TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE N° minute : 25/

CHAMBRE ECONOMIQUE ET COMMERCIALE GENERALE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

du

11 Juillet 2025

Rôle : N° RG 23/04824 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MBLH

DEMANDEUR A L’INCIDENT :

S.A.R.L. A L’ACCUEIL PROVENCAL (RCS DE [Localité 8] 479 808 065)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR A L’INCIDENT :

Grosses délivrées

le

à

— Maître Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

— Maître Yves BOYER de la Société Yves BOYER, Annick BASSOT BOYER, Max VAGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Copies délivrées

le

à

— Maître Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

— Maître Yves BOYER de la Société Yves BOYER, Annick BASSOT BOYER, Max VAGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

LA [Adresse 5], division de l’Evaluation Domaniale et de la Gestion des Patrimoines Privés, pôle GPP, dont le siège social est à [Adresse 6], agissant en qualité de curateur des successions vacantes de feu [R] [U] [H] veuve [A] (décédée le 26 août 1997) et [C] [A] (décédée le 24 avril 2019),

Représentée par Monsieur [Y] [D], Inspecteur des Finances publiques au pôle Gestion des Patrimoines Privés, domicilié professionnellement à [Adresse 6],

Ayant pour avocat Maître Yves BOYER de la Société Yves BOYER, Annick BASSOT BOYER, Max VAGUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Géraldine BOYER, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Eric JAMET, Vice-Président, Juge de la mise en état

Assisté de Séria TOUATI, Greffier

DEBATS

À l’audience publique du 26 Mai 2025, le prononcé de la décision a été renvoyé au 23 Juin 2025 prorogé au 11 Juillet 2025 date à laquelle Nous, Juge de la mise en état, avons rendu la présente ordonnance, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 28 septembre 1981, Madame [R] [H] veuve [E] et Madame [C] [A], agissant conjointement et solidairement, ont donné à bail commercial à Monsieur [S] [O] un immeuble situé à [Localité 9] (Bouches-du-Rhône), [Adresse 7], comprenant un bâtiment à usage d’hôtel, à l’exception du jardin de 210 m² réservé par le bailleur et bénéficiant d’un accès séparé, cadastré sous le numéro [Cadastre 3] de la section AE, lieudit « [Adresse 4] » pour huit ares trente centiares, pour une durée de neuf ans à compter du 01 octobre 1981, pour « l’exploitation d’un hôtel meublé, dont le preneur vient de faire l’acquisition, ainsi qu’à son habitation personnelle et celle de ses employés. » La sous-location était interdite par l’article 12 du bail sauf accord écrit préalable du bailleur.

Madame [R] [H] veuve [A] est décédée le 26 août 1997.

Par acte reçu le 2 février 1999, le fonds de commerce était cédé à Monsieur [M] [K] par Monsieur [W] [P] et Madame [I] [F], qui l’avaient acquis le 17 mars 1987 et le tenaient de Monsieur [O].

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2004, Monsieur [M] [K] a cédé à la SARL « à l’accueil provençal » le fonds de commerce de restauration, hôtellerie, situé au [Adresse 1]. Il était précisé que les locaux appartenaient à Madame [C] [A], propriétaire indivise avec sa soeur aujourd’hui décédée. La vente était faite pour un montant de 60 979,61 euros payé comptant et placé sous séquestre.

Le 29 mai 2015, un permis de construire était accordé par la Mairie de [Localité 9] à Monsieur [W] [Z] portant sur les locaux du [Adresse 1]. Le projet concernait la transformation de l’hôtel en sept logements à la location desservis par des parties communes.

Par ordonnance du 9 décembre 2015 rectifiée par ordonnance du 14 avril 2016, la succession de Madame [R] [H] veuve [A] était déclarée vacante. La Directrice régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône était désignée dans le cadre des articles 811 à 814 du code civil et des articles 998 et 1002 du code de procédure civile.

Madame [C] [A] est décédée le 24 avril 2019.

Par ordonnance du 28 novembre 2019, le président de ce tribunal déclarait vacante la succession de madame [C] [A] et désignait le Directeur régional des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône en qualité de curateur à la succession.

Par jugement du 21 janvier 2021 signifié à personne le 11 février 2021, ce tribunal fixait pour le compte de la SARL « à l’accueil provençal » au passif de la succession de madame [C] [A], dont le curateur était le Directeur régional des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône les sommes de 363 129,53 euros en remboursement de l’ensemble des travaux, avec intérêts et la somme de 3 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le sort de ce jugement est inconnu.

Par acte délivré le 01 décembre 2023, la Direction régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, division des missions domaniales, pôle gestion des patrimoines privés, agissant en qualité de curateur des successions vacantes de feu [R] [U] [H] veuve [A] (décédée le 26 août 1997) et [C] [A] ( décédée le 24 avril 2019) a assigné la SARL A l’Accueil provençal devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins suivantes :

« – juger l’action en revendication exercée par la Direction régionale des Finances Publiques relativement au garage et au jardin attenant aux lieux loués, recevable et bien fondé,

Comme conséquence, ordonner l’expulsion de la société « A l’Accueil Provençal » des lieux qu’elle occupe sans droit ni titre et de tout occupant de son chef spécialement des divers sous-locataires, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que la remise des lieux en l’état, sous astreinte de 250 €uros par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner la société A l’Accueil Provençal à verser à la Direction régionale des Finances Publiques une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 €uros, pour la période non prescrite, soit à compter du 1 er janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé qu’à date du 31 décembre 2023, son montant s’élève à 30 000 €uros.

• Condamner la société A l’Accueil Provençal à payer la Direction régionale des Finances Publiques au titre des arriérés de loyers, la somme de quatorze mille deux cent seize €uros 64, laquelle somme portant intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation,

• Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 28 novembre 1981 en raison d’un changement de destination d’une partie importante des lieux loués (désormais à usage d’habitation), de la sous-location de la partie de l’immeuble transformé en locaux à usage d’habitation, d’un défaut de paiement des loyers.

Comme conséquence, ordonner l’expulsion de la société A l’Accueil Provençal des lieux loués et de tout occupant de son chef, spécialement des divers sous-locataires, au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 350 €uros par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner la société A l’Accueil Provençal à verser à la Direction régionale des Finances Publiques une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 5 000 €uros, à compter de la date du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux.

• Condamner la société A l’Accueil Provençal à payer à la Direction régionale des Finances Publiques la somme de 5 000 €uros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner la société A l’Accueil Provençal aux entiers dépens de la présente instance.

• Rappeler que la décision à intervenir est, à l’instar des décisions de première instance, de droit exécutoire à titre provisoire ».

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 21 juin 2024 et le 19 mars 2025, qui seront visées, la SARL « A l’accueil provençal » a saisi le juge de la mise en état aux fins suivantes :

Juger prescrite l’action initiée par la Direction régionale des Finances publiques,

Débouter la Direction régionale des Finances publiques de ses demandes à son encontre et la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Dans ses écritures en réplique notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, auxquelles il convient de se référer, la Direction régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône conclut ainsi :

débouter la société « A l’Accueil Provençal » de l’ensemble de ses demandes,

fins et conclusions ;

• Juger recevables les actions relatives à la demande de résiliation judicaire du bail en ce qu’elle porte sur la sous location d’une partie de l’immeuble et sur un changement de destination des lieux loués,

Etant rappelé en tant que de besoin que la demande en irrecevabilité ne porte en toutes hypothèses ni sur l’action en revendication, ni sur la demande en résiliation judiciaire du bail pour le non-paiement des loyers,

• Condamner la société A l’Accueil Provençal à payer à la Direction régionale des Finances Publiques la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile », outre les dépens.

MOTIFS

L’article 789 du code de procédure civile, dispose que : « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Il s’agit du chapitre relatif au bail commercial.

L’article D 311-4 du code du tourisme dispose que «l’hôtel de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n’y élit pas domicile. »

Il ressort de la chronologie que la Direction régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône a été absente durant de nombreuses années du contrôle des biens immobiliers dont elle a la charge de sorte que la société A l’accueil provençal a développé différentes initiatives.

Le bail commercial excluait expressément l’usage du jardin, qui se trouve dans l’actif successoral des défuntes. Les travaux ont été autorisés par permis délivré le 29 mai 2015 du vivant de Madame [C] [A] et quelques mois avant la désignation de la Directrice régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône comme curatrice de la succession de Madame [R] [A].

Un constat de commissaire de justice dressé le 16 décembre 2022, relatif à l’occupation du [Adresse 1] à [Localité 9], mentionne que les premier et deuxième étages sont composés de trois logements actuellement occupés, les locataires ayant des contrats de location établis soit à la journée, soit à la semaine, soit au mois. Sur la partie arrière de l’immeuble se trouve une maison constituée de trois « lofts », loués tous trois. Une seconde maison en face est divisée en quatre studios, tous loués. Une troisième maison de trois chambres est occupée par Monsieur [Z].

Les parties s’accordent sur la date à laquelle la direction régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône avait connaissance de la transformation des lieux, qui ne sont plus exploités comme hôtel, à savoir le 04 décembre 2020, date admise par les deux parties.

L’action en résiliation du bail a été transmise au curateur de la succession vacante.

L’instance en cause concerne à la fois le statut des baux commerciaux, le bail en tant que contrat, le non-paiement des loyers et l’utilisation par le preneur de biens non loués dans le cadre du bail. Au vu de l’ensemble de ces demandes sur des fondements et régimes variés, l’action n’est pas soumise à la prescription biennale.

Les demandes de la société A l’Accueil provençal seront donc rejetées. L’affaire sera renvoyée sur les dernières conclusions au fond.

La société A l’Accueil provençal sera condamnée à payer la somme de huit cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la SARL A L’accueil provençal ;

Condamnons SARL A l’Accueil provençal à payer au représentant de la Direction régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côtes d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, en sa qualité de curateur, la somme de huit cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 20 octobre 2025 pour les dernières conclusions au fond ;

Condamnons la société A l’accueil provençal aux dépens de l’incident.

Ainsi jugé et prononcé par le juge de la mise en état de la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT