TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRÉTEIL

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE VILLEJUIF

[…]

[…]

Minute N° 925/21

RG N° 11-20-001153

Société IMMOBILIERE 3F

C/
M. Z A
M^me X

B C

minute en 5 pages

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 juillet 2021

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE:

La Société IMMOBILIERE 3F, S.A. d’HLM dont le siège social est sis […]

(venant aux droits de la SADIF)

représenté(e) par M^e KACEM Héla, avocat 82, […]

DÉFENDEURS :

Monsieur Z A D, avenue du Docteur Durand – Logement D 94110 ARCUEIL représenté(e) par M^e FARRAN Cathy, avocat 167 bis, avenue A Hugo 75116 PARIS
Madame X B C D, avenue du Docteur Durand – Logement D 94110 ARCUEIL représenté(e) par M^e FARRAN Cathy, avocat

167 bis, avenue A Hugo 75116 PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe CHAMBARD Greffier Christian RALAIDOVY

DÉBATS:

Audience publique du : 20 mai 2021 mis en délibéré au 15 juillet 2021 date indiquée à l’issue des débats

JUGEMENT:

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Copie exécutoire délivrée le : -07-2021

à M^e Kacem

Copie délivrée le: 10.07.202A à M^e Farran

JUDICIAIRE E DE C

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GREFFE

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[…]

7020

RAPPEL DES FAITS: USTUEN typ was

RUIBAL Par contrat du 7/01/2008, Y IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Z A et

X B C un appartement à usage d’habitation et un parking S102P-1010 (ancienne référence 6342) situés au D avenue du Docteur DURAND 94110 ARCUEIL moyennant un loyer moyen mensuel de 767,71 € charges comprises. Des loyers et charges étant demeurés impayés,

Y IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le

21/02/2020 puis a fait assigner Z A et X B C devant la juridiction de céans par acte d’huissier du 10/09/2020 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20/05/2021, Y IMMOBILIERE 3F demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de Z A et X B C,

d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs et de condamner ces derniers solidairement au paiement de la somme actualisée de 5044,20 € au titre des loyers et charges avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Y

IMMOBILIERE 3F indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

Comparants et selon écritures auxquelles il convient de se référer expressément, Z A et

X B C soulèvent in-limine litis la nullité du commandement de payer aux motifs qu’il ne comporterait pas la ventilation précise des charges et des loyers ni de leurs montants mensuels et de déclarer irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire. A titre principal, ils sollicitent de dire prescrites les régularisations de charges des années 2008 à 2015 et mal fondées les demandes de régularisation de consommation individuelle d’eau avec restitution et calcul de ces charges sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Reconventionnellement, ils demandent par conséquent la condamnation de la bailleresse à leur verser les sommes de 3200,60 euros au titre de la régularisation des charges générales,2000 euros au titre du préjudice subi pour régularisation tardive, 5000 euros pour le trouble de jouissance lié à des infiltrations graves et répétées dans leur appartement. Ils demandent à ce que qoit écartée l’execution provisoire et la condamantion de Y IMMOBILIERE 3F à leur verser la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils demandent un délai de 3 ans.

Par écritures responsives, auxquelles il convient de se référer expressément, Y IMMOBILIERE

3F maintient ses demandes et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de Z A et

X B C.

MOTIFS DE LA DECISION:

SUR LA NULLITE DU COMMANDMENT DE PAYER SOULEVEE PAR LES LOCATAIRES

ET L’IRRECEVABILITE DE L’ACTION EN DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE

RESOLUTOIRE:

Il ressort de l’examen de cet acte que l’annexe à laquelle l’acte en 1ère page présente un décompte analytique des charges mensuelles, des loyers mensuels, des APL et des régularisations de charges. Il ressort par ailleurs de l’article 23 de la loi du 6/07/1989 et de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du

14/04/2016 que le bailleur ne peut etre sanctionné à la régularisation tardive des charges. Par conséquent, le commandement de payer litigieux ne souffre d’aucune irrégularité; Il a par ailleurs été délivré dans les formes prescrites par l’article 24 de la loi du 6/07/1989 et que le montant qui y est visé a été réglé partiellement par les locataires débiteurs sans distinguer entre les loyers et les charges de telle sorte que le montant visé par le commandement ne peut etre considére comme constitué exclusivement de charges.

Z A et X B C seront déboutés de la demande de nullité et l’action entreprise par la baillereresse est déclarée recevable.

2

GREFFE 4

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SUR LA PRESCRIPTION DES CHARGES DE 2008 à 2015:

Il ressort de l’arrêt précité et d’un arrêt de la cour de cassation du 9/11/2017 3éme civ qu’aucune sanction n’est attachée à l’absence de régularisation des charges annuelles par la bailleresse. En l’espèce, par acte d’huissier du 13/10/2016, les locataires se sont vus notifier les régularisations de charges de 2008 à 2012 et n’ont pas contester ces charges dans le délai de 3 ans qui leur était imparti selon l’articcle 7-1 de la loi du 6/07/1989. Quant aux charges de 2013 à 2018, les régularisations n’ont pu etre effectuées au regard du syndic qui n’a pas transmis les décomptes. Dés lors, Z A et X B

C seront déboutés de leurs demandes visant à faire constater la presciption, ordonner la restitution et et de condamnation pour régularisation tardive des charges.

SUR LES REGULARISATIONS DE CONSOMMATION D’EAU CONTESTEES:

Il ressort de la lecture des relevés que, d’une part aucune contestation n’a été faite par les locataires depuis l’envoi par exploit d’huissier du 13/10/2016 depuis plus de 5 ans et que, d’autre part, la bailleresse a justement facturé des provisions d’eaux aux locataires qu’en 2017 dans l’attente de l’ârret de la Cour

d’appel précité qui a débouté les locataires de leurs demandes en restitution. Dés lors, Z A et

X B C seront déboutés de leurs demandes de contestation, de restitution et de condamnation pour régularisation tardive des charges..

SUR LES INFILTRATIONS ALLEGUEES PAR LES LOCATAIRES ET LEURS DEMANDES

DE CONDAMNATION POUR TROUBLE DE JOUISSANCE:

Il ressort des pièces versées que les locataires produisent un courrier simple adressée à la baillereresse signalant ce désordre, cette dernière indiquant ne l’avoir jamais reçu. Or, il ressort de la pièce 36 des défendeurs qu’ils ont été indemnisés de ce sinistre, qui n’est en réalité qu’un dégat des eaux, à hauteur de 1084 euros. Les autres éléments fournis sont postérieurs à l’assignation et insuffisamment probatoires. Dés lors, Z A et X B C seront déboutés de leurs demandes de condamnation pour trouble de jouissance.

SUR LA RESILIATION DU BAIL:

- sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val de Marne par la voie électronique le 10/09/2020, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Y IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 9/10/2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10/09/2020, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail conclu le 7/01/2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21/02/2020, pour la somme en principal de 5426,09 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21/04/2020.

DE CHIF^TE LL

3 JUDICIAIRE^RE

*

GREFFE

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SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

VE RSAN Y IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Z A et X B C restent lui devoir la somme de 5044,20 € à la date du 30/04/2021. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5044,20 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5426,09 € à compter de la délivrance du commandement de payer (21/02/2020) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Z A et X B C seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de

Z A et X B C au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Z A et X B C, parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Y IMMOBILIERE 3F, Z A et X B C seront condamnés solidairement

à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La nature de l’affaire et les délais de paiement accordés justifient d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Z A et X B C de l’ensemble de leurs demandes;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7/01/2008 entre Y IMMOBILIERE 3F et Z A et X B

C concernant un appartement à usage d’habitation et un parking S102P-1010 (ancienne référence 6342) situés au D avenue du Docteur DURAND 94110 ARCUEIL sont réunies à la date du 21/04/2020;

CONDAMNE solidairement Z A et X B C à verser à Y

IMMOBILIERE 3F la somme de 5044,20 € selon décompte arrêté au 30/04/2021 avec les intérêts au taux légal à compter du 21/02/2020;

AUTORISE Z A et X B C à s’acquitter de cette somme, TIA outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100€ chacune et une 36 ème mensualité ICIA DE qui soldera la dette en principal et intérêts ; JUD CRET

L

A

U B I 4 CREFFE R

T

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PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Z A et X B C d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Y IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

que Z A et X B C soient condamnés solidairement

*

à verser à Y IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Z A et X B C à verser

Y IMMOBILIERE 3F une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Z A et X B C aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification

à la préfecture;

ORDONNE l’exécution provisoire .

Ainsi jugé et prononcé à VILLEJUIF les jour, mois et an susdits,

Le président, Le greffier

Mer Pour copie certifiée conforme

Le Greffier,

DE CRET DICIAIRE EI L

E IB R T GREFFE

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