TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 17 Juin 2016, délibéré anticipé

Président : Madame SOMNIER, Vice-Président

Greffier : Madame SARFATI,

Débats en audience publique le : 03 Juin 2016

GROSSE : Le …………………………………………… à Me ……………………………………….. Le …………………………………………… à Me ……………………………………….. Le …………………………………………… à Me ………………………………………..

EXPEDITION : Le …………………………………………………. à Me ……………………………………………… Le …………………………………………………. à Me ……………………………………………… Le ………………………………………………….. à Me ………………………………………………

N° RG : 16/01992

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur K X

né le […] à […]

Madame L M épouse X

née le […] à […]

Madame Z X divorcée Y

née le […] à […]

Madame A X

née le […] à […]

Monsieur N X

né le […], […]

Tous représentés par Maître Marc BERENGER de la SCP CABINET MARC BERENGER, XAVIER BLANC, OLIVIER BURTEZ, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.C.I. MELLIMMO, dont le […], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE

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Vu l’assignation en référé délivrée le 12 avril 2016 par Monsieur K X et son épouse née L M avec leurs enfants Z, A et N.

Vu les conclusions de la SCI MELLIMMO soulevant l’irrecevabilité des demandeurs pour défaut d’intérêt à agir et s’opposant en outre à leurs prétentions en l’état de difficultés sérieuses relevant de la seule compétence du juge du fond. Elle sollicite 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur ce

Par acte du 25 septembre 2002 les époux K X et L M, à ce jour âgés de 64 et 55 ans, ont acquis une maison à usage d’habitation dite […] sur un terrain cadastré BH 20 pour une contenance de 2203 mètres carrés. Leurs auteurs étaient les époux B, retraités née en 1931 et 1930, et Monsieur C âgé de 63 ans, propriétaires par moitié indivise par suite du décès de Madame O P veuve de Monsieur D survenu le […]. Les époux D, nés en 1902 et 1905, avaient acquis cette parcelle en août 1961 de Monsieur Q H. Il est fait référence à l’existence d’un chemin commun limitant au Levant l’immeuble vendu qui est commun entre l’acquéreur et Monsieur E propriétaire voisin mentionné dans un acte de vente du 6 janvier 1931 entre F et G.

Par acte notarié du 27 février 2015 Monsieur R S et son épouse née AB AC AD ont vendu à la SCI MELLIMMO représentée par ses associés Monsieur T U et son épouse née V W, une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une maison de deux pièces en rez-de-chaussée sise 58 impasse Saint-Mar à LA CIOTAT cadastrée BH 19 pour 1936 mètres carrés. Il est précisé dans l’acte que le bien avait été acquis en 2005 en viager de Monsieur AA J lequel est décédé en 2010. Celui-ci l’avait lui- même acquis par acte du 4 mars 1958 de Monsieur Q H entrepreneur.

Au chapitre “Servitudes” l’acte notarié du 27 février 2015 reprend deux servitudes : l’une bénéficiant au fonds vendu sur un chemin commun résultant d’un acte de 1931, l’autre créée par l’acte de 1958 par Monsieur H qui avait divisé son tènement d’origine. Il s’agit de l’interdiction à perpétuité d’édifier toute construction de plus de 3 mètres de hauteur au dessus du niveau du sol sur une bande de terrain d’une profondeur de 18 mètres, ladite bande de terrain longeant le chemin d’accès. A ce chapitre il est aussi fait état de l’obligation pour les acquéreurs d’édifier une clôture sur la ligne divisoire constituée par un mur de 40 à 50 mètres de hauteur surmonté par un grillage de 1 mètre de haut.

Il est évident que ces dispositions matérialisaient l’existence d’une clôture mitoyenne ne pouvant dépasser 1 mètre 50 de hauteur et créait une servitude “non altius tollendi” sur une bande profonde de 18 mètres tout le long de la ligne divisoire d’avec le chemin préexistant à l’acte de 1931 mais grevé d’une servitude de passage à cette date.

Il est certain que la parcelle 19 ayant pour ligne divisoire les parcelles 139 et 138, l’assiette de la servitude non altius tollendi est conditionnée en partie par le litige opposant la SCI MELLIMMO sur la longueur et la largeur de sa servitude de passage avec l’ASL Clos Saint Mar et les consorts I , ces derniers étant propriétaires des parcelles 138 et 141.

Attendu que l’acte de 1958 rappelle au chapitre “Charges et Conditions” les éléments relatifs au chemin évoqué dans l’acte de 1931 et crée un chapitre “Conditions Particulières” pour la clôture et par mention en marge l’engagement des acquéreurs de s’interdire à perpétuité de construire dans la bande de 18 mètres de largeur au dessus du niveau du sol.

Attendu que cette condition particulière est publiée aux Hypothèques avec le titre de Monsieur J, peu important qu’elle ait été omise dans le titre des époux X qui en sont les bénéficiaires.

La SCI MELLIMMO a obtenu un permis de construire deux immeubles soit au total 12 logements par arrêté municipal du 28 septembre 2015 pour une SHON de 958 mètres carrés et le plan de masse figurant au dossier permet d’établir que la servitude “non altius tollendi” affecte partie du bâtiment A et partie du bâtiment B.

Attendu que les époux X ont procédé à une donation partage et divisé leur tènement immobilier en créant des lots. Le litige ne porte pas sur les règles d’urbanisme qu’ils n’auraient pas respectées mais sur le respect d’une servitude de prospect dont leur fonds bénéficie, les décisions administrative déjà intervenues ne liant pas le juge civil.

Attendu que pour la SCI MELLIMMO un engagement à perpétuité doit être limité à la vie des acquéreurs de 1958 ce qui paraît peu surprenant sur le plan juridique, et elle invoque des arguments dont l’examen relève de la seule compétence du juge du fond à la fois sur le principe de l’existence de cette “servitude non altius tollendi” et sur la longueur du chemin le long de la parcelle vendue puisqu’elle estime qu’il est plus court en 1958 et ne concerne pas la parcelle à ce jour cadastrée 138.

Attendu que la SCI MELLIMMO se garde bien de communiquer un plan de géomètre pouvant justifier de ce que ses constructions telles que projetées ne dépassent pas en tout état de cause la hauteur de 3 mètres au dessus du sol naturel.

IL s’agit de l’existence d’un ensemble immobilier qui va être placé sous le régime de la copropriété et risque d’être vendu en VEFA. Il convient donc de suspendre l’exécution des travaux dans la bande de 18 mètres longeant les parcelles 139 et 138 jusqu’à décision du Tribunal statuant au fond et ce sous astreinte de 1000 € par jour à partir de la signification de la présente décision, sa liquidation nous étant réservée.

Il est donc fait application de l’article 841-1 du Code de Procédure Civile avec renvoi du dossier à l’audience collégiale de la 3^e Chambre Civile du 3 octobre 2016 à 14 heures.

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en état de référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’irrecevabilité, les consorts X étant recevables à agir en application de l’acte de 1958, les aléas de la procédure administrative ne liant pas la juridiction civile.

Faisons interdiction à la SCI MELLIMMO de poursuivre ses travaux de construction sur une bande de 18 mètres de large au droit des parcelles 138 et 139 à partir de la signification de la présente procédure et sous astreinte de 1000 € (mille euros) par jour ; disons nous en réserver la liquidation.

Renvoyons l’affaire à l’audience collégiale de la Troisième Chambre Civile en date du 3 octobre 2016 à 14 heures pour qu’il soit statué sur l’existence et l’assiette de la servitude litigieuse et sur sa violation par les constructions en cours d’édification.

Réservons les dépens.

Ainsi prononcé par la mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal de grande instance de Marseille le DIX SEPT JUIN DEUX MILLE SEIZE.

LE GREFFIER LE PRESIDENT