Numéro de rôle : 2024J00618

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 22 janvier 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe et signé par : Monsieur Hervé SCHEMBRI, président, et Monsieur Vincent DEVILLERS, greffier.

Après débats en audience publique le 27 novembre 2025 devant Monsieur Hervé SCHEMBRI, président, Madame Anne VAN TONGERLOOY, Monsieur Yves ROUGIER, juges, assistés de Monsieur Vincent DEVILLERS, greffier.

Les parties avisées, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 (article 450 du code de procédure civile).

Après qu’il en a été délibéré par les juges ayant assisté aux débats.

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

* SCI PMSJ [Localité 5] Immatriculée sous le numéro 439 875 451, ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 3] représentée par :

Maître Benoît ALENGRIN, Avocat au barreau de Toulouse

ET

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [X] [N]

demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

Madame [H] [S] épouse [N]

demeurant [Adresse 2] [Localité 3]

représentés par :

Maître Aurore ANDOUCHE, Avocat au barreau de Toulouse

Copie exécutoire délivrée le 22/01/2026 à Maître Benoît ALENGRIN

LES FAITS

Le 6 janvier 2004, la SCI Pmsj [Localité 5], ci-après Pmsj, donne à bail commercial à la SARL Hotkeo, ciaprès Hotkeo, un local situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une activité de restauration asiatique pour la période du 1 er janvier 2004 au 31 décembre 2012.

Monsieur [X] [N] et Madame [H] [S], épouse [N], ci-après M. et Mme [N], interviennent à l’acte en qualité de cautions solidaires des sommes dues par Hotkeo pour la durée du bail, sa reconduction tacite ou son renouvellement.

Le 10 mai 2010, les parties concluent un nouveau bail, pour une surface plus importante pour la période du 1 er avril 2010 au 31 mars 2019. M. et Mme [N] interviennent à nouveau en qualité de cautions solidaires des sommes dues par Hotkeo pour la durée du bail, sa reconduction tacite ou son renouvellement.

Par courrier recommandé en date du 19 décembre 2018, le preneur sollicite le renouvellement du bail.

Par courrier en date du 21 février 2020, Pmsj accepte le renouvellement pour une nouvelle période de neuf années « dans les mêmes termes et conditions que le bail échu ».

Le 1 er décembre 2022, Hotkeo fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Le 20 janvier 2023, Pmsj déclare sa créance auprès du liquidateur pour les loyers impayés d’août à décembre 2022, pour un montant de 17 675,30 €.

Le 7 avril 2023, le liquidateur judiciaire indique ne pas poursuivre l’exécution du bail. Les clés sont restituées au bailleur par lettre recommandée.

Pmsj reloue le local par la suite.

C’est en l’état que se présente l’affaire.

LA PROCEDURE ET LES MOYENS

Pmsj s’adresse à la justice par acte de commissaire de justice signifié à personne à M. [N] et non à personne à Mme [N] le 8 juillet 2024, enrôlé sous le n° 2024J00618 assigne M. et Mme [N] à comparaître devant notre tribunal.

L’affaire se plaide le 27 novembre 2025.

Pmsj demande au tribunal de :

* Débouter M. et Mme [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. et Mme [N] à verser à Pmsj la somme de 28 280,48 € au titre de leur engagement de cautionnement souscrit dans les baux commerciaux notariés en date des 6 janvier 2004 et 10 mai 2010 ;

Les condamner solidairement aux dépens de l’instance, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pmsj soutient :

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu les articles 2288 et suivants du code civil, Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Que le bail liant Pmsj à Hotkeo et le bail de 2010 prévoient un cautionnement par M. et Mme [N] en qualité de cautions solidaires ;

Que la jurisprudence considère que le créancier peut poursuivre la caution en cas de liquidation judiciaire du débiteur principal ;

Que M. et Mme [N] sont donc tenus du règlement des loyers impayés en qualité de cautions solidaires ;

Que l’engagement contractuel de cautionnement dans le cadre du bail de 2010 porte sur le contrat en cours mais aussi sur son renouvellement dans la limite de 20 ans ;

Que la nature notariée de l’engagement de caution rend inapplicable les conditions de forme qui ne régissent que les engagements sous seing privé ;

Que les loyers (y compris charges et TVA) d’août 2022 à mars 2023 pour un total de 28 280,48 € sont impayés et dus en application du bail, sans nécessité d’appel de loyers ;

Que les cautions sont tenues du paiement des loyers impayés avant et après l’ouverture de la liquidation judiciaire du débiteur jusqu’à la fin du bail commercial à la remise des clés ;

Que concernant la demande de déduction du dépôt de garantie de 6 294,60 €, les débiteurs n’apportent pas la preuve de son versement et que cette demande doit donc être rejetée ;

Que la demande de dommages et intérêts n’est pas démontrée dans son principe et dans son montant et devra être rejetée ;

Que les défendeurs ont bénéficié de plus de deux ans pour proposer un échéancier ou le versement d’acomptes ce qui n’a pas été fait et donc qu’il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la demande d’écarter l’exécution provisoire.

En défense, M. et Mme [N] demandent au tribunal de :

Rejetant toutes conclusions adverses et contraires comme injustes et infondées ou en tous les cas mal fondées :

* Constater le renouvellement du bail à l’initiative du preneur selon courrier recommandé en date du 19 décembre 2018 ayant mis un terme au bail notarié en date du 10 mai 2010 ;

* Constater l’accord du bailleur aux fins de conclusion d’un nouveau bail selon courrier en date du 21 février 2020 ;

Constater l’absence d’engagement écrit portant cautionnement de M. et Mme [N] au bénéfice de Pmsj dans le cadre du nouveau contrat de bail sous seing privé conclu entre Hotkeo et Pmsj ;

Débouter Pmsj de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal devait retenir l’existence du cautionnement en vertu du contrat de bail en date du 10 mai 2010 :

* Constater l’absence de preuve des sommes réclamées par Pmsj tant sur les termes de loyers que sur le calcul des charges attenantes ;

* Constater l’absence de régularisation des charges sur les mois d’août à décembre 2022 par Pmsj ; En conséquence,

Débouter Pmsj de ses demandes portant sur les mois d’août à décembre 2022 au titre de la provision pour charges à hauteur de 1 920 € à l’encontre de M. et Mme [N] ;

* Constater l’absence de justification du respect des obligations par Pmsj au titre de la TVA ; En conséquence,

Débouter Pmsj de ses demandes portant sur les mois d’août à décembre 2022 au titre de la TVA à hauteur de 2 625,90 € à l’encontre de M. et Mme [N] ;

* Constater l’omission volontaire par Pmsj de déclaration du montant du dépôt de garantie ; En conséquence,

Ordonner la compensation de la somme de 6 294,60 € des sommes auxquelles M. et Mme [N] pourraient être condamnées ;

* Constater la date de résiliation du bail commercial par le mandataire liquidateur à compter du 7 avril 2023 ;

* Constater la location du local précédemment loué par Hotkeo au bénéfice d’un tiers à compter du 23 mai 2023 ;

En conséquence,

Débouter Pmsj de la demande formée à l’encontre de M. et Mme [N] à hauteur de la somme de 10 605,18 € au titre des loyers revendiqués pour le deuxième trimestre 2023, soit les mois d’avril, mai et juin 2023 ;

* Constater l’absence d’engagement de la caution au règlement des loyers postérieurs à la liquidation judiciaire ;

En conséquence,

* Débouter Pmsj de la demande formée à l’encontre de M. et Mme [N] à hauteur de la somme de 10 605,18 € au titre des loyers revendiqués pour le premier trimestre 2023, soit les mois de janvier, février et mars 2023 ;

A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal ne faisait pas droit au débouter de paiement des sommes revendiquées au titre du 1 er trimestre 2023, soit les mois de janvier, février et mars 2023 :

* Constater l’absence de régularisation des charges sur le 1 er trimestre 2023, soit les mois de janvier, février et mars 2023 par Pmsj,

En conséquence,

Débouter Pmsj de ses demandes portant sur le 1 er trimestre 2023, soit les mois de janvier, février et mars 2023 au titre de la provision pour charges à hauteur de 1 152 € à l’encontre de M. et Mme [N] ;

* Constater l’absence de justification du respect des obligations par Pmsj au titre de la TVA sur le 1 er trimestre 2023, soit les mois de janvier, février et mars 2023 ;

En conséquence,

Débouter Pmsj de ses demandes portant sur les mois d’août à décembre 2022 au titre de la TVA à hauteur de 1 152 € à l’encontre de M. et Mme [N] ;

En tout état de cause :

* Débouter Pmsj de la demande formée à l’encontre de M. et Mme [N] à hauteur de la somme de 4 201,44 € au titre de la TVA s’agissant d’un engagement contractuel de garantie conformément à l’article 256 du code général des impôts ;

* Constater les manœuvres dolosives de Pmsj notamment dans l’appropriation du dépôt de garantie et la revendication de loyers indus ;

Condamner en conséquence, Pmsj à la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi ;

* Ordonner la compensation entre les sommes dues par Pmsj et celles éventuellement mises à la charge de M. et Mme [N] en ce compris le montant du dépôt de garantie, le montant global de la provision pour charges et le montant global de la TVA ;

* Leur accorder les plus larges délais pour s’acquitter des sommes mises à leur charge au regard de leur situation financière ;

* Juger ni avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

* Condamner Pmsj à verser à M. et Mme [N] la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. et Mme [N] soutiennent :

Vu les articles 1103, 1104, 1290, 1343-5 et 1369 du code civil,

Vu l’article L. 145-40-2 du code de commerce,

Vu l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile,

Vu l’article 256 du code général des impôts,

Vu les pièces versées au débat,

Que la demande de renouvellement du bail en 2018 par le preneur, confirmée en 2020 par le bailleur met un terme au bail notarié précédent et a créé un nouveau bail sous seing privé ;

Que le cautionnement notarié initial ne couvre donc pas ce nouveau bail, nécessitant un nouvel engagement des cautions avec respect du formalisme des actes de cautionnement sous seing privé (mention manuscrite spécifique précédant la signature) ;

Qu’aucun engagement écrit de la caution n’est établi et que Pmsj ne peut donc revendiquer une condamnation sur un engagement inexistant ;

Que pour les loyers d’août à septembre 2022 pour une somme de 17 675,30 € (y compris provisions pour charges et TVA), les appels à loyer n’ont pas été émis et produits, les provisions pour charges pour

1 920 € n’ont pas été justifiées sur l’exercice annuel et doivent donc être déduites, la TVA pour 2 625,90 € ne respecte pas les obligations visées dans le bail et doit donc être déduite ;

Que le dépôt de garantie est bien précisé pour 6 294,60 € dans le bail et doit donc être compensé avec les sommes auxquelles les concluants pourraient être condamnés ;

Que pour les loyers d’avril à juin 2023 pour une somme de 10 605,18 €, les clés ont été mises à disposition le 7 avril 2023 qui est donc la date de la résiliation, Pmsj devra être déboutée de la demande de paiement des loyers d’avril à juin 2023 ;

Que Pmsj a modifié le fondement de sa demande en cours de procédure pour les loyers d’avril à juin 2023 en indiquant qu’il s’agissait en fait d’une erreur et des loyers de janvier à mars 2023, postérieurs à l’ouverture d’une procédure civile et devra donc être déboutée de la demande de paiement de ces loyers de janvier à mars 2023 ;

Que comme pour les loyers d’août à septembre 2022, les provisions pour charges de janvier à mars 2023 pour 1 152 € n’ont pas été justifiées sur l’exercice annuel et doivent donc être déduites, la TVA pour 1 575,54 € ne respecte pas les obligations visées dans le bail et doit donc être déduite ;

Que la mauvaise foi de Pmsj est caractérisée par ces omissions et revirements et qu’il convient de condamner Pmsj à la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts et la compensation éventuelle ; Que la TVA ne s’applique pas sur une caution qui est une obligation de garantie et non une prestation de service et Pmsj devra être déboutée de la demande de la somme de 4 201,44 au titre de la TVA ;

Que M. et Mme [N] ne connaissaient pas le montant de la somme réclamée et ont des ressources limitées, ce qui justifie la demande d’échelonnement de la dette sur 24 mois.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur les engagements des cautions :

Pmsj soutient que le bail notarié liant Pmsj à Hotkeo et le bail de 2010 prévoient un cautionnement par M. et Mme [N] en qualité de cautions solidaires ; que le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation rend exigibles les créances non échues ; que la jurisprudence considère que le créancier peut poursuivre la caution en cas de liquidation judiciaire du débiteur principal ; que les sommes dues portent en partie sur une période antérieure au jugement d’ouverture et sur une période postérieure en raison du délai écoulé avant que le liquidateur déclare ne pas poursuivre le bail ; que M. et Mme [N] sont donc tenus du règlement des loyers impayés en qualité de cautions solidaires ; que l’engagement contractuel de cautionnement dans le cadre du bail de 2010 porte sur le contrat en cours mais aussi sur sa reconduction tacite ou son renouvellement sans condition de forme particulière dans la limite de 20 ans ; que la nature notariée de l’engagement de caution rend inapplicable les conditions de forme qui ne régissent que les engagements sous seing privé ; qu’aucun acte notarié n’a mis fin à cet engagement de caution ; que l’engagement de caution de M. et Mme [N] est donc régulier sur le fond et la forme et doit donc être assumé ;

M. et Mme [N] soutiennent que la demande de renouvellement du bail en 2018 par le preneur, confirmée en 2020 par le bailleur pour une durée de 9 années, met un terme au bail notarié précédent et a créé un nouveau bail sous seing privé ; que le cautionnement notarié initial ne couvre donc pas ce nouveau bail, nécessitant un nouvel engagement des cautions avec respect du formalisme des actes de cautionnement sous seing privé (mention manuscrite spécifique précédant la signature) ; qu’aucun engagement écrit n’a été réalisé par la caution à compter du nouveau bail sous seing privé ; qu’aucun nouvel acte notarié n’a été réalisé ; que Pmsj ne peut donc revendiquer une condamnation sur un engagement inexistant ; que la caution ne peut être tenue des loyers postérieurs ; que Pmsj doit être débouté de ses demandes ;

Le tribunal constate que le bail a été signé le 10 mai 2010 entre Pmsj et Hotkeo devant notaire ; que ce bail prévoit une caution solidaire de M. et Mme [N] y compris en cas de « reconduction tacite ou son renouvellement et ce dans la limite de 20 ans » ; que la nature authentique de l’acte de cautionnement dispense de l’exigence de mention manuscrite ; que la demande de renouvellement envoyée le 19 décembre 2018 par M. et Mme [N] à Pmsj rappelle l’alinéa 4 de l’article L145-10 du code de commerce « Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent » ; que le renouvellement du bail a été confirmé au-delà de ce délai de 3 mois le 21 février 2020 « dans les mêmes termes et conditions que le bail échu » ; que M. et Mme [N] sont donc bien engagés par leur acte de

cautionnement ; que le bail prévoit qu’en cas de redressement ou liquidation judiciaire, le bail n’est pas résilié de plein droit ; que Hotkeo fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 1 er décembre 2022 ; que le bail a été résilié le 7 avril 2023 ; que le cautionnement s’applique sur la période postérieure à la liquidation judiciaire de Hotkeo ;

De tout ce qui précède, le tribunal jugera que M. et Mme [N] sont bien engagés par leur acte de cautionnement sur les sommes dues avant et après la liquidation judiciaire de Hotkeo.

Sur les sommes dues :

Pmsj soutient que les sommes dues concernent les loyers d’août 2022 à mars 2023 pour 28 280,48 € se décomposant en loyers bruts pour 21 007,04 €, provision pour charges HT pour 2 560 €, et TVA pour 4 713,44 € (pièces n° 7 et 9 de Pmsj) en précisant que les derniers loyers dus sont ceux du 1 er trimestre 2023 et non ceux du 2 ème trimestre 2023 en raison d’une erreur de plume ; qu’aucune disposition n’impose au bailleur d’éditer des appels de loyers ; que l’ouverture de la liquidation judiciaire ne met pas fin à l’engagement de la caution ; que les cautions sont tenues du paiement des loyers impayés avant et après l’ouverture de la liquidation judiciaire du débiteur jusqu’à la fin du bail commercial à la remise des clés ; que concernant la demande de déduction du dépôt de garantie de 6 294,60 €, les débiteurs doivent apporter la preuve de son versement ;

M. et Mme [N] soutiennent que les appels de loyer n’ont pas été effectués auprès du débiteur et du mandataire ; que la créance concernait initialement le 2 ème trimestre 2023 dans la lettre de mise en demeure de Pmsj du 25 juillet 2023 (pièce n° 9 de Pmsj) alors que les clés du local ont été mis à disposition du bailleur le 7 avril 2023 ; que l’erreur de plume indiquée par Pmsj pour solliciter le paiement des loyers du 1 er trimestre 2023 au lieu du 2 nd trimestre 2023 constitue une modification de la demande initiale ; que cette demande concernant le 1 er trimestre 2023 n’a pas fait l’objet de déclaration de créance auprès du mandataire ; que les provisions pour charges n’ont pas été justifiées par un état récapitulatif annuel obligatoire dans un délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel ce qui ne permet pas de vérifier l’exercice de la créance des charges ; que les provisions pour charges pour un montant TTC de 1 920 € (août à décembre 2022) et de 1 152 € (janvier à mars 2023) ne sont donc pas dues ; que le bailleur ne démontre pas les obligations visées dans le bail pour la TVA ; que la TVA sur les loyers pour un montant de 2 625,90 € (août à décembre 2022) et 1 575,54 € (janvier à mars 2023) ne sont donc pas dues ; que le sont donc pas dues ; que le dépôt de garantie de 6 294,60 € indiqué dans le bail notarié doit être compensé avec les sommes dues au bailleur ;

Le tribunal constate que les loyers revendiqués pour le 2 nd trimestre 2023 ont bien fait l’objet d’une erreur de plume et qu’il s’agit en fait des loyers du 1 re trimestre 2023 ; que les loyers d’août 2022 à mars 2023 représentent un montant de 21 007,04 € ; qu’il n’est pas nécessaire de réaliser des appels de loyer pour qu’ils soient dus ; que ces loyers correspondent au bail entre Pmsj et Hotkeo et ont fait l’objet d’une mise en demeure à M. et Mme [N] le 25 juillet 2023 à titre de caution ; que ce montant de 21 007,040 € est donc bien dû par M. et Mme [N] ; que les provisions pour charges d’août 2022 à mars 2023 pour un montant TTC de 3 072 € ne sont pas justifiées par un état récapitulatif des charges de copropriété et ne sont donc pas dus ; que la TVA sur les loyers d’août 2022 à mars 2023 pour un montant de 4 201,44 € n’est pas justifiée, ne peut pas être supportée par la caution et n’est pas due ; que le bail indique bien que le dépôt de garantie de 6 294,60 € a été versé le jour de la signature du bail ; que dans le contrat de bail, le bailleur reconnaît ce versement de dépôt de garantie et en donne quittance ; que le dépôt de garantie de 6 294,60 € doit donc être déduit des sommes dues par M. et Mme [N] par compensation ;

De tout ce qui précède, le tribunal jugera que M. et Mme [N] devront payer la somme de 14 712,44 € à Pmsj.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Pmsj soutient que la demande de M. et Mme [N] n’est pas justifiée ; que le montant de 10 000 € est disproportionné ; que la demande doit donc être rejetée ;

M. et Mme [N] soutiennent que Pmsj a usé de mauvaise foi dans la présentation de ses demandes ; que le dépôt de garantie a été dissimulé dans la déclaration de créance ; qu’il convient donc de condamner Pmsj à 10 000 € de dommages et intérêts ;

Le tribunal constate que les éléments présentés ne caractérisent pas une mauvaise foi ; que les dommages et intérêts ne sont pas justifiés par M. et Mme [N] ;

De tout ce qui précède, le tribunal déboutera M. et Mme [N] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

Pmsj soutient que la demande délais de paiement n’a pas lieu d’être, M. et Mme [N] ayant eu un délai de 2 ans pour s’acquitter de leur obligation et de leur dette ;

M. et Mme [N] soutiennent que les ressources et les charges de M. et Mme [N] nécessitent un échelonnement de la dette sur 24 mois ;

Le tribunal constate que les éléments fournis par M. et Mme [N] ne permettent pas de certifier leur incapacité à payer les sommes dues ; que la dette est due depuis plus de 2 ans ;

De tout ce qui précède, le tribunal déboutera la demande de M. et Mme [N] sur la demande de délais de paiement.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

M. et Mme [N] succombent et il paraît équitable de mettre à leur charge, par application de l’article 700 du code de procédure civile, les frais non compris dans les dépens engagés par Pmsj pour faire valoir ses droits et obtenir un titre que les éléments du dossier permettent de fixer à la somme de 1 500 €.

Sur les dépens :

M. et Mme [N] qui succombent, seront condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort, après en avoir délibéré,

Juge que Madame [H] [S], épouse [N] et Monsieur [X] [N] sont bien engagés par leur acte de cautionnement sur les sommes dues avant et après la liquidation judiciaire de Hotkeo ;

Condamne Madame [H] [S], épouse [N] et Monsieur [X] [N] à payer à SCI Pmsj [Localité 5] la somme de 14 712,44 € ;

Déboute Madame [H] [S], épouse [N] et Monsieur [X] [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

Déboute Madame [H] [S], épouse [N] et Monsieur [X] [N] de leur demande de délais de paiement ;

Condamne Madame [H] [S], épouse [N] et Monsieur [X] [N] à payer à SCI Pmsj [Localité 5] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [H] [S], épouse [N] et Monsieur [X] [N] aux dépens et frais de l’instance, dans lesquels seront compris les taxes et frais y afférents, et notamment ceux de greffe liquidés à la somme de 77,40 €.

Le Greffier

Le Président.