TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : 15/04148

Jugement du 05 Septembre 2017

N° de minute

Affaire :

Société ANAHOME IMMOBILIER

C/

M. Y X, Société KEYRUS

le:

[…]

SELARL BRUMM & ASSOCIES

—  768

[…]

SELARL ADP AFFAIRES DROIT PUBLIC – IMMOBILIER

—  983

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal de Grande Instance de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 05 Septembre 2017, après prorogation du délibéré initialement fixé au 31 août 2017, le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Janvier 2017, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Juin 2017 devant :

Patricia MONLEON, Vice-Président,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danielle TIXIER, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Société ANAHOME IMMOBILIER,

dont le […]

représentée par Maître Marie-josèphe LAURENT de la SELARL BRUMM & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

et la Société KEYRUS, dont le siège social est […]

représentés par Maître Laurence BELIN de la SELARL ADP AFFAIRES DROIT PUBLIC – IMMOBILIER, avocats au barreau de LYON et par maître PARIENTE Thierry avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente du 6 octobre 2014, la société ANAHOME IMMOBILIER a chargé la société CAPIUM IMMOBILIER de vendre un immeuble lui appartenant situé à LIMONEST, comprenant 2 260 m2 de SHON, au prix de 3 868 000 euros.

Le 1^er décembre 2014, la société KEYRUS représentée par son dirigeant monsieur Y X, a offert d’acquérir le bien au prix de 3, 6 millions d’euros.

Le 11 décembre 2014, la société ANAHOME IMMOBILIER a répondu sur l’offre du 1^er décembre 2014 : “bon pour accord sous réserves de la signature d’une promesse synallagmatique de vente avant le 23 décembre 2014, et d’une réitération par acte authentique avant le 28 février 2015".

Par courriel du 13 février 2015, la société KEYRUS a écrit aux notaires chargés de la réalisation de la vente, dans les termes suivants : “je vous confirme que nous ne serons pas en mesure de signer le compromis aujourd’hui. Nous n’avons d’ailleurs pas la dernière mouture entre les mains ni les derniers éléments concernant le plan des parkings. Nous restons néanmoins intéressés par le dossier et sommes prêts à vous proposer une date dans les prochains jours”.

Par un courriel du 4 mars 2015, le notaire de la société KEYRUS a écrit au notaire de la société ANAHOME IMMOBILIER : “la société KEYRUS ma cliente m’a contacté hier pour me faire part de sa décision définitive de ne pas donner suite à son projet”;

Par acte d’huissier de justice du 25 mars 2015, la société ANAHOME IMMOBILIER a assigné Monsieur Y X et la société KEYRUS devant le tribunal de grande instance de LYON aux fins de voir :

— constater qu’entre la société AHAMOME IMMOBILIER et monsieur X et la société KEYRUS il y avait accord sur le prix et l’objet de la vente de l’immeuble LE LEVANT situé à LIMONEST, ainsi que sur les modalités et conditions de celle-ci

A titre principal :

— dire et juger la vente parfaite entre les parties

En conséquence :

— condamner in solidum monsieur X et la société KEYRUS à lui payer la somme de 360 000 euros au titre du préjudice de perte de chance de vendre l’immeuble à hauteur de 3, 6 millions d’euros

A titre subsidiaire :

— dire et juger que monsieur X et la société KEYRUS engagent leur responsabilité du fait de la rupture abusive des pourparlers

En conséquence :

— condamner in solidum monsieur X et la société KEYRUS à lui payer la somme de 360 000 euros en réparation des préjudices subis

En tout état de cause :

— condamner in solidum monsieur X et la société KEYRUS à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 avril 2016 Monsieur X et la société KEYRUS demandent au tribunal de :

— débouter la société ANAHOMME IMMOBILIER de l’ensemble de ses prétentions

— faire droit à leur demande reconventionnelle et condamner la société requérante à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de ses dernières écritures, la société ANAHOME IMMOBILIER qui reprend l’intégralité des demandes contenues dans son exploit introductif d’instance, demande en outre le rejet des demandes reconventionnelles des défendeurs.

Les prétentions et moyens des parties sont exposés dans les écritures sus visées auxquelles , en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

L’affaire a été fixée à l’audience du 06 juin 2017, et mise en délibéré au 31 août 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’il résulte des éléments du dossier que l’offre d’achat du 1^er décembre 2014 était ainsi libellée :

“Nous vous proposons d’acquérir le bien cité ci-avant, par une société civile immobilière qui sera créée à cet effet, moyennant le prix de 3, 6 millions d’euros aux conditions suivantes : la vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit. En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente.

Elle sera notamment soumise aux conditions suspensives suivantes : l’obtention du financement de cette opération; Cette proposition est valable jusqu’au 15 décembre 2014";

Que si la société ANAHOME IMMOBILIER a accepté la dite offre le 11 décembre 2014, elle était acceptée sous plusieurs réserves, sous la réserve de la signature d’une promesse synallagmatique de vente avant le 23 décembre 2014, et sous la réserve d’une réitération par acte authentique avant le 28 février 2015".

Que la société ANAHOME IMMOBILIER n’est donc pas fondée à soutenir que la vente était parfaite dès cette date, dès lors que l’acceptation comportait ces conditions, qui ont été refusées par la société KEYRUS dès le 16 décembre 2014, et qui n’ont donc pas été réalisées, étant relevé au surplus que l’offre de la société KEYRUS mentionnait la régularisation d’un acte sous seing privé “pour préciser toutes les modalités de la vente”, et que la société ANAHOME IMMOBILIER conditionnait son acceptation à la signature d’une promesse synallagmatique de vente ;

Qu’il est établi encore par les pièces produites, que postérieurement au 11 décembre 2014, date de l’acceptation par la société ANAHOME IMMOBILIER du prix proposé par la société KEYRUS, les parties ont poursuivi les négociations sur les modalités et les conditions de la vente, et que dans le cadre de ces négociations, les parties ont convenu de la signature d’une promesse unilatérale de vente sous la forme notariée, sans versement d’indemnité d’immobilisation par l’acquéreur, promesse unilatérale de vente dont les conditions essentielles, notamment relatives à l’identité de l’acquéreur, au financement de l’acquisition et à la situation locative du bien, ont évolué, au fil des négociations, comme le prouvent les projets adressés aux parties les 16 décembre 2014, 14 janvier 2015, et 6 février 2015 ;

Attendu que si la société KEYRUS est fondée à soutenir qu’en l’espèce aucun contrat n’avait été valablement formé, du fait de la poursuite des pourparlers, et qu’en qualité de bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, elle pouvait renoncer in fine, à l’acquisition projetée, la rupture des négociations précontractuelles doit satisfaire aux exigences de la bonne foi, et ne doit pas constituer un abus de droit ;

Qu’en l’espèce il ressort des pièces versées aux débats que postérieurement au projet de promesse unilatérale de vente adressé le 6 février 2015, au notaire de la société KEYRUS, qui intégrait les modifications sollicitées par la société KEYRUS, un rendez vous de signature avait été fixé le 13 février 2015, et que ce rendez vous avait été annulé et reporté sur demande du même jour de la société KEYRUS, qui précisait être toujours intéressée par la vente et prête à proposer une autre date dans les prochains jours”;

Qu’il est établi encore par les échanges entre les parties que suite à cette annulation de signature, la société KEYRUS n’a pas donné suite à la demande de nouveau rendez de signature, et que c’est suite à la relance du notaire adressée par courriel du 4 mars 2015, qui joignait un courrier comminatoire de la société ANAHOME IMMOBILIER qui précisait notamment qu’à défaut de signature arrêtée le 5 mars 2015 à 18 heures, pour au plus tard le vendredi 13 mars 2015 à 12 heures, elle se considérerait comme totalement déliée d’avec la société KEYRUS, que le notaire de la société KEYRUS a répondu immédiatement par courriel : “la société KEYRUS ma cliente m’a contacté hier pour me faire part de sa décision définitive de ne pas donner suite à son projet”;

Qu’il résulte des éléments ci-dessus exposés que la rupture des pourparlers est intervenue de façon brutale, à un stade avancé des négociations qui avaient donné lieu à un projet d’acte qui n’avait suscité aucune réserve de la société KEYRUS, et que la décision de la société KEYRUS de ne pas signer la promesse unilatérale de vente, et de ne pas donner suite à son projet d’acquisition immobilière, n’a fait l’objet d’aucune motivation, ni même d’aucune explication fournie à la société ANAHOME IMMOBILIER alors même qu’elle avait rappelé, le 13 février 2015, sa volonté de contracter et de signer l’acte dans les prochains jours ;

Que le comportement fautif de la société KEYRUS dans la rupture des négociations est ainsi établi, et la société ANAHOME IMMOBILIER est fondée à rechercher, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, la responsabilité de la société KEYRUS, ainsi que celle de monsieur Y X, qui était devenu le bénéficiaire de l’acquisition immobilière, aux termes des derniers projets de la promesse de vente ;

Attendu que concernant l’indemnisation de son préjudice, la société ANAHOME IMMOBILIER ne peut solliciter que la réparation du préjudice résultant de l’immobilisation de son bien pendant la période du 11 décembre 2014 au 5 mars 2015, et les frais qu’elle a engagés pendant cette période ;

Qu’en considération de ces éléments, et du fait qu’elle ne fournit aucun justificatif relatif aux frais qui ont été à sa charge, il convient de fixer à la somme de 60 000 euros l’indemnisation de son préjudice ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner in solidum la société KEYRUS et monsieur X à payer à la société ANAHOME IMMOBILIER la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution du présent jugement ;

Attendu enfin que les défendeurs succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à payer à la société ANAHOME IMMOBILIER la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la société KEYRUS et monsieur Y X à verser à la société ANAHOME IMMOBILIER la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum la société KEYRUS et monsieur Y X à verser à la société ANAHOME IMMOBILIER la somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE les défendeurs aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître LAURENT de la SCP BRUMM Avocats.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge