TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

du 21 Décembre 2017

Enrôlement n° : 14/03365

AFFAIRE : M. Z X ( la SELARL SELARL AXTEN)

C/ Synd. des copropriétaires de l’immeuble “[…] (M^e A B)

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Novembre 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Magali VINCENT, Vice-Présidente

Greffier : Madame Jacqueline LAGARDE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 21 Décembre 2017

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 21 Décembre 2017

Par Madame Magali VINCENT, Vice-Présidente

Assistée de Madame Jacqueline LAGARDE, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur Z X

[…]

représenté par Maître Christophe LESTRINGANT de la SELARL SELARL AXTEN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e Stéphane CALLUT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[…], pris en la personne de son syndic en exercice la Société GESCAP 3, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e A B, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 2 juin 2008, la résidence Notre-Dame de Lorette V sis 43-45 rue de la république à Marseille a fait l’objet d’un état descriptif de division en lots de copropriété. La société GESCAP III a été désigné comme syndic provisoire.

M. Z X a fait l’acquisition le 31 décembre 2009 d’un appartement dans cette résidence.

A l’initiative de M. X, le Tribunal de grande instance de MARSEILLE par jugement du 13 mai 2013 a annulé l’assemblée générale du 26 novembre 2012 et désigné M. Y en qualité d’administrateur provisoire.

Celui-ci a convoqué une assemblée générale extraordinaire le 19 septembre 2013 et la société GESCAP III a été désignée syndic.

Le 20 décembre 2013, le syndic GESCAP III a organisé une assemblée générale des copropriétaires qui approuvait notamment les comptes de l’exercice 2012.

Par exploit d’huissier en date du 26 février 2014, M. X a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Notre Dame de Lorette V représenté par son syndic en exercice la SAS GESCAP III devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins notamment d’annuler plusieurs résolutions votés lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2013.

Par conclusions récapitulatives n°4 notifiées par RPVA le 23 février 2017 auxquelles il sera reféré pour un exposé plus ample des moyens, M. X sollicite :

— la nullité des résolutions 5, 6, 8, 9 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 décembre 2013 ;

— qu’il soit dit et jugé que GESCAP 3 n’a pas le droit sur cette période au paiement d’honoraires ni au remboursement de frais, et que les comptes 2011 et 2012 et les budgets prévisionnels 2013 et 2014 sont erronés ;

— qu’il soit dit et jugé que le syndic devra en conséquence restituer les fonds et honoraires indûment perçus compte tenu de l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2012 et des résolutions précitées;

— la désignation d’un expert judiciaire aux frais du syndicat avec la mission suivante :

— se faire remettre par les parties et par toutes personnes susceptibles de les détenir, toutes pièces comptables, factures, conventions, tous appels de fonds et tous autres documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— vérifier et corriger les comptes et budgets prévisionnels établis sur la période où GESCAP 3 était dépourvue de mandat ;

— notamment, expurger tous comptes et budgets de tous frais et honoraires de GESCAP 3 ;

— établir les comptes et budgets réels sur la période où GESCAP 3 était dépourvue de mandat ;

— dire si les erreurs relevées causent préjudice aux copropriétaires et quantifier les préjudices ;

— faire le compte entre les parties.

— qu’il soit dit et jugé qu’il soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété « Notre Dame de Lorette V » pris en la personne de son syndic, à payer à Monsieur X, la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2017, auxquelles il sera reféré pour un exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Notre Dame de Lorette représenté par son syndic en exercice GESCAP III conclut au débouté des demandes de M. X et sollicite la somme de 7000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens distraits.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er juin 2017 et l’affaire a été appelée à l’audience du 2 novembre 2017.

MOTIFS

Sur l’annulation des résolutions 5, 6, 8, 9 et 16

Il n’y a pas lieu d’annuler la résolution n°6 dès lors, qu’elle n’a pas été votée. La demande est donc sans objet.

Sur l’absence de mandat du syndic

La désignation du syndic par le règlement de copropriété ou tout autre accord des parties est provisoire. Aux termes de l’article 17 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, elle doit être ratifiée lors de la « première assemblée générale», qui doit se tenir dans l’année de la naissance de plein droit du syndicat, puisque, dans tout syndicat, une assemblée doit avoir lieu, chaque année.

Le syndic dont le mandat n’a pas été renouvelé, ne peut donc prétendre à une quelconque rémunération même s’il a continué à exercer des pouvoirs de gestion puisque celle-ci n’a pas été préalablement fixée par une assemblée générale.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que GESCAP III était dépourvu de mandat de syndic envers la copropriété Notre-Dame de Lorette au moins à compter du 17 novembre 2011 et ce, jusqu’au 19 septembre 2013, date de sa nomination par l’assemblée générale des copropriétaires.

M. X sollicite l’annulation des résolutions n°5, 8 et 9 qui ont approuvés les comptes de l’exercice 2012 et voté le budget prévisionnel 2013 et 2014 au motif que le syndic n’avait plus mandat pour administrer la copropriété et qu’il ne pouvait donc solliciter le paiement de sa rémunération dans les comptes.

Il en ressort que le simple fait que GESCAP III ait continué à administrer et gérer les comptes de la copropriété sans mandat, ne rend pas ceux-ci obligatoirement irréguliers dès lors que les dispositions légales sont respectés. Toutefois, il ressort de la liste des dépenses pour l’exercice 2012 que le syndic a facturé son intervention alors qu’il ne bénéficiait plus de mandat et ne pouvait solliciter une quelconque rémunération. Il en est de même pour le budget prévisionnel 2013. Les comptes apparaissent donc irréguliers et une assemblée générale ne peut approuver des comptes irréguliers.

Il sera donc prononcé l’annulation des résolutions n°5 et 8.

A l’inverse, la résolution n°9 portant l’approbation du budget prévisionnel 2014 n’est pas entachée d’irrégularité dès lors que GESCAP III a été régulièrement nommée pour cet exercice et était en droit de facturer ses honoraires. L’assemblée générale l’a donc approuvé régulièrement.

Dès lors, ce moyen d’annulation sera rejeté.

Sur l’article 11 du décret du 17 mars 1967

L’article 11 du décret 17 mars 1967 prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I. – Pour la validité de la décision :

1º L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2º Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1º et au 2º ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndic qu’ont été joints à la convocation, le relevé des dépenses pour l’exercice 2011 et 2012, les états financiers avec répartition pour les mêmes années, le compte de gestion général pour 2011 et 2012, et le budget prévisionnel pour ces années. Dès lors, les prescriptions formelles de l’article précité ont été respectées. Le fait que les comptes de l’exercice 2011 et le budget prévisionnel n’aient pas été approuvés et votés compte tenu de l’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2012 ne rend pas pour autant irrégulière la convocation.

En conséquence, le moyen de nullité de la résolution n°9 de ce chef sera rejeté.

Sur les modalités de consultation des pièces justificatives des charges

L’article 9 du décret du 17 mars 1965 prévoit que la convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives des charges telles qu’elles ont été arrêtées par l’assemblée générale en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, avant la tenue d’une assemblée générale de copropriétaires, les pièces justificatives des charges sont tenues à la disposition de ceux-ci, selon les modalités définies par l’assemblée générale.

Toutefois, il est évident que si l’assemblée générale n’a pas encore arrêté les modalités de consultation des pièces justificatives des charges, celles-ci ne peuvent être rappelées dans la convocation comme le prévoit l’article 9 du décret.

M. X soutient que la convocation pour l’assemblée générale ne contient pas le rappel des modalités de consultation et qu’en outre, la résolution n°16 prévoyant ces modalités est contraire aux dispositions légales.

En l’espèce, l’assemblée générale antérieure du 26 novembre 2012 ayant été annulée, aucune modalité de consultation n’avait été prévue par l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, la convocation pour l’assemblée générale du 20 décembre 2013 n’avait pas à les rappeler. Au surplus, M. X ne justifie pas qu’il ait été dans l’impossibilité de consulter les pièces justificatives chez le syndic.

En outre, la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 décembre 2013 prévoit : “l’assemblée générale des copropriétaires décide que la consultation des pièces justificatives des charges se fera au cours du premier trimestre suivant la fin de l’exercice comptable.”

Dès lors, il apparaît que la résolution est régulière dès lors que la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires pour approuver les comptes ne peut pas intervenir avant la fin de l’exercice comptable, que l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un délai de six mois pour approuver un budget prévisionnel et que les délais de convocation sont de 21 jours. Dès lors, il n’est pas justifié en quoi la résolution n°16 approuvée empêcherait une consultation par les copropriétaires des justificatifs avant la tenue de l’assemblée.

Le moyen de ce ce chef sera donc rejeté.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de M. X relative à l’annulation des résolutions n°9 et 16.

Sur la demande d’expertise comptable

M. X sollicite la désignation d’un expert au motif que les comptes et budgets établis par GESCAP III sont entachés de nullité et invérifiables du fait de l’absence d’accès aux justificatifs de charges.

Toutefois, hormis le paiement des honoraires du syndic qui ont été irrégulièrement prévus dans l’exercice 2012 et le budget prévisionnel 2013, il n’est pas justifié d’autres irrégularités dans les comptes par le syndic. En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire et la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît enfin pas équitable de laisser à la charge de M. X les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Notre Dame de Lorette sera donc condamné au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires succombant partiellement, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 20 décembre 2013 de la copropriété Notre-Dame de Lorette V sans objet ;

PRONONCE la nullité des résolutions n°5 et 8 de l’assemblée générale du 20 décembre 2013 de la copropriété Notre-Dame de […]

DEBOUTE Monsieur Z X de sa demande de nullité des résolutions n°9 et 16 et de sa demande d’expertise comptable ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Notre-Dame de Lorette V sis 43 et […] représenté par son syndic en exercice la SAS GESCAP III à payer à M. Z X la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Notre-Dame de Lorette V sis 43 et […] représenté par son syndic en exercice la SAS GESCAP III aux dépens de la présente instance ;

DIT que M. Z X sera dispensé de toute participation à la dépense commune aux frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le vingt et un décembre deux mille dix sept.

LE GREFFIER LE PRESIDENT