8CH – 2007/

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NANTERRE

8^e chambre

JUGEMENT RENDU LE 13 Juin 2007

N° R.G. : 06/06671

AFFAIRE

[…]

C/

Syndicat des Copropriétaires 7/9 PLACE C D 92300 E F

DEMANDERESSE

[…]

dont le […]

[…]

représentée par la SCP CORDELIER NICOLAS RICHARD JOURDAN DELCOURT POUDENX AUBERY- DURIEUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P399

DEFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires 7/9 PLACE C D 92300 E F

représenté par son syndic le Cabinet LEMA IMMOBILIER

dont le […]

92300 E F

représenté par M^e G H-X,

avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 136

L’affaire a été débattue le 04 Avril 2007 en audience publique devant le tribunal composé de :

Y Z, Vice-président

C-K L, Juge

A B, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : I J faisant fonction de Greffier

JUGEMENT

prononcé publiquement, en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI SAJ INVEST est copropriétaire dans l’immeuble du 7 /9 place C D à E – F du lot n° 31 désigné comme suit :

“ Au rez de chaussée, au fond, derrière l’escalier I , une resserre, numéro 4 du plan, éclairée par lanterneaux, avec WC intérieurs et 17/ 650 ° des parties communes”.

Par lettre en date du 25 octobre 2005, la SCI SAJ INVEST a sollicité auprès du syndic, la société LEMA IMMOBILIER le raccordement de son lot à l’interphone de l’immeuble, ce qui lui a été refusé le 27 octobre suivant au motif que son lot constituait un “ local /remise” et non un appartement.

Portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 22 mars 2006, cette demande a fait l’objet d’un refus adopté à la majorité de l’article 24 au terme de la résolution n° 17 libellée comme suit “ Autorisation à donner à l’étude Bibas pour le compte de la société SAJ INVEST de raccorder l’interphone de l’immeuble au local” .

Par assignation du 23 mai 2006, la SCI SAJ INVEST a fait assigner le syndicat des copropriétaire, représenté par son syndic, la société LEMA IMMOBILIER afin d’être autorisée à faire exécuter à ses frais les travaux de raccordement litigieux.

Au terme de ses conclusions récapitulatives en date du 18 janvier 2007, la SCI SAJ INVEST demande au tribunal, au visa des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, modifiées par la loi du 13 décembre 2000, de :

• Déclarer la SCI SAJ INVEST recevable en ses demandes ;

En conséquence :

• Constater que les travaux de raccordement du lot n° 31 à l’interphone de l’immeuble constituent des travaux d’amélioration ;
• constater que lesdits travaux ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires ;

En conséquence :

• Autoriser la SCI SAJ INVEST à faire procéder, à ses frais, à l’exécution des travaux de raccordement de l’interphone de l’immeuble au lot n° 31 de l’état descriptif de division de l’immeuble du 7/ 9 place C D à E F 92300, et ce conformément au devis de l’entreprise BRM ou celui de l’entreprise MARIONO ;
• Fixer les conditions dans lesquelles ces travaux devront être réalisés et qui s’imposeront au syndicat des copropriétaires ;
• Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI SAJ INVEST la somme de 2000 € à titre de dommages – intérêts pour résistance abusive ;
• Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI SAJ INVEST la somme de 3500€ en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau code de Procédure Civile ;
• Le condamner en tout les dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI SAJ INVEST fait valoir que :

— les travaux de raccordement sollicités nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 dès lors qu’ils affectent les parties communes et concernent un élément d’équipement commun ;

— les travaux litigieux, qui n’ont pas été exécutés préalablement à l’autorisation sollicitée, constituent des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965.

— les dépenses relatives à l’installation et à l’entretien de l’interphone, partie commune, doivent être réparties au prorata des tantièmes de copropriété, indépendamment du critère de l’utilité ;

— le raccordement sollicité est conforme à la destination de l’immeuble dès lors que l’article 2 du règlement de copropriété autorise l’usage commercial ou professionnel des lots du rez – de chaussée, et que le lot en cause est à usage de bureaux et de dépôt de marchandises ;

— aucun argument tiré de la non réalisation des conditions fixées par l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 n’a été opposé à la SCI SAJ INVEST par le syndicat des copropriétaires ;

— le caractère illicite d ‘un aménagement précédemment allégué du lot n° 31 en local d’habitation n’est pas établi par les pièces versées aux débats ;

— en toute hypothèse, le changement d’affectation du lot n° 31 en bureaux professionnels et commerciaux est conforme à la destination de l’immeuble et ne nuit pas aux droits des autres copropriétaires, aucune nuisance n’étant établie ni même invoquée ;

— le syndicat des copropriétaires n’établit pas davantage que le raccordement du lot n° 31 à l’interphone commun ne présenterait aucune utilité pour le lot, serait ce la réception des livraisons rendue plus difficile, voire empêchée par l’absence d’interphone ;

— l’application de l’article 30 alinéa 4 n’impose enfin en aucune manière que la décision de refus de raccordement de l’assemblée générale constitue un trouble de droit pour la société demanderesse.

En défense :

Au terme de ses conclusions récapitulatives en date du 17 octobre 2006, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7 /9 place C D à E – F demande au tribunal, au visa du règlement de copropriété, de :

• Déclarer la SCI SAJ INVEST mal fondée en ses demandes et l’en débouter ;
• Condamner la SCI SAJ INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
• Le condamner en tout les dépens dont distraction au profit de maître G H – X, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Nouveau code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les locaux dont le raccordement à l’interphone est sollicité ont été aménagés illégalement en logement par l’auteur médiat de la SCI SAJ INVEST, laquelle a fait l’acquisition d’un lot désigné comme resserre au terme de l’acte reçu le 29 juin 2005 ;

— la SCI SAJ INVEST ne peut dès lors prétendre qu’il n’existe aucune restriction à l’habitation de ce lot, et que le raccordement serait conforme à la destination de l’immeuble, alors qu’il est de jurisprudence constante que les dispositifs de fermeture de l’immeuble sont réservés aux seuls appartements, et que l’interphone ne présente aucune utilité objective pour le lot considéré ;

— la SCI SAJ INVEST ne justifie enfin nullement d’un trouble de droit constitué par la décision de refus de l’assemblée générale.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 janvier 2007, et l’affaire, plaidée le 4 avril 2007, a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de raccordement à l’interphone commun

Il est constant aux débats qu’aux termes d’un acte reçu le 29 juin 2005, la SCI SAJ INVEST s’est portée acquéreur du lot n° 31 de l’état descriptif de division, situé au rez de chaussée de l’immeuble sis 7 / 9 place C -D à E – F, et désigné comme une “resserre [située] au fond derrière l’escalier, éclairée par lanterneaux avec WC intérieurs “; que l’auteur de la SCI SAJ INVEST a été déclaré adjudicataire de ce lot au terme d ‘un jugement de la chambre des Criées de ce tribunal en date du 7 juillet 2004 ; qu’au terme d’un dire annexé au cahier des charges de la vente sur saisie immobilière, le Cabinet LEMA IMMOBILIER, syndic, a fait part d ‘une transformation illicite de ce lot en “local d’habitation 2 pièces cuisine “ et de l’autorisation d’agir en justice qui lui a été donnée par l’assemblée générale à l’encontre du “ futur propriétaire “ pour restituer au local sa destination d’origine.

Il résulte des écritures non contestées sur ce point du demandeur, et non démenties par les productions, que ce local, qui n’est pas l’accessoire d’un lot principal à usage de commerce ou d’habitation, est exploité à usage de bureaux et de dépôt de marchandises par le preneur de la SCI SAJ INVEST, ce en dépit de la qualification “ d’appartement” au terme d’une lettre adressée par son conseil au cabinet LEMA IMMOBILIER le 6 janvier 2006 ; qu’il n’est justifié d’aucune instance en cours ni d’aucune action engagée par le syndicat des copropriétaire pour restituer au local litigieux sa destination de resserre telle qu’énoncée par l’état descriptif de division, laquelle demeure compatible avec une occupation intermittente ou permanente aux heures de bureaux ; qu’enfin l’usage revendiqué de ce lot est conforme à la destination de l’immeuble tel qu‘énoncée par l’article 2 du règlement de copropriété disposant que “les locaux du rez de chaussée ne pourront être occupés et habités que … bourgeoisement, professionnellement ou commercialement “.

En ce qui concerne la fermeture de la porte d’entrée de l’immeuble, tout propriétaire d’un lot, quelqu’en soit l’usage commercial, artisanal, libéral ou d’habitation, doit se voir reconnaître le droit d’utiliser les parties communes d’une façon lui permettant l’exercice des droits conférés par le règlement de copropriété.

Ainsi, le raccordement de la totalité des lots autres qu’accessoires ou à usage de caves et emplacements de stationnement au système de sécurité que constitue l’interphone, en vue qui de permettre, comme en l’espèce, au locataire du demandeur d’exercer une activité commerciale ou artisanale licite impliquant la réception de livraisons de marchandises, apparaît conforme à la destination de l’immeuble et ne porte aucune atteinte à la jouissance des parties privatives des lots déjà raccordés.

Dès lors, la demande d‘autorisation formulée par la SCI d’installer à ses frais un interphone ou l’extension de l’installation existante à la porte cochère de l’immeuble, afin notamment de commander l’ouverture de celle – ci depuis son local du rez de chaussée, ne constitue que la mise en conformité de l’accès de ses locaux avec celui de l’immeuble, et relève de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de travaux qui affectent les parties communes et constituent une amélioration de l’élément d’équipement commun existant, serait – ce pour le seul copropriétaire nouvellement raccordé.

Le syndicat défendeur n’est donc pas fondé à soutenir que l‘assemblée générale tenue le 22 mars 2006 a refusé à bon droit l’autorisation demandée au terme de sa résolution n° 17, faute de démonstration par la SCI SAJ INVEST d’un trouble de droit et de l’utilité objective du raccordement sollicité au regard de la modification illicite de l’usage du lot.

Conformément aux dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, il sera fait droit dans les conditions précisées au dispositif, aux frais exclusifs de la SCI SAJ INVEST, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, et sous réserve de la mise en conformité des installations privatives existantes, à la demande d’autorisation de raccordement du lot n° 31 à l’interphone commun situé à la porte d’entrée de l’immeuble, selon devis versés aux débats des sociétés BRM ( pour 844 € TTC ) et MARIONO ( pour 770 , 15 € ).

Autres demandes

Le refus opposé par l‘assemblée générale des copropriétaires, dans la plénitude de ses attributions, à la demande de raccordement sollicitée, ne procède d’aucune volonté de nuire constitutive d’une faute dès lors que nul abus de majorité n’est démontré ni invoqué par la SCI demanderesse, et que l‘appréciation inexacte de l’étendue de ses droits par le défendeur n’est pas en lui – même constitutif d’abus.

Il convient de la débouter en conséquence de sa demande d’allocation d’une somme de 2000 € à ce titre.

La SCI SAJ INVEST étant fondée en sa demande, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Il apparaît enfin conforme à l’équité de condamner le syndicat défendeur succombant à payer à la SAJ INVEST la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 7 /9 place C D à E – F en date du 22 mars 2006 ;

Autorise la SCI SAJ INVEST, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, et sous réserve de la mise en conformité préalable de l’éventuelle installation privative existante, à faire procéder à ses frais exclusifs à l’exécution des travaux de raccordement de l’interphone de l’immeuble au lot n° 31 de l’état descriptif de division de l’immeuble du 7/ 9 place C D à E F 92300, tels que définis aux devis des sociétés BRM et MARIONO en date des 10 et 16 novembre 2006 ; descriptif et plan joints à la convocation à l’assemblée générale du 31 mai 2006 ;

Dit que les travaux ainsi autorisés ne pourront affecter l‘usage par les autres copropriétaires de l’interphone commun que pour le temps strictement nécessaire au démontage de l’installation existante en porte cochère et au passage d‘un cable en parties communes vue du raccordement du combiné privatif ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI SCI SAJ INVEST la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Fait à Nanterre le 13 juin 2007

signé par Y Z, Vice-président et par I J, faisant fonction de Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER

I J

LE PRESIDENT

Y Z