois avant de délivrer le commandement de payer du 22 avril 2025, puis plusieurs mois supplémentaires avant de saisir le juge des référés, ce qui démontre l’absence d’urgence réelle.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Par ailleurs, le litige oppose les parties sur plusieurs points fondamentaux qui constituent autant de contestations sérieuses excédant les pouvoirs du juge des référés.

Premièrement, s’agissant de l’obligation de délivrance du fonds de commerce, la société LA VOILE BLEUE soutient que la société [Adresse 6] a manqué à son obligation en ne lui délivrant pas un fonds conforme aux normes d’exploitation, l’obligeant à effectuer des travaux de mise en conformité pour un montant de 151.133 euros. Cette contestation porte sur l’interprétation des obligations respectives des parties au regard du contrat de location-gérance et des dispositions légales applicables, et nécessite un examen approfondi qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Deuxièmement, concernant l’imputation des travaux de mise aux normes, les parties s’opposent sur la question de savoir si les travaux effectués par la société LA VOILE BLEUE étaient rendus nécessaires par des défaillances imputables à la société [Adresse 6] ou résultaient de manquements propres au locataire-gérant. Cette question implique l’analyse des avis des commissions de sécurité, l’interprétation des obligations réglementaires et contractuelles, et l’appréciation de l’imputabilité des manquements constatés.

Troisièmement, s’agissant de l’existence et du quantum de la créance réclamée, la société LA VOILE BLEUE conteste le montant des redevances dues et invoque en compensation les sommes qu’elle aurait engagées pour les travaux. Cette contestation affecte tant le principe que le quantum de la créance alléguée et nécessite un examen contradictoire approfondi des pièces justificatives et de leur validité.

Quatrièmement, concernant l’acquisition de la clause résolutoire et les conditions de résiliation du contrat, l’appréciation de ces questions implique l’interprétation des stipulations contractuelles, l’analyse des manquements allégués et de leur gravité, ainsi que l’examen des conditions de mise en œuvre des clauses résolutoires, autant d’éléments qui relèvent de la compétence exclusive du juge du fond.

Sur la compétence du juge des référés

L’ensemble de ces contestations sérieuses, qui portent sur des questions de droit et de fait nécessitant un examen approfondi et contradictoire, excède manifestement les pouvoirs du juge des référés. La résolution de ce litige implique l’interprétation de stipulations contractuelles complexes, l’appréciation de manquements contractuels, l’examen de pièces comptables et techniques, ainsi que la détermination des responsabilités respectives des parties, autant d’éléments qui relèvent de la compétence du juge du fond.

Il appartient donc au juge du fond, et non au juge des référés, d’apprécier souverainement l’existence et l’étendue des obligations respectives des parties, la validité des créances invoquées, les conditions de résiliation du contrat, ainsi que l’imputation des responsabilités dans les difficultés d’exploitation rencontrées.

En conséquence, le juge des référés, estimant que les décisions sollicitées excèdent manifestement ses pouvoirs et que seul le juge du fond est en mesure de trancher ce différend, considère qu’il n’y a pas lieu à référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Didier Duguest juge des référés du Tribunal de commerce de Saint-Malo, assisté de Rozenn Denizane, greffière, statuant par ordonnance de référé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Disons qu’il n’y a pas lieu à référé dans le présent litige n° 2025002119 opposant la société [Adresse 6] à la société LA VOILE BLEUE,

Invitons les parties à mieux se pourvoir,

Rappelons que l’ordonnance de référé est exécutoire de plein droit,

Laissons à chacune des parties le soin de ses frais irrépétibles,

Condamnons la société [Adresse 6] aux entiers dépens,

Liquidons les frais de greffe à la somme de 38.65 euros,

La minute de l’ordonnance est signée par Didier Duguest, juge des référés et par Rozenn Denizane, greffière.