MINUTE N°  :

JUGEMENT DU : 14 Décembre 2017

DOSSIER N° : 15/00308

NAC: 50A

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 14 Décembre 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame DUFAU, Vice-présidente

ASSESSEURS : Monsieur PICCO, Vice-Président

Madame ASSELAIN, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame X

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 19 Octobre 2017, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour.

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par N. ASSELAIN

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

SOCIETE EUROPEENNE DE PROMOTION ET D’INVESTISSEMENTS, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Laurent DE CAUNES de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 61, avocat postulant, et par Maître Thomas BUFFIN de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSES

EURL A IMMOBILIER PROMOTION, dont le siège social est […]

représentée par M^e Emmanuelle MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 18

S.A.R.L. CASTELMOUROU IMMOBILIER, dont le siège social est […]

représentée par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 328

S.C.P. E D ET SEBASTIEN L – NOTAIRES ASSOCIES, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 175

EXPOSE DU LITIGE

M^me F Y, M. G Y, Melle H I, Melle J I, et M. Jean-Paul I étaient propriétaires, à […], d’une maison d’habitation avec terrain attenant d’environ trois hectares.

Suivant acte sous signatures privées du 5 février 2014, les consorts Y se sont engagés à vendre à M.et M^me Z et K B, pour un prix de 520.000 euros, la maison d’habitation et environ 21.000 m2 de terrain à prendre sur les parcelles C 238 à C 246, d’une contenance totale de 3 ha 12 a 12 ca.

Auparavant, par acte du 14 novembre 2013, l’indivision Y avait déjà consenti à M. Stéphane A une promesse de vente portant sur une parcelle d’environ 10.200 m2 à prendre sur les mêmes parcelles C 238 à C 246. M. A s’est substitué dans cette acquisition l’EURL A IMMOBILIER PROMOTION (l’EURL VIP).

M.et M^me B ont décidé d’acquérir cet hectare de terres attenant à la propriété qu’ils achetaient aux consorts Y. Ils expliquent qu’ils souhaitaient « redéfinir la limite de propriété bordant la maison qu’ils achetaient », et revendre le surplus en plusieurs lots.

Par acte reçu le 5 février 2014 par M^e D, notaire associé de la SCP D-L, l’EURL VIP a donc promis de vendre à M.et M^me B cette parcelle d’une surface d’environ 10.200 m2, pour un prix de 825.000 euros. L’acte comprenait une faculté de substitution au profit du bénéficiaire de la promesse.

Pendant le cours des négociations, il a été convenu que M. et M^me B achètent directement aux consorts Y la superficie qu’ils souhaitaient conserver pour agrandir leur propriété. Un avenant à l’avant contrat conclu le 5 février 2014 entre les consorts Y et M.et M^me B a donc été signé par les mêmes parties le 28 avril 2014, modifiant la consistance des biens vendus, comprenant désormais la maison et 24.192 m2 de terrain, soit 3.192 m2 de plus, le prix de 520.000 euros demeurant inchangé.

Parallèlement, le même jour, soit le 28 avril 2014, par acte notarié reçu par M^e C et par M^e D, désigné en qualité de séquestre, l’EURL VIP et M.et M^me B ont souscrit un avenant à la promesse de vente n otariée du 5 février 2014 portant sur les 10.200 m2 de terrain, suivant lequel :

— la promesse de vente consentie par l’EURL VIP portait désormais sur une superficie réduite à environ 7.020 m2,

— l’indemnité d’immobilisation, d’un montant de 41.250 euros dans la promesse du 5 février 2014, était portée à 100.000 euros,

— la SA SOCIETE EUROPEENNE DE PROMOTION ET D’INVESTISSEMENTS (la SA SEPI), ayant pour associés M.et M^me B et le père de M^me B, était substituée à M.et M^me B en qualité de bénéficiaire de la promesse,

— le délai de réalisation de la promesse était prorogé pour expirer le 11 août 2014.

La SA SEPI, dont le notaire avait écrit à M^e D le 1^er août 2014 pour lui demander de consigner le montant du dépôt de garantie, n’a pas levé l’option à la date butoir impartie pour ce faire.

En réponse à la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 27 août 2014 par l’EURL VIP, la SA SEPI a répondu le 3 septembre 2014 : "compte tenu de l’état du dossier et notamment des refus de permis de construire et de lotir qui ont été prononcés, le bénéficiaire n’est pas en mesure à ce jour de se prononcer sur la levée de l’option et ses conditions, et entend se prévaloir des dispositions prévues par la promesse notamment aux articles ‘indemnité d’immobilisation’ et ‘séquestre’ ainsi que de toute voie de droit appropriée".

Par actes d’huissier du 16 janvier 2015, la SA SEPI a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Toulouse l’EURL VIP, la SCP D-L, notaires associés, et la SARL CASTELMAUROU IMMOBILIER, agence immobilière ayant fait visiter la maison à M.et M^me B, pour obtenir l’annulation de la promesse de vente que lui a consentie l’EURL VIP pour dol, au visa de l’article 1116 du code civil, et en conséquence la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 100.000 euros, ainsi que la condamnation solidaire de l’EURL VIP, de la SARL CASTELMAUROU IMMOBILIER et de la SCP D-L à lui payer 150.000 euros à titre de dommages et intérêts, en compensation de la perte d’une chance de réaliser le projet immobilier, et 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA SEPI maintient par conclusions notifiées le 16 novembre 2016 ses demandes initiales, sauf à porter à 7.000 euros sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Elle explique qu’elle n’a pas pu lever l’option parce que les conditions de réalisation du projet n’étaient plus celles existant lors de la promesse, et que des informations importantes lui ont été cachées par l’EURL VIP. Elle soutient que ce dol a été accompagné par des manoeuvres de la SARL CASTELMAUROU IMMOBILIER, agence immobilière dont la gérante est la compagne du gérant de l’EURL VIP, promettant, et reproche au notaire de s’être dessaisi de l’indemnité d’immobilisation dont il était séquestre, au profit de l’EURL VIP, sans son consentement ni autorisation judiciaire.

Sur le dol du promettant, elle indique notamment que le terrain devait faire l’objet d’une division en 4 ou 5 lots pour la création d’un lotissement, et que le promettant lui a caché qu’un premier permis de lotir venait d’être refusé. Elle précise qu’il résultait de ce refus un risque de ne pas pouvoir construire, et en tous cas une obligation d’affecter plus de surface que prévu aux trottoirs et voiries, de sorte que l’économie du projet n’était plus celle présentée par l’EURL VIP.

Sur les manoeuvres de la SARL CASTELMAUROU IMMOBILIER, la SA SEPI expose qu’alors que M.et M^me B n’envisageaient que l’acquisition de la maison de l’indivision Y, attenante au terrain objet de la promesse, l’agence les a conduits à envisager un projet plus large, portant sur l’acquisition de l’ensemble des terrains voisins, pour contrer l’offre supposée d’un tiers, et que sans ces manoeuvres elle ne se serait pas engagée dans le projet.

Sur la faute du notaire, elle reproche à M^e D de s’être dessaisi de l’indemnité d’immobilisation dont il était séquestre, sans son accord ni autorisation judiciaire, malgré les termes de la promesse, ce qui justifie sa condamnation solidaire à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, et d’avoir ainsi participé aux manoeuvres frauduleuses de l’EURL VIP et concouru à la perte d’une chance de mener à bien le projet immobilier.

L’EURL VIP conclut par écritures notifiées le 17 janvier 2017 au rejet des demandes et reconventionnellement au paiement de 220.000 euros à titre de dommages et intérêts, et 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle n’avait aucun intérêt à faire échouer l’opération, et soutient que la société SEPI a renoncé à l’acquisition du terrain à partir du moment où M.et M^me B ont pu acheter directement à l’indivision Y la superficie de 3.200 m2 qui les intéressait, et n’a plus souhaiter assumer le travail qu’impliquait la revente des lots.

Elle conteste le dol, en indiquant que les demandeurs savaient que le premier permis avait été refusé, et que de toutes façons, au jour de l’avenant d’avril 2014, la division en quatre lots avait bien été faite. Elle indique que les acquéreurs des lots ont obtenu leur permis de construire, et que ce sont les demandeurs qui ont tenté de bloquer les projets de construction, notamment en multipliant les recours administratifs contre les autorisations administratives et permis délivrés, pour faire pression sur l’EURL VIP et obtenir paiement de sommes indues.

La SCP D-L, par écritures notifiées le 18 janvier 2017, demande au tribunal de prendre acte que la demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation n’est pas dirigée à l’encontre de M^e D, et conclut au rejet des demandes de la SA SEPI et au paiement de 15.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le notaire soutient qu’il n’a pas commis de faute préjudiciable en versant l’indemnité d’immobilisation à l’EURL VIP.

Il fait valoir que le bénéficiaire de la promesse ne remplissait aucune des conditions contractuelles pour prétendre au paiement de l’indemnité d’immobilisation. Il rappelle que la seule condition concernait la divisibilité des parcelles en 4 lots constructibles, et que cette condition a été réalisée. Pour le surplus, il fait valoir que les actes ne font référence ni à une constructibilité minimum, ni à la valeur des lots à la revente, ni référence à des candidats acquéreurs .

Il souligne aussi que la demande de la SA SEPI tendant à la restitution de l’indemnité d’immobilisation aurait pour effet, si elle était accueillie, de lui attribuer gratuitement 3.200 m2 constructibles.

La SARL CASTELMAUROU IMMOBILIER conclut par écritures notifiées le 17 janvier 2017 au rejet des demandes et reconventionnellement au paiement de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en réparation de son préjudice moral, et 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle qu’elle n’est pas intervenue dans le cadre de la vente des biens objet de la promesse en cause, et qu’elle a seulement fait visiter à M.et M^me B la maison et le terrain l’entourant, ceux-ci ne lui ayant payé aucune commission.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 18 mai 2017.

MOTIFS

La SA SEPI poursuit essentiellement la restitution de l’indemnité d’immobilisation de 100.000 euros prévue par l’avenant du 28 avril 2014, apporté à la promesse de vente du 5 février 2014.

Pour ce faire, elle n’invoque pas la clause de la promesse énonçant limitativement les cas dans lesquels cette indemnité d’immobilisation peut être versée au bénéficiaire de la promesse: en particulier, elle ne se prévaut pas de la défaillance d’une condition suspensive. Elle fonde sa demande sur le dol du promettant, et demande l’annulation de la promesse sur le fondement de l’article 1116 du code civil.

Il lui appartient par conséquent de rapporter la preuve de ce qu’à la date de l’avenant du 28 avril 2014, date à laquelle le consentement à l’obligation a été réitéré, son acceptation a été viciée par la dissimulation d’éléments déterminants de son consentement, connus de l’EURL VIP.

La SA SEPI expose que cette réticence dolosive résulte de ce que l’EURL VIP lui a caché qu’un permis de lotir avait été refusé sur les terrains devant être divisés et organisés en lotissement, et se plaint d’avoir été trompée sur les capacités constructives des terrains, et donc leur valeur.

Il est exact qu’un permis d’aménager concernant les parcelles objet de la promesse de vente a été refusé à l’EURL VIP le 30 décembre 2013. L’EURL VIP soutient que ce fait était connu du bénéficiaire de la promesse, ce qui est vraisemblable dès lors que la promesse de vente du 5 février 2014 subordonne précisément la levée d’option au dépôt par le promettant, dans les 21 jours de l’acte, d’une déclaration préalable de division de la parcelle vendue en quatre lots destinés à la construction de bâtiments à usage d’habitation, conformément au plan annexé à la promesse. En toutes hypothèses, à la date de l’avenant souscrit le 28 avril 2014, cette condition, expressément désignée comme essentielle et déterminante, était réalisée: l’avenant du 28 avril 2014 mentionne expressément que le promettant a déposé en mairie, comme il s’y était obligé, une déclaration préalable de division en quatre lots à usage d’habitation, et qu’une attestation de non opposition lui a été délivrée le 24 mars 2014. L’avenant précise que la division de parcelles figurant sur les plans joints à la déclaration préalable a été réalisée en fonction de l’évolution du projet envisagé par le bénéficiaire, ce que ce dernier reconnaît expressément.

Il résulte de ces mentions que la condition expresse relative à la déclaration préalable de division de la parcelle était réalisée à la date de la signature de l’avenant.

Par ailleurs, la SA SEPI souligne que le premier permis de lotir a été refusé le 30 décembre 2013 au motif que les voieries prévues étaient trop étroites, et indique qu’il résultait de ce refus une obligation d’affecter une plus grande surface aux trottoirs et voiries, de sorte que l’économie du projet n’était plus celle présentée par l’EURL VIP. Plus généralement, la SA SEPI soutient qu’elle aurait été trompée sur les capacités constructives des terrains, le sérieux des acquéreurs présentés par l’EURL VIP, et la légalité du projet.

Pour autant, les actes ne font pas référence à une constructibilité minimum, ni à la valeur des lots à la revente, ni à des candidats acquéreurs, et sur ces différents points, la SA SEPI n’établit pas:

— que des informations précises, déterminantes de son consentement, lui avaient été données par l’EURL VIP avant la signature de l’avenant du 28 avril 2014,

— que ces informations se seraient révélées erronées,

— que l’EURL VIP connaissait, dès avant le 28 avril 2014, le caractère inexact de ces informations.

Ainsi la SA SEPI ne produit aucune pièce permettant d’établir que l’EURL VIP lui aurait donné des éléments d’information sur le coût d’aménagement des voiries avant la signature de l’avenant (le devis produit étant daté su 6 juin 2014), ni que cet élément ait déterminé son consentement, ni même que le coût effectif de cet aménagement se soit révélé supérieur. Elle ne précise pas non plus, ni a fortiori ne justifie, quelle aurait été la capacité constructive initialement présentée, pas plus qu’elle ne précise quelle serait la capacité constructive réelle des parcelles promises. Elle ne produit pas davantage de documents, antérieurs au 28 avril 2014, faisant référence à l’existence de candidats acquéreurs, et ne peut tirer aucun argument pertinent du seul fait que postérieurement à la signature de l’avenant, certains contrats de réservation n’aient pas abouti à des ventes. Elle n’explique pas non plus comment l’EURL VIP aurait pu connaître, avant le 28 avril 2014, des refus de permis de construire opposés en août et septembre 2014, concernant des demandes déposées de juin à septembre 2014. Enfin, seuls les recours administratifs multipliés par M.et M^me B ont mis en cause à la légalité du projet, et ces recours ont été rejetés par les quelques décisions administratives déjà rendues.

Plus généralement, il ressort des pièces produites par l’EURL VIP que le terrain objet de la promesse a été effectivement divisé, que les lots ont été vendus, que les permis de construire ont été finalement accordés, et que les décisions déjà rendues par la juridiction administrative ont rejeté les recours formés par M.et M^me B à l’encontre des permis délivrés.

Dès lors, rien ne démontre ni une erreur de la SA SEPI sur l’un des éléments déterminants de son consentement, ni moins encore de quelconques manoeuvres du promettant destinées à provoquer une telle erreur. Le dol allégué n’est pas prouvé.

Il est en revanche certain que M.et M^me B ont, au terme des négociations menées avec les consorts Y et l’EURL VIP, acquis 3.192 m2 de terrain constructible sans supplément de prix, et que l’EURL VIP a consenti à se départir au profit de M.et M^me B des droits qu’elle avait acquis des consorts Y sur cette superficie, en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation de 100.000 euros, destinée à compenser, au moins pour partie, la perte de ces droits dans le cas où le bénéficiaire de la promesse renoncerait à l’acquisition.

Les conditions suspensives de la vente étant réalisées, et rien n’entachant la validité de la promesse, l’indemnité d’immobilisation devait effectivement revenir au promettant, de sorte que le notaire n’a en toutes hypothèses commis aucune faute préjudiciable à la SA SEPI en se départissant de la somme séquestrée au profit de l’EURL VIP, dont il limitait ainsi à juste titre le préjudice.

Les demandes de la SA SEPI doivent donc être rejetées, tant en ce qui concerne la restitution de l’indemnité d’immobilisation que pour ce qui est de la perte d’une chance de réaliser un projet lucratif. Sur ce dernier point le notaire souligne à raison que le demandeur ne peut sans contradiction soutenir avoir été trompé sur l’équilibre financier du projet à telle enseigne qu’il a dû y renoncer, et se plaindre simultanément de la perte d’une chance de le réaliser. Il le peut d’autant moins qu’il indiquait expressément dans ses conclusions que l’opération permettait aux consorts B « ni de gagner d’argent, ni d’en perdre, mais de redéfinir la limite de propriété bordant la maison qu’ils achetaient ».

L’ensemble des circonstances de la cause démontre que la SA SEPI a abusé de son droit d’agir en justice.

Il en est résulté un préjudice manifeste pour l’EURL VIP, contrainte au premier chef de se défendre sur des imputations vagues et dépourvues de fondement, alors pourtant qu’elle subissait seule les contraintes découlant de la renonciation de la SA SEPI à l’acquisition. Elle a ainsi supporté, non seulement un retard injustifié à la réalisation de son projet immobilier, mais aussi une atteinte à son image, et les tracas d’un procès par lequel on lui réclamait injustement paiement de plus de 250.000 euros. La SA SEPI devra lui payer une indemnité de 20.000 euros en réparation de son préjudice immatériel.

De même, la SARL CASTELMAUROU IMMOBILIER, à l’encontre de laquelle la SA SEPI n’a articulé aucun grief pertinent en lien avec le litige, a subi une atteinte à sa réputation qui doit être compensée par une indemnité de 5.000 euros.

Enfin, la SA SEPI, qui succombe en ses prétentions, devra payer à chacune des parties défenderesses une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer, et supporter les dépens.

L’exécution provisoire est nécessaire pour parvenir à la solution rapide du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de la SA SEPI ;

Dit que la SA SEPI doit payer à l’EURL VIP une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit que la SA SEPI doit payer à la SARL CASTELMAUROU IMMOBILIER une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit que la SA SEPI doit payer à l’EURL VIP la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que la SA SEPI doit payer à la SCP D-L la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que la SA SEPI doit payer à la SARL CASTELMAUROU IMMOBILIER la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que la SA SEPI doit supporter les dépens;

Accorde aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par :

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT