T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 16/53026 N° : 1 Assignation du : 12 Février 2016 (footnote: 1)	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 04 mai 2016 par M N-O, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Noémie L, Greffier.

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Raphaël MREJEN de la SELASU Cabinet Raphael MREJEN, avocats au barreau de PARIS – #D1260

DÉFENDEURS

Maître I G-H, ès qualités de mandataire successoral chargée d’administrer la succession de Mr A X

[…]

[…]

représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET DEBRE THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS – #C0165

Madame B Z F X

[…]

[…]

représentée par M^e Marie GUYOMARC’H, avocat au barreau de PARIS – #R0101

Monsieur D X

[…]

[…]

représenté par M^e Ludovic FIERS, avocat au barreau de LA ROCHELLE

DÉBATS

A l’audience du 31 Mars 2016, tenue publiquement, présidée par M N-O, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Noémie L, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 12 février et 15 mars 2016, et les motifs y énoncés,

EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par jugement rendu par le juge de l’exécution chargé des ventes immobilières au Tribunal de grande instance de Paris du 4 février 2016, la SCI Strasbourg Soixante a été déclarée adjudicataire des lots n°51, 52, 68, 69, 303, 304 de l’immeuble situé à Paris 19^e, […] consistant en deux appartements situés au 9^e étage, deux caves et deux garages, lots occupés par M^me E Z F X.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 12 février 2016, la SCI Strasbourg Soixante a fait assigner la succession d’A X représentée par M^e G-H en qualité de mandataire successoral et M^me B Z F X devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris, afin de :

— faire constater que M^me X occupe sans droit ni titre les lots en cause,

— faute de libération des lieux faire ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte financière,

— faire ordonner la séquestration du mobilier,

— faire fixer une indemnité d’occupation à compter de la date d’adjudication de 4.500 € par mois hors charges,

— faire constater que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

— faire condamner les défendeurs in solidum au paiement des dépens et d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Par acte du 15 mars 2016, la SCI Strasbourg Soixante a signifié le jugement d’adjudication et dénoncé la précédente assignation à M. D X, co-héritier d’A X avec M^me Z F X, afin de le faire intervenir à la présente procédure et le faire condamner in solidum avec M^me X et M^e G-H en qualité de mandataire successoral au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle de 4.500€ hors charges ainsi qu’aux dépens et à l’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 31 mars 2016, la SCI Strasbourg Soixante expose qu’elle a réglé et respecté toutes les conditions financières incombant à l’adjudicataire à la suite du jugement du 4 février 2016 et, qu’ayant appris par le mandataire successoral, que M. D X était co-héritier avec M^me X, il a attrait celui-ci dans la cause pour le voir condamné in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation due en raison du fait que la succession est tenue de l’obligation de délivrance du bien et par suite du paiement de l’indemnité d’occupation liée à la présence dans les lieux d’une des indivisaire.

Par ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement et par ses observations formulées à l’audience, la SCI Strasbourg Soixante demande au juge des référés de :

— constater, en tant que de besoin, que M^me X occupe sans droit ni titre les locaux litigieux,

— fixer une indemnité d’occupation avec effet à la date du jugement d’adjudication, à 4.500 € par mois outre les charges de copropriété de toute nature, le prorata de la taxe foncière et la taxe d’habitation jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, M. D X, M^me B Z F X et M^e I G-H en qualité de mandataire successoral chargée d’administrer la succession d’A X au paiement de la dite somme de 4.500€ par mois hors charges avec effet au 4 février 2016 ou subsidiairement à compter de la consignation du prix soit le 1^er mars 2016,

— condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l’audience du 31 mars 2016 et soutenues oralement, M^me X soutient à titre liminaire que le juge des référés du tribunal de grande instance doit se déclarer incompétent et renvoyer la SCI demanderesse à mieux se pourvoir en soutenant d’une part que le tribunal d’instance connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre, et, d’autre part, que le juge de l’exécution connaît des demandes nées de la procédure de saisie immobilière ou s’y rapportant directement.

Par ailleurs, sur le fond, M^me X invoque l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir de la SCI Strasbourg Soixante en l’absence de justification de son titre.

À titre subsidiaire, M^me X conteste le montant de l’indemnité d’occupation réclamée qui ne saurait dépasser, selon elle la somme mensuelle de 2.354,22 €, et qui ne peut être due qu’à compter de la justification du titre de la demanderesse. Elle demande à pouvoir bénéficier des plus larges délais de maintien dans les lieux dans l’attente en particulier du règlement de la succession de son mari et de la perception des sommes qui lui sont dues pour lui permettre de se reloger. Elle conclut au rejet de la demande d’astreinte et sollicite une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la demanderesse.

Par conclusions déposées à l’audience du 31 mars 2016 et soutenues oralement, Maître G-H, ès qualités de mandataire successoral de la succession d’A X, demande au juge des référés de rejeter les demandes dirigées à son encontre, subsidiairement à faire condamner M^me B Z F X à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de cette instance et faire condamner toute partie succombante à lui payer une indemnité de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l’audience du 31 mars 2016 et soutenues oralement, M. D X demande au juge des référés de débouter la SCI Strasbourg Soixante de ses demandes, de faire condamner cette dernière à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ainsi qu’une somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne qu’il ne peut pas être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation puisqu’il n’occupe pas les lieux, ce que l’adjudicataire savait parfaitement dans la mesure où le fait que M^me Z F X occupait les lieux était mentionné dans les actes de la procédure de saisie immobilière (procès-verbal de description).

Pour un exposé plus ample des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2016, date de la présente ordonnance.

SUR CE

Il convient tout d’abord de relever que la SCI Strasbourg Soixante ne sollicite plus l’expulsion de M^me X et tout occupant de son chez des lieux litigieux, étant rappelé que l’article L. 322-11 du code des procédures civiles d’exécution précise que “le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi”. Il n’y a donc pas lieu, pour le juge des référés, de se pencher sur les questions liées à la demande initiale d’expulsion.

- Sur la compétence du juge des référés du tribunal de grande instance :

Aucune demande d’expulsion n’étant plus soutenue, le moyen tiré de la compétence exclusive du tribunal d’instance n’a pas lieu d’être examiné.

La demande principale soutenue par la SCI Strasbourg Soixante vise à obtenir une indemnité d’occupation provisionnelle compte tenu du fait qu’elle ne peut pas jouir du bien dont elle est devenue propriétaire par adjudication. A cet égard, la procédure de saisie immobilière est terminée depuis le versement du prix et des frais. En conséquence, il n’y a pas lieu, nonobstant les dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire relatif à la compétence du juge de l’exécution, pour le juge des référés saisi d’une demande de provision sur indemnité d’occupation, de se déclarer incompétent.

Il convient donc de rejeter l’exception d’incompétence soutenue par M^me X.

— Sur la demande de provision :

L’article 809 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

Par ailleurs, la condition d’urgence n’est pas une condition de recevabilité des demandes fondées sur l’article 809 du code de procédure civile.

La SCI Strasbourg Soixante verse notamment aux débats :

• le jugement d’adjudication du juge de l’exécution du 4 février 2016 ;
• la justification de la publication à la Conservation des hypothèques, le 22 mars 2016, du jugement d’adjudication du 4 février 2016 ;
• la signification du jugement d’adjudication et sommation de quitter les lieux délivrée le 7 mars 2016 à M^me B Z F X ;
• la copie du procès-verbal de constat de l’état des lieux dressé le 9 octobre 2014 en présence de M^me X décrivant les lieux objet de la procédure de saisie immobilière ;
• un certificat de superficie de l’appartement établissant sa surface à 123,14m², et un plan montrant la disposition des lieux et la présence des balcon et terrasse ;
• la copie d’annonces parues dans la presse concernant la location d’appartements dans le quartier des Buttes Chaumont et d’un tableau présentant le prix moyen au m² pour la location de logement dans Paris et proposant un loyer de 23,8€ le m² dans le quartier Buttes Chaumont / Secrétan ;
• le procès-verbal d’expulsion du 23 octobre 2015 ;

L’ensemble de ces documents permet de constater que par jugement rendu par le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal de grande instance de Paris du 4 février 2016, la SCI Strasbourg a été déclarée adjudicataire des lots n°51, 52, 68, 69, 303, 304 de l’immeuble situé à Paris 19^e, […] consistant en deux appartements situés au 9^e étage, deux caves et deux garages. La SCI Strasbourg Soixante justifie d’un titre de propriété puisqu’elle établit avoir fait publier le jugement d’adjudication après paiement des frais. Elle est donc recevable à solliciter une indemnité d’occupation des lieux ainsi acquis par ses soins.

L’adjudication définitive entraîne dépossession du saisi qui, s’il se maintient dans les lieux, devient occupant sans titre ni droit.

Il n’est pas contesté que M^me B Z F X, co-héritière de ce bien, occupe toujours les lieux sans droit ni titre malgré la sommation d’avoir à quitter les lieux qui lui a été délivrée le 7 mars 2016. L’occupation par M^me X des lieux était mentionnée dans les pièces de la procédure de saisie immobilière, le mandataire successoral établissant en outre avoir tenté de vendre le bien dépendant de la succession d’A X à l’amiable mais s’être heurté au refus de M^me X de quitter les lieux volontairement.

Il apparaît ainsi que seule M^me X se maintient dans les lieux sans que cette occupation soit avalisée ou approuvée par son co-héritier, M. D X, ni par Maître G-H, ès qualité de mandataire successoral.

En conséquence, et même si l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, prévoit que le saisi est tenu à l’égard de l’adjudicataire à la délivrance du bien, il y a lieu de constater que l’obligation pour M. D X et pour Maître G-H, ès qualités, qui ne sont pas responsables du maintien dans les lieux de M^me X, de régler l’indemnité d’occupation liée à la présence dans les lieux, postérieurement à l’adjudication, de M^me X, est sérieusement contestable. En conséquence, la demande dirigée à leur encontre sera rejetée.

M^me X conteste le montant de l’indemnité d’occupation réclamée.

Elle fait d’abord valoir que la prise en compte des surfaces du balcon et de la terrasse doit être largement minorée par rapport à la demande présentée par la SCI demanderesse. M^me X suggère de retenir une surface totale de l’appartement avec terrasse de 130,79 m².

Elle soutient ensuite que l’évaluation à 30€ le m² est excessive et elle suggère de retenir, au vu de l’arrêté préfectoral du 25 juin 2015 fixant les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris, un loyer de 18€ le m², soit 2.354,22 € par mois pour 130,79 m².

Il ressort cependant des éléments de la cause, notamment le constat d’huissier du 9 octobre 2014 et les pièces versées tant par la SCI demanderesse que par M^me X, que l’appartement litigieux, qui est en bon état d’entretien, est situé à proximité immédiate du parc des Buttes Chaumont, dans la partie bourgeoise du 19 arrondissement, au 9^e étage d’un immeuble de construction entre 1946 et 1970, bénéficiant d’un balcon et d’une grande terrasse avec une vue sur le centre de Paris, ainsi que de deux caves et de deux garages.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M^me X à la somme de 3.300 € par mois, hors charges, à compter du 22 mars 2016, date de la publication du jugement d’adjudication à la Conservation des hypothèques et jusqu’à libération des lieux.

- Sur la demande reconventionnelle de délais de maintien dans les lieux formulée par mme X :

M^me X demande au juge des référés de lui accorder des délais les plus larges pour la libération des lieux compte tenu de ses ressources et de celles de son fils qui demeure avec elle.

Il convient toutefois de relever que cette demande revient à solliciter un sursis à l’exécution de l’expulsion qui résulte, elle, du jugement d’adjudication. Une telle demande relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution de sorte que le juge des référés, saisi d’une demande fixation de l’indemnité d’occupation liée à l’occupation après adjudication des biens, doit rejeter cette demande.

- Sur la demande d’indemnité pour procédure abusive formée par M. D X :

M. D X a été attrait dans la présente procédure en qualité de co-héritier dans la succession de son père, A X, le bien adjugé dépendant de cette succession.

Il résulte des éléments du dossier que M. X était d’avis, avec le mandataire successoral, de vendre à l’amiable le bien immobilier dépendant de la succession, mais que cette vente n’a pu aboutir du fait de l’opposition de M^me F X, de sorte que le bien a finalement été vendu sur la saisie opérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en l’absence de règlement des charges de copropriété par la succession. Les pièces de la procédure de saisie immobilière démontraient clairement que le bien vendu était occupé par un membre de l’indivision successorale, à savoir M^me X.

En conséquence, et compte tenu du fait que seul l’occupant des lieux vendus par adjudication peut être tenu à verser une indemnité d’occupation à l’adjudicataire privé de la jouissance du bien, il convient de considérer que la SCI Strasbourg Soixante a attrait sans raison M. D X dans la présente procédure.

Une somme de 1.000 € lui sera alloué à ce propos à titre de dommages-intérêts et mise à la charge de la SCI Strasbourg Soixante.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa du Code de procédure dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du dit Code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M^me B Z F X, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Compte tenu de ce que la SCI Strasbourg Soixante a abusivement attrait M. D X dans la cause, la demanderesse sera condamnée à verser à ce dernier une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de ce texte.

S’agissant des demandes présentées par la SCI Strasbourg Soixante et Maître G-H ès qualité de mandataire successoral et compte tenu des éléments fournis par M^me X sur sa situation financière, l’équité commande d’allouer une somme de 1.500 € à la SCI demanderesse et une somme de 1.000 € à Maître G-H.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

Rejetons l’exception d’incompétence soutenue par M^me B Z F X ;

Condamnons M^me B Z F X à payer à la SCI Strasbourg Soixante la somme provisionnelle de 3.300 € par mois, hors charges, à compter du 22 mars 2016, date de la publication du jugement d’adjudication à la Conservation des hypothèques et jusqu’à libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation des lots n°51, 52, 68, 69, 303, 304 de l’immeuble situé à Paris 19^e, […] consistant en deux appartements situés au 9^e étage, deux caves et deux garages ;

Condamnons la SCI Strasbourg Soixante à payer la somme de 1.000 € à M. D X à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamnons M^me B Z F X aux entiers dépens ;

Condamnons la SCI Strasbourg Soixante à payer la somme de 1.000 € à M. D X par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M^me B Z F X à payer la somme de 1 500 € à la SCI STRASBOURG SOIXANTE et celle de 1.000 € à Maître G-H ès qualité de mandataire successoral par application des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes supplémentaires ou complémentaires des parties,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du nouveau code de procédure civile.

Fait à Paris le 04 mai 2016.

Le Greffier, Le Président,

Noémie L M N-O

FOOTNOTES

1:

4 Copies exécutoires

délivrées le: