Tribunal de grande instance de Paris, Loyers commerciaux, 30 novembre 2017, n° 15/08681

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, loyers commerciaux, 30 nov. 2017, n° 15/08681
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	15/08681

Sur les parties

Avocat(s) :	Judith BOURQUELOTThierry DAVID
Parties :	S.A.R.L. LG CHAUSEY c/ S.C.I. FRADE

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Loyers commerciaux

N° RG :

15/08681

N° MINUTE : 1

Assignation du :

11 Juin 2015

contradictoire

Fixation de loyers

JUGEMENT

rendu le 30 Novembre 2017

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LG CHAUSEY

[…]

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DEFENDERESSE

[…]

[…]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P463

COMPOSITION DU TRIBUNAL

A B, Juge

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 modifié ;

assisté de Y Z, Greffier

DEBATS

A l’audience du 12 Octobre 2017

Tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Un jugement de ce litige rendu le 17 décembre 2015 auquel il convient de se référer pour plus complet exposé des faits et de la procédure a notamment désigné en qualité d’expert Monsieur X avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1^er février 2015 entre la […] propriétaire et la S.A.R.L. LG CHAUSEY preneuse pour les locaux sis à Paris 17^e, […] ; et a fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours.

L’expert a déposé un rapport le 31 janvier 2017. Au 1^er janvier 2015, il estime la valeur locative annuelle en principal des locaux à 18.500 €.

✴ ✴

Dans son mémoire en ouverture de rapport du 12 octobre 2017, la S.A.R.L. LG CHAUSEY demande au juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le montant du bail renouvelé pour les locaux sis à PARIS ([…] – à la somme de SEIZE MILLE EUROS (16.000 €) par an, charges comprises, pour un bail de 9 années à compter du 1^er janvier 2015, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

— Condamner la […] au remboursement du trop-perçu des loyers ainsi que sa condamnation aux intérêts au taux légal, à compter de l’assignation en date du 11 juin 2015.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner la […] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise.

✴ ✴

Dans son mémoire après expertise du 12 octobre 2017, la […] demande au Tribunal de :

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2015 à la somme annuelle en principal de 18.500 € (dix huit mille cinq cents euros) à effet rétroactif au 1^er janvier 2015, charges et impôts en sus, toutes les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées,

— Dire que les dépens seront partagés par moitiés entre les parties,

En conséquence,

— Condamner la S.A.R.L. LG CHAUSEY à payer à la […] la somme de 2.034,72 correspondant à 50 % des honoraires de l’expert judiciaires,

— Débouter la S.A.R.L. LG CHAUSEY de sa demande de condamnation de la […] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le bail et les locaux

Attendu qu’il convient de rappeler qu’aux termes d’un acte sous seing privé non daté la […] a donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L. LG CHAUSEY divers locaux commerciaux sis à Paris 17^e, […] ; et pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 2015 pour expirer le 31 décembre 2014 moyennant un loyer annuel en principal de 28.373,20 € révisé au 31 décembre 2014 à 36.587,52 €. Que par l’effet d’une demande de renouvellement de ce bail à compter du 1^er janvier 2015, mais restent toutefois opposés sur son prix.

Attendu que les locaux sous expertise à destination de “bar, restaurant, traiteur de luxe” sont situés à proximité de la place Charles de Gaulle entre l’avenue de Wagram et l'[…], certes sur une courte voie secondaire mais toutefois d’une part dédiée aux activités d’hôtel et de restaurant et d’autre part dans un quartier d’une excellente commercialité à la fois touristique et de bureaux ; secteur favorable à l’activité effectivement exercée de bar de nuit.

Attendu que les locaux litigieux dépendant d’un immeuble ancien et sont composés au rez-de-chaussée de la boutique avec linéaire de façade d’environ 5 mètres et au sous-sol relié d’une cave et débarras en mauvais état. Qu’il convient d’entériner la pondération de l’expert sans discussion des parties et conformes à la charte de l’expertise, aux usages, et aux capacités d’utilisation de chaque zone par l’exploitant. Soit en définitive, une surface pondérée de 33m²p.

2. Sur la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative

Attendu que conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, en l’absence de loyer plancher, le prix du bail renouvelé est fixé à la valeur locative dès lors qu’elle se trouve inférieure au loyer plafond.

3. Sur le prix du bail renouvelé au 1^er janvier 2015

Attendu que par application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du Code commerce, la valeur locative de renouvellement s’apprécie d’après les caractéristiques et la configuration des locaux adaptés à l’activité exercée du bar soit avec le bénéfice d’un linéaire de façade d’environ 5 mètres; d’après une large destination contractuelle ; d’après les obligations du droit commun aux parties à l’exception de la taxe foncière et de la totalité des charges de copropriété qui pèsent sur le preneur ; d’après l’excellente commercialité du quartier dans une voie certes secondaire mais dédiée aux activités de restauration ; enfin d’après les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

Qu’eu égard à l’ensemble de ces éléments, le prix de 575 €/m²p sera retenu pour 33m²p avec chiffrement de 1%pour charge exorbitante de copropriété et une minoration de 332 € au titre de la taxe foncière de 2015 ; soit en définitive une valeur locative annuelle fixée au 1^er janvier 2015 à la somme de 18.500 €.

Attendu que les trop-perçus de loyers consécutifs à cette fixation produisent intérêt au taux légal ainsi qu’il sera dit au dispositif ; que la condamnation au remboursement des trop-perçus de loyers excède la compétence du juge des loyers commerciaux d’interprétation stricte et d’ordre public.

Attendu que l’équité commande de ne pas faire en l’espèce application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Attendu que l’exécution provisoire du présent jugement n’est pas nécessaire.

Attendu que l’instance et l’expertise ont été nécessaire à la détermination des droits et obligations respectifs des parties ; que les dépens qui induisent le coût de la mesure d’instruction seront partagés entre elles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Fixe à la somme de 18.500 € – dix huit mille cinq cent euros – par an et en principal à compter du 1^er janvier 2015, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la […] propriétaire et la S.A.R.L. LG CHAUSEY preneuse, pour les locaux sis à Paris 17^e, […].

— Dit que les éventuels trop-perçus de loyers consécutifs à cette fixation produisent intérêts aux taux légal depuis le 11 juin 2015 date de l’action en justice et à compter de chaque échéance nouvelle.

— Rejette le surplus des demandes.

— Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluent le coût de l’expertise.

Fait et jugé à Paris le 30 Novembre 2017

Le Greffier Le Président

Y Z A B

Expéditions

exécutoires

délivrées le :