Tribunal de grande instance de Paris, Expropriations, 30 septembre 2016, n° 16/00003

TGI Paris 30 août 2016

TGI Paris 30 septembre 2016

Résumé par Doctrine IA

La Société du Grand Paris a saisi la juridiction de l'expropriation de Paris afin de fixer les indemnités dues à M. I G H et à Mme B X pour l'expropriation d'un pavillon et de deux locaux commerciaux à Champigny-sur-Marne. La SGP propose une évaluation alternative des biens en valeur libre et en valeur occupée. Les expropriés demandent des indemnités plus élevées que celles proposées par la SGP. La juridiction a retenu une valeur unitaire de 4 300 euros/m² pour le pavillon et de 3 100 euros/m² pour les locaux commerciaux. Les indemnités principales ont été fixées à 430 000 euros pour le pavillon en valeur libre, à 344 000 euros pour le pavillon en valeur occupée, et à 190 400 euros pour les locaux commerciaux. Les expropriés ont également obtenu une indemnité de déménagement de 4 200 euros et une indemnité pour perte de revenus locatifs de 15 936 euros. La SGP a été condamnée à payer 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, expropriations, 30 sept. 2016, n° 16/00003
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/00003

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane DESFORGESGilles CAILLET
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGES
Parties :	SOCIETE DU GRAND PARIS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Expropriations

N° RG : 16/00003

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT DU 30 Septembre 2016

DEMANDERESSE

SOCIETE DU GRAND PARIS

SIEGE SOCIAL IMMEUBLE LE CEZANNE

[…]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES

de la SELARL LE SOURD DESFORGES,

avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire K0131

DÉFENDEURS

Monsieur I G H

[…]

représenté par Maître Gilles CAILLET

de la SELEURL HELIANS,

avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire G0876

Madame B X

[…]

représentée par Maître Gilles CAILLET

de la SELEURL HELIANS,

avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire G0876

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE,

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par M. C D

OPÉRATION :

[…]

Marie-Hélène MASSERON, Vice Présidente au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, greffier stagiaire en pré-affectation sur poste, désignés conformément aux articles L.211-1 et R211-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 14 septembre 2016 au cours desquelles ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2016 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par décret n° 2014-1607 en date du 24 décembre 2014, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation, par la Société du Grand Paris, du tronçon de métro automatique reliant les gares de Pont-de-Sèvres et Noisy-Champs du réseau de transport public du Grand Paris (dite « ligne rouge-15 Sud ») dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Par mémoire valant offre daté du 22 juillet 2016, visé par le greffe le 26 juillet 2016 et notifié aux parties expropriées par lettre recommandée avec avis de réception signé le 25 juillet 2016, la société du Grand Paris (ci-après la SGP) a saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer les indemnités devant revenir conjointement à M. I G H et à M^me B X pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’un pavillon et de deux locaux commerciaux situés 73 et […] à Champigny-sur-Marne (94500), cadastrés section AG n°35.

La SGP sollicite une évaluation alternative des biens en valeur libre et en valeur occupée. Pour le pavillon, elle offre de verser une indemnité principale de 350ྭ000 euros en valeur libre et de 280ྭ000 euros en valeur ocupée (après un abattement de 20 %), retenant une valeur unitaire de 3ྭ500 euros/m², outre une indemnité de remploi de 36ྭ000 euros en valeur libre et de 29ྭ000 euros en valeur occupée. Pour les deux locaux commerciaux, elle offre le paiement d’une indemnité principale de 189ྭ000 euros en valeur libre et de 113ྭ400 euros en valeur occupée (après un abattement de 40 %), retenant une valeur unitaire de 2ྭ600 euros pour le local le plus ancien et de 2ྭ800 euros pour le local le plus récent.

Le transport sur les lieux a été effectué le 30 août 2016.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 8 septembre 2016, les expropriés sollicitent le paiement des indemnités suivantes :

— une indemnité principale de 460ྭ000 euros pour le pavillon, en valeur libre et en valeur occupée, retenant une valeur unitaire de 4ྭ600 euros /m²,

— une indemnité de remploi de 47ྭ000 euros,

— une indemnité pour frais de déménagement de 4ྭ200 euros,

— une indemnité principale de 306ྭ961 euros pour les deux locaux commerciaux, retenant une valeur unitaire de 5ྭ018 euros pour le local le plus ancien et de 5ྭ300 euros pour le local le plus récent,

— une indemnité de remploi de 31ྭ696 euros,

— une indemnité de 15ྭ936 euros pour perte de revenus locatifs,

— une indemnité de 692,50 euros pour remboursement anticipé d’un prêt immobilier,

— une indemnité de 3ྭ000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils précisent qu’aucune offre de relogement ne leur a été faite par la SGP et demandent que leurs droits soient réservés à ce sujet.

Par conclusions visés par le greffe le 8 septembre 2016, le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité principale pour le pavillon à 370ྭ000 euros sur la base d’une valeur unitaire de 3ྭ700 euros /m² et l’indemnité principale pour les locaux commerciaux à 137ྭ200 euros sur la base d’une valeur unitaire de 2ྭ800 euros par m² pour chacun des locaux, et de fixer à 51ྭ720 euros l’indemnité totale de remploi.

A l’audience du 14 septembre 2016, les parties et le commissaire du Gouvernement ont soutenu leurs écritures. Interrogée sur ce point, M^me X a déclaré ne pas avoir fait de demande de relogement à la SGP mais avoir escompté une proposition de sa part.

LE BIEN

L’ensemble immobilier, d’une superficie de 437 m², est situé au […] à Champigny-sur-Marne, avenue très passagère composée d’habitations et de commerces, notamment de bouche, située à l’ouest du centre ville auquel on accède par la rue E F qui prolonge l'[…] et la gare […] se trouvent à plus d’un km de cette avenue. Deux lignes de bus la desservent, des arrêts sont implantés à proximité de l’ensemble immobilier.

Celui-ci est soumis au régime de la copropriété, mais ses sept lots appartiennent aux expropriés. Clos de mur avec une grille en fer forgé, l’ensemble comprend un pavillon en retrait de la rue de quelques mètres, et deux locaux commerciaux contigüs ayant leur façade sur rue.

Le pavillon a été construit en 1915, mais a fait l’objet d’extensions et de modifications ainsi que d’une reprise en sous-oeuvre dans la cave. D’une surface habitable de 100 m², il possède à l’avant une cour dallée permettant le stationnement de trois véhicules, est agrémenté d’un jardin sur un côté (d’environ 150 m²) et surplombé à l’arrière par un immeuble de quatre étages.

D’un étage, le pavillon est composé au rez-de-chaussée, dans une extension, de l’entée et de la cuisine, et dans le bâtiment principal, du séjour, du salon, d’une chambre, d’un bureau et d’une salle de bains avec douche et WC. Il est doté d’un sous-sol où se trouve une chaudière à gaz.

Une remise de 5 m² se situe dans l’angle de la propriété sur l’arrière du pavillon.

L’ensemble est en bon état.

Les locaux commerciaux ont chacun une superficie de 35 m². Les deux bâtis sont de construction rectangulaire avec toit plat, […], murs peints, faux plafonds, chauffage électrique et point d’eau dans les arrière-boutiques. L’un des deux, construit en 2013, est plus récent que l’autre. Il est en très bon état général alors que le plus ancien est en bon état général. Y sont exercés, dans le plus récent une activité d’épicerie, dans le plus ancien une activité de coiffure, les deux sont occupés, loués par les propriétaires.

L’ensemble immobilier est classé en zone UC du plan local d’urbnisme de la commune de Champigny-sur-Marne. Il s’agit d’une zone de densité moyenne pouvant accueillir des logements, des activités commerciales ou artisanales et des bureaux.

L’EVALUATION

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L.321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Il y a lieu aussi de préciser qu’en l’espèce, les parties et le commissaire du Gouvernement s’accordent sur le choix de la méthode d’évaluation par comparaison globale, au m² utile, terrain intégré. Ils se rejoignent aussi sur la superficie des biens : 100 m² pour le pavillon, 35 m² pour chacun des locaux commerciaux.

Ils divergent en revanche sur la valeur unitaire, tant pour l’habitation que pour les commerces, sur l’estimation du pavillon en valeur libre ou occupée, étant aussi en désaccord sur les conditions d’exercice du droit au relogement, ainsi que sur l’abattement pour occupation, tant pour le pavillon que pour les locaux commerciaux.

L’indemnité principale pour le pavillon :

Le droit au relogement :

En vertu des articles L.423-2 du Code de l’expropriation et L. 314-2 du Code de l’urbanisme, l’exproprié a un droit au relogement et l’exproprié est tenu envers lui à une obligation de relogement, il doit lui faire au moins deux propositions de relogement.

En l’espèce, la SGP n’ayant pas fait d’offres de relogement, elle n’a pas rempli son obligation envers les expropriés. Il ressort par ailleurs des écritures de ces derniers, corroborées par les déclarations faites à l’audience par M^me X, qu’ils n’ont pas renoncé à ce jour à leur droit d’être relogés par l’expropriant.

Il y a donc lieu, par application des dispositions de l’article L.311-8 du Code de l’expropriation, de fixer l’indemnité principale due pour l’expropriation du pavillon de manière alternative, en valeur libre pour le cas où les expropriés renonceraient à leur droit au relogement, et en valeur occupée s’ils demandent à être relogés, l’abattement d’usage de 20 % devant être appliqué dans le second cas, aucune circonstance particulière n’étant invoquée par les expropriés pour le remettre en cause.

La valeur unitaire :

Dans son mémoire de saisine, la SGP produit neuf termes de comparaison constitués de ventes de pavillons intervenues sur la commune de Champigny sur Marne entre 2012 et 2015, faisant ressortir une valeur unitaire moyenne de 4ྭ100 euros. Les deux derniers de ces neuf termes sont les plus pertinents en ce qu’il s’agit de pavillons situés sur la même avenue que le bien en cause, de superficie équivalente et possédant un terrain. Le premier a été vendu au prix de 4ྭ353 euros le m², le second au prix de 4ྭ700 euros.

Le commissaire du Gouvernement produit quatre termes de comparaison très récents (2015 et 2016) faisant ressortir un prix moyen de 3ྭ916 euros/m². Si les superficies de ces pavillons sont équivalentes au pavillon concerné et possèdent des terrains, en revanche, aucun n’est situé sur l'[…].

Les seize termes produits par les expropriés font ressortir une moyenne de 4ྭ436 euros /m², mais les superficies des pavillons sont plus petites que celles du bien en cause (60 à 70 m²). Par ailleurs, si ces ventes portent sur des maisons sises à Champigny sur Marne, aucune de ces maisons n’est située sur l'[…].

La SGP a produit des termes de comparaison complémentaires constitués de cinq ventes amiables de pavillons sur Champigny sur Marne conclues en 2015 et 2016 dans le cadre de l’opération en cours (ventes RAMOS, MACHADO, Y, Z, A). Il en résulte une moyenne de 4ྭ022 euros par m².

Les expropriés mettent en exergue la vente MACHADO intervenue au meilleur prix de 4ྭ500 euros, portant sur un pavillon de 129 m² situé à proximité de leur propre pavillon . La SGP relève toutefois que ce pavillon de comparaison est en bien meilleur état car construit en 1994 alors que le pavillon de l’espèce a été construit en 1915. Elle ne fournit cependant pas la description de ce bien et ne justifie pas de son bien meilleur état allégué.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la valeur unitaire du pavillon des expropriés se situe entre 4ྭ000 et 4ྭ500 euros.

Un prix de 4ྭ300 euros sera retenu compte tenu des qualités du pavillon, agrémenté d’un jardin de 150 m², d’une cour dallée permettant de stationner trois véhicules et de sa position en retrait de l’avenue, qui lui confère un caractère paisible qui a pu être vérifié lors du transport sur les lieux, et de son bon état général aussi bien extérieur qu’intérieur, mais aussi des éléments de moins-value résultant de l’ancienneté du bâti et de la présence à l’arrière d’un immeuble qui le surplombe.

L’indemnité principale sera donc fixée à 430ྭ000 euros (4ྭ300 euros x 100 m²) en valeur libre, à 344ྭ000 euros en valeur occupée (après abattement de 20 %).

L’indemnité principale pour les locaux commerciaux :

La valeur libre :

Les seize termes de comparaison qui sont produits par les parties et le commissaire du Gouvernement sont très hétérogènes quant à leur prix (de 1ྭ900 à 5ྭ200 euros par m²).

La moyenne des huit ventes de pavillons situés […], autre avenue très passante de la partie ouest de Champigny-sur-Marne, s’établit à 3ྭ966 euros/m².

Dépassent largement cette moyenne les deux références invoquées par les expropriés, clichés photographiques à l’appui, qui ne sont cependant pas comparables aux locaux concernés en ce qu’ils s’intégrent dans des bâtis de bonne qualité et de bel aspect, en l’occurrence des immeubles anciens en briques, alors que les locaux de l’espèce sont intégrés dans une extension de construction légère dépourvue de tout caractère. Ces deux termes doivent donc être écartés.

Par suite, doivent servir de base à l’évaluation les moyennes de 3ྭ066 et et 3ྭ121 euros qui se dégagent des termes de comparaison fournis par le commissaire du Gouvernement et par l’expropriant. Faute par eux de caractérser des éléments de moins value, la SGP ne faisant quant à elle état dans son mémoire que d’éléments de plus-value (commerces en bon état, situés sur une avenue très passante, vitrines sur rue, possibilité de s’arrêter ou de stationner directement devant le commerce du fait des contre allées), il n’est pas justifié d’évaluer les locaux en cause à un montant inférieur à cette moyenne comme le proposent la SGP et le commissaire du Gouvernement.

Sera donc retenue une valeur unitaire de 3ྭ100 euros pour le local le plus ancien et de 3ྭ300 euros pour le local le plus récent, cette différence de 200 euros, soutenue par la partie expropriante, apparaissant justifiée par le caractère plus récent du bâti qui constitue une plus-value.

Les deux indemnités afférentes aux locaux commerciaux se chiffrent donc, en valeur libre, aux sommes de 108ྭ500 euros (3100 euros x 35 m²) et 115ྭ500 euros (3ྭ300 euros x 35 m²).

L’abattement pour occupation commerciale :

La SGP se prévaut d’un abattement de 40 % ; le commissaire du Gouvernement estime qu’il doit se limiter à 30 % ; les expropriés considèrent que l’application d’un abattement est contestable et devrait être limitée à 15 % en l’espèce, faisant valoir:

que les commerces sont pour eux des investissements locatifs et que dans cette optique, le caractère occupé d’un local n’est pas de nature à constituer une moins-value dès lors que le propriétaire bailleur n’a pas l’intention de donner congé aux occupants et de leur verser une indemnité d’éviction ; qu’au contraire, l’exploitation par un commerçant installé et solvable constitue un élément de sécurité supplémentaire pour le propriétaire bailleur ;

que l’abattement ne peut être fixé forfaitairement à 40 % de manière abstraite et préétablie ; qu’aucun élément en l’espèce ne permet d’établir une différence de 40 % entre le marché libre et le marché occupé des locaux commerciaux à Champigny-sur-Marne ; la SGP ne l’établit pas, les termes de comparaison sur lesquels elle se fonde portant indifféremment sur des ventes de locaux libres ou occupés ; elle ne justifie pas davantage que l’abattement de 40 % correspond au montant de l’indemnité d’éviction qui est proposée aux deux locataires.

Il convient de rappeler que le préjudice résultant de l’expropriation est en principe limité à la valeur vénale de l’immeuble à laquelle s’ajoutent les loyers perdus pendant le temps nécessaire à la recherche d’un bien de remplacement et les frais exposés pour assurer ce remplacement.

L’abattement pratiqué a pour finalité de rendre compte de la valeur du bien sur le marché en partant du postulat que les immeubles commerciaux sont vendus 40 % (ou 30 % selon le commissaire du Gouvernement) moins chers que les immeubles libres, étant rappelé que la réalité des indemnités d’éviction qui sont payées aux locataires n’ont pas d’incidence sur cette évaluation.

Le taux d’abattement pour occupation ne saurait cependant résulter d’un usage général en la matière mais d’oit s’apprécier en fonction des données du marché local.

Or en l’espèce, les termes de comparaison produits par les parties ne permettent pas de vérifier la réalité d’une différence de 40 ou 30 % entre le marché des locaux libres et celui des locaux occupés, les termes fournis tant par l’exproprié que par l’expropriant étant indifférenciés. En revanche, ceux dont fait état le commissaire du Gouvernement le sont, mais ils ne militent pas en faveur de l’abattement de 30 % qu’il soutient, le terme de comparaison portant sur un local occupé ayant une valeur unitaire supérieure à celle des trois autres termes portant sur des locaux libres.

Dans ces conditions, les expropriés sont bien fondés à retenir un taux de 15 % qui, appliqué aux valeurs libres de 3100 et 3300 retenues par la juridiction, aboutit à des valeurs unitaires de 2ྭ635 et 2ྭ805 euros proches de la valeur moyenne des termes de comparaison de l’expropriant et du commissaire du Gouvernement.

L’indemnité principale pour les locaux commerciaux occupés sera donc fixée aux sommes de 92ྭ225 euros (2ྭ635 euros x 35 m²) et 98ྭ175 euros (2ྭ805 euros x 35 m²), soit un montant total de 190ྭ400 euros.

L’indemnité de remploi :

Selon la méthode de calcul habituelle, non discutée en l’espèce, ces indemnités se chiffrent somme suit :

- pour le pavillon :

* en valeur libre (430ྭ000 euros) :

20 % jusqu’à 5ྭ000 euros : 1ྭ000 euros

15% de 5ྭ000 à 15ྭ000 euros : 1ྭ500 euros

10% pour le surplus (415ྭ000 euros) : 41ྭ500 euros

Total : 44ྭ000 euros

* en valeur occupée (344ྭ000 euros) :

20 % jusqu’à 5ྭ000 euros : 1ྭ000 euros

15% de 5ྭ000 à 15ྭ000 euros : 1ྭ500 euros

10% pour le surplus (329ྭ000 euros) : 32ྭ900 euros

Total : 35ྭ400 euros

- pour les locaux commerciaux (valeur occupée de 190ྭ400 euros) :

20 % jusqu’à 5ྭ000 euros : 1ྭ000 euros

15% de 5ྭ000 à 15ྭ000 euros : 1ྭ500 euros

10% pour le surplus (175ྭ400 euros ) : 17ྭ540 euros

Total : 20ྭ040 euros

Les indemnités accessoires :

L’indemnité de déménagement :

Les expropriés produisent un devis de déménagement d’un montant de 4ྭ200 euros, non discuté en défense. Il y a lieu de fixer à ce montant l’indemnité qui leur est due à ce titre.

L’indemnité pour perte de revenus locatifs :

Il est constant que les deux locaux commerciaux sont actuellement loués par M. G H et M^me X qui justifient par la production de quittances percevoir, pour l’un un loyer mensuel de 628 euros, pour l’autre un loyer mensuel de 700 euros.

Ils sollicitent le paiement d’une indemnité de 15ྭ936 euros correspondant à douze mois de loyers.

La SGP est mal fondée à contester cette demande qui tend à voir réparer un préjudice matériel, certain et directement causé par la dépossession forcée, constitué d’une perte de revenus locatifs pendant le temps nécessaire au rachat d’un bien immobilier de remplacement et à la recherche de nouveaux locataires, temps qu 'il apparaît juste de fixer à douze mois. Il sera fait droit à la demande.

L’indemnité pour remboursement anticipé du prêt :

Les expropriés exposent que du fait de l’expropriation, ils vont devoir exposer des frais de remboursement anticipé de l’emprunt immobilier qu’ils ont souscrit pour acheter leur bien et qui est toujours en cours de remboursement, frais qu’ils chiffrent à la somme de 692,50 euros, soit 3% du capital restant dû, ce dont ils justifient par la production du tableau d’amortissement du prêt et d’un extrait de ses conditions particulières.

La SGP oppose à raison qu’il s’agit là d’un préjudice indirect, qui n’a pas son origine même dans la dépossession forcée et qui, par suite, n’est pas réparable. Cette demande sera rejetée.

[…]

Il revient aux expropriés les sommes suivantes :

— Pour le pavillon :

● Indemnité principale en valeur libre : 430ྭ000 euros

● Indemnité de remploi en valeur libre : 44ྭ000 euros

● Indemnité principale en valeur occupée : 344ྭ000 euros

● Indemnité de remploi en valeur occupée : 35ྭ400 euros

Indemnité de déménagement : 4ྭ200 euros

— Pour les locaux commerciaux :

● Indemnité principale pour les deux locaux commerciaux : 190ྭ400 euros

● Indemnité de remploi pour les deux locaux commerciaux : 20ྭ040 euros

● Indemnité pour perte de revenus locatifs : 15ྭ936 euros

L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

L’équité et la situation économique des parties commandent d’allouer à la partie expropriée la somme de 3ྭ000 euros sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Fixe ainsi qu’il suit les indemnités dues par la Société du Grand Paris à M. I G H et à M^me B X conjointement en réparation de l’expropriation du pavillon et des deux locaux commerciaux sis 73 et […] à Champigny-sur-Marne, cadastrés section AG n° 35 :

● Indemnité principale pour le pavillon en valeur libre : 430ྭ000 euros

● Indemnité de remploi pour le pavillon en valeur libre : 44ྭ000 euros

● Indemnité principale pour le pavillon en valeur occupée : 344ྭ000 euros

● Indemnité de remploi en valeur occupée : 35ྭ400 euros

● Indemnité de déménagement : 4ྭ200 euros

● Indemnité principale pour les deux locaux commerciaux : 190ྭ400 euros

● Indemnité de remploi pour les deux locaux commerciaux : 20ྭ040 euros

● Indemnité pour perte de revenus locatifs : 15ྭ936 euros

Déboute M. G H et M^me X du surplus de leurs demandes,

Condamne aux dépens la Société du Grand Paris, partie expropriante,

La condamne à payer aux expropriés la somme de 3ྭ000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait à PARIS, le trente septembre deux mil seize.