TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 21/07882 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WLU5

Jugement du 03 Avril 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Jean-françois LARDILLIER – 1938

M^e Philippe PLANES – 303

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 03 Avril 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 11 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 14 Novembre 2024 devant :

Delphine SAILLOFEST, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. CHADEV,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires du [Adresse 6],

représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-françois LARDILLIER, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 7] est constitué de trois bâtiments A, B et C situés [Adresse 5] et [Adresse 2].

Il est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour syndic la société FONCIA JACOBINS.

La SCI CHADEV y est propriétaire du lot n°16 issu de la division du bâtiment B en deux lots n°15 correspond à une ancienne usine et n°16 correspondant à un jardin.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire qui s’est tenue le 11 octobre 2021, les copropriétaires ont adopté sur le fondement de l’article 24 des présents, représentés et ayant voté par correspondance, une résolution n°5 portant sur « la ratification de la procédure engagée à l’encontre de la SCI CHADEV en vue de lui faire stopper la démolition et la construction sans autorisation en assemblée générale et en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété, RG n°19/10659 » et une résolution n°6 portant sur l’ « autorisation donnée au syndic, la société FONCIA, d’engager une action en justice en référé expertise, en commun avec Mme [W] [C], à l’encontre de la SCI CHADEV, concernant les infiltrations constatées dans le lot privatif de Madame [W] [C], lors du référé préventif ».

Par assignation du 03 décembre 2021, la SCI CHADEV a fait citer devant le tribunal judiciaire de Lyon le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la société FONCIA JACOBINS en annulation de ces deux résolutions.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 09 mars 2023, la SCI CHADEV sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 21, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces produites,

JUGER que la SCI CHADEV, copropriétaire d’un ensemble situé [Adresse 4], est recevable et bien fondée à solliciter l’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale du 11 octobre 2021.

CONSTATER que les résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 5] en date du 11 octobre 2021 font griefs à la SCI CHADEV.

JUGER que la résolution n° 5, portant sur la ratification d’une procédure engagée en 2019 au nom du syndicat des copropriétaires sans que ladite assignation ne soit jointe aux documents soumis à l’approbation des copropriétaires, sans qu’ils soient informés que cette action a été engagée conjointement avec d’autres copropriétaires pour des considérations personnelles, sans que cette résolution ne statue sur le montant des honoraires engagés et leur répartition, est constitutive d’un abus de majorité, mais est également irrégulière pour défaut d’information suffisante dans l’ensemble des copropriétaires.

JUGER que cette ratification est tardive et affectée d’un vice de fond au regard du délai de péremption.

JUGER également que les modalités financières liées à cette résolution portent atteinte aux intérêts collectifs de la copropriété du [Adresse 5].

JUGER que la résolution n° 6, portant sur l’engagement conjoint avec Madame [C] d’un référé expertise concernant des infiltrations intervenues uniquement dans le lot privatif de cette dernière, ne concerne en rien les intérêts collectifs de la copropriété.

JUGER que cette résolution est également irrégulière pour défaut d’information fournie aux copropriétaires, notamment en ce qui concerne le montant des honoraires sollicité et leur répartition avec Madame [C].

FAIRE SOMMATION au syndicat des copropriétaires de communiquer l’ensemble des factures d’honoraires et frais engagés pour le suivi de la procédure engagée en 2019 conjointement avec d’autres copropriétaires, ainsi que la convention d’honoraires d’avocat correspondante.

A défaut,

ANNULER en conséquence les résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 11 octobre 2021 pour abus de majorité.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à la SCI CHADEV la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DISPENSER la SCI CHADEV de toute participation aux dépenses communes des frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 06 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA sollicite qu’il plaise :

Vu ensemble les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967

Vu les articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 32-1 in fine et suivants du Code de Procédure civile

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER que la SCI CHADEV est irrecevable et/ou mal-fondée en ses demandes,

JUGER que la ratification de la résolution n’emporte pas abus de majorité et, a été adoptée à la majorité requise, dans l’intérêt collectif de la copropriété, afin que cette dernière défende les dispositions du règlement de copropriété de la résidence du [Adresse 8],

JUGER que les résolutions n°5 et 6 ont été adoptées, en toute connaissance de cause, compte tenu du fait que ces procédures ont été engagées en 2019 et 2021, et que des points précis ont été rapportés systématiquement aux copropriétaires à chaque assemblée générale depuis 2019, tant sur l’Intranet, qu’à disposition en agence FONCIA sur simple demande,

JUGER que les modalités financières liées aux résolutions 5 et 6, sont parfaitement intelligibles, compte tenu de l’intérêt collectif de la copropriété à agir contre la SCI CHADEV, contrevenant au droit de la copropriété au sein de cette résidence,

JUGER que la résolution N°6 portant sur l’engagement conjoint avec Madame [C] en référé-expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, concerne des infiltrations intervenues dans son lot privatif mais également sur les parties communes, comme il a été reconnu par Monsieur [T] [K], expert judiciaire, Monsieur [F] [X], Expert judiciaire, ainsi que par le Tribunal Judiciaire de LYON, le 16 février 2023, condamnant la SCI CHADEV a remettre en état sous astreinte le toit de son lot situé au dernier étage du bâtiment B de la résidence,

Par conséquent,

DEBOUTER purement et simplement la SCI CHADEV de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et plus précisément de sa demande en annulation des résolutions N°5 et 6, qui ont été adoptées lors de l’Assemblée Générale du 11 octobre 2021,

JUGER que la SCI CHADEV abuse de son droit en introduisant et/ou maintenant la présente action en contestation des résolutions 5 et 6 de l’Assemblée Générale du 11 octobre 2021,

CONDAMNER la SCI CHADEV à verser la somme de 10.000 € au titre de l’indemnisation du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à LYON 69004 pour abus de droit, selon l’article 32-1 in fine ;

CONDAMNER la SCI CHADEV, à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à LYON 69004 une indemnité de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des frais irrépétibles,

CONDAMNER la même aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient d’observer à titre liminaire, qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « constater » ou « juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

La SCI CHADEV entend voir annuler les résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2021 pour abus de majorité, atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires et en ce qui concerne plus spécifiquement la résolution n°6, l’absence d’intérêt à agir de la collectivité des copropriétaires.

L’abus de majorité suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l’intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué.

Est abusive la décision, qui bien qu’intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun de la copropriété.

C’est à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en a abusé d’en faire la preuve.

Sur la demande en annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 octobre 2021

Il est établi, au vu des pièces versées au débat, que la SCI CHADEV a entrepris des travaux de démolition sur son lot, avec enlèvement de la toiture de son bâtiment, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et alors qu’elle avait obtenu un permis tacite de démolir dans la perspective de réaliser un projet immobilier. Il est tout aussi établi que les travaux qu’elle projette comportent un affouillement du tréfonds et que le passage de son bâtiment de R+1 à R+3 entraînera une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ; que les appartements de Monsieur [L], Madame [N] et Madame [C], copropriétaires, sont situés sous le bâtiment de la SCI CHADEV, objet de la démolition.

La résolution n°5 querellée a pour objet de faire ratifier la procédure engagée par assignation du 07 novembre 2019 par le syndicat des copropriétaires et les trois copropriétaires susnommés aux fins d’arrêt immédiat des travaux de démolition/construction, ordonner la remise en état de la toiture du bâtiment et de voir condamner la SCI CHADEV à reconstruire à l’identique le bâtiment usine (murs et toiture) R+1.

La SCI CHADEV est mal fondée à soutenir que l’assignation en cause n’a jamais été jointe au formulaire de vote par correspondance de l’assemblée générale du 11 octobre 2021, alors que tout copropriétaire a le loisir de demander au syndic la copie des actes de procédure diligentés par le syndicat des copropriétaires, qui restent consultables sur l’extranet du syndic et également sur l’intranet de chaque copropriété. Il s’en évince que les circonstances selon lesquelles la résolution querellée ne précise pas que l’action a été engagée deux ans auparavant et le fondement juridique de celle-ci ne sont pas de nature à établir un défaut d’information procédant d’un abus de majorité.

Il n’est en effet pas démontré que l’ensemble des copropriétaires, qui ont voté cette résolution à la majorité requise, n’ont pas voté en connaissance de cause. La SCI CHADEV est d’autant moins fondée à arguer de l’absence de cette pièce comme constitutive d’un abus, alors qu’ayant constitué avocat dans cette procédure, elle a nécessairement eu connaissance de la teneur de cette assignation.

La SCI CHADEV fait par ailleurs état du défaut de capacité à agir du syndicat des copropriétaires en raison de l’absence de mandat régulier du syndic pour engager la procédure de 2019 sans expliciter ni démontrer par une quelconque pièce en quoi ce mandat serait irrégulier. La péremption d’instance en raison du défaut de capacité à agir du syndicat des copropriétaires depuis deux ans n’est donc nullement avérée. L’abus de majorité qui en découlerait n’est donc pas établi.

Il est inexact de soutenir que la procédure de 2019 a été engagée au profit essentiellement des consorts [L], [N] et [C], alors que les travaux de la SCI CHADEV intéressent le tréfonds et donc potentiellement les parties communes, mais aussi l’aspect extérieur de l’immeuble, lequel concerne l’ensemble des copropriétaires.

Il ne peut être tiré argument du montant des honoraires d’avocat, qui serait supérieur au montant de mise en concurrence fixé par la copropriété pour les marchés et les contrats, alors que la mise en concurrence n’a pas lieu d’être s’agissant du choix d’un conseil, l’assemblée générale autorisant le syndic à mandater l’avocat de son choix, ce qui implique l’absence de concurrence entre plusieurs conseils en particulier à raison du montant de leurs honoraires.

Par l’adoption de la résolution n°5 querellée, l’assemblée générale des copropriétaires a également donné mandat au syndic pour procéder aux appels de fonds nécessaires aux honoraires d’avocat. Les copropriétaires ont voté en connaissance de cause puisque dès le 06 octobre 2018 une convention d’honoraires avait été régularisée par le syndicat des copropriétaires donnant mandat au conseil de la copropriété dans le cadre de la procédure engagée relative aux travaux réalisés sur la propriété de la SCI CHADEV.

Dès lors que la procédure de 2019 intéresse l’intérêt collectif de la copropriété et non pas seulement trois copropriétaires, le fait de ne pas voter au sein de la résolution n°5 la répartition des honoraires entre les demandeurs ne constitue pas une irrégularité constitutive d’un abus.

Il s’ensuit que si la résolution n°5 querellée lèse la SCI CHADEV, elle a été adoptée dans l’intérêt collectif de la copropriété, en toute connaissance de cause et ne procède nullement en cela d’un abus de majorité.

Partant, la demande d’annulation de la résolution n°5 n’est pas fondé et sera rejetée.

Sur la demande en annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 11 octobre 2021

Vu l’article 789 du code de procédure civile ;

Vu les articles 122 et 31 du code de procédure ;

Vu l’article 125 du code de procédure civile ;

La SCI CHADEV excipe d’une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires aux cotés de Madame [C], copropriétaire à l’encontre de la SCI CHADEV, motif pris de ce que les infiltrations n’intéresseraient que les parties privatives de Madame [C] et non les parties communes de la copropriété.

Au regard de la configuration des lieux et de la note expertale de Monsieur [X], l’absence de toute infiltration dans les parties communes n’apparaît pas d’évidence à exclure, étant observé que l’expert judiciaire Monsieur [K] a pu mentionner une infiltration dans le tréfonds situé entre les deux parties privatives de Madame [C] et de la SCI CHADEV.

L’adoption de la résolution n°6 ne procède donc pas d’un abus puisqu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires se doit de veiller à la conservation et à l’administration des parties communes et qu’il est donc de l’intérêt collectif des copropriétaires qu’il agisse aux cotés de Madame [C] s’agissant des infiltrations.

Pour des motifs identiques aux motifs susvisés relatifs aux moyens tenant au défaut d’information des copropriétaires pour voter de façon éclairée et en particulier portant sur le montant et la répartition des honoraires d’avocat, l’abus de majorité n’est pas démontré.

La résolution n°6 querellée n’encourt pas la nullité. La demande à ce titre doit donc être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Il s’évince des circonstances de la cause que la SCI CHADEV a entrepris, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, des travaux de démolition qui, au regard de la configuration des lieux, sont de nature à présenter un risque pour certains copropriétaires, tandis que son projet immobilier de reconstruction aura une incidence importante sur l’harmonie de l’immeuble et que les travaux pour ce faire intéresseront, entre autres, le tréfonds avec création d’un garage, semble-t-il. Dans un tel contexte et alors qu’elle connait parfaitement la teneur des procédures judiciaires visées par les résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 11 octobre 2021, tout comme les autres copropriétaires, la présente procédure procède d’une intention de nuire à la copropriété ou à tout le moins d’une intention dilatoire génératrice d’un indéniable préjudice pour le syndicat des copropriétaires qui doit faire face aux tracas causés par les choix procéduraux de la SCI CHADEV, à leur coût et à la paralysie que cela engendre pour le fonctionnement de la copropriété.

Il est ainsi justifié de condamner la SCI CHADEV à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 500€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

La SCI CHADEV, qui succombe, sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

REJETTE l’intégralité des demandes formées par la SCI CHADEV ;

CONDAMNE la SCI CHADEV à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA, la somme de 6 500€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI CHADEV aux dépens ;

CONDAMNE la SCI CHADEV à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA, la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,